房地产基础知识7

第二章建筑基础知识

第三章房地产有关法规

第四章常用词语的解释

第五章销售技巧

第六章有关办理购房程序

第七章市场调第一章房地产基础知识01、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。

（如：住宅、大厦、学校••••••）02、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、房地产市场细分一级市场

即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场

即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

写字楼1、标准写字楼2、商住写字楼

住宅1、高层住宅（小高层）2、多层住宅

商铺1、临街地铺2、裙楼商铺

04、什么是房地产产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

05、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

06、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。目前苏州土地登记机构和房地产登记机构主要有以下几个部门：一是各区县国土资源分局；二是市登记发证交易中心；三是各区县房地产管理局。具体分工为：一是土地使用权设定登记（也就是办理白地的土地权属证书）由各区县国土分局负责办理；二是土地使用权设定登记后房地产初始登记前（包括房地产初始登记）的各类房地产权属登记以及国防军事、国家安全、公安等单位所有的房地产权属登记，由市房地产登记发证交易中心负责办理；三是房地产初始登记后的各类登记以及商品房预告登记由各区县房管局负责办理

07、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

08、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

09、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？

房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。

13、房地产转让应遵循的原则是什么？

房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

14、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？

欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？

（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

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般国家委实行捡土地猎占用置耕地听补偿氧制度

僵国家须实行笛基本遣农田渐保护招制度

或4)帮土许地管爽理法

皇中华齿人民佳共和浙国土房地管敬理法

盲中华处人民江共和妹国城亏市房榆地产纽管理豆法

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徒所要紫了解侦和熟痒悉的劝内容芬：

轿1)蚊城穗镇房疑地产分交易阔的范豆围：受包括惭各种跑所有辣制房歪屋的崭买卖昌、租奇赁、爽转让骨、抵招押，璃城市校土地辛所有凝权的治转让毅以及乓其他变在房裳地产蓝流通鲁过程巨中的兰各种道经营痒活动劈。

根2)铅房惜地产欢交易诱的形具式：梯房地搅产转刃让、岂房地蒙产抵加押和伐房屋载租赁傅。

某3)禽《胃房地泰产管最理法阶》规充定了抚五项竟基本存制度轿：国闯有土豪地有乒偿有超期限蔬使用最制度逝、房督地产算价格伤申报因制度纳、房赔地产星价格所评估蚂制度伤、房躬地产睁估价宏人员辫资格汉认证雅制度澡和房跑地产六权登途记发纯证制窝度。怨摸3、贤房屋逢权属药登记愚管理笛办法

慈所要疏了解愤和熟狸悉的寨内容蛮：

燃1)艺国涂家实窝行房要屋所躺有权许登记垒发证台制度恒，只茧有依认法登厌记的共房屋葛权利前才受年国家凤法律解的保闯护。

锦2)枕房廊屋权叫属证井书是眨权利片人依么法拥姿有房蛇屋所修有权费并对起房屋助行使摇占有替、使玩用、施收益路和处蹄分权天利的谷唯一谷合法根凭证持。

涂3)鼻房蔽屋权够属登衫记分娇为：枝总登闭记、独初始本登记愤、转裂移登遵记、岭变更构登记漂、他址项权馋利登贪记、地注销腥登记唯。

以4)片房逃屋权撒属证跃书包肿括：轧《房械屋所醋有权冲证》差、《方房屋贫共有剩权证磨》、花《房轰屋他斥项权射证》政或者序《房阿地产煎权片免》、但《房苏地产身共有欠权证符》、抗《房拾地产民他项秒权证气》勾4、板租赁象条例

筝所要枕了解它和熟剧悉的耕内容跃：

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驼2)趴申稳请房乒屋租幻赁登乘记备御案应桌提交若下列盐文件劣：书嗽面租茫赁合挺同、晶房屋意所有端权证钉书、跟当事浊人的限合法笛证件别、城牛市人碰民政是府规衰定的锤其他虏文件旬。

汤3)掠经外审查屈后颁桑发《帐房屋劝租赁胸证》努，该址证可伶作为时公安忆部门易办理累户口组登记次的凭丸证之业一。

循4)箭房原屋转镇租的冬应征饶得出民租人猜的同蹈意，逼并且秆不得猴超过电原租慨赁期肤限。貌承5、坏物业雪管理坡条例

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布1)剥住模宅小子区在延物业驴管理辜公司胡负责胁管理支前，到由房贞地产蒸开发卸企业但负责蹄管理都。

麦2)圆住滥宅小唤区应血成立着住宅印小区准管理宽委员口会，腾由住切宅小伪区内马房地聚产产锈权人室和使意用人际选举竭的代匠表组嘉成，很代表挣和维银护住殃宅小银区内防房地劝产产睡权人啄和使孝用人号的合逮法权虏益。

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典5)混物正业管晃理服限务收虫费应缓当根唤据所浇提供松服务冶的性期质、辽特点唯等不泡同情专况，予分别祸实行裕政府债定价突、政壮府指薯导价李和经柄营者行定价梦。扣6、构房屋砖抵押林贷款悄管理团规定

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心1)依银坝行办日理各轨项以欠房地泊产作季为抵侦押的锻贷款阿业务没，抵定押人段（借跟款人恩）和剩抵押最权人颤（贷午款银丛行）渡必须享签订框书面怕抵押穷合同耳，并摄自抵隔押权逼合同砌签订聋之日疲起3谁0日悉内，或向当励地管臣理部剂门办茶理抵默押登俩记。

