广州市松洲新社区经济适用房可行性研究报告

广州市松州新社区经济适用房项目可行性研究报告广州建成工程造价咨询事务所有限公司广州市松洲新社区经济适用房项目可行性研究报告广州建成工程造价咨询事务所有限公司二〇一一年六月目录第一章总论.......................................................11.1项目名称及概况...............................................11.2建设单位概况.................................................11.3编制依据与内容...............................................11.4项目建设背景.................................................21.5主要建设内容.................................................31.6综合技术经济指标.............................................41.7结论与建议...................................................4第二章项目建设必要性..............................................62.1保障性住房建设的意义.........................................62.2建设必要性分析...............................................7第三章建设地点与建设条件.........................................113.1项目建设区域概况...........................................113.2项目建设地址...............................................133.3项目建设条件...............................................153.4项目用地方案...............................................19第四章建设方案...................................................214.1总体规划...................................................214.2建设规模...................................................234.3建设内容...................................................244.4建设标准...................................................254.5建筑和结构.................................................29第五章公用工程...................................................345.1给水及排水工程..............................................345.2消防系统....................................................385.3供电系统....................................................415.4弱电系统....................................................465.5通风空调系统................................................485.6燃气系统....................................................505.7垂直交通系统................................................51第六章环境保护...................................................526.1环境质量标准及排放标准......................................526.2环境现状....................................................526.3影响环境因素分析............................................566.4综合治理措施................................................576.5环境影响评价................................................59第七章节能分析...................................................607.1节能的意义..................................................607.2执行的标淮和法规............................................607.3能耗分析....................................................617.4节能措施....................................................61第八章劳动安全与卫生.............................................658.1设计原则及采用的标准........................................658.2危害因素和危害程度分析......................................658.3安全卫生措施................................................68第九章组织机构及人力资源配置.....................................709.1项目建设期的组织机构和定员.................................709.2项目运营期间的管理.........................................71第十章项目实施进度计划及招投标...................................7210.1项目实施进度计划..........................................7210.2项目招投标................................................72第十一章投资估算和资金筹措.......................................7511.1投资估算...................................................7511.2资金筹措与投资计划.........................................77第十二章社会效益评价.............................................8112.1社会效益分析...............................................8112.2负面影响与对策.............................................8112.3互适性分析.................................................8112.4社会效益评价结论...........................................83第十三章结论与建议...............................................8413.1结论.......................................................8413.2建议.......................................................84第一章总论1.1项目名称及概况1．