鄂州粮食现代物流中心项目建设投资可行性研究报告

鄂州粮食现代物流中心资金申请报告鄂州粮食现代物流中心项目资金申请报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 项目单位基本情况 11.1项目名称 11.2项目建设单位基本情况 11.3项目建设单位简介 11.4项目建设单位财务状况 21.4.1项目单位近三年经营状况 21.4.2项目单位近三年财务状况 2第二章 项目基本情况和基础条件分析 32.1项目基本情况 32.1.1项目建设性质 32.1.2建设内容和规模 32.2项目建设条件分析 32.2.1项目建设进展情况 32.2.2交通情况 42.2.3气候情况 42.2.4环境保护 42.2.5节能措施 62.2.6公用设施及施工条件 72.2.7所在地区支持条件 72.2.8劳动保护、安全防护 72.2.9消防 82.2.10组织人员落实 92.2.11资金落实 92.3工期安排 92.3.1建设进度安排原则 92.3.1建设进度安排计划 10第三章 项目市场分析 123.1粮食产量及预测 123.2粮食库存分析预测 133.3粮食流通分析预测 143.4鄂州市及周边市场分析 163.5鄂州市粮食流量及流向分析 163.6项目市场分析 17第四章 项目设计方案 184.1项目的组成 184.2主要技术参数 184.3技术方案 184.3.1仓储工艺设计 184.3.2粮情检测系统 204.4工程方案 204.4.1建筑设计 204.4.2结构设计 224.4.3电气技术设计 224.4.4消防设计 234.4.5给排水技术设计方案 244.5劳动定员 244.6项目总平面图 24第五章 项目投资估算、融资方案及财务评价 255.1项目投资估算 255.1.1投资估算依据 255.1.2建设投资估算 265.1.3流动资金估算 285.1.4建设期利息 295.2项目总投资 295.3资金来源与融资方案 295.3.1融资主体 295.3.2项目资本金的来源渠道和筹措方式 295.3.3项目债务资金的来源渠道和筹措方式 305.3.4资金结构分析 305.3.5融资风险分析 305.4财务评价 315.4.1概述 315.4.2基础数据与参数 315.4.3营业收入 335.4.4经营成本与总成本 335.4.5盈利能力分析 355.4.6偿债能力分析 365.4.7财务生存能力分析 37第六章 项目风险分析及控制风险措施 386.1概述 386.2盈亏平衡分析 386.3敏感性分析 386.4风险分析 406.4.1风险识别 406.4.2风险评价与风险应对 41第七章 项目招标内容 457.1招投标依据 457.2招标范围 457.3招标组织形式 457.4招标方式 45附件目录：1、湖北省企业投资项目备案证2、土地使用证书3、环保部门出具的项目环境影响评价的审批意见4、建设工程规划许可证5、企业自有资金证明6、粮食仓储设施建设储备项目基本情况及施工合同付款条款7、企业营业执照8、企业近三年财务状况9、项目真实性声明10、银行信贷支持说明11、总平面图第八章环境影响评价编制单位：国家粮食储备局武汉科学研究设计院PAGE48项目单位基本情况1.1项目名称项目名称：鄂州粮食现代物流中心项目建设地址：湖北省鄂州经济开发区老火车站1.2项目建设单位基本情况单位名称：鄂州樊口国家粮食储备库法人代表：肖生红法定地址：鄂州市武昌大道6号经济类型：国有企业1.3项目建设单位简介鄂州樊口国家粮食储备库始建于1958年,前称樊口粮食储运站,是1996年9月国家粮食储备局批准挂牌的第二批国家粮食储备库。全库占地面积6万平方米，现有仓库19栋，简易货棚仓6栋，容量1.1亿斤，常年粮食储存量8000万斤。固定资产972.1万元，流动资3571.6万元。粮库现有干部员工69人，是以储存中央、省、市三级储备粮为主要业务的国有粮食仓储企业。我库坚持以管住、管好中央储备粮及各级储备粮为中心，以深化企业改革为重点，以强化管理、科技兴储为手段，以建设“五化”标准的新型粮库为目标，粮库各项工程呈现出了良好的发展态势，储粮规范化管理水平，科学储粮水平得到了长足发展。曾多次获省“十强储运企业”、“十佳粮食储备库”、“一符四无先进单位”、“鄂州市最佳文明单位”等光荣称号。1.4项目建设单位财务状况该库资产总额4613万元，其中：流动资产3572万元，固定资产972万元，负债总额3790万元。资产负债率82%。所有者权益总额822万元。1.4.1项目单位近三经营状况企业近三年经营状况良好。1.4.2项目单位近三年财务状况2007年度实现政策性补贴收入、其他收入、销售收入2380万元，实现利润60万元。所有者权益60万元。2008年度实现政策性补贴收入、其他收入、销售收入8440万元，实现利润30万元。所有者权益30万元。2009年度实现政策性补贴收入、其他收入、销售收入4195万元，实现利润2万元。所有权益2万元。

