某地产品类房地产市场

深圳万科品类房地产市场研究一、概述本报告以万科对于住宅产品品类划分作为基础，将万科对于产品品类划分的标准与市场的整体样本进行拟合，对近期深圳房地产市场中与万科产品品类具有可比性的市场样本进行综合研究，以期了解在未来的6-12个月时间内，各泛品类市场的走势以及深圳万科的各品类物业在市场中所面临的机遇与挑战。1.1对万科住宅品类划分标准的分析与理解炮万科罩产品左品类别构成蓝框架持系列秆核心至价值扭品类斯土地掠属性免客户篇构成昂产品熄核心绣价值齐金色染系列尼（城摸市住梳宅）桶便捷只的城摧市生统活寻G1纱1)荒地块触商务书属性值高,黎周边贺写字正楼密拳集，碧交通淹高度办发达荐，享纠受市碎中心呜级别析配套柜2)羊地块繁可能卧有不补利因糟素影卡响，他如交餐通噪朗音干缝扰大委以及干周边狡人群菌复杂急的情许况写3)侵商业愈价值半高比4）岩居住均价值笨一般豆"喘商务输人士给商务都服务饿G2嘱1)罩周边杯配套排完善万，交赶通便您捷，钉通常悄较为靠安静毅2)趴适宜荡居住磁孩子课三代彩后小肯太阳葬小太匪阳镇中年辛之家观大家蔬庭生才活践功能瞎完善潮凸显吗主人是功能仗凸显写自我俘功能泽G3亿1）趁要求浩公共庆交通衬密集候，站仆点在苹步行对距离柳内域2）挡周边眉有较渗完婶善的海生活客配套应3）喇居住李价值当一般踩青年陪之家凤功能略紧凑援城花斑系列钓（城测郊住测宅）摄舒适径居住帜C泄1）攀交通论便捷翁，可眠快速帆到达穴；离纳城市逗成熟眉区域胞比较示近沟2）啦相对需市中欠心居异住密垦度低扛3）阅地块拳所在摇区域赢居住射氛围伏良好棍（水厌质、灾空气睬质量昌好）脂孩子郑三代梅后小快太菌阳露小太来阳侍中年塌之家只青年毛持家涝小小阳太阳僵舒适响居住追炫耀张展示积凸显得自我捞功能归注重装父母凝功能专合理裹四季节系列膛（郊饰区住盒宅）员价格拐务实待T1摸1）需距离剩目标信客户体原有移居住败（工暂作）胜地点暴较远沟2）贴交通拖不便导利，改公交品线路乐缺乏雁或基拔本模没有钳3）弯项目琴周边投通常崇无配圆套，拆依赖灾小区屯内部蜘解决索4）紧地块菜条件光通常呈只莲有三殖通（乌水电像路）功青年呆之家萄小小截太阳华青年嘴持家讲孩子悬三代带老年嘴一代阳功能隶实用阅T2蝇1）荷有自稼然资温源僻2）奉距离评城市章较远毛,但才有快婚速道背路可抄达亲3）滤没有件完善担生活枕配套夕,但坟地块盯周边痒可能虑有休氧闲配松套(塌或有远条件炼可做赖到)纽孩子围三代泻后小斥太阳折资源县拥有就高档貌占有拣稀缺霸资源慨TO扭P1寺位于燃城市冰稀缺词地段勺或占往有城借市的茂稀缺巡景观株资源等资源召占有嘉TO眠P2幕位于驱郊区数,占株有稀栽缺景粒观资套源辉资源哗占有通过对万科产品品类构成框架的深入分析，我们认为，万科的产品品类构成框架是一个形成于长期房地产开发销售经验的具有内在紧密逻辑联系的体系，其具体的逻辑体系可用下图来表示。在整个逻辑体系中，客户属性是重要的影响要素，客户属性决定土地属性要素和产品要素，也可以理解为，事实上客户属性是整个逻辑体系中决定了逻辑体系走向的要素。因此，我们可以这样理解：客户属性决定了土地属性》土地与产品结合实现了不同的核心价值》不同的价值决定建设不同的品类》不同的品类表现为不同的土地与和产品的结合》不同的土地与和产品结合满足了不同的客户需求在此理解的基础上，我们认为品类划分的核心思想就是针对不同的客户，在合适的地段做合适的产品，锁定大众客户而非小众客户，摒弃房地产产品定位的差异化和边缘化。1.2万科住宅品类划分标准与市场样本的结合通过对万科品类划分思想的理解，我们认为，对深圳房地产市场进行品类划分研究，首选需要对样本进行相似性筛选。即选择在产品及客户上具有与“万科品类”类似逻辑的样本进行划分。舱在此栏指导淘思想疲下，歪我们改需要鹿以三座个指泉标进引行分仍层筛慎选后扒，选贝出与米万科细品类错划分棵具有蚊较强销一致记性的蚀样本到，填作为垃万科群泛品勇类市袜场研跳究需商求的职目标瞒样本陈。恼第一鼠指标竭：客钳户属束性指兵标遵以各障样本杠面对刻的客稠户属她性为点重要寺的筛缘选指腿标。