商铺的市场状况与初步数据

商铺的市场状况和初步数据一切从市场出发是我们公司的一贯原则，所以，操作本项目我们对当地的同类物业的状况做出一个必要的了解，以下就是对南山市场的初步调研结果。南山未来规划为“一个商业文化中心，三个基地”（高科技研发基地，现代物流基地和旅游基地），加上跨海大桥连通香港的诱人前景，势必在不久的将来，南山区的经济有一个较大的改观，而且目前众多高素质的楼盘在南山不断的推出，南山在消费者心目中的形象日益得到改善，南山越来越成为众多住宅消费者的首选。所以目前整个片区的消费市场已蓄势待发，整体大形势是乐观的！但目前住宅总体放盘量较大，写字楼和住宅裙楼的空置率较高，而且面积基本都在1000平米以下，楼层不超过3层。据市场反馈的信息来看，在上层住宅和写字楼基本售完的情况下，裙楼的商业部分的租售情况也不是很理想，从这种微观的形势来看，目前项目面临的压力也是较大的。所以项目要获得成功便要求在营销模式和市场推广上别出心裁，一方面让消费者对项目建立信心，另一方面在市场上引起反响从而最大可能的促进销售。根据权威机构不完全统计，常兴广场核心商圈距商城1公里范围内，包括，，，等片区以内新旧住宅约户居民，以每户3.5人计算，共约有万人.现代零售商圈划分认为：商城的商圈主要分为核心商圈，次级商圈。核心商圈指距商城500-1000米区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流总量的70%，次级商圈指距商城1000-3000米的区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流量总量的30%。行业状况：应该看到，南山目前的裙楼供应量虽然较多，但是都是建立在住宅的供应量大大增加的基础上，在商业供应相对较少的时代，很多发展商只须将商业楼宇建好后，一分割便能卖个好价钱，卖完后也不理会整个商业楼宇的发展前景和经营状况，小业主的投资收益也只能是凭运气，运气好了真实可以赚的盆满钵满的。运气不好，可能血本无归，风险性非常大。所以，目前片区的很大一部分的商业裙楼空置率非常的高就是发展商仅凭自己的主观意愿，后期有缺乏有力的组织和推荐造成商业的失败，同时因为规模和档次的不够使得大商家无暇顾及，所以造成片区的商业不很景气的表面现象。南山随着经济的高速发展，人气的积累，商业的供应量更一步急剧增加，加上投资者会更加理智，如果商业还是停留在散户经营的阶段，肯定会使整个市场变得更加混乱无序，从而在整个深圳的大商圈中失去竞争力。所以走树立档次和品牌是目前南山现状的唯一出路，也就是说出售返租走租给庄家，进行委托式经营的道路，通过庄家树立商业的人气和眼球拉动消费者的信心。物业一定年限内经营权和产权分离，在看得见的回报的情况下引发消费者的投资热潮，是为商业的跟庄时代！商业路线：采取先进的管理模式，走高档路线，向专业化，综合化，大型化发展，利用超大规模的商业面积尽量囊括众多业态的品牌企业，体现一站式购物，使消费者在购物的过程中得到体现身份的享受。各大商圈的主要商业设施：国贸大厦至友谊城商圈：西武、国贸商场、国际商场、友谊名店、友谊城购物中心、深房百货上海宾馆至电子科技大厦商圈：天虹商场、免税商场、赛格电子配套市场、科技商场、兴华商场东门步行街商圈：老街商业街、茂业百货、金活百货、太阳百货、九龙城、旺角购物中心、湖贝路商业街华强北商圈：国际电子城、国际电器城、万佳百货、女人世界、男人世界、儿童世界、华联商城、新大好百货、嘉年广场、曼哈时装广场、钟表市场、顺电、万商电器城、万商电脑城振兴路商圈：翻铜锣渗湾百清货、幅东方象时尚肝、紫匹荆城都、圆蔬岭鞋治城、逮创景含名店岛客户著统计奏：整修体厨乱房的叼厨为豪卫业街，电旬脑行搏业，畏家具舅行业毛，采可比飞项目穷的资救料：苦NO腿。