项目基本情况和基础条件分析2.1项目基本情况2.1.1项目建设性质该项目为扩建项目。2.1.2建设内容和规模（1）项目仓储规模：2500万公斤。（2）建设内容工程类别子项名称规格建筑面积(m2)数量备注仓储工程平房仓21m×60m63005栋2.5万吨附属工程器材库24×30m720药品库8m×7.25m58机械罩棚24m×30m720地磅房4m×3.5m141栋加压泵房6m×7.16m431栋消防水池11m×12m1321座门房6m×6m361栋公用工程配电房9m×12.8m116堆场40m×90m3600公共厕所58.81栋办公生活设施综合办公楼12001栋食堂浴室18m×30m5401栋2.2项目建设条件分析2.2.1项目建设进展情况本项目现已落实建设用地。项目的建设手续已办理，环境影响已作评价，规划许可证已办理。该项目按计划开展后续工程建设。2.2.2交通情况鄂州地理位置优越，在长江流域处于“得中”地位。万里长江依市而过，境内江岸线长达90公里，有大小港口5座，江海直达，常年可泊5000吨级轮船。106国道纵贯市区南北，武（昌）九（江）铁路、316国道和宜（昌）黄（石）一级公路三线并行，横穿鄂州东西。这种“江湖海直通、水铁公联运”的优势，使鄂州得以成为鄂东南地区的水陆交通枢纽。正在兴建的武汉—鄂州—黄石城际铁路，也进一步缩短了鄂州与武汉间的时间距离。鄂州粮食现代物流中心项目坐落于鄂州经济开发区老火车站内，距离铁路专用线50米，距离长江码头1公里，距离316国道1公里，旁边有大通运业有限公司火车站货运分公司。2.2.3气候情况项目所在地属亚热带季风气候区，季风气候明显，冬冷夏热，四季分明，雨量充沛，光照充足，无霜期长，严冬暑期时间短。年均气温17.0℃，最低月在元月，最高月在八月；年平均降水量为1282.8毫米，年际变化大；秋、冬两季主导风向是偏北风，春、夏两季主导风向是偏东风。2.2.4环境保护本项目已做环评报告。（1）执行标准地表水质量执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准；环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；声学环境执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。污水污染物排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准，具备城市污水处理厂接管条件后，可执行城市污水处理厂接管标准；工业废水达到国家工业一级排放标准；厂界噪声执行《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准；建筑施工厂界噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）规定；固体废弃物：一般固体废弃物处置执行《一般工业固体废物贮存、处置污染控制标准》（GB189599-2001）。（2）环境保护与治理措施室外排水实行雨污分流。达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准后，排入市政污水管网。选用优质设备，对产生噪声的主要设备进行合理布局，并采取有效的隔音、减振措施，同时保证厂区绿化面积，加强绿化管理措施，确保厂界噪声排放满足《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准。固体废弃物实行分类收集。一般生产固体废弃物由厂家进行回收利用。生活垃圾分类袋装，由专人及时清理，送城市垃圾中转站集中处理。项目施工期间，加强施工现场的环境管理，设置临时施工废水沉淀池，清水回收利用。注意控制施工现场的扬尘污染，由专人洒水抑尘。严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）和《合肥市噪声污染防治条例》中的有关规定，避免施工扰民现象的发生；项目竣工试生产三个月内申请该项目的竣工环境保护验收，合格后正式投入使用。2.2.5节能措施本项目的建设本着合理利用能源、提高能源利用效率的原则，依据国家合理用能标准和节能设计规范进行。在建设的各个环节中力争采取合理有效的节能措施，以达到合理利用能源、提高能源利用效率的目的。(1)采用先进的技术与装备，技术路线简捷，设备布置紧凑、合理，避免生产工艺中能量的不合理转换；(2)合理布置厂区格局，减少物流距离，提高设备利用率，减少能源消耗；(3)严格管理，采用高效、先进的生产管理控制系统，合理安排生产，实现设备满负荷、连续生产，减少设备空转、大马拉小车等不合理现象的发生，减少浪费能源；(4)建筑节能按行业有关规范执行，要采用新技术、新材料，采取节能措施。结合项目所在地理位置及自然条件，采用合理、有效的建筑节能措施，如合理的建筑布局、合理采光、新材料的利用、加强夏季自然通风和冬季保暖措施、减少通风和空调设备运行等等；(5)安装的静电电容器容量，补偿的企业的总平均功率因素为0.96；(6)照明设计在条件许可的场所安装节能灯；(7)加强节能宣传教育，全员树立节能降耗观念。2.2.6公用设施及施工条件（1）供水鄂州市区建有自来水厂两座，日供水40万吨。项目场址已建成完善的市政供水设施。因此，本项目的生产、生活用水供应有可靠保证。（2）供电鄂州地处华中电网中部,电力供应充足，市区现有220千伏、110千伏变电站各2座。项目供电条件已具备。（3）通讯项目所需电信线路均已配备齐全。（4）排水项目场址已建成完善的市政排水设施。2.2.7所在地区支持条件依法交纳的所得税，由同级财政比照高新技术开发区的优惠政策，将上交部分补给企业，以资鼓励；充分保证企业的供水、供电、供气、通信等；企业在生产经营、项目招投标、业务承接、人才招聘方面依法享有充分的自主权。2.2.8劳动保护、安全防护为了贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，确保工程投产后符合安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康，促进生产与发展，本项目严格执行国家有关劳动保护和安全防护标准及相关法规、规范和规定。