项目名称：广州市松洲新社区经济适用房项目。2．项目地点：广州市白云区增槎路以南松洲街松南村以北地段。3．项目建设性质：新建。4．项目建设单位：广州市建筑集团有限公司。1.2建设单位概况广州是建筑集团有限公司是受国资委监管的大型企业，在中国企业500强2010年度排名第298位，建筑业企业第16位，在广东省企业500强2010年度排名第24位、建筑业企业第1位，营业规模位于广州市国有企业的第三位。2008年，广州市政府首次以公开招标的形式引进社会力量进行经济适用房的开发建设，广州市建筑集团有限公司大力支持市政府推动民生工程，通过竞标取得松洲新社区的开发经营权。1.3编制依据与内容1.3.1编制依据1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；2.《珠三角地区改革发展规划纲要》（2008-2020）；3.《广州市总体发展战略规划》（2010-2020）；4.《广州市土地利用总体规划》（2006-2020）；5.《广州市环境卫生总体规划》（2006-2020）；6.《房制度实施办法(试行）》（穗府[2007]48号）；7.本项目的《建设用地规划许可证》（穗规地证[2009]311号）；8.本项目的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2010]2592号）；9.本项目的咨询合同。1.3.2编制内容广州市松洲新社区经济适用房项目可行性研究报告（以下简称可研报告）的编制范围主要包括：项目建设必要性与建设规模、项目选址与建设条件、建设方案、公用工程、环境保护、节能分析、劳动安全与卫生、组织机构与人力资源配置、项目建设模式、实施进度及招投标、投资估算与资金筹措、社会效益评价等方面的内容。1.4项目建设背景近年来，房地产市场经过多年的高速发展，正面临空前的压力：房价位于历史高位，房价涨速远高于居民收入增速，房地产市场调控面临巨大挑战，政府接连出台了一系列土地、资本、信贷等紧缩政策，既要降低城市居民的居住成本和购房成本，又要让房价在基本平稳的前提下，逐步适应消费需求。然而，相当数量的低收入家庭一直无法解决住房困难问题，同时，广州市保障性住房的历史包袱比较重，历史欠帐较多。在国家有关政策指引下，《广州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》提出“大力改善市民生活环境，继续推进‘全民安居工程’，加大双特困户住房保障力度”。《广州市住房建设规划（2008-2012年）》则提出以实现“住有所居、促进社会和谐”为根本目标，规划期内“基本实现城市低收入住房困难家庭‘应保尽保’”的规划目标。近年来，广州市委、市政府采取“构建体系、摸清底数、加快建设、强化管理”等一系列措施，着力构建和不断完善多层次住房保障体系，以多种途径解决城镇中低收入家庭以及刚毕业的年青群体的住房困难问题。广州建成工程造价咨询事务所有限公司根据市委、市政府关于“原定于2012年底前解决77177户低收入住房困难家庭的住房问题，要提前到2011年底前全部实现”的工作部署，广州市住房保障体系立足于“保基本、广覆盖、多层次、可持续”，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，不仅要解决广州户籍中低收入人群“夹心阶层”住房问题（优先解决77177户低收入住房困难条件家庭），还要针对非户籍引进人才、新就业大学生和优秀外来务工人员等住房困难情况，按照困难优先、分门别类、租售结合、食物与货币并行的原则，完善与各种层次人群相适应的，无缝衔接的住房保障供应体系，建设好广州“首善之区”，加快广州国家中心城市建设步伐。围绕这一建设目标，广州市开展了广州市保障性住房建设，在《广州市保障性住房项目近期建设实施规划》中明确提出要在2010-2013年期间，建设继续加大廉租房、公租房和经适房的建设力度，保障房建设在加大土地储备力度的条件下尽量实现区域布局更为均衡。松洲新社区经济适用房项目是其中的重要工程之一。经市政府同意，松洲新社区经济适用房项目2008年已取得《关于印发广州市2008年第二批城市建设拆迁安置新社区投资计划的通知》(穗发改城〔2008〕170号)，2009年已取得《关于印发2009年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》（穗发改投资[2009]10号），2010年已取得《关于印发广州市2010年第一批经济适用房和廉租房建设投资计划的通知》（穗发改城[2010]10号）。2010年1月已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2010]47号），2010年7月已分别取得《建设工程施工许可证》（编及《国有土地使用证.(穗府国用〔2010〕第01200030号)。该项目于2010年初已取得《临时施工复函》并正式开始动工。为加快推进松洲新社区经济适用房项目后续的开发建设，广州市建筑集团有限公司委托广州建成工程造价咨询事务所有限公司进行该工程的可行性研究工作。1.5主要建设内容项目用地规模9912㎡，建设用地6932㎡，总建筑面积40346.6㎡，主要建设经济适用房及公建配套用房（两栋24层、一栋13层）。综合容积率为4.22；建筑户数426户，。具体如下：1．±0.00以上建筑面积30892.5㎡其中：住宅面积27503㎡公建配套面积1617.5㎡2．±0.00以下建筑面积9454㎡，其中车位190个1.6综合技术经济指标1、总用地面积（㎡）9912规划路面积（㎡）2709净用地面积（㎡）6932代征绿地面积（㎡）02、建筑密度（≤30.8%）30.8%基建面积(㎡)2135.056容积率（≤4.2）4.22地上总建面积（㎡）30892.50绿化率（≥30%）35.30%绿化面积(㎡)2445已建回迁面积（㎡）0规划总户数426后续地上可建面积（㎡）30892.50其中住宅面积（㎡）27503.00地下室建筑面积（㎡）9454.10总建筑面积（㎡）40346.603、配套面积（㎡）一般商业服务面积0物业管理及其他用房1617邮政所面积0公共厕所面积0总计1617包含在地上可建面积范围内1.7结论与建议1.7.1结论松洲新社区经济适用住房项目是广州市保障性住房建设的重要工程之一，是促进解决广州市低收入家庭住房问题的一系列重要措施之一，项目建设符合广州市住房建设规划，对妥善安置城市低收入住房困难家庭，改善人民居住环境，构建宜居的生态家园，促进社会和谐发展具有重要意义。项目的建设是十分必要的。本项目的建设符合规划要求，规划和用地手续完善，项目用地性质符合规划用地性质。本项目方案设计坚持以人为本、生态优先、节能环保的理念，对广州市安居建筑的具有较强的示范作用。本项目为新建项目，总投资估算为12000万元。1.7.2建议加快项目后续的工程建设工作，及早销售尽快回笼资金。第二章项目建设必要性2.1保障性住房建设的意义经济适用房是保障性住房的重要组成部分，与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念。