常熟XX世纪中心营销推广方案

常熟XX•世纪中心营销推广方案第一部分、房地产市场背景分析受到房地产产业政策、税费政策、金融政策调控的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压大量的高档豪宅商品房，市场销售压力骤然增大，竞争更趋激烈。一、项目市场背景分析近年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的发展，房地产市场步入结构调整期。2005年6月房地产产业新政的实施和落实，有力的抑制了房地产市场的投机性需求，对住宅房地产产品消费市场产生消极的影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期近年来，国家采取系列的宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产产品供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业高速、盲目增长的势头。经过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极的货币政策、积极扶持初次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头，市场行进状态平稳，步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。2、六月新政有效的抑制了住宅房地产市场投机性需求，自住型消费成为住宅市场消费主力军，高性价比商品房需求旺盛今年六月新政的实施及落实，有效的抑制了我国境内外游资的投机性行为、非理性市场投资行为，房地产市场投机性需求容量急剧减少。部分城市房地产市场价格下探，市场观望氛围浓烈，出现供过于求的市场局面，房地产市场步入买方市场，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业规则规范化，机会与约束同时发挥作用。在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场的重要支柱，高性价比产品、低档次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采取各种促销手段推售产品；部分房地产市场投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼成为其关注的对象，如近阶段南京、上海房地产市场状态。3、受到区域性房地产市场特征的影响，本轮宏观调控政提升了三线城市房地产市场健康、有序的发展受到我国不同地区经济发展不平衡的影响及房地产市场区域性特征的限制，不同城市房地产产业发展水平差距显著，长三角地区新兴经济城市房地产市场大多数处于健康的市场状态，如常熟房地产市场处于发展阶段，其发展前景乐观。型但常揭熟房岸地产献市场晌开发巩规模猪普遍社较小近，市覆场上潜供给响的产毒品功射能单益一、腔缺乏鹅创新集能力板；房假地产轧市场储消费尚容量顾偏小吧，大倾多数名处于疼二次疯置业清阶段技，市悬场上息消费扫者的歼消费吸心理悦表现爆成熟恶，对貌高素厦质、委舒适跑型住爬宅市肤场需率求前震景广兼阔，右对此离，我饲们对利XX坚•刷世纪轰中心桑有理遭由保王持谨摊慎的问乐观凤。驼二、吉常熟浙房地爪产市洽场现蛙状分护析打1、补市场辨投资木保持辈快速钟增长杯的势哄头绑根据册常熟拣统计录局公养布的慈信息负显示鲁，2践00悄4年染，常循熟全谷年全迷市完通成房溉地产洒开发请投资于29弟.6摩0亿庄元，颤比2立00屿3年找增长常57优.5搂%，喂其中嗽住宅摸投资金23株.2村3亿昏元，也增长匀45碧.6志%；贵商业抛营业竟用房此4.探29债亿元泉，增滑长1汗83琴.3破%。晓根据拦常熟化房地仆产信逼息网罪公布地的信毛息显场示，填今年采1~夹7月粱份，床常熟娱全市燃完成盐房地还产投狠资额蔬18尚.4凝34店亿元烦，同疏比增断长8疫8.柔6%接；其美中完倒成房慈地产椒住宅脸投资职额1销2.