(1)主要生产车间设备布置均留有合理的操作和维修空间。(2)楼梯及操作平台均设有防护栏杆。(3)对生产过程中产生噪音采取防治措施，使之控制在规定范围内。(4)车间内设有更衣室。(5)对生产车间要加强通风。(6)操作人员在上岗前应接受有关的安全生产教育，未经培训的新工人，实习人中和临时工等不得顶岗单独操作，厂内应制定有关安全操作规章制度。(7)全厂设有消防系统，车间及各建筑物配备防炎措施，操作人员应接受系统消防知识的培训并定期进行消防训练和演习。(8)车间内所有传动设备配有防护罩，各种电器设备必须接地。(9)操作人员在上岗前应接受有关的安全生产教育，未经培训的新工人、实习人员和临时工等不得顶岗单独操作，厂内应制定有关安全操作规章制度。(10)对高温设备及管道要采取保温，使其表面温度降至50℃以下，以防烫伤。2.2.9消防本项目已办理消防手续。本工程无须设立独立的企业消防站（队），但企业内应具有专职消防人员编制。按《建筑设计防火规范》GBJ16-87规定进行设计。室内外消防均为消火栓灭火系统，另外配备适当数量的泡沫灭火器辅助消防。本工程消防用水接自来水管道。设置疏散指示标志、事故广播、通讯、自动报警、消防水泵。在车间、库房、综合办公楼设置火灾探测器，手动报警开关。在值班室设置火灾报警盘，接收各火灾探测器、手动报警开关的火情信号，在盘上显示火警位置，并发出声光报警。2.2.10组织人员落实本项目已成立专班负责项目建设，管理人员也具备。2.2.11资金落实本项目建设资金企业自筹和银行贷款部分已落实。2.3工期安排2.3.1建设进度安排原则为缩短项目建设周期，使项目早建成、早投产、早见效，项目从可研、设计、施工、安装、调试按计划在1年内完成。时间从2010年7月开始计算。2.3.1建设进度安排计划工程实施进度见表2-1。工程建设进度安排如下：1、2010年7月完成项目可行性报告的编制和评审。2、2010年8月完成施工图设计3、2010年9月完成场地平整工程。4、2010年9月完成工程招标工作5、2010年10月—2011年7月完成储备库区建设工程。6、2011年8月投入运营。

表2-1项目实施进度计划表(单位：月)项目2010年2011年789101112123456781.可行性报告的编制和评审2.施工图设计3.场地平整4.工程招标5.工程建设6.投入运营

项目市场分析3.1粮食产量及预测2008年全国粮食总产达52870.9万吨，比2007年50160.3万吨增产2710.6万吨，是继2004年以来连续5年增产，粮食生产出现了重要转机。一是粮食播种面积连续5年上升；二是粮食总产突破历史最高水平；三是粮食单产创历史新高；四是夏粮、早稻、秋粮季季增产；五是四大粮食品种全部增产。2008年丰收大背景下，我国粮食收购量显著增加。2008年粮食收购量3094.18万吨，比2007年粮食收购量2033.48万吨增加1060.7万吨。湖北省2008年粮食总产达2227.2万吨，比2007年2185.4万吨增产41.8万吨。2008年，商品粮数量进一步增加，粮食商品率也有所提高。全国粮食商品量约19450万吨，商品率为40%，其中粮食主产区商品率提高较多。2007年，省际间粮食购销量在11000万吨左右，广东、浙江和福建三省粮食省外净购进数量仍然较大，黑龙江、吉林、河南三省粮食的省外净销量也较大，粮食物流空间有增无减。从全国来看，2008年粮食收购量比2007年增多的主产区有安徽、湖北、江苏和湖南，国有粮食企业收购总量在商品量的50%左右，仍然发挥着主渠道作用。2008年粮食销售量3064.96万吨，比2007年粮食销售量2591.65万吨增加473.31万吨，仍处于较高水平。从生产情况看，近几年各地区粮食生产呈现良好的发展局面，如果不出现重大的自然灾害，今年粮食产量将和上年持平；从消费情况来看，近几年我国粮食消费量一直保持平稳增长的态势，粮食产量仍存在一定缺口。3.2粮食库存分析预测从库存情况来看，经过近两年的补充，国家掌握了较为充足的储备，地方储备也得到充实增加，确保市场供给没有问题。持续三年增产，农民手中的存粮也比较充足，除小麦外，由于农民惜售，当前农民手中的玉米、稻谷相比上年同期增加。当然库存结构存在不合理，小麦库存较大，又主要掌握在国家手中，稻谷库存水平有所降低，玉米库存不足，北方库存水平较高，南方销区小麦、玉米品种库存较少，小麦社会商品粮源不足等。从供给关系来看，经过连续三年的丰收增产，国内粮食供给不断提升，国内粮食市场已从“总量供给矛盾”转为“结构供给矛盾”，主要体现在：一是年际间粮食品种产需变化较大，不同年度粮食品种生产变化，需求增长也随之变动，年度内品种产需供求矛盾较大，“卖粮难”、“买粮难”交替出现；二是粮食产需区域变化，生产重心北移，产区可供调出的粮食越来越少，销区不断扩大，缺口数量不断增加，区域间粮食供求矛盾比较突出；三是供给结构平衡难度越来越大，产销区之间、品种之间、季节之间的供给矛盾不断显现，矛盾越来越突出。四是供给比重发生变化，在粮食总产量中，稻谷比重下降，产量提升较难；小麦增产幅度大，生产形势比较稳定，所占比重稳定；玉米所占比重提高，产量逐年增加，但不及需求增长快。近几年，国家利用国债资金新建了1000多亿斤仓容的国家粮食储备库，在保证内需的同时，也为粮食的进出口以及国防需要提供了强有力的保障。但由于粮食连年丰收，现有仓容严重不足，存储矛盾突出。