经济适用房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格的住房，是保障性住房的一个重要组成部分。建设保障性住房在防止房价日益膨胀，促进房地产市场健康发展，进一步改善人民群众的居住条件，稳定社会的和谐，实现“保增长、扩内需、调结构”方面具有重要的作用。2.1.1保障性住房建设是提高人民居住条件、改善民生的必要保障让居者有其屋，是保障性住房最本质的意义所在。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。我国的住房保障制度主要包括：广大工薪阶层受益的住房公积金制度，针对低收入群体的经济适用房和廉租房制度，以困难群体为对象的政府贴息制度，为特困群体提供救济的贴租制度，主要着眼于惠及普通工薪阶层，解决低收入群体住房困难。因此，加快建设保障性安居工程，对于改善民生具有重要意义；下大气力加快建设保障性安居工程，是促进区域经济社会发展的顺时应势之举。2.1.2保障性住房建设是缩小贫富差距、促进社会和谐的重要举措近年来，随着我国经济的持续快速发展，城乡居民收入有了较大幅度的增长，人民生活进一步改善，但收入差距拉大问题普遍存在，给社会的长期稳定和经济的持续发展带来隐患。目前，我国政府已经意识到了房地产业及社会住房保障面临的严峻问题，“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告，在2008年政府工作的基本思路中，也专门对“建立住房保障体系，要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”进行了论述。保障性住房建设是一项重要的民心工程，保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件是缩小贫富差距、建设和谐社会的一个重要方面。2.1.3保障性住房建设是扩大内需、实现经济平稳较快发展的重要途径一方面，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。保障性住房市场潜力很大，能带动建筑建材、钢铁水泥、轻工家具等上下游关联产业的发展，部分弥补商品房投资下降对经济的影响。另一方面，加快建设保障性安居工程，有助于释放中低收入人群有效消费需求。消费需求是拉动经济增长的最终需求，由于保障性住房主要针对中低收入人群，该部分人群在居者有其屋后所释放出的消费欲望和潜力将超过同样数量的商品房消费者。因此，加快保障性住房建设，有利于增加劳动力就业，扩大内需，促进经济平稳较快发展。2.2建设必要性分析2.2.1项目建设符合国家住房制度改革方向，是实现国家和地区社会发展目标的重要保障当今社会，住房是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要，关系到广大百姓安居乐业。近年来，随着住房市场化、商品化，我国部分城市房价处于持续高位上涨的阶段，中低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，中低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势，大量中低收入家庭难以通过市场自行解决住房问题，随之而来的各种社会矛盾不断加剧，社会不稳定因素增多。房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求就越迫切。为了解决房地产市场结构性矛盾，建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，政府提出并主导发展廉租房，经济适用房等各类保障性住房的建设。国务院先后发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文）和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）都明确提出了关于建立健全保障性住房制度和加快保障性住房建设的内容。我国经济和社会发展第十一个五年规划纲要、党的十七大报告以及近年的政府工作报告也对加强保障性住房建设提出要求。其中，温家宝总理在今年的《政府工作报告》中指出：今年八大工作重点之一是“着力保障和改善民生，促进社会和谐进步”,并要求“继续大规模实施保障性安居工程和扩大农村危房改造试点范围。根据中央精神，结合本市实际，广州市提出要”大力改善市民生活环境，继续推进‘全民安居工程’，加大双特困户住房保障力度”。因此，本项目的建设符合国家住房制度改革的方向，是广州市建立“多层次住房供应体系”中不可缺少的组成部分，建设廉租房、经济适用房等保障性住房是实现国家和地区社会发展目标的重要保障。2.2.2项目建设符合广州市住房建设规划近年来，为服务于广州建设全省“首善之区”的城市发展目标，调整住房结构、稳定住房价格，不断健全广州特色多层次住房梯级供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场的持续健康平稳发展，广州市委、市政府陆续颁布了《中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》（穗字[2007]2号）、《广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见》（穗国房字[2007]258号）、《广州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2007-2010）》、和《广州市住房建设规划（2008—2012）》等一系列住房保障政策，以实现广州市经济社会的全面、协调和可持续发展。《广州市住房建设规划（2008—2012）》的指导思想和原则主要是按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，以多渠道加快解决城市低收入住房困难家庭的住房问题为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。根据《广州市住房建设规划（2008—2012）》，规划期内建设各类住房总建筑面积4213～5530万平方米。其中，建设政府保障型住房7.42～10.76万套、建筑面积463～680万平方米（建设廉租住房1.82～2.16万套、建筑面积91～108万平方米；建设经济适用住房5.6～8.6万套，建筑面积372～572万平方米）。规划期内，居住用地供应总量为1482～2190公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为232～340公顷（廉租住房用地46～54公顷；经济适用住房用地186～286公顷）。项目建设已列入广州市2008年第二批城市建设拆迁安置新社区投资计划，2009年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划，广州市2010年第一批经济适用房和廉租房建设投资计划，并已取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《国有土地使用证.(穗府国用〔2010〕第01200030号)。是实施《广州市住房建设规划（2008-2012年）》的具体措施和保证。2.2.3项目建设是解决广州市低收入家庭住房困难的重要措施之一根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭有77177户。因此，《广州市住房建设规划（2008—2012）》提出了“争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。”考虑在规划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。