鞠20聪46寸亿元伴，同拢比增绕长4现2.悬9%梨；完衣成商疯业营呀业用护房2论.3财0亿绒元，团增长格47鸦5.沈0%西。市不场投燥资保雄持高光速增赵长的党势头政。寿2、析房地驳产市打场开茎发规董模逐彩渐增诸大，须房地象产开赛发商串逐步喂走向盖成熟钥今年均1~逐7月踏份，坚全市柏商品炼房施脾工面另积已杆达2摊99抬.2争万平康方米伟，商慕品房字竣工迅面积手59请.4夫2万朴平方随米，曾分别殖增长突38拢.2黑%和扩87险.6久%。畏房地裤产开译发市位场开吸发规秩模逐彼渐增古大，钳如尚铺湖中瞒央花效园总驻占地烘面积放约1款0万蚀平方瓶米，猾总建泳筑面协积达下54质.1替万平惨方米垂。偿房地醋产开恒发市青场的址项目范开发龙规模狭较小机。市娇场上离大部恢分楼还盘建湖筑面张积在幕10饮万平尾方米殃以下葱，如倘金大蚀地花老园翠总竹苑蹦，总戚面积宅约1暗.7振万平此方米豪，销狡售面能积约傅60氧00护平方孙米，窜产品雪功能蒜单一寺，缺首乏创派新能殃力。芽3、廉房地越产市图场供像给充朋足，腹市场哲供给娇结构什失衡璃延续泰20羡03凭年、蚀20匙04诚年房砖地产蜜快速比成长她的影惧响及策今年蜜上半毫年实蚊施的必土地坛政策堵，加纹速了奇房地打产市精场的燕土地像开发泡速度腿，今声年1耽~7最月份爷，全燥市商桑品房炭施工摊面积蜓已达孔29么9.迫2万龄平方死米，挨比去惹年同需期增松长3泰8.闸2%兔，房事地产缝市场丰供给厕充足靠。内根据产今年躬上半率年常蹲熟房顺地产供春季省展览转会的怨市场破反应芦，2克00公5年滑常熟布房地释产市挺场豪笋宅产犹品供键给量午急剧崖增大绳，6端5%乔的产佳品属贞于高急档别韵墅，兴如雅锄兰美台地山填庄、成国美殖山庄箩、名剥坤豪暮园、功圣地相雅歌塞、艺后墅信讲步华然庭等杏；而崇商铺戴、普钓通住难宅产翼品供促应相矛对缺其乏，却市场各供给额结构既失衡注。仰4、句房地纵产销驳售速找度趋使缓壳受到警国家泊宏观季调控蛛政策怀、市锦场供痛给结超构失妄衡的滥影响双，常漫熟房仔地产史市场哭销售羡节奏疗趋缓梦。今竹年1暂~7色月份贷，实抚现商麻品房续实际订销售陈面积乖39妖.3疲3万就平方真米，烈其中坡住宅站商品控房销影售面聪积2浪7.厕58谱万平老方米或，比虫去年场同期独下降亚2.蕉3%锻；实立现商享品房盖实际药销售扛额1屋2.衰35甩53拌亿元惜，其撒中住劫宅商喜品房腰实际帝销售从额8汤.9甚53抛1亿瓦元。逆实现馒商品陪房预绍售面特积8撇9.彩54在万平妨方米孔，比狮去年干同期烂下降轨2.孙5%伤，其愚中住博宅预仍售面祝积7娘6.走15鼠万平躬方米仙，比瞒去年填同期嫂下降盼14茧.7米%，井房地朴产一虽级市示场销译售压架力骤秧然增声大。译从二擦级市肾场上鉴看，螺今年奏1~势7月里份实协现二择手房菠成交难面积艇37枕.0膛2万谅平方兴米，马比去挂年同凶期增止长2养5.植41弃%，身其中醉住宅盾二手幅房成帖交面黎积为堪21录.0宣8万津平方相米，管比去疤年同流期下束降7柔.2央6%耳。虽谅然二稿手房宇总成刚交面趟积有裤较大竭增长备，但悼是二左手房瓶住宅架用房喷的销祸售面截积明愚显下迷滑。符从房幼地产稼二级瑞市场殃、三坝级市扛场销牛售情他况显吓示，齐常熟嫌房地催产市警场销枕售压压力增匹大，雁市场妨销售扭速度弓缓慢兵。屯5、欺受到劫土地喊成本貌的影备响，膝房地扔产销蚁售价式格保普持快毒速增象长的概态势嫩土地东供应躲总量幼的限芝制和技土地扒市场鬼流转殿程序小的规规范，酿使经金营性膨房地复产土区地成龟本占浩投资撇总成墨本的雷比重复进一回步增宣加，次土地元购置鬼成本沫占总援成本青的比沙重由刚20霜04屿年的惠23雁.4痛%上露升至湿目前效的3放3.甜1%址。患受到秧投资壳成本丢的影寄响，那房地伤产销利售价惑格保艘持稳抚步增偷长的棚势头垃。今皂年上行半年链，常框熟房擦地产蜂市场夺现房递平均蜡销售码价格境30有49惹元/疫平方页米，棒比去付年同胁期增播长8响.4爹%，涨其中江住宅场平均电售价睬为3钱14孩0元盆/平滑方米迹，比要去年熊同期孕增长获11险.8灭%；涉期房劝平均粮预售完价格枪为4肚63注7元应/平渴方米扑，比超去年锈同期证增长遗28够.1产%，够其中挎住宅属预售偶价为错41求09凶元/握平方降米，螺比去设年同寄期增农长2糊5.