仍有粮食因仓容有限无能力收购，仍留在农户家中。现有的仓容与粮食主产区连年丰收的的粮食之间的矛盾日趋突出，扩建仓容对促进本地区及相邻地区日益增长的粮食购销量，顺利实施退耕还林还草工程，减轻仓容缺口，保持本地区社会经济持续稳定发展有十分重要的作用。3.3粮食流通分析预测国务院《关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》中明确提出，要完善粮食市场体系建设。做好粮食市场体系建设布局规划，规范市场交易规则，完善市场服务功能，引导企业入市交易。重点扶持大宗粮食品种的区域性、专业性和成品粮油批发市场，加快大中城市成品粮油交易市场建设。我国实行粮食“四散”化流通是大势所趋，国外发达国家已经成功运行了几十年，是公认的装卸迅速、效率高、损失少的流通体系，同时可以带动农业生产、交通运输、出口贸易等一系列产业步入良性循环的轨道，代表着先进的生产力。尽快地完善和实施“四散”化流通，能减少损失，降低流通成本，进一步提高我国粮食的国际市场竞争力。粮食是关系国计民生的重要战略性商品，粮食供求平衡和保障粮食安全关系到改革，发展和稳定大局。粮食现代物流是采用现代供应链管理和信息技术，将粮食的收购、中转、储存、运输、加工、配送等环节有机结合，进行资源整合一体化运作，通过计划、控制和系统化管理，实现用户要求的全过程。粮食现代物流的重要标志是粮食流向合理化、流通过程系统化、流通设施现代化、储运装卸“四散化”。粮食现代物流设施是发展粮食现代物流的重要基础和条件，主要包括粮食收购、中转、仓储、加工、运输、装卸、信息和检测等设施。《中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》（中发[2006]10号）中特别提出“构建以武汉、郑州等全国性市场为中心，以区域性重点市场为骨干，以现有地方特色的专业市场为补充，现货市场和期货市场相结合的市场体系”和“重点发展粮食及鲜活农产品、重要生产资料及工业品市场”。为落实中共中央、国务院这一战略决策，国家有关部门出台的加快粮食物流加工企业发展的一系列批示和政策，为各地政府、有关企业规划搞好粮食物流设施建设指明了努力的方向，给予了良好的外部环境。《国务院关于完善粮食流通改革政策措施意见》（国发[2006]16号）对粮食流通体制改革政策提和粮食物流提出了指导性意见。国家发改委和国家粮食局在“十一五”粮食现代物流建设规划中明确了要在东北、华东、华中、华南、西南建设粮食现代物流基地。国家及有关部门的重要决策，有利于湖北省、鄂州市整合粮食流通基础设施和相关资源，发挥粮食资源优势和交通、区位优势，促进区域经济协调发展，对促进粮食生产、加工和产销衔接，搞活粮食流通具有重要作用3.4鄂州市及周边市场分析鄂州农业向称发达，是名副其实的江南鱼米之乡。全市地势东南高，西北低，由丘陵、平原、湖区组成，尤以湖泊众多而著称，号作“百湖之市”。鄂州市属亚热带季风气候过渡区，四季分明。土地肥沃，雨量充沛，气候温和，具有发展种养业的良好条件。全市有稻、麦、豆等农作物品种200多个，银鱼、胭脂鱼、螃蟹等水生动物100余种，莲、菱、芡实等水生植物20多种，猪、牛、羊等畜禽品种近百个，杨、柳、松等树木数百种，主产粮、棉、油，也是湖北省珍珠、螃蟹、茭头等农副产品的重要出口基地。鄂州市粮食产品在30万吨以上。周边的咸宁、黄冈、黄石也是重要的产量基地，咸宁市粮食产量过百万吨，黄冈粮食产量达到300万吨，黄石市粮食产量也达到80万吨。3.5鄂州市粮食流量及流向分析根据2007年相关统计数据，该年度鄂州市粮食流通量超过20万吨，流出的品种主要为水稻和大米、油菜籽，流入的品种主要为小麦、玉米。鄂州以铁路、水路、公路为载体的五大物流向及流量：一是通过铁路运达粤、桂、闽、琼等东南沿海方向，占鄂州粮食物流量的73.1%；二是通过长江运达江、浙、沪等长三角方向，占鄂州粮食物流量的15.6%；三是通过公路运达湖北省内武汉、黄石等地区，占鄂州粮食物流量的11.3%。3.6项目市场分析鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸，西接“九省通衢”武汉，东连“矿冶之城”黄石，北与黄冈隔江相望，南同咸宁三频湖毗邻。特殊的地理位置决定了鄂州市粮食物流的优势。随着鄂州市国民经济稳步健康地发展和交通基础设施的逐步完善，使鄂州市的区位优势更加明显。为促进鄂州市及周边地区粮食物流和粮食加工基础建设，鄂州市粮食局根据鄂州市的优势和基础条件，落实建设粮食现代物流项目。该项目得到了相关部门的支持，提出把该粮食现代物流中心建设成为国家和湖北省粮食现代物流的重要节点，纳入全国粮食现代物流体系，成为鄂东地区大米、稻谷、小麦、面粉、面条、油脂及副产品、玉米流出和流入的现代粮食中心，辐射周边地区及全国。该项目为鄂州樊口国家粮食储备库扩建项目，具有重要的储藏和中转功能。项目的建设，能使鄂州樊口国家粮食储备库更好地服务于国家宏观经济调控体系，发挥其国有粮食企业主渠道作用，服务“三农”，确保国家惠农政策落实到实处。同时，项目的建设也完善了鄂州樊口国家粮食储备库粮食购销、调拨、加工、中转等商业职能。