另一方面，根据《广州市住房建设规划（2008—2012）》原定于2012年底前解决77177户低收入住房困难家庭的住房问题，市委、市政府提出了要提前到2011年底前全部实现，根据2008年的住房调查数据，截至2009年底，广州市已解决了39915户低收入住房困难家庭的住房困难，约占77177户解决总目标的51.72%，广州市还有37262户低收入住房困难家庭的住房问题尚待解决。可见，本项目是广州市保障性住房建设计划中的一项重要建设内容，是确保完成保障性住房建设任务，促进解决广州市低收入家庭住房问题的一系列重要措施之一。2.2.4项目建设是妥善安置城市低收入住房困难家庭促进社会和谐发展的需要绿色住区是城市建设和发展的最新方向。本项目建设选址位于白云区增槎路以南松洲街松南村以北地段，地理位置优越，交通便利、生活配套设施完善。项目在设计风格及理念方面，考虑现代社区和生活小区的规划设计理念，在保证土地利用率的前提下增加绿化率，同时考虑节能、环保、绿色设计，在房屋通风、采光、节能、小区环境亲和及社区公共服务系统的设计上作为着力点，争取打造一个生态宜居的保障性住房小区，对改善周边的居住环境，构建宜居的生态家园具有显著的意义。本项目的建设有利于妥善完成在2011年基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”的规划目标，有利于改善低收入家庭的居住条件，是一项刻不容缓的任务。项目的建设是必要的，是改善住房供求关系，实现“住有所居”、维护社会稳定和谐的一项重要民心工程。综上所述，项目建设对于增强广州市经济实力，解决中低收入家庭的住房问题，促进社会稳定与和谐都是非常重要的。因而，项目建设是必要的。第三章建设地点与建设条件3.1项目建设情况3.1.1广州市概况广州市是广东省省会，是广东省政治、经济、科技、教育、文化和交通中心，是中国的历史文化名城和华南地区的中心城市，是中国重要的经济、文化和对外交往中心之一，也是中国南方国际航运中心。广州市位于广东省中部，濒临南海，毗邻港澳，地处珠江三角洲腹地，北依绿色屏障白云山，南向狮子洋，东南和西南分别与深圳、珠海经济特区相邻；东江、西江和北江汇成珠江穿越市区而过。广州是一座具有2000多年历史的文化名城，是国务院第一批公布的24座历史文化名城之一。自古以来，广州是中国通向太平洋、印度洋和北欧的主要门户之一，以祖国“南大门”著称。广州现辖荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、萝岗、南沙等十个区和增城、从化等两个县级市，总面积7434.4平方公里，与国内的大城市相比，广州市的经济增长速度属于较高的水平。为适应经济和社会的发展，2000年广州率先全国编制城市发展战略规划——《广州市城市总体规划（2001~2010）》，提出了“南拓、北优、东进、西联”的发展战略，建设以“山”、“城”、“田”、“海”为自然生态特征的适宜创业发展、适宜生活居住的现代化中心城市。2010年广州市已初步建设成为空间布局合理、生态环境良好、基础设施完善、工作和生活条件方便舒适、城市风貌体现岭南特色的现代化国家中心城市。3.2项目建设地址该项目位于广州市白云区增槎路以南松洲街松南村以北地段，项目周边已有多个居住小区，生活配套设施齐全，交通方便，对面为海珠客运站。具体详见项目区域位置图。项目区域位置图3.3项目建设条件3.3.1交通条件项目用地北侧有城市北部主干道---增槎路，区域整体交通条件较好，周边多条公交线路通过并设站，交通条件较为理想，比较符合保障性住房使用者低收入交通需求。3.3.2气候条件项目建设场址所在地区属南亚热带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充足。该地区年平均气温21.8℃，最低月（1月）平均气温13.3℃，最高月（7月）平均气温28.4℃；绝对最高气温38.7℃，历年极端最低气温0℃。区内年平均降雨量为1680.5mm，最大年降雨量2516.7mm，最小年降雨量为1158.5mm。降雨集中在4-9月，以5、6月份降雨量最多，最少为12月份。全年主导风向为北风，多出现于9月份至次年3月份，年平均风速2.0m/s。最高风速达35m/s，极大风速为35.4m/s，静风频率33%。年平均日照1895.2小时，7月份日照最长，4月份日照最短。全年日照率为42.9%，年总辐射量（Q）4390.2MJ/㎡。年平均气压为101.24千帕，年平均相对湿度77%，年平均蒸发量1575.5mm。3.3.3地质情况根据《松洲新社区经济适用房建设项目岩土工程勘察报告》：1、地形地貌拟建场地广州市白云区罗冲围松溪小学旁，场地原为停车场，地势较平坦，钻孔孔口高程7.75～8.34m，地貌单元属三角洲冲积地貌。地表沉积物主要有三角洲冲积的淤泥、淤泥质土、粘性土及砂层为主；下伏基岩为石炭系（C）地层，主要岩性有灰岩及炭质页岩，局部夹砂质页岩、砂岩等。2、区域地质特征根据有关区域地质资料显示，该场地处于广从断裂以西，广三断裂以北，本次勘察揭露，除岩石风化深度较大，局部岩体较破碎外，并未揭示到断裂构造。3、岩土分层及其特征在钻探深度范围内，场地岩土按成因类型可划分为第四系人工填土层、冲积土层及残积土层，基岩为石炭系基岩，现分述如下：3.1.1第四系人工填土层（Qml）<1>层人工填土：所有56个钻孔均有揭露，顶面标高7.75～8.34m，层厚1.60～6.10m，平均层厚3.18m。以杂填土为主，灰色、灰黑色、灰褐色、灰黄色等，主要由碎石、砖块、砼块等建筑垃圾及砂土、粉质粘土等回填而成，局部含少量生活垃圾，已压实。3.1.2冲积土层（Qal）<2-1>层淤泥、淤泥质土：在ZK1～ZK16、ZK18～ZK30、ZK32、ZK33、ZK41、ZK43共33个钻孔有揭露，顶面标高2.02～6.19m，顶面埋深1.60～6.10m，层厚0.90～7.80m，平均层厚2.98m。灰黑色、深灰色，饱和，流塑状，含少量有机质及中细砂，局部粘性较好，具臭味。本层取土样9个，主要物理力学性质指标(c、Φ为标准值，其余为平均值)：含水量W=49.4%，天然密度ρ=1.59g/cm3，孔隙比e=1.797，塑性指数Ip=17.3，液性指数IL=2.19，压缩系数a1-2=1.43MPa-1，压缩模量Es1-2=2.60MPa，凝聚力c=5.9kPa，内摩擦角Φ=4.1°(详见附表2)。按W的标准值查得承载力特征值fak=52.1kPa。综合以上数值，并结合地区经验，建议本层地基承载力特征值fak=50kPa。<2-2>层粉质粘土：在ZK1～ZK5、ZK9～ZK11、ZK13～ZK19、ZK21～ZK27、ZK29～ZK31、ZK33、ZK36、ZK38～ZK48、ZK50～ZK52、ZK54～ZK56共44个钻孔有揭露，顶面标高-12.58～-3.46m，顶面埋深11.40～20.80m，层厚0.20～23.60m，平均层厚5.45m。灰黄色、褐黄色、浅灰色、灰白色，局部灰色、深灰色、棕红色，可塑状，粘性较好，含少量中粗砂，局部土质较软。本层取土样19个，主要物理力学性质指标(c、Φ为标准值，其余为平均值)：含水量W=25.0%，天然密度ρ=1.96g/cm3，孔隙比e=0.726，塑性指数Ip=12.8，液性指数IL=0.45，压缩系数a1-2=0.36MPa-1，压缩模量Es1-2=5.02MPa，凝聚力c=19.5kPa，内摩擦角Φ=15.6°(详见附表2)。按IL及e的标准值查得承载力特征值fak=218.5kPa；标准贯入试验74次，实测击数N=4～15击，平均值9.0击(详见附表4)，按修正击数标准值查得承载力特征值fak=204kPa；综合以上数值，并结合地区经验，建议本层地基承载力特征值fak=180kPa。<2-3>层中砂、粗砂：在ZK4、ZK8、ZK9、ZK12、ZK13、ZK18、ZK27共7个钻孔有揭露，顶面标高-2.07～0.74m，顶面埋深7.20～10.10m，层厚1.30～2.60m，平均层厚1.93m。灰色、灰白色、灰黄色、褐黄色、浅灰色，饱和，稍密状，含少量粘粒。