某上半年成都房地产市场报告

2006年上半年成都房地产市场研究报告一、新盘整体概况2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。规模：大盘、小盘齐上阵如果说05年是大盘林立的一年的话。那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。推盘：乐观中带有谨慎受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。个多产品涝类型姐：电住梯公首寓成捏为绝堤对主勤导群云电梯伏公寓远已经槽不仅寺仅限压于主把城区近内，税三环灾外和泼郊区琴也不番断涌辛现大撒批的润电梯尝公寓发项目康，特皮别是狼城南拾三环芹外和到城西替三环爹外的拔区域笑。其廉中郊门区以狐华阳姜和双没流更混为明浅显。蛮由于放停止粱了多羊层住刮宅在锻主城渠区内罗的建典设，已因此促多层眼住宅完都集禽中到观了郊壁区。努而电芬梯公遵寓特涛别是参三环藏内，铁也向搏着越陈来越皇高发帆展。协户型袍：痕80帅-1融2弄0驱㎡仍额然是蔑需求堂主理力疤0悲6娘年良1-南6掘月，邀全市昨商品驱房住旗宅项乖目户秋型供刘应面筝积仍劣然府以膜80雹-1蚊2的0肺㎡为保主。书各个送新盘愿销售捎最好逼的也傲是理80超-1集2栗0迁㎡壁套滤2冻套耍3疫户型凤。这顺种户性型比年较合酱理，份且面混积比车较适渠中。纯目前望成都轰市购鬼买主防力人互群为绍新兴领中产该阶级去，毕而策80逃-1汗2狐0脆㎡的戏套犯2召、差套蜻3扩户型锣正好淹适合练这些甘新兴恋中产程阶级奶的口酿味。祥痒二、舍住宅括市场床分析淋司1危.音供应蜻量粮见（趁1享）供鸟应总孝况宫20秧0里6蜘年谣1-妨6慈月，复成都神市新今开住本宅楼亩盘践9裂2摘个，或新增庙供应菠面积族为滴59扫6.宜6阔3牧万㎡咳。其计中成居都市只主城砌区新卵增楼促盘志5借4滴个，帮新增涌供应贿面堂积角29紫9.赛8略7摔万㎡游，占帆到总乳体供上应启的抗50猜%尽，郊钩区住伍宅供外应量竞略少膨于主肠城区缘。随途着主矛城区处土地愧的稀红缺，栏郊区锦市场坟所占宾比例黑份额只将越存来越甘重夏。妄渠余（忍2莲）月斗度走工势株—贷—山1-棋2滤月波蔬动较鉴大达，近2-裳6糠月平端稳增咽长匙诉访作为浓成熟森社区师聚集统的区韵域，零城西邀仍然债是成佛都新吧盘供意应的嘉热点勿区域毛，新沈增供欣应量嫂为酷10散3.平9冒7匙万㎡喉，占查到详0歇6抄年圾1-绕6坏月新矛开供江应量潜的脸34茫.6网7枕%毕；料饼执经过酿0产5肠年城全东起溜步发棉展后棍，服“蠢中产叔城渗东限”呀的口脏号在手众多永知名伪开发装商的葛进入这和数后个高马品质责楼盘蒜的推凝出后垄得到团购房熊者的播认同酬，宏0心6验年怜1-榆6稿月其究新开脱供应糊已经农直追港城西跳并且岗超过语城南仿，达臭到紫10悟2.或1望3谎万㎡蕉；纱0吼6杀年上极半年蜡城南闭新开耗供应至量较怪少，眉远远患低于杏城西严和城妙东，竞仅仅挣只狱有底47辈.4微5悄万㎡来；厌丛城中悠和城普北的干新增岁供应励较少村，共无计做46鲜.3伴1暴万㎡掠，前每者是禾因为哭土地绩供季应有村限，继后者堪则是考因挡为其棍区域蛛居住式价值凉未担能得岛到购合房者恢的堪认同仍，房饥地产匠开发样较其筐他区挑域落呢后，优因此垒供给碑较少赛。奥碑（轻3垂）环边线分弃布榆—怀—颠新增跳供应惠整体被外移喇索成都盐市区默新增把供应纽整体硬外移秋，主拼要集夕中在皱2-犬3斜环之瞒间，跑供应潮面积炕为另11吼6.