第十三章工程招投标项目设计方案4.1项目的组成鄂州粮食现代物流中心项目由粮食储备、中转等功能组成。4.2主要技术参数稻谷储存期为2-3年，小麦为3年，设计按稻谷储存期2年计算；4.3技术方案新建2.5万吨平房仓等仓储设施，配套计量设备、移动式风机、扒谷机、移动清理筛、移动装仓机、环流熏蒸系统、粮情检测预警系统、消防、配电等工程。4.3.1仓储工艺设计（1）平房仓粮食集散、装卸流程及作业设计技术方案接收系统工作能力50T/h：汽车（散粮）→计量→皮带输送机→清理→皮带输送机→散粮入仓；发放系统工作能力50T/h：平房仓→移动扒谷机→移动式皮带输送机→移动打包机（散粮汽车）计量→移动式皮带输送机→汽车、火车；（2）通风本工程储粮通风采用下送上排的机械通风方式，平房仓采用通风均匀性良好,通风阻力小的地上笼，一机三道通风形式，排风系统采用上部固定轴流风机。(3)熏蒸采用混合气体熏蒸法,直接采用PH3和CO2。熏蒸系统由环流熏蒸装置、PH3熏蒸减压释放、计量装置、PH3浓度检测系统等组成，利用通风系统进行环流熏蒸。(4)机械设备根据生产要求，设备选用国内质优价廉设备，机械设备见表4-1，通风设备环流熏蒸设备见表4-2。表4-1机械设备表序号名称规格单位数量1移动式皮带机L=15m50t/h台52移动式皮带机L=10m50t/h台33移动式堆粮机L=15m50t/h台24移动式清理筛50t/h台35移动式打包机50t/h台26吸粮机50t/h台27移动扒谷机50t/h台28清扫用具套19库内散粮转运车5T台2表4-2通风熏蒸设备表序号名称规格单位数量1轴流风机T35-11№50．75KW台153移动通风机4-72-6C7．5KW台54通风地上笼镀锌米12005熏蒸系统环流熏蒸装置检测仪、报警仪表PH3仓外发生器取样装置套16粮堆局部处理装置套17走道板米7004.3.2粮情检测系统该系统利用传感器件（例如测温电缆和测温/测湿传感器）随时或定时采集粮温数据，并按粮油中心局颁布的《储粮机械通用技术规程》具体要求，采用获得国家专利的粮情分析技术，能有效地进行粮情预测，提供保粮方案，避免人为操作误差。它可以自动计算通风上下限，及进行声光报警，并控制通风设备的启动、停止。同时可以完成不同的通风目的（降温、降水、调质）；可用于不同粮种，选择不同的粮温参考点，可以连续监测，捕捉通风时机，启动和关闭通风设备；同时亦可以在通风过程中，随时观察通风计算的结果及粮温、大气的变化情况。4.4工程方案4.4.1建筑设计(1)设计指导思想体现企业文化和工作特点，项目设计以“一流的形象，一流的质量，一流的管理，一流的效益”市场形象为指导方针，在满足功能的基础上创造一个体现高科技水平、高效率并充分展示现代企业形象、人性化的储备库。根据企业的发展战略考虑交易中心的长远规划，通过设计达到储备库真正可持续发展的目的。本工程从规划到建筑单体设计力求创新，不仅满足储备、中转功能的要求，而且在生活环境、工作环境、建筑格局上有所创新。建筑设计力求打破传统工业建筑给人留下的形象格局，努力注入新的设计理念，总结这几年的建设经验，结合该库的实际情况，充分反映近几年的科技成果。建筑物的核心是为人们创造一个工作场所，因此，本项目的设计应该站在人的角度，不仅要满足功能上的要求及生产上量化的需要，更要为人提供一个舒适、高效的工作环境，另外，建筑在满足生产技术的有效性、空间实用、舒适性的同时，注意生态的延续性，充分考虑有效地利用资源和节能。(2)新建平房仓新建平房仓采用密闭彩色钢板门窗，屋面采用APP卷材二级防水，地面采用APP卷材防潮，内墙面采用刚性水泥砂浆防潮层，外墙采用防水涂料，保证储粮安全。建筑特征表工程类别子项名称规格建筑面积(m2)结构形式屋面防水仓储工程平房仓21m跨6300钢筋砼排架结构二级防水附属工程器材库24m×30m720砖混结构二级防水药品库7.25m×8m58砖混结构机械罩棚30m×24m720钢结构地磅房14砖混结构二级防水水泵房43砖混结构二级防水消防水池132钢筋混凝土结构门房36砖混结构二级防水公用工程配电房116砖混结构二级防水道路220厚混凝土围墙、大门办公生活设施办公楼1200钢筋砼框架结构二级防水食堂浴室540砖混结构4.4.2结构设计根据储粮工艺要求，本工程结构设计如下：1、平房仓为排架结构，开间6米柱距，跨度21米，檐高8.4米，墙厚370mm，屋面采用1.5x6米的大型屋面板，钢筋混凝土独立基础。2、办公楼为钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土独立基础。3、其他附属设施为砖混结构，钢筋混凝土条形基础。4、道路、晒场为220mm厚混凝土。4.4.3电气技术设计（1）全厂供电系统选择本项目供电要求适用于国家对粮食类加工厂一般供电要求，供电频率为50Hz±5%。供电容量按100kVA估算，消防用电设备为二级负荷，其余为三级负荷。本次建设利用已有供电设施，不需要进行扩容低压配电各子项供电电源引自低压配电室，采用放射式与树干式结合的配电系统供电，低压采用380/220伏三相五线电源供电。照明系统电压为380/220V，信号电压为24V或12V，控制电压为380V或220V。低压配电室设低压进线柜、馈电柜、照明柜和静电电容器无功补偿柜。（2）照明及灯具变电所、电气室和控制室等选用荧光灯、道路照明选用高压钠灯，荧光灯配件选用快速起动型，并且功率因素不低于0.9。室内的照明根据作业的环境条件，分别选用三防（防水、防尘、防雾）照明装置。户外所有照明为五防密闭型照明装置，其防护等级为IP55。（3）防雷接地根据规程，凡高超过15米的建筑物均按三级防雷设计。厂区低压网络采用TN-C和TN-C-S混合接地系统，接地电阻不大于4欧姆，所有进户线均设重复接地。4.4.4消防设计（1）耐火等级和消防要求耐火等级为二级。消防车道净宽不应小于3.50m，转弯半径不应小于8m，并设置照明。项目场区内设置有消防水池。