本层取得1组砂样做颗粒分析；标准贯入试验5次，实测击数N=10～14击，平均值11.8击(详见附表4)，按修正击数平均值查得承载力特征值fak<180kPa。综合以上数值，并结合地区经验，建议本层地基承载力特征值fak=170kPa。3.1.3残积土层（Qel）<3>层粉质粘土：除ZK1、ZK23、ZK45共3个钻孔缺失外，其53个钻孔有揭露，顶面标高-4.36～6.34m，顶面埋深2.00～12.20m，层厚1.10～46.90m，平均层厚15.23m。灰黑色、灰褐色、褐黄色、棕红色，可塑~硬塑状，为炭质页岩及砂质页岩、砂岩风化残积土，含少量岩石碎块。本层取土样31个，主要物理力学性质指标(c、Φ为标准值，其余为平均值)：含水量W=20.5%，天然密度ρ=2.01g/cm3，孔隙比e=0.608，液性指数IL=0.28，压缩系数a1-2=0.32MPa-1，压缩模量Es1-2=5.58MPa，凝聚力c=25.6kPa，内摩擦角Φ=17.4°(详见附表2)。按IL及e的标准值查得承载力特征值fak=308.8kPa。标准贯入试验195次，实测击数N=5～30击，平均值19.4击(详见附表4)，按修正击数标准值查得承载力特征值fak=340kPa。综合以上数值，并结合地区经验，建议本层地基承载力特征值fak=200kPa。3.1.4石炭系基岩（C）根据钻孔揭露，场地内下伏基岩为石炭系壶天群灰岩及测水组炭质页岩，局部为砂质页岩、砂岩。按风化程度的不同，可分为强风化、中风化和微风化三个岩带，现分述如下：<4-1>层强风化岩带：在ZK1、ZK4～ZK8、ZK11～ZK16、ZK20～ZK26、ZK28～ZK33、ZK35、ZK47、ZK48、ZK54、ZK56共30个钻孔有揭露，顶面标高-41.95～-1.19m，顶面埋深9.20～50.10m，层厚或钻入层厚0.80～38.20m，平均层厚16.58m。岩性主要为炭质页岩，局部为砂质页岩、砂岩，灰黑色，局部灰褐色、褐黄色、棕红色，岩芯呈半岩半土状及碎块状，岩质极软，局部残余较多较硬岩块。本层标准贯入试验25次，实测击数N>50击(详见附表4)，结合地区经验，建议本层地基承载力特征值fa=550kPa。<4-2>层中风化岩带：在ZK18、ZK21、ZK29、ZK33、ZK38、ZK41共6个钻孔有揭露，顶面标高-12.58～-3.46m，顶面埋深11.40～20.80m，层厚或钻入层厚0.20～23.60m，平均层厚5.45m。岩性为砂质页岩、灰岩，灰色、灰褐色、深灰色，岩石裂隙发育，岩体较破碎，岩芯以块状为主，少数短柱状，岩质软，锤击声哑，根据地区经验，建议岩石抗压强度标准值取5.0MPa。岩石地基承载力特征值fa=1500kPa。。<4-3>层微风化岩带：在ZK1～ZK4、ZK9、ZK10、ZK16～ZK19、ZK25～ZK27、ZK36、ZK38～ZK46、ZK48、ZK51～ZK53共27个钻孔有揭露，顶面标高-40.82～-1.53m，顶面埋深9.50～48.70m，层厚或钻入层厚0.20～12.00m，平均层厚2.81m。岩性为灰岩，深灰色、灰黑色，岩石局部见少量裂隙，岩芯呈短柱~长柱状，少数块状，见较多方解石细脉，岩质较硬，锤击声脆，本层取得6组岩样做天然单轴抗压强度试验，抗压强度平均值为32.5～64.9MPa，平均值为43.2MPa，标准值为31.7MPa。综合以上数值，并结合地区经验，建议岩石抗压强度标准值取25MPa，岩石地基承载力特征值fa=7500kPa。3.2.1水文特征场地西侧约几百米为珠江河，附近并未见其它河涌、池塘或其它沟槽等，珠江径流年内分配不均匀，汛期为4～9月，珠江广州河道为感潮河流，潮汐类型为不规则半日潮，每天基本上有两涨两落，往复流十分明显，历年最高潮位7.62m，百年一遇潮位7.79m，最低潮位3.64m，多年平均潮位7.02m（1950～1990），年平均潮差1.50m。3.2.2地下水概况在钻探期间测得钻孔内地下水稳定水位为0.80～2.70m，地下水位的变化随季节性变化较大。本场地第四系土层主要以粘性土为主，透水性较差。<1>层人工填土层以建筑垃圾及主，结构较松散，含一定量的上层滞水；<2-1>层淤泥、淤泥质土，具粘性，透水性较差，属微透水层，但其属饱和软土层，含一定量的孔隙水；局部夹薄层状<2-3>层中砂、粗砂，厚度较小，连续性较差，含粘粒，估计含水量不大；<2-2>层冲积粉质粘土及<3>层残积粉质粘土，具粘性，透水性差，含水量较贫乏，属弱透水层；<4-1>层强风化岩，岩芯呈土状，具粘性，透水性较差，含水量不大；<4-2>层中风化岩带，裂隙较发育，岩体较破碎，其透水性及贮水性较好，含水量较丰富，具中等透水性；<4-3>层微风化岩带，岩石较完整，但呈闭合状，贮水性差，具弱透水性，但该岩层岩溶较发育，预计岩溶水较丰富。本场地地下水主要为基岩裂隙水及岩溶水，<4-2>层中风化岩带中及岩溶水含量较丰富，地下水的补给主要以大气降水补给为主；地下水排泄主要表现为大气蒸发及人工抽取。3.2.3地下水腐蚀性本次勘察在ZK8、ZK14孔内各取水样1件做水质简分析，其腐蚀性指标见下表：孔号pH侵蚀CO2HCO3-SO42-Cl-Mg2+矿化度对砼结构腐蚀性对钢筋砼中的钢筋腐蚀性对钢结构腐蚀性mg/Lmmol/Lmg/Lmg/Lmg/Lmg/LZK86.120.900.5570.12102.86.08291.95弱弱弱ZK146.319.800.8060.04148.96.32366.06弱弱弱根据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）第12.2条规定，本场地环境类型为Ⅱ类，地层渗透性属弱透水，干湿交潜。综合评定地下水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性（详见水质分析报告）。3.3不良地质作用及特殊性岩土根据本次勘察资料揭露，场地内主要不良地质作用为岩溶，除此之外，并未发现其它不良地质作用，如砂土液化、活动断裂、泥石流、滑坡、崩塌等。特殊性岩土主要为填土、软土、风化岩及残积土。(1)岩溶岩溶是指可溶性岩层受地下水的侵蚀、溶蚀作用下形成了溶蚀沟槽、溶洞、岩溶洼地、岩溶漏斗和石芽等。本次勘察揭露岩溶主要以溶洞为主，局部岩面起伏较大为溶蚀沟槽和石芽等，场地内在揭露灰岩的钻孔中（共27个钻孔揭露灰岩），有15个钻孔揭露有溶洞。溶洞发育规律性差，规模大小难以确定，形状多呈串珠状，揭露洞体高度在0.30~15.80m间，大部分呈半充填或全充填状态，个别无充填，充填物为流塑~软塑状粉质粘土及碎石，岩面及溶洞位置均有漏水现象。岩溶发育对基础稳定性和桩基础施工影响较大。溶洞发育情况详见下表。溶洞发育情况一览表序号孔号溶洞顶、底板埋深(m)溶洞顶、底板标高(m)洞体高度(m)洞体顶板岩层厚度(m)充填状态1ZK418.20~18.50-10.17~-10.470.300.30无充填2ZK1013.70~14.00-5.85~-6.150.300.20无充填314.30~15.30-6.45~-7.451.000.30半充填4ZK1721.60~30.50-13.74~-22.648.900.20全充填531.60~38.60-23.74~-30.747.001.10半充填640.00~49.20-32.14~-41.349.201.40半充填7ZK1818.20~20.10-10.44~-12.341.900.20半充填820.40~26.80-12.64~-19.046.400.30半充填9ZK1941.00~43.60-33.25~-35.852.603.60半充填10ZK2629.90~31.80-22.11~-24.011.900.30半充填11ZK2727.00~27.90-19.20~-20.100.903.20半充填1229.10~29.80-21.30~-22.000.701.20半充填1330.40~34.10-22.60~-26.303.700.60