1漏名称讨：鸿挥洲购宴物中屑心：岸地址泽：深裂南大五道与柴南新尿路交舒界处捆发展知商：奸深圳损市鸿判洲实丙业发魔展有草限公娘司通x0船75拖5-揪26敌49尼39赞99泽面积墙：约态20别00商0平跪方米朝层辱数苗：3卡层美价格羊：2拴80乞00般元/系平方励米（颈一层灰），裙一五初00障0元志/平鄙方米比（二洋层）外分割倘销售杯面积滋：4费-一检五平弹方米位付款草方式扑：6津成一沈五年偷的按徐揭手销售待方式哗：出袍售返侨租楚项目贷主要教卖点联：沃随尔玛倾南山盾分店吵进驻腐使消榨费者挑有稳窑定的葵十五径的租流金收肤入，份使在锋一五够年内呜投资刻回报贱率在骄7%浆左右超，到答期基节本收到回科投资会。寺项目孔状况脱：目签前上瓣层的钻住宅打已谨全部猪售完结，商战业部把分接租受登丑记雪，登扔记的鹿需求般面积泪大约巨是可已售面泄积的律2倍当左右缺。呀NO李.2覆名称尺：鸿茶岳广粥场卷地址声：南让新路雄与桃息园路刊交界蕉处墓发展渠商：掏深圳父市鸿谋岳发男展有果限公曲司倘x0睛75区5-丑26中66元65拍55棋面积弟：总垫建面定20斜00碰0平微方米负层数给：3棉层程销售护方式誓：一伶层可青做分币割，寒分块坚销售咐。二唯三层隆和大坡商家杯联系岸整体贯出租辫，采蹲取销惊售返卡租形验式。寺付款友方式饲：矛项目敬主要萌卖点巧：敢专业各化的若商场雪项目衔状况陵：现速在处英于登概记状翻态，缺10知月分获开始接向市赶场推岭出。缝NO加。3臣名称侄：中辞港城途购物炮广场影地址烦：福落强路悼与益骆田路雹交界云处毕发展京商：抚深圳贺市钜恳华投刮资发村展有御限公该司恋x莫07底55顶-8驻38哄39宽88陵8阅面积录：约巾40择00恳0平成方米抹层数闭：6过层悠价格拜：2行80工00均元/鸟平方爪米（捉一层海），袋17蜓00歉0元乞/平科方米他（二烦层）色14籍00增0元抽/平讯方米秤（三鼻层）怀，1爱20锐00寨元/泥平方摩米（搞四层超）竟10厌00滥0元丝/平叠方米尚（五江，六半层）学分割品销售虏面积惜：4葱-一谎五平墓方米仿付款确方式涂：6没成1愉0年律的按夸揭约销售面方式寒：出依售返搜租礼项目刑主要席卖点傍：百侍佳百估货的烘进驻互和周耀边众碌多的都新旧眯住宅废小区菜造成抱的人叶气。家项目骂状况唉：目趴前住怨宅、短商业饭部分孔已基任本售浪完。朋NO奔。4功名称邀：东宝方海慢雅居灭地址畅：创会业路泽与南凤山大梅道交涂界处女发展临商：鸦深圳呀市东钟方中爸居实哪业有炭限公多司盏x庙07宅55葵-2坝60圣68订55冤5咽面积劳：约爪40榴00四平方嫂米恳层数借：3户层讲价格义：3昂50赢00再元/垃平方暂米（稠一层另），即25慢00啄0元株/平巩方米做（二讲层）叶分割耗销售炭面积即：4砍2.沙67骑-6尿83稠.一悠五平幸方米傲付款款方式姑：6下成1慧0年巨的按挎揭塑销售过方式傲：零圣散出箱售！驼散户欧投资惭做商订业蓝项目玻主要可卖点盲：搏项目粱状况够：杂项目绳报告滩目录财圳市谨目前静商业抹状况贩每年塑开发逼面积演（9忆2-墓01幕年）尖和销务售面腔积属每年皂的空际置面旬积狼发展咳状况提和竞屠争分解析眼八大乏商圈苍的定打义和周解释庄商圈浓的概齿况嫌商圈挪的主利要商盯业状仇况左对各各商圈秤的行蝶业结平构的踩统计利分析储以及茎形帝成商便圈的岂原因状商圈渣中代炊表性万商业勺大厦川的典病型案陕例分培析勾南山毙发展忙规划饼状况超肉F役、榴凉南山袄人口慈状况跟和消者费构胞成分毒析阳G、高南山婆目前金的商辛业状算况总纯体分高析（胳业态笔分布摄状况豆档次比和类兆型的源归类舞，百叉货商赠场、为主题荣商场细、平勇价日类常用怨品、漆专业绒商场拥）迁区内洞可比正案例以分析宫本项廊目在史可辐偷射到努的商腰业区扔内业带态、掠人口输、商条业分询析殖本项纳目的感基本略状况录和S档WO衬T分占析眠本项惩目的亲定位胀（包佳括差呼异化腥经营款的结贺果，亩同类底性质柿成功哀案例席的借局鉴获本项咬目的友发展涝思路璃本项纯目的稼推广杀策略僵本项级目的念价格损初步孩制订迅项钩目发批展思伪路：引树立蒸档次蔑和品笑牌是墙目前位南山循现状村的唯吐一出撞路，岭也就芽是说割出售屋返租触走租滋给庄浸家泊，进寻行委倒托式廉经营筝的道熟路，葬通过胳庄家冲树立鉴商业桑的人晌气和逐眼球石拉动么消费签者的德信心领。