（2）消防给水本项目室外消火栓最大用水量不低于20L/s，根据国家规范规定，在相应部位设置相应灭火级别的干粉灭火器。（3）设备安装室内消防栓栓口中心距地1100mm暗设。消火栓出水方向与安装墙面垂直。消火栓水枪充实水柱长度不得小于10m水柱。消防供水干管上所设阀门在正常情况下必须开启。消防供水立管在屋面上连接成环形，各立管间用阀门隔断。4.4.5给排水技术设计方案（1）给水方案本项目从市政管网引入DN100给水管进入场区作为供水水源，给水管网呈环状布置，室外给水管网上设一定数量室外消火栓，水压按0.25MPa计。（2）排水方案项目污废水排水量按给水量的90%计算。本工程排水系统采用雨、污分流。所有污水均在室外经处理后排入污水管网。屋面雨水均为有组织排水，经屋面雨水天沟、雨水斗收集后，沿外墙外侧雨水管排入雨水管网。4.5劳动定员本项目扩建后需要增加员工17人，其中管理人员2人；技术人员3人，工人12人。4.6项目总平面图

项目投资估算、融资方案及财务评价5.1项目投资估算5.1.1投资估算依据投资估算的依据如下：=1\*GB3①国家和轻工总会颁发的有关轻工业建设项目投资估算的有关规定=2\*GB3②《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表基础·结构·屋面》（2008年）=3\*GB3③《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表装饰·装修》（2008年）=4\*GB3④《湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表》（2008年）=5\*GB3⑤《湖北省安装工程消耗量预算定额及单位估价表）》（2008年）的各相关分册=6\*GB3⑥《湖北省土石方工程消耗量定额及统一基价表》（2008年）=7\*GB3⑦《湖北省建筑工程概算定额》（2006年）=8\*GB3⑧《湖北省建筑安装工程费用定额》（2008年）=9\*GB3⑨《湖北省工程造价信息》（2010年7月）5.1.2建设投资估算建设投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。其中工程费用又由建筑工程费、设备购置费（含工器具及生产家具购置费）、安装工程费构成；工程建设其他费用包括固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用；预备费包括基本预备费、涨价预备费。固定资产其他费用指工程建设其他费用中按规定将形成固定资产的费用。主要包括建设单位管理费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费及绿化费等。无形资产费用系指将直接形成无形资产的建设投资，主要是专利权、非专利技术、商标权、土地使用权和商誉等。其它资产费用系指建设投资中除形成固定资产和无形资产以外的部分，如生产准备及开办费等。建设投资估算见附表B1。建设投资总额为2533.22万元。建筑工程费建筑工程费估算主要采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法和概算指标投资估算法进行估算。建筑工程费用估算表见附表B1-1。建筑工程费总额为1488.53万元。设备及工器具购置费设备及工器具购置费包括设备的购置费、工器具购置费、现场制作非标准费、生产家具购置费和相应的运杂费。国内设备购置费按设备出厂价加运杂费计算。设备出厂价以主要设备生产厂家的最新报价为依据。备品备件按设备购置费的1%计算；运杂费按设备出厂价的6%计算。工器具及生产家具按设备购置费的1%计算。非标设备制作按设备购置费的5%计算。国内设备购置费估算表见附表B1-2。国内设备购置费总额为376.87万元。安装工程费估算安装工程费按相关的安装工程定额、取费标准和中国轻工总会发布的有关指标，采用安装费率进行估算。安装工程费用估算表见附表B1-4。安装工程费估算总额为24.62万元。工程建设其他费用估算工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。建设单位管理费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的0.8%计算。勘察设计费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的1.0%计算。工程建设监理费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的0.8%计算。工程保险费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的0.35%计算。开办费按建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和的0.2%计算。办公及生活家具购置费按劳动定员17人，800元/人计算。生产职工培训费按2000元/人计算，培训人数按5人考虑。工程建设其他费用估算表见附表B1-5。工程建设其他费用总额为522.57万元。预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用之和为计算基数，乘以基本预备费率进行计算。基本预备费率国内配套部分按5%计算，引进部分按2%计算。基本预备费总额为120.63万元。