巷9铁9鬼万㎡失，占学到总跟体供保应运的授39翼.0算1罪%饥；尘贸其次栽为三虫环外遣区域葬，今手年帝1-谷6判月三恭环区敏域内攻供应坟量较候少，规仅伏有纸69虏.8嗽1满万㎡刊。贷蚂（雷4鸦）小辈结炒可能顽是受识到去侵年新株政所旺带来仍的对便楼贺市冲造击的予影响吗，作0员6歇年指1-息6肃月成哗都市衫主城赌区新装增住倍宅总胳体供龟应量规仅春为陡29辩9.疲8亦6叹万㎡枝，棕较爪0略5额年船1-耻6归月总愚供应武量撑50船2.详5宴4焰万哪㎡大南幅减让少弊约闷20习2.孤6外8挖万㎡饭，返而劫0仰5织年留模下的程大量俊的需茅求则咱在剩0仔6痒年爆其发，孩从而语导致悬楼市俘供不谣应求溜的状条况屡煎有发数生。毫电可以胞看出咳开发田商对盏于木0污6叛年市暑场的湿信心美还不务是很乒足，桌加南上狡6寺月份闪新政雅的实昏施，饼上半月年有慎所复芒苏的弃市场穴又蒙敲上一仙层阴纺影。刷2为.茄供应提特征胞肚（隐1混）规她模燕—拣—刺城东现平均既规模披仍然牲较大乏芒从各乡区域梯的平公均规查模来倦看，植城东颜由于店忧品部尚东防、千恒居朝辟阳等塞比较逼大的铁楼盘麻的进煮入，单因此限其平屠均个哥盘规鞠模较帮大；拍给房地图产市妨场发垃展比需较落促后的料城北巴个盘祸规模妹最小辜，为殊4.想3巡2隆万㎡窜。通尘（葛2部）价刷格分眯析筋当20除0思6刚年胃1-上6之月，督成都珠市新畜开住核宅的唱整体要均价艘为着40要64等.4死3篇元杨/捡㎡。谱A怀、城集郊比忠较沃—洁—笑城区幻新盘炎均价匙突责破锡45脚0数0乱元畏/站㎡映婚20狭0曲5碰年成稿都市萍区新阵开住纲宅楼堂盘的辞整体勿均价楼已经木突泪破苹45趁0污0霸元木/琴㎡大誓关，屠主要债是今叶年新系开的滥住宅洗楼盘敢中，厅均价弓在特45羞0锡0远元池/兴㎡以浮上的档项目中就多历达阀2妙7弹个，烛新增勤供应痕面榴积锦17骨5.原2主6洪万㎡辱，占灵到新选增总趟量戚的喝29带.3爆%假，拉偷高了笔整个栏成都洗市区嫁的房紧价；落塘郊区催新开剂住宅冈楼盘才的整隐体均饱价为三31瓦12葛.2查4子元轮/猫㎡，珠价格另优势裳越来撕越不诚明显忘。写B瘦、区泡域均滴价富—绒—第郊区纺价格彩向城顿北价卫格接羊靠近搂导区域非均价闹方面冬，市磨中心浩当仁估不让览地仍算因其黄土地挂的稀榜缺性雀而高瑞居价免格首泄位，亿新盘巴价格晌为戏62饥51帅.4叶2垄元胸/嚷㎡；牺名市区偏和郊利区的培价格诉没有踩出现蜡明显泽的断绸点，土说明箩郊区谢与市氏区的业价格胜差距创在缩登小；裹昼郊区艰价格肾与城招北区键域价猫格越撒来越剃接近刃，也荡说明能城北滴区域广目前回仍然扣没有蛙受到氧太多歇的关拘注。兵C郊、环埋域价旬格比懂较趁—五—朱市中袭心范锹围有姐扩大明趋势拿扭较为衬突出末的是厕，井3嘴-霉外环单区域针的新委盘均再价浑为掩48叹1捏2歼元买/韵㎡，哲高绒于弊2-笼3草环区作域邮的碑44讽42所.陈5伙元络/晨㎡，迁这是贼因绩为订0汁5堪年底仅和受0印6粉年初碧陆续蕉有一粮批大财盘，吴如万肌科魅然力之直城、额中海龙国际农社区残等盘村在戴3哄环外会推出永，因未此拉易高勿了月3伙-拖外环支的整雄体均锹价；洁妖从价必格上芒看，运0-底1爸环另和吵1-证2适环的止价格异差距滩较大屡，相抢差限约滚14碧0军0捐元倒/赚㎡。陷这是咳因概为绝0-吸1短环内洋想像欲时代寻凯悦保精装衰小户小型这货类精膨装房指拉高尤了整锁体均贸价的钩差距纷。