翻如缎石岩颤片区起虽然肆距离微深圳遥市区让很远掠，但括该片乱区项膀目的歼目标豆客户胶为周摧边客闹户而愤非市教区客始户，纵因此密不会厕将其胆划入趋四季猫类或肚城花悟类伍，而雀划为紧金色慕类茅。详第寨二牙指标贯：土筹地属幼性指掌标眠深圳访是多已中心火的城半市，压罗湖蛮、福衫田、蕉南山扯、宝要安、挖龙岗织各自静有中爬心区攻。虽善然关收外开赵发建潜设较益晚，右但是调自0恋6年勾开始货关外茫的市子政设扫施与躬关内序差距揪不断区拉编近狸，渣深圳关各区环发展威较为挤均衡破，枣不存扁在像灵北京章、上组海聪以环蓝线为剧标准蛛划分拦土地威属性箱的情英况。大目前杆由于不深圳妇各区物域开耗发建耻设比视较成绩熟，重土地怨不断阵升级蛾，已金不存超在纯乌粹由卫其他舌区域悦导入炎低端尾客户涝的T陈1类检土地渴。泄第润三通指标雀：产产品V讲S价阿格指舌标仓同类栽产品割具有芝类似买的价船格和虹类似桐的昂产品去设计幕，俊通过斜对产觉品形共态与也价格吼指标诸的综适合筛显选，映寻找倾合适魔的对角比样拖本，宅例如野在设陶定为扑G1纵类晋区域诚寻找得与G故1类糊项目罚类似伴价格下和类息似产梢品设是计的脏样本闪（见往下图捉）戏价格届线辅市场烤合理售价格慎范围肺市场沿样本染选取运范围稻类同京万科愈产品贝结构屿的样隆本楚产品纯线思在产姓品品盟类划掘分过绕程中诚，由估于目盐前各册楼盘慎数据侍未细谱化到祸每套致的康销售载面积参及价驻格，讽因此霜未能懒细化导到同咬一楼飘盘项贸目中怠的各均品类猎划分妹，划典分以吨楼盘寇为单嘱位。观通过魔对样迁本的哪研究所和分层析，叫能够牵进一额步获尤得品召类市罩场衔研究商的相路关结盖论。扶二、烈分区佩品类园市场姿研究千按照靠深圳商的行菠政区姜域来董对区株域身内各删类型括品类凑市场捡进行漫深入悉研究聪，抛分别寒研究堡罗湖断、福歪田、笛南山忆、盐帅田、腔宝安嚷、龙喂岗六是个行搞政区伶以及卖龙华舍坂田卫片区挖、宝卷安中该心区聚片区横、龙碑岗中触心区蚂片区瞧、布湿吉片脏区四鼻个片运区的次各品涌类市勺场表俯现。艘本报馅告研支究深轧度为望深圳美区域母内金逝色、缓城花肤、四闭季、搞高档恒四种斑类型聪产品吹的整蹲体特芬征及布趋势业。仁数据孔时间曲节副点为顾自2垄00饲6年号1月池起至米20肚08配年3禽月止急，研肥究各疾样本分项目幼的供叹应、陈需求言、价营格走狂势嚼，数世据以熔国土灶局备睛案为厚准梅。弯由于追本报卖告数萄据的担时间泊起始堪点为起20污06扎年1痕月，执因此甲假设座20馋06海年1拒月之瑞前市佳场上矿的供漫应销虾售情舍况为胜零。朝本报要告玻仅岗研究把20达06蚁年1总月至馅20君08蛾年3莲月之谣间的适深圳橡市充场心各类翠型产戏品品称类的驴供求瓣关系小及价祥格走荐势。丈注：船本报杏告供铸求比抄为：袄需求克/供收应，筋数值蜻越大被说明众需求想越大公。应2.饥1鹅罗湖梨区芒罗湖炕区由戏于开崖发较伤早，薄土地拒稀缺侨，区告内楼普盘绝卵大多惭数为肉金色治系列抢。G紧1、凤G2班、G厘3为悲罗湖膊住宅叠市场洽的核河心主脆力产愧品。快由于并其他戏系列品产品腰样僵本蛾数量似太少失，不贞能反历应长骨期走浴势，蔬因此胡罗湖晴区仅铃研究扮金色旱系列宿产品讲。具金色疼类李研究皮样本绩选择钞罗湖宰区金赖色类盛选取掉以下滑15扫个项虎目作赢为研榜究样铁本。衔序号恼系列扬品类冷项目如名称英开盘鹅时间舰1叹金色线G1互风格痕名苑嫁20性06闪-0凝1-蔑05宝2星金色沉G3畏都心烛名苑窝20限06眼-0桃1-煮20骑3盈金色魂G2索鸿景徒翠峰各花园颗20扭06祥-0谱5达-2垫2瓜4服金色无G3喝阳光敬绿地秘家园健20分06葡-0竖6-依21澡5磨金色峡G1足红桂拒皇冠叉名庭潮20填06科-0举9-趋10起6功金色更G3司天越秃翔园液20件06裤-0竖9-挑11掀7种金色斧G3献钻石途时代滔公寓幻20踏06抬-1椒2-蹦19犁8端金色雹G1匪快捷邪假日尽公寓猜20芒07名-0遥1-村21去9扫金色集G3闻合正爬锦湖瞎逸园舅20精07露-0裹4-萝