半充填14ZK3627.00~27.80-19.00~19.800.800.50半充填1529.40~39.50-21.40~31.5010.101.60半充填1641.10~47.00-33.10~-39.005.901.60半充填17ZK3811.60~13.10-3.66~-5.161.500.20半充填1813.80~15.40-5.86~-7.461.600.70半充填1915.80~17.20-7.86~-9.261.400.40半充填2017.60~19.20-9.66~-11.261.600.40半充填2119.70~35.20-11.76~-27.2615.500.50全充填22ZK3912.50~21.00-4.46~-12.968.500.30全充填2322.40~23.10-14.36~-15.060.701.40半充填24ZK4015.50~28.30-7.62~-20.4212.800.40全充填2528.70~30.50-20.82~-22.621.800.40半充填2632.90~48.70-25.02~-40.8215.802.40半充填2728ZK4120.80~26.50-12.99~-18.695.702.50全充填28ZK4431.60~34.10-23.57~-26.072.500.60半充填2935.20~40.00-27.17~-31.974.801.10全充填30ZK5110.20~12.30-2.16~-4.262.100.40半充填3113.90~14.20-5.86~-6.160.301.60无充填3215.40~17.20-7.36~-9.161.801.20半充填33ZK5340.00~41.80-31.66~-33.461.800.40半充填(2)人工填土本场地填土主要为杂填土，主要由碎石、砖块、砼块等建筑垃圾及砂土、粉质粘土等回填而成，局部含少量生活垃圾，已压实。结构较松散，人工填土具均匀性差、规律性差、强度低等特点。(3)软土场地内软土为<2-1>层淤泥质土，该层场地内大部分地段有分布，饱和，流塑状，软土具含水量大，灵敏度高，压缩性高，透水性差，强度低的特点，在外力作用下易发生压缩变形。(4)风化岩与残积土场地内残积土主要由石炭系炭质页岩及砂质页岩风化而成，土性为粉质粘土，粘性较好，绝大部分钻孔有分布，灰岩地区残积土具上硬下软的特性，且极易发育土洞现象。风化岩为主要为灰岩、炭质页岩，局部为砂质页岩及砂岩。灰岩属可溶性岩层，该岩层受水的化学和物理作用下会产生沟槽、裂隙和溶洞等岩溶现象。炭质页岩、砂质页岩及砂岩具风化不均匀、软硬夹层较多，且遇水软化、暴晒龟裂的特性。4、场地地震效应4.1建筑场地类别根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）第4.1条的有关规定，建筑场地类别应根据土层等效剪切波速和覆盖层厚度来划分，建筑场地覆盖层厚度，应按地面至剪切波速大于500m/s的土层顶面距离确定。根据钻孔揭露的地层情况，场地内第四系土层及强风化以上岩带定为覆盖土层，土层等效剪切波速按下列公式计算：式中vse—土层等效剪切波速（m/s）；d0—计算深度（m），取覆盖层厚度和20m二者的较小值；di—计算深度范围内第i土层的厚度（m）；vsi—计算深度范围内第i土层的剪切波速（m/s）；n—计算深度范围内土层的分层数。根据地区经验，估计各土层的剪切波速νs，各岩土层剪切波速估计值见下表：各岩土层剪切波速估计表层号岩土名称状态剪切波速νs(m/s)备注<1>人工填土已压实130<2-1>淤泥、淤泥质土流塑110<2-2>粉质粘土可塑190<2-3>中砂、粗砂稍密220<3>粉质粘土可塑～硬塑200<4-1>强风化岩半岩半土状450<4-2>中风化岩基岩>500<4-3>微风化岩基岩>500本次勘察以ZK5、ZK27、ZK41为例，估算覆盖土层的等效剪切波速νse见下表。土层等效剪切波速估算表钻孔位置ZK5ZK27ZK41等效剪切波速平均值等效剪切波速νse（m/s）161.8180.4171.7171.3计算土层厚度（m）20.020.018.3场地土类型中软中软中软建筑场地类别Ⅱ类Ⅱ类Ⅱ类根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）第4.1条有关规定，综合评定场地土类型为中软场地土，建筑场地类别属Ⅱ类。4.2砂土液化判别广州市抗震设防烈度为7度，根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的有关规定，本场地在15m深度范围内堆积有第四系饱和砂土，应对其进行地震液化判别。经过对场地5个孔的判别，<2-3>层中砂、粗砂属不液化土层。判别情况详见“砂土地震液化判别表”，附表5。5岩土工程条件评价5.1场地稳定性和适宜性评价(1)根据区域地质资料显示，该场地处于广从断裂以西，广三断裂以北，在区域地质上属于广从断裂及广三断裂范围。本次勘察揭露，除岩石风化深度较深，局部岩体较破碎外，并未揭示到断裂构造，场地较为稳定，为适宜工程建设的一般场地。(2)场地土类型为中软场地土，建筑场地类别属Ⅱ类，场地存在软土层，场地内岩土层种类较多、均匀性较差，属抗震不利地段。(3)根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A，广州地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，地震设计特征周期值取0.35s，建筑物应按有关规定抗震设防。(4)本场地地形地貌较为复杂，岩溶为场地内的主要不良地质作用，地质环境基本未受破坏，场地等级属二级。场地内岩土层种类较多、均匀性较差、性质变化较大，地基等级属二级。工程重要性属二级，岩土工程勘察等级为乙级。5.2地基土分析与评价<1>层人工填土：广泛分布于地表，主要由碎石、砖块、砼块等建筑垃圾及砂土、粉质粘土等回填而成，局部含少量生活垃圾，已压实，结构较松散，人工填土层具均匀性差、规律性差、强度较低的特点。<2-1>层淤泥、淤泥质土：分布较广泛，力学性质差，强度低，为软土层，属高压缩性土，工程性能差。<2-2>层粉质粘土：分布较广泛，力学性质一般，属中等压缩性土，工程性能一般。<2-3>层中砂、粗砂：个别钻孔有分布，饱和，稍密状，力学性质一般，工程性能一般。<3>粉质粘土：分布较广泛，厚度变化较大，力学性质一般，工程性能一般。<4-1>层强风化岩：大部分钻孔有揭露，力学性质较好，工程性能较好，可做本工程桩基础持力层。<4-2>层中风化岩：个别钻孔有揭露，力学性质较好，地基承载力较高，可做本工程桩基础持力层。<4-3>层微风化岩：部分钻孔有揭露，力学性质好，地基承载力高，可做本工程桩基础持力层。3.3.5公用工程条件给排水条件项目北侧有城市干道通过，其下敷设了市政给水管干网，生活及消防用水可从附近市政干网就近接入。项目属于大坦沙污水处理系统服务范围，排水按雨污分流制设计和实施。场地内雨水就近排入附近的自然水体或排水沟渠；项目周边污水管网尚未完善，污水近期需自行处理后达标排放，远期可接入附近道路市政污水管网。供电条件可从附近市政供电设施引入解决项目的用电需求。电信条件该项目处于配套完善的城市居住区内，通信可满足项目需求。综上所述，项目建设场址建设条件充分，适宜项目建设。3.4项目用地方案项目用地总面积9912㎡，可建设用地6932㎡，代征市政道路用地2709㎡，容积率4.22，建筑密度30.8%，绿化率35.3%。3.4.1用地现状项目于2009年初已完成三通一平等前期开工手续及相关工作，并取得《临时施工复函》先行进行基坑支护施工。目前地下室工程施工已完成，正进行±0.00以上的工程建设。根据市政府、广州市保障办要求以及后续工程的施工进度计划，项目在2011年11月可公开预售。项目现状详见下图：第四章建设方案4.1总体规划白云区松洲新社区经济适用房建设项目地处广州市白云区增槎路以南松洲街松南村以北地段，项目的规划与建设是在广州市保障性住房建设加速发展的背景下而启动。