萄堂（既3瘦）建如筑类棒别鄙—似—衬高层预和小办高层睡旗鼓复相当薄六整体川来看报，高编层和担小高帅层建失筑的倒比例珠相当畅，分浴别为似38搭%衔和沟32细%辆，主耐要都项分布半在市洁区内婶，也刃有部芒分分煎布在者郊区慕；分土新开滋楼盘唉中，央多层缴建筑恐的比扁例仅笑为写6挡%臣，由旷于目昂前成泪都市计主城姑区内揉不再斩修建必多层田项目俗，因允此多肌层项架目的础数量嫩也有务较大壤的减考少。扇眼（眉4馆）住寒宅类隐型贩—挺—燃电梯垒公寓晚占据个半壁滚江山餐蔬整郑个成腹都市净场的沫新开眠住宅仇楼盘租中，挤电梯贡公寓站的比冬重占决44荡%引的市林场份樱额，盆是市嘱场的施主要带供应叙类型感，在特郊区蜂，电辨梯公牲寓开嘉始兴天起，宽供应谢量也赤有所吵上升捎；族谋由于娱市中倾心项左目有跑所减如少，候供应劈主要闻集中袄在该遵区域何的小慈户型摩项目姿的比巾例也希随之许降低寻，但贵在怒1-砍2偿环区品域由逝于土腿地的零稀缺泳小户扯型项颂目也哲有所帆增多兔，因扰此益0赤6落年直1-蛛6裕月新覆开住昨宅楼萍盘中句，小再户型颗新增怒供应白的比策例缩占步14越%择。猫秤（农5齐）小桂结俊裂电吃梯公滋寓也已经挺是完享全占准据了巧主城子区市俩场滩的主丝力。掀而且讽电梯程公寓蒸正以楼飞快抛的速申度向熔郊区耽市场段扩散沸。氧0恋6候年闪1-疮6直月成确都市谣主城赶区住娃宅新秩增住钞宅项食目仰共嚷5草4居个，石其中雕电梯屡公寓小项目字就费有穴4丹6证个，合占到拢了截85李%淋。也纠反映冻出主浮城区霸土地尸的缺新乏。集另外患在价反格上禁三环追区域瓜也第谅一次裂超过助二环宁区域友的住充宅均压价。武随着描城市检向外裁围的巧不断铅扩张烦和发饺展，愿三环严外区迫域将递成为妻成都请楼市壳的主炕力。炸3扔.案需求字特征希20煮0轰6祥年的贯房地膀产市证场经检过改0百5杜年的枣政策夺调控刻，市到场对较产品莫的需榜求发罚生了撤一些斯转变湾：伴A搂、购债房决庄策趋距于理锦性竿茶宏观派调控矮下，技市场六的发信展日袖趋成被熟，溜消费拥者的戏在做防决园策时水也更五加的林理性刚，购诚房行婆为更东加谨啦慎。弹B售、自壤住需祸求占捐主体覆0侵5抚年新稀政实歼施后毫对楼膛市的浮调控命效果晌得到宁了广挣大购奔房者杏的认猛同，勿一部悦分的系投资跑需求叶在新锹政面服前止势步，旁住房苗真实锄需求尿占据驱市场步需求触的主匪体。腰C大、观光望后柏真实壶需求练集中肃释放跳0痛6苹年以寒来楼介市价将格一焦直维坑持稳烛中有追升的底趋势舒，在织经过疤长时盏间的盏持币雨观望校后，独购房颜者普酒遍认岛为商涝品房施价格裕将持挤续小辉幅上体涨，兄买房协为自朽住的辽消费雨者需专求已振经开奖始释溜放。留D怎、住稳房需伟求面揭积览—害—斑80习-1糖2烘0渴㎡的类经济岔型住体房为叮主森味成都蛋的住趣房需库求仍涌以解罗决实兽际居举住的棍经济肾型住溪房为姨主，旋面积矩在蛮8置0躁—牢12航0键㎡之招间补的种2麻—箩3份房户谁型最皇受根欢迎酸。而胆面积孔在旱7跃0起㎡以废下的腊小户讲型工和券1冻3城0榆㎡以哗上的般享受笨型住姿宅的夏市场勿需求增相对茅要小诵的多视。腿E确、城固西、蜻城南诵依然岸是最学受青什睐的忠居住忽区域显卸虽然归城南挣和城塘西现哥在已辽经发誉展得舰相对养成熟横，但拜目前观的交局通状图况非击常拥逼挤，馅很难诸在短垦时间棚内发骆生大贺的变袋化。泥而随候着城酷东环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