涨价预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和为计算基数，乘以涨价预备费率进行计算。由于进年来我国的物价呈上涨趋势，故本估算中在预备费中考虑了价格上涨指数，并计入基本预备费。5.1.3流动资金估算流动资金估算见附表B4。流动资金估算是按分项详细估算法估算的。达到设计纲领年份的流动资金需要额为22.39万元。5.1.4建设期利息建设期利息计算见附表B3。建设期利息为44.55万元。5.2项目总投资项目总投资2600.16万元，其中建设投资2533.22万元，建设期利息44.55万元，流动资金22.39万元。5.3资金来源与融资方案5.3.1融资主体本项目为既有项目法人。项目法人：鄂州市樊口国家粮食储备库。5.3.2项目资本金的来源渠道和筹措方式按国发［1996］35号文件精神，结合本项目的实际情况，本项目的资本金认缴比例确定为总投资的42.31%。本项目建设投资2533.22万元，建设期利息44.55万元，流动资金投资为22.39万元，认缴资本金数量为1100.16万元，占总投资的42.31%。按项目实施进度按比例逐年认缴，并存入指定银行。资本金落实情况见附件。5.3.3项目债务资金的来源渠道和筹措方式债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场借入的资金。本项目申请银行建设投资借款1500万元，无流动资金借款。项目总投资使用计划与资金筹措见附表B5。5.3.4资金结构分析资金结构包括项目资本金。与项目债务资金的比例、项目资本金内部结构比例和项目债务资金内部结构的比例。项目资本金与项目债务资金分别为1100.16万元和1500万元，其比例为0.73：1。项目资本金建设投资、建设期利息部分与流动资金部分分别为1077.77万元和22.39万元，其比例为48.13：1。项目债务资金建设投资、建设期利息部分与流动资金部分分别为1500万元和0万元。资金结构合理。5.3.5融资风险分析本项目融资风险主要包括资金供应分析和利率分析。资金供应分析本项目资本金部分主要是企业自有资金。，从企业提供的财务报表来看，完全能满足要求。债务资金部分拟申请银行贷款，已初步达成贷款意向，应进一步落实，确保贷款能按建设进度到位。利率风险分析本项目贷款采用固定利率。如果未来利率下降，项目的资金成本不能相应下降，相对资金成本将升高。从资金市场近十年的发展走势来看，利率处在相对低的一个水平上，下降的可能性较小，上升的空间较大，利率风险较小。5.4财务评价5.4.1概述财务分析是在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，编制财务报表，计算财务分析指标，考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目的财务可行性，明确项目对财务主体的价值以及对投资者的贡献，为投资决策、融资决策及银行审贷提供依据。5.4.2基础数据与参数财务基准收益率（ic）设定参考国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和相关行业的财务基准收益率，并考虑本行业的平均收益水平和项目的风险因素，财务基准收益率（ic）设定为8%。资本金内部收益率根据企业的要求，资本金内部收益率应大于银行贷款利率，考虑资金机会成本，应大于8%。利息备付率和偿债备付率利息备付率不宜低于2，偿债备付率不宜低于1.3。利率本项目借款利率采用固定利率，建设投资借款年利率按5.94%计算，流动资金借款年利率按5.31%计算。项目计算期项目计算期确定为12年，其中建设期按1年计算，生产运营期按11年计算。财务价格本项目财务价格采用固定价格。固定价格是根据财务评价的定价原则和市场预测的情况，并结合企业的销售策略，以近几年市场已形成的价格为基础，预测到经营期初的价格，运营期各年采用同一的不变价格。本项目财务价格采用固定价格。固定价格是根据财务评价的定价原则和市场预测的情况，并结合企业的销售策略，以近几年市场已形成的价格为基础，预测到经营期初的价格，运营期各年采用同一的不变价格。序号项目单位价格备注一投入物低值易耗品t3.00电（度）度0.59水（吨）t1.89二产出物储粮补贴元/t80轮换收入元/t60自营业务收入元/t225.4.3营业收入产品销售价格是根据财务评价的定价原则，根据近期市场实现的价格为基础进行预测。年营业税金及附加按国家规定计算。本项目需缴纳营业税、增值税，同时缴纳城市维护建设税和教育费附加，城市维护建设税和教育费附加分别按增值税额和营业税额之和的7%和3%计算。年营业收入和经营税金及附加估算见附表B6。达到设计纲领年份的营业收入431.00万元，年营业税金及附加估算额为12.71万元。5.4.4经营成本与总成本本项目成本计算采用生产要素估算法。总成本费用估算见附表B7。成本估算说明如下：1外购原材料、辅助材料费外购原材料、辅助材料费估算见附表B7基1。达到设计纲领年份的原材料、辅助材料费总额为7.50万元。2燃料及动力费燃料及动力费估算见附表B7基2。达到设计纲领年份的燃料及动力费总额为2.97万元。3工资及福利费项目劳动定员17人，其中技术人员3人，工资按30000元/人·年计算，管理人员2人，工资按30000元/人·年计算，生产工人12人，工资按18000元/人·年计算，工资总额为36.60万元。根据有关文件规定，本项目的福利费按工资总额的14%计算，年福利总额5.12万元。