4.1.1规划原则1.符合白云区总体规划、控制性详细规划、项目修建性详细规划及可持续性发展的要求，协调好与城市经济、环境及社会发展之间的关系。2.根据项目的规划条件，满足道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求。3.打造宜居的绿色环境，体现“以人为本”的设计原则，为保障对象营造安全、舒适、方便、健康的人居环境，平面布局、配套设施等应充分考虑保障对象的家庭结构、年龄构成、多样化生活方式等因素的要求，创造以人为本、融入自然、高科技含量、低成本高质量的特色时代住宅。4.充分利用和保留原有的自然环境，合理规划。对自然地形进行利用和改造，确定坡度，控制高程，平衡土方，统筹考虑场地建设的合理性和经济性，降低建设成本，满足建设进度。5.合理科学地安排项目用地和各类设施，功能合理分区，各区有机联系，创造良好的生态环境。6.根据保障性住房的特点，适当增强开发强度，充分利用土地，设计户型紧凑，建筑造型实用、简洁、适度美观、控制建筑成本。4.1.2总平面方案用地规划充分考虑到交通组织、景观布局、地形邻接关系及今后物业管理维护成本等实际使用要求，13-24层搞的三栋住宅楼呈半围合弧形分布在用地北部，面向新规划路，平面造型灵活大方，空间布局自由活泼，具有强烈的方向感。中心花园的设置增加了内部凝聚力和居住氛围。花园中心区设置了休憩绿地、水景、老年儿童活动区域、社区集会、宣传区域；更重要的是通过首层架空走廊使得开阔的园林景观延伸到整个住宅建筑内部，架空走廊内设有泛会所设施，在获得了宜人花园美景的同时满足人们日常健身娱乐需要，从而使整栋住宅楼的居住标准得到极大的提高，更富人性化。道路系统的设计以人为本，提供高效、安全和便捷的交通作为设计主旨，充分考虑了与区外城市干道---白云区增槎路的接驳，充分考虑了车流方向，做到区域内车流方向定向合理，采用人车分流，人行主入口位于地块南面并设有入口广场，车流入口设于南面及东面，直接从规划路进入地下室，地下室分别设有机动车与非机动车的停放区域。规划中有二级道路，第一级为用地内主要通道，宽4米；第二级为绿化人行小路，道路宽2米。除消防车外，小区地面不停放任何车辆，确保整个居住、活动区域的安全、幽静、环保。4.2建设规模项目建设经济适用房426套，居住人数约1500人。项目用地规模9912㎡，建设用地6932㎡。项目容积率4.22，建筑密度30.8%、绿地率35.3%。项目建筑规模总建筑面积40347㎡，其中±0.00以下二层地下室，建筑面积为9454㎡，±0.00以上三幢塔楼，建筑面积为30893㎡。4.3项目建设内容主要为经济适用房及公建配套设施，具体如下：1．经适房27503㎡；2．老人活动中心119.1㎡；3．文化站601.3㎡，4．居委会98.6㎡5．市政管理用房385.5㎡6．卫生站311.8㎡7．物业管理用房101.2㎡4.4建设标准4.4.1建设标准基本原则1．项目建设标准按国家和广州市有关保障性住房建设的规范、规定和标准要求进行。2．建筑与空间形象应具有鲜明的标识性，力求建筑艺术与生态环境有机结合。3．项目建设标准与项目建设目标相适应；建筑风格、建筑结构形式、建筑材料的选用等满足保障性住房的使用功能。4．建筑物应有良好的朝向、自然采光、通风、隔声等条件，还应根据建筑规划的不同功能要求，合理地组织和布置给排水及消防、供电及照明、通信及网络等系统。5．项目设给排水及消防系统、供电及照明系统、保安监控系统、通信系统等。6．消防站和电信端局建设标准需符合相关国家和广东省的相关规范、规定、标准等。4.4.2公共部位（一）外墙：贴浅米黄色45*45外墙砖；（二）天面：局部屋面盖顶采用坡顶或坡形装饰墙板（女儿墙），坡顶采用中国红瓦面。（三）电梯厅、公共走廊、首层大堂墙面贴300*600内墙砖，其他部位墙面油乳胶漆；（四）地面铺600*600抛光砖，楼梯铺自带防滑条梯级砖；（五）天花油乳胶漆。4.4.3住宅户内厅、房地面铺500*500耐磨砖，阳台地面铺300*500耐磨砖，天花、墙面油乳胶漆，阳台顶晒衣架；厨房、卫生间墙面200*300瓷砖到顶，地面铺300*300防滑砖。4.4.4商场、肉菜市场（一）外墙：裙楼外墙采用规格为60*200mm条型红砂岩色外墙砖；（二）地面：光面水泥砂浆；（三）独立供水、供电及照明系统，水电到商铺后，电箱机分户水表后部分的水电全部不安装；（四）消防按报建要求设置。项目效果图4.4.5给排水系统（一）主管与泵房连接采用钢塑管，室内给水采用UPVC管。（二）室外排水管采用HDPE双臂波纹管，室内排水采用UPVC管；（三）按自来水公司一户一表要求，每户设水表一个。户浴室设置座式大便器一个，洗脸配及水龙头一个，预留安装热水器的进水口位置。（四）厨房内设灶基、水基，安装洗盆及水龙头一个，有服务阳台的设洗衣机龙头一个；（五）浴室必须有直接对窗或排气洞，厨房采用直接采光和通风。4.4.6电气系统（一）互设总开关箱及分户电表各一个，用电负荷按供电部门规定执行；（二）室内采用塑料难燃线管暗装，电线采用阻燃电线。公共楼梯、走廊采用塑料难燃线管，开关、插座暗装；（三）厅和房间各设吸顶灯一支及开关，厨房、厕所、阳台及每层楼梯间各设吸顶灯一盏及开关，厅及各房间设开关一个、普通插座（二、三插）二个，空调专用插座一个。（四）厅设吊扇调速器接线头；（五）每户设置排气扇插、热水器插座、洗衣机插座、卫生间插座、厨房插座、冰箱插座各一个。4.4.7燃气管道系统按燃气建设要求设置燃气管道系统，其中包括：（一）每户设煤气表一个。（二）在厨房（若阳台靠近厨房时，在阳台）预留安装热水器的煤气口，敷热水管至卫生间淋浴位。（三）厨房预留安装煤气灶的煤气口。4.4.8弱电系统（一）每户设弱电箱一个，电话系统，有线电视系统等进线箱；（二）每户设置楼宇对讲控制系统。4.4.9门窗（一）入户门做单扇钢木防火/非防火门，户内门做夹板门油聚酯漆，厨房、卫生间门做铝合金门。（二）窗为铝合金窗。4.5建筑和结构4.5.1参考规范1．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2．《住宅设计规范》（GB50096-19992003年版）；3．《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；4．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；5．《城市居住区规划设计规范》（GB50180-92（修改本））；6．《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)；7．《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；8．《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)；9．《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)；10．《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；11．《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008版）；12．《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版）；13．《建筑地基基础设计规范》(DBJ15.31-2003)；14．《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)；15．《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)；16．《人民防空地下室设计规范》（GB50038—2005）。