物镰业一痛定年贞限内灶经营报权和饰产权裹分离傍，在私看得丰见的顷回报圈的情咐况下宗引发地消费狡者的旬投资沉热潮泥，是弹为商棵业的鼓跟庄淋时代弹！陈采取劝先进先的管驴理模旋式，驱走高榨档路乎线，主向专随业化汉，综禁合化之，大役型化铁发展搞，利乖用超挪大规扬模的烘商业悔面积扫尽量壮囊括包众多翼业态峡的品跪牌企屯业，搅体现牛一站才式购宋物，吴使消敏费者济在购钩物的望过程差中得酷到体务现身冻份的姜享受敞。旷走自污己招舍个体常或品肝牌经罩销商锦的道竹路，览使本嘴项目脆的投碍资商调多元锣化发续展，锹塑造再“止天虹杜”分第二迅的一贞站式涨购物扣中心胖。霜采取耀自己预对品阴牌服冰饰、汉内衣痛、钟池表、独眼镜桥、时讯尚饰总品、菜化妆俭品、趁美容估美挺发系暮列、泥彩扩籍、逼皮具厕皮鞋惑、床腐用、娱布艺亲、童蚁用、求家居猴工艺茫品、待家电刮、运裙动场括所、街运动牛用品律、灯右饰、糕休闲仿美食叙、酒市楼、符茶庄嫂、投越影厅答等多围方面乳多项耐目的母招商钓，采体取百数货+竖超市粗经营链组合日，体决现一免站式休购物谷，邀茎请国沈内外芹知名织品牌跳加盟矿，采漆取合矮作经材营、货免费智进场各、销忍售扣战点、前不设帆保底御等手发法打趣造发继展商深自己捞的商皮业航堵空母歉舰。苏采取究此种摔手法谎的优前劣势爹分析诉：鸽优势谨：渣劣势毕：武总体使评价双：练分割捞合理民的空些间单拐独出睡租和夹出售施给个系体业股主，毅对自轿己经洲营的熟业主炸和进任行投矮资的佳业主拜分门昂别类裂。自私己经畏营的奔业主侧有限河制性疾的经谱营范磁围。伸对投武资的惨业主抽统筹肝规划呀，协胳助招打商的寄策略胆。袜优势领：纺劣势扁：薯总体湾评价希：皆主题寿商场响的策并略。分依托扩具有吩影响聋性的斜行业根或产示品在铲当地驴形成柔一个拦或几笋个专巴业化缩的大菊市场玉。一然方面嫁整层杏对一天种行叨业出塔租，赔另一剂方面缴对投箩资的棍小业欲主进痒行出应售后饥返租谨，不雾允许灰小业猾主进之行自犹主经挽营。朗经营径权和剃产权脾分离海。镰优势岂：绪劣势寨：型综合闲分析肤：茄整栋陵或几羊层租惯给大节型的娘百货垮连锁支或超恨市的滨做法偷。然捧后分同成小灶单位欢出售阳给小宴的投丰资业颜主。宪采取耽出售帐返租旧的形错式，顶也是远在一惧定的敢年限同内经胜营权族和产舅权分全离兔优势傻：器劣势陕：糊综合挎分析架：喘项目片思路聪：宋魔问耕库项目薄的发并展分舞为两颂种大劳的具讨体思行路：全自主钟经营遵委托渡经营栋如果工发展疼商可滩能多真元化逼经营咳的情妈况下汗可以遭走第情一种犹路线冶，即间自泻己经掉营，夫通过密对品珠牌的她商家趣或各璃种项牧目的花招商鸡，采问取合邻作经附营、翠免费菊进场愈、销亭售扣况点、照不设晴保底挠等手眉法打榴造发捆展商瘦自己替的商畜业航相空母砌舰。微在南泰山市杂场经尚济发倘展日趣趋迅须猛特青别是烟房地帝产业舰风起呜云涌括的情安况下街，南竹山的售人流吵量，强消费部量和斧消费病水平愤在未故来肯座定有尤一个脆质的首提高世，商坝业的盘支撑盐力也伤会越程来越房大，亚有潜构在的糠连续院性的确利润杯空间狂，这迁种发圣展方取向在组塑造竖自己衣的商拾业品竞牌的帆前提钢下也抄是一倾个可饭选择努的思菊路，勉但是码，就危目前廊来说窜，难索度还链是比脊较大瞒的。捷第一摔、发季展商皂本身喊的品督牌延盗伸力允还没伶有达涌到该慧领域炮，缺僻乏在糖商业妈方面罗的号乖召力浸和竞井争力呼，使叛客户裤难以鸽建立厦购物狗信心夸。第蓄二、怀不能缓达柴到快膀速收包回资羞金良既定泼目标展，有窃违开筑发初即衷，创增加嫂风险粒。第威三、三对相令关管央理经瓶验，纤人力歪，物株力的型要求亮以及群后期冶的运困作策丛略要桃求较聚高，业可能匆目前仆比较桥困难喘。第衔四、悟缺乏长一般秩项目氧的内灯部业宰主进播行部锄分商各业消管化的竞先天搅条件熔。第纲五、辆自己点对散材户的滚招商暖在尽浙快回坦笼资哥金的划压力体下会慎对经柴营者林的档矩次和倡水平哄有所犯降低怎，反饺而会净影响驳项目晶的整院体形遣象，它沦为杯和周束边小弹型店宁铺竞父争的宣局面则，而萝同时磁小店炉铺目桶前在载南山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