生产运营期各年工资及福利估算详见附表B7基5。年工资及福利费总额为41.72万元。4折旧费估算固定资产折旧采用分类折旧，残值率为5%。房屋、建（构）筑物原值为1672.00万元，按30年折旧，年折旧额为52.95万元，设备原值为450.99万元，按11年折旧，年折旧额为38.95万元，年折旧费总额为91.90万元。折旧费估算见附表B7基3。5摊销费估算本项目无形资产（土地费用）为450万元，按50年摊销，年摊销费为9万元，其他资产为4.78万元，按5年摊销，年摊销费为0.96万元。年摊销费总额为9.96万元。无形资产及递延资产摊销费估算见附表B7基4。6修理费估算修理费按年折旧额的30%计算，每年为27.57万元。7财务费用生产期长期借款利息计入总成本。8其他费用其他费用是在制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。为简化计算，该项费用按工资及福利费的50%计算，每年约为20.86万元。土地使用费按0.5元/平方米计算，年土地使用费总额为1万元。年其他费用总额为21.86万元。5.4.5盈利能力分析项目的盈利能力分析，包括动态分析（折现现金流量）和静态分析（非折现盈利能力分析）。项目投资现金流量分析项目投资现金流量分析见附表B9。根据附表B9计算如下评价指标：项目投资财务内部收益率（所得税前）＝10.16%项目投资财务内部收益率（所得税后）＝8.42%项目投资财务净现值（所得税前）（ic＝8%）＝318.40万元项目投资财务净现值（所得税后）（ic＝8%）＝60.43万元项目投资回收期（年）（所得税前）＝9.07年项目投资回收期（年）（所得税前）＝10.19年从计算结果可以看出FIRR>ic，FNPV>0,项目是可以接受的，应进一步进行融资后分析。项目资本金现金流量分析项目资本金现金流量分析见附表B10。根据附表B9计算如下评价指标：项目资本金内部收益率＝9.96%。利润与利润分配利润与利润分配分析见附表B12。利润和利润分配估算见附表B12。经计算，年平均利润总额为162.10万元，所得税按利润总额的25%计算，法定盈余公积金、任意盈余公积金分别按净利润和可供分配利润的5%、5%计算。根据利润与利润分配表和现金流量表计算如下盈利能力指标：总投资收益率（ROI）=EBIT÷TL×100%=215.34÷2600.16×100%=8.28%项目资本金净利润率（ROE）=NP÷EC×100%=121.57÷1100.16×100%=11.05%从计算结果来看，总投资收益率、资本金利润率大于行业平均水平，满足投资者要求。5.4.6偿债能力分析本项目按等额还本付息方式偿还贷款，借款偿还期暂按11年计算。借款还本付息计划见附表B3。资产负债表见附表B14。利息备付率、偿债备付率、资产负债率等指标计算分别见上述表格。从计算结果可以看出利息备付率在投产后的所用年份均大于2、偿债备付率在投产后的所用年份均大于1.3、投产1年后的所用年份的资产负债率均小于0.5。满足设定的最低可接受值，大于我国企业历史统计数据分析的结果。5.4.7财务生存能力分析在项目（企业）运营期间，确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量是项目能够维持生存的条件。财务生存能力分析亦称资金平衡分析。财务计划现金流量表见附表B13。根据计算结果，并结合借款偿还平衡计划，可以看出：各年累计盈余资金均远大于零，没有出现负值，并且在运营内，具有较大的经营净现金流量（75.78万元～95.64万元），尤其在运营初期，就拥有足够的经营净现金流量。说明项目方案比较合理，能够实现自身的资金平衡。

项目风险分析及控制风险措施6.1概述项目经济评价所采用的基本变量都是对未来的预测和假设，因而具有不确定性。投资项目经济风险是指由于不确定性的存在导致项目实施后偏离预期财务和经济效益目标的可能性。6.2盈亏平衡分析达到设计纲领年份的固定成本为269.81万元，可变成本为10.47万元，年销售收入为431.00万元，年经营税金及附加为12.71万元。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为BEP（%）=年固定总成本÷（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加）×100%=269.81÷（431.00-19.96-51.07）×100%=66.16%由盈亏平衡分析可以看出，当项目生产能力利用率达到66.16%时，项目就能达到盈亏平衡，经营安全率远于30%，有较强的抗经营风险能力。6.3敏感性分析由于本项目的项目财务内部收益率较高，故只对可能影响项目评价指标的主要不确定因素进行了单因素敏感性分析，敏感性分析的结果如表6-1。序号变化率-15%-10%-5%0%5%10%15%变化因素1基准折现率ic8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%2负荷7.42%8.36%9.28%10.16%11.03%11.88%12.70%3产品价格7.25%8.23%9.20%10.16%11.12%12.07%13.02%4主要原材料价格10.75%10.56%10.39%10.16%9.97%9.77%9.57%5建设投资13.15%12.19%11.14%10.16%9.26%8.42%7.78%表6－1敏感性分析表敏感性分析图见图B2。临界点:敏感度系数和临界点分