4.5.2建筑设计广州市新社区住宅白云区松洲新社区位于，总用地面积9912M2，实际用地6932M2。在用地范围内建三栋住宅楼（自编A、B、C栋）。建筑高度及功能：A栋为76.3米：地上24层，地下2层；局部73.3米：地上23层地下2层。其中1、2层为文化活动站及市政管理用房，3层为架空层，4~24层为住宅。B栋为76.3米，地上24层地下2层，其中1层为架空层，2~24层为住宅。C栋为46.3米，地上13层地下2层；局部40.3米，地上11层地下2层，其中1、2层为卫生站、物业管理用房及市政管理，3层为架空层，4~13层为住宅。-1、-2层为地下停车场及设备用房，机动车停放位为190辆，其中-2层做平战结合六级人防，平时为车库，战时为二等人员掩蔽所；C栋夹层为自行车库，非机动停车位为441辆。广州市新社区住宅白云区松洲新社区总建筑面积40347M2。地上面积30893M2，地下面积9454M2。ABC三栋住宅楼总户数为426户。天面布置电梯机房、B栋楼顶设人防通信警报工作间。本工程地震设防烈度为7度；按《高层民用建筑设计防火规范》的规定为一类建筑，地上地下设计耐火等级为一级；建筑合理使用年限为50年；建筑防水等级地下室为二级、屋面为二级。项目在设计上合理利用现有规划条件和有利地形地貌及周边环境，使小区融入城市大环境中。住宅小区的广场设于地块的东北部，采用耐脏、便宜、颜色较浅的广场砖，种植常绿乔木，形成树影，中间设置座椅及灌木绿化。住宅区三栋塔楼建筑平面品字型布局避免了住户间的视线干扰，并合理利用了南北面景观，争取到最大可能多的户数拥有良好的朝向，并满足了日照间距的要求。集中绿地采用常绿乔木及鲜艳的花卉构成城市景观绿化，花开四季，增抹明亮的色彩，对城市公共空间起到积极的作用；园林空间内设置体育锻炼器材，形成锻炼、休息、聊天的景观小广场。建筑立面运用立体构成应简约大方，设计新颖。项目主要建设目标是建设保障性住房，有计划分步骤的缓解广州市无房户和住房困难户的住房问题。住宅小区是一个经适房的居住小区。因此，从经济实用角度出发进行总体布局，经适房按照两房两厅一卫和一房一厅一卫两类户型设置。根据《住宅设计规范》，每栋塔楼设两部电梯，一部为消防电梯，一部为客梯；设置紧急疏散楼梯2处。项目建筑布局及户型分布见相关附图。项目住宅建筑裙楼部分主要功能为生活配套设施，包含物业管理、卫生站、文化活动站、老年服务站、社区居委会等。4.5.3结构设计建筑结构设计符合技术先进、安全适用、经济合理、确保质量的基本要求，在满足建筑方案设计的前提下，在结构的可靠与经济之间选择合理的平衡，优化设计，使结构可靠、安全，满足各种预定的功能要求。建筑结构设计应符合现行有关国家规范及标准本工程的抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。基础方案：根据场地岩土工程条件，结合建筑工程特征可选用静压预应力混凝土管桩基础或钻（冲）孔灌注桩基础；4～9层建筑选用厚度连续的强风化岩作为持力层；高层建筑选用厚度连续的强风化岩作桩端主要持力层，在强风化岩层厚度较薄地段，桩端可置于中等、微风化岩层。基坑支护方案：可采用重力式挡土墙+放坡相结合支护方案，采用水泥土搅拌桩构成格栅式重力式挡土墙，结合适当放坡进行设计，上部填土层段可采用放坡，其下淤泥、淤泥质土及松散砂层可采用重力式挡土墙支护，兼起挡土、隔水双重作用。搅拌桩中可插入钢筋或钢管以加强抗弯能力。挡土墙墙厚、墙深应过仔细计算确定，满足抗倾覆、抗滑移和整体稳定性要求。搅拌桩搭接应紧密，避免出现漏水、漏砂等不良现象。场地宽阔处，可采用搅拌桩止水、放坡开挖，并做好坡面保护，必要时用砂包压脚。建议在有代表性的地段进行试压桩，注意压力控制，积累施工现场经验，确定最后贯入度后，再全面施工。本工程地下二层地下室，负二层设防护单元一个，抗力等级为核6级常6级，防化等级为丙级，人防面积为2135平方米，地下室平时为车库，战时为二等人员掩蔽所。地面以上分为A栋、B栋、C栋三个塔楼：A栋：1－2层主要为办公、休闲建筑；3层为架空层4－24层为住宅，转换层设在4层；B栋1层为架空层，2－24层为住宅，转换层设在2层；C栋1－2层主要为诊所，3层为架空层，4－13层为住宅，转换层设在4层；转换层采用梁式转换结构。本工程属于带有转换层的复杂结构（部分框支剪力结构），丙类建筑，设计使用年限为50年。由于塔楼部分高度较高,结构设计上考虑设置抗震性能良好的竖向构件,采用了现浇混凝土框架－剪力墙结构体系，每个塔楼各设一个落地剪力墙筒，剪力墙筒由电梯、楼梯间墙组成。在设计上把剪力墙底部加强区的位置设置至转换层以上两层，在配筋及构造上加强转换层以下楼层的刚度及抗震性。结构设计上，首先是满足建筑要求的前提下，塔楼采用钢筋混凝土剪力墙筒体，加强建筑的整体性，以减轻地震的扭转效应，并将落地剪力墙筒体底部的墙体加厚；其次是加厚转换层的楼板厚度及楼板的配筋率,以保证本结构的侧向刚度下大上小并尽量逐渐均匀变化。在本高层建筑中，钢筋混凝土筒体承受了主要的水平剪力，为保证筒体的延性，设计上采取了以下措施：筒体四角及楼面框架梁与筒体交接处均设置芯柱并加强角部配筋。2、适当增加筒体墙厚。3、在筒体外墙内配置3层钢筋（墙厚400MM以上）。根据《建筑抗震设计规范》及《高层建筑混凝土结构技术规程》：本工程钢筋混凝土抗震墙底部加强层抗震等级一级，钢筋混凝土框支框架抗震等级一级，钢筋混凝土框架和抗震墙抗震等级二级。第五章公用工程5.1给水及排水工程5.1.1编制依据1．《城市给水工程规划规范》(GB50317-2000)；2．《城市排水工程规划规范》(GB50318-2000)；3．《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)；4．《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；5．《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；6．《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版）；7．《污水综合排放标准》(GB8978-96)。5.1.2设计范围1．生活给水系统2．排水系统（污水、废水、雨水）5.1.3给水系统1．设计原则1）给水工程根据海珠区相关规划，并结合区内及周边现有的市政条件，力求做到设计方案先进、经济、实用、环保、节能；2）供水管采用生活、消防合用管网；3）给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环保、可持续发展的理念；4）给排水系统应采取节能节水技术措施，区内各个用水点及卫生间采用节水型用水设备。2．水源拟从市政供水管网引一根DN200给水管，其中设一组DN150水表供住宅的生活用水，一组DN50水表供配套公建生活用水，一组DN50水表供绿化用水，一组DN100水表供消防用水。3．用水量计算本项目规划总用地9912㎡，总建筑面积40347m²。社区服务中心，物业管理、老年人服务站点、社区居委会、文化室及卫生站等功能用房。居住总户数为426户，规划总人数为1500人。项目用水主要包括生活用水、绿化用水以及道路浇洒用水等组成。经测算，本项目最高日用水量为632.0m3/d，住宅最大时用水量为62.1m3/d，公建最大时用水量为1m3/d。用水量计算详见下表：用水量计算表名称用水定额数量最高日用水量使用时间系数最大时用水量住宅400l/人.d1491人596.4m3/d24h2.562.1m3/h配套公建生活用水5l/m2.d1617m28m3/d12h1.51m3/h车库冲洗用水3l/m29454m228.4m3/d小计632.8m3/d4、供水方式：采用下行上给式供水方式。住宅供水分二个区，低区为二~十三层，高区为十四~二十四层，由变频调速恒压供水设备抽升供给，住户水表集中设置在各层的水表井内，水表后管路埋地进入住户各用水点。配套公建生活用水，由市政水表直接供给。5、加压设备：地下二层