谣8%沟。衬三、灾常熟绞房地弱产前增景展锋望得常熟青市城宅市经免济的锈快速品发展捡，提践升了丘常熟榨城市蚊化进为程，殖成为艰推动祸常熟雀房地恼产市译场稳封定、秋健康停发展尼的重油要性坟因素欢。随温着生帐活水努平的织提高割，常膊熟市六民逐内渐重杂视生器活环蹈境和买生活渗质量贸，大叉部分纺常熟鲜本地披市民慢采取纲二次寺置业隐改善所生活桂环境典，对蜂产品瓣质量扫、园刘林景芹观、桶生活张环境饰、配乡套设抽施等俭综合催素质象要求定较高摊，高摧品质多产品说受到剩市民构的关允注。宿常熟鸽房地累产市激场处扯于成殃长阶窃段，痛房地项产市引场开霜发规满模较味小，袄能够宏开发沟10火万平俯方米伤以上弱的楼庄盘屈由指可职数，书大多逐数房滤地产随项目配建筑睛面积贫不足贸10列万平概方米忌；市蚁场上联产品俗功能材单一制，园齿林景袜观概服念淡斥薄，牙配套裹设施支不足援，社猛区功桨能设惊置缺么乏创带新，燃市场爸缺乏扁创新材意识信。因远此，址常熟获房地焦产市远场具赤有很浇大的付可塑榨性，锹我们亚对常系熟的稳市场升前景巧保持丙谨慎尖的乐订观。零第二驻部分睡、常融熟父XX嗓•爹创梦漂世纪谦目标迹市场吴分析砍本项咏目目还标市帽场主惯要由玉常熟愚本地愧消费言群体捧、长往期驻将常熟释投资污经营捷的消霸费群湾体、域项目咬周边菠城镇除及房初地产街投资来客群贷等四赔大客皆群组言成。昼其中债以常驾熟本笨地房纠地产耍市场哈消费埋群体吨、长泡期驻降常熟掉投资规经营舌的房竭地产取市场僻消费贤群体牺为主培。目宋标消今费群爪体具撒有雄南厚的岂经济熟实力撑，重腐视舒峡适的坏生活刘环境淘，注安重生镰活品技质和勺内涵卖。勉一、盒项目摇（创锄梦世扮纪）之潜在竿目标妹市场奖来源盖及组少成分俘析椒常熟四市城越市人炊口规织模发蒜展稳会定，削房地鞭产市芦场消口费水榆平保吩持平两稳、脊微幅爷的上浴升势害头，已常熟潜本地课市民盾房地泊产消血费目淹的主害要以凤改善曾居住柳环境干为主械，外勾地长沫驻常炒熟投圈资经画营的惭投资析者逐晌渐成竞为常识熟房遥地产邮市场捐消费渔群体奸的一躬支主蚊力军疲。碍另一殖方面愚，在要房地惕产金括融市购场、危房地后产产元业政属策的问压力孕之下章，根国据我当国房示地产犁市场桶发展蛇水平免不均柳匀这驱一房贪地产汤市场偏发展牲现状苏，国割内外串房地困产投刊资群陕体相泊续放汽弃房培地产羡市场式发展馒水平修相对佣比较迁成熟户的市您场，拖其目废标投画资对花象转寻向瞄请准像螺常熟亿市之面类城从市经宣济快年速增昨长的堂新兴恭经济掩城市察的房拿地产拨市场护，由淋于这似类城荷市的标房地躺产市昼场处锈于成乌长阶船段，份投资谋前景等乐观乘。房根据召对本银项目君房地冻产市孔场环抵境、拍产品珍组合浅及其凤发展欣前景饼分析秧，结纵合我龟司多喇年的屋操盘熄经验图，认猪为本位项目很的目厘标消混费群万体具酱有一孤定的咬经济烘实力据，他外们重乓视生润活环洋境和闭居住货氛围富，并责具有柿前瞻汤性的法消费活意识竞和投筑资意沉识。匪因此乘，本叠项目薄的客便户群于体主饱要来押源于拉常熟震本地社企事仗业主轨、常套熟政庭府公独务员脖、企劈业高公级管酬理人被员、由外地把长期孝驻常县熟投穷资经昼营的取投资掠者、忆本项赤目周蜓边城除镇具矮有一监定经泼济实熄力的扶消费倘群体鹿及房僵地产腔投资望型消绪费群郑体等俱组成有的。绝二、袋项目响（创钩梦世嫂纪）驴消费评群体华特征谅分析站根据符对常钞熟房妖地产秋市场里现况远、当术地人己们居较住消感费理椒念、者本项骨目周喇边环央境、石项目虑产品要特征福、市值场产核品推葱广策鹅略及辱项目弓潜在慎目标玻市场画来源鸦调研防分析沃，本伏项目懒消费浪群体辞主要友针对粗常熟亲本地饥改善章居住母型消夕费群挥体、枯常熟纹市政弄府公变务员循、常洪熟企齿业高吗级管毕理人农员、折私人词企业鸭主、哀项目今周边尸乡镇奇具有撒一定兴经济太实力仅的成顶功人印士及总外地罩常驻倚常熟笑投资承经商淡人士晃等。册本项渴目的辞目标径市场招具有准一定车的经吵济基爸础，炼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