30照10译金色贱G1样中航式凯特兰公寓煎20似07敢-0斯5-贫27殿11摇金色厌G3薯金祥予悦购园俱20霜07醋-0励7-路07题12承金色兵G3恳汇泰田大厦芒20踩07剂-他10览-0咱1就13办金色捏G3水双御累雅轩季20放07很-1粉2-甚02统14杂金色抢G3义铂金禽时代箱公寓壁20绳08为-0偷3-威15溪15秃金色矿G2属东方允尊峪请20妙06滩-1暮0-内25亡样本通的供蝇应、艰需求贯、价禾格超系列漏品类历项目敬名称掌开盘厉时间破累姑计竭成交虎量串累计样供应按量岗成交狐均价吉销售升率絮金色背G1例风格乞名苑赔20算06光-0尽1-矿05性31军00烘8.芳22啦31丛05蚊0.猛07遮98项61村.9最6记99坟.8惕7%棉金色拿G3济都心爷名苑销20锐06橡-0巾1-武20诉11贯98功6.慕77衰11渠98孟6.宋77匙83泰79含.7闪6强10蒙0.之00淹%秒金色突G2眠鸿景乡翠峰致花园哥20满06男-0册5-汤22敌64铁26艺7.符71贫69寒08言1.喇02舟14案19保5秆93学.0遇3%钥金色赔G3流阳光哗绿地道家园勒20纳06秤-0仆6-泄21硬43昆98面2.番1池44慰34脖1.巡94偶12蛇45匙1.废49是99看.1太9%沈金色槐G1收红桂将皇冠典名庭洒20芽06亚-0梅9-继10套16笔80昌3.喷07笼16头80祝3.秒07勾10需98英7.裂3遭1辨10萍0.搜00刘%盲金色崇G3提天越家翔园穿20制06个-0卧9-散11凡17出35乐2.排63秀17权38枪5.共83轿80果38委.8泥5罢99乒.8群1%下金色讯G3牧钻石迈时代雪公寓爽20很06渐-1衣2-程19绵89班06宝.7识9却89圆06己.7习9啊12乞86楼1.鞋78辈1蹲00宰.0嫁0%喷金色趋G1贫快捷构假日闹公寓祥20替07计-0姻1-种21蠢78雹00离.7钱96齿13侵.3凑2统15颗79粪2.纸81果81狗.1种4%惭金色乖G3柴合正穷锦湖影逸园挽20虫07手-0戏4-刻30舟62厕85泽1.己82籍6勉94蒙80帽.3环6花16盗81佩9.些07涨90岸.4抓6%躁金色毙G1苍中航右凯特湖公寓已20逗07从-0货5-张27贩12柿99你6.浓46隶14斜53哨5.耍38挎15巾55代3.笛13予89不.4嚼1%方金色竿G3凝金祥仁悦园漏20疑07望-0师7-亡07右7约26贼6.单89君81内88银.3斩9紧10役96译5.挨38简88留.7丹5%丸金搂色黑G3免汇泰皇大厦夕20链07紧-1盈0-烛01正61析81锄.1名8苗26跑91盟4.逝38剂19幕07箭9.疯30才22龙.9浙7%为金色蛇G3爽双御禁雅轩丢20楚07才-1厘2-续02枪76亏60巡.8强11忧47悔6.医25辟18负79予4.刻5山8土66材.7袭5%屈金色轻G3谊铂金洁时代余公寓保20猎08鸣-0货3-支15抓0反13漠97梦1.赛48垦0闭0.骡00朵%蓄金色损G2络东方洲尊峪嚷20肆06矛-1芦0-弱25胃17旺62句39滥.1辱3是22异04证66饭.0墓8钳14唐94普8.芝5论7软79政.9率4%坛罗湖诸区0取6年涛至今驻，站区峰域湖品类建年度现供应剧结构摔呈现吩出待偏重批性岗的趋臭势。垮由于借土地座的限棍制，劫市场都产品磁所呈眉现明胳显寿单一陪化发展展趋撒势，棒四季千类及方城花可类土却地已航不存草在，品高档搜类项系目更厉加稀罚少，屋预计狮未来姥罗湖同区市持场金舰色系蛙列产届品的局市场燥比重集会增茧加，堂但随玻着土快地的辜减少协，级供应歌及销绢售的拔绝对燕值会馋下降却，价允格稳基步增机长。滔随着孙金色泰类土世地待愉开发美区域牵的缩柜减，划供应艇缩减偏趋势泽将更防加显鹊著苹持续悔。随春着市雪场势发展歉，恋对于顿其他智品类衬产品扬的需惨求会昆分流戒到市鹅内其净他区狸域。壁罗湖企区的压累计册供应爬量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