欠2)奖房愿地产跪管理爱部门棉要依魔法对脏抵押跪物进同行严拥格审截查，熔审查植的内笛容主荡要包血括：洋抵押泉物是贪否符碰合准刷许进政入抵块押交向易市斤场的序条件跳；抵极押物探是否蜜已经拢抵押聪，抵牙押人倚提供民的房贝地产耽权利阔证明颂文件两与权犁证存抚根及群档案蝇记录黑内容崇是否小相符贡，查尝对权堡证号述与印揭章的锻真伪逆等，祥并由爹审核瞎人签药字在枯案。

怖3)更抵奇押人生和抵勾押权吨人认符为需烧要确确定抵豪押物锹价值激的，暗可以免由贷纳款银店行进仪行评去估；次或委候托人俗民政械府房民地产耻行政揉主管警部门耗附属袜的事堵业性河房地斤产估稻价机绘构进匙行评源估，袄并经记抵押改权人嘴确认半。7、有关房地产税费及按揭手续费①房地产证费用：

房地产证登记费

契税

印花税

②按揭费用

房屋保险

律师见证费

抵押登记费

印花税第四章商品房销售常用词语的解释土地类型

指土地覆按其袭性质尖划分颂为：着居住爷、商冠业、辣工业咱、仓扯储、垄综合粥用地别，公臭共设路施用筒地及押自由请集资薪，微描利房泪地产望。

亏土地街使用丰权年鬼限

房是指团政府月以拍倒卖，半招标扮，协继议的蛋方式纸，将久国有仓土地尝使用宁权在党一定供年限趋内出介让给脏土地港使用计者（请市土帐地使强用权条年限远以最尺新的殿通告烂为准买），阿土地患使用讲权期鸟满后谣，如提该土榴地用雀途符前合当谦时城齐市规滚划要蔑求的照，土衔地使禾用者总可申偏请续跟用，抚经批牺准补仇清地崭价后久继续扛使用欧，如汗果不幻符合惕则该虫土地播使用底权由荷政府陷无偿江收回麻。

灰土地露使用馋费

趴土地框使用征者因四使用枣土地裤按国色家规勺定每持年支缝付给扎政府具的费与用，忌按现司时的跟收费看是居挺住用坡地2鸟元/剥M2园占地促/年

甲规划称局

江代表开国家旧对城稳市的环规划脑设计奴进行键引导领和监衣控。

拍国土钥局

浊代表舌国家构行使抛土地子所有线者的给职权曾。

婶房管而局产视权登悟记处

眠办理皇房地凯产初员始登键记、险转移浸登记慎、抵碑押登俱记、俩变更决、继店承、厅赠与雹等手览续的摇部门边。

邪确权

偏是依提照法贵律、翼政策锈的规挽定，激经过志房地溜产申单报、播权属李调查堆、地欢籍勘哄测丈飘量、并审核市批准潜、躁登记感注册滚、发仗放证膝书等差登记箭规定蔽程序戏，确连认某英一房躺地产葡的所翻有权堡、使健用权西的隶孩属关教系和耍他抓项权罪利。

视房地柔产产翻权

曾是指光产权柱人对印房屋桌的所返有权戏和对驼该房浆屋所礼占用踏土地矿使用滤权具尤体内难容是删指产晴权人楚在法站律规栏定的夜范围敬内对迫其房尘地产君的占节有、孝使用肤、收洽益和恩处分汉的权释利。

园房地糟产抵蹲押登妇记

豆是指蛇房地末产抵锣押关悲系设忠定后柔，当季事人靠按房愿地产妈登记插管理本权限于向市循或区擦、县旱房地帽产登壁记机然关办码理房梢地产黑其他宾权利吃的登翻记。赏

讽房地虹产权榜初始伴登记

市指对蛙未经淡登记卵机关笔确认隙其房键地产住权利征，领峰取房停地产愤权利兰证书凑的土钓地使往用权拨及建喷筑物桂、盖附着胞物的仪所有晴权进撑行的勉登记势。

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仿是指白土地喊(生无地)腐在通列过一甚级开抬发后借，使匪其达糖到具纸备上龙水、候雨污完水、级电力朽、暖捐气、截电信公和道洁路通国以及振场地犁平整汽的条中件，熔使二异级开哭发商材可以学进场榆后迅都速开荒发建却设。夕

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墓是指肉土地网具备故上水最、雨场污水馅和道尖路通奶以及架场地招平整颂的条翁件。安

服绿化半率

割是指针规划还建设宗用地跨范围忙内的堤绿地您面积贯与规讨划建妇设用些地面驼积之抹比。

掀容积滥率

举是指难项目偏规划混建设弱用地姥范围举内全删部建肾筑面丙积与雅规划干建设匠用地君之比堵，附消属建恐筑物指也计固算在暮内，纪但注储明不半计算获面积塑的附猾属建千设物杯除外放。这央个比走值越慎小，勇意味研着小箩区容纱纳的裤建筑膛总量诵越小防、居兆住生拴活质求量就雕会越堤高。

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断出房托率

别是指广住宅瓜净使莲用面传积占盏销售汪面积禾的百吓分比钻。由今于住绩宅销反售面矛积的剧计算近是以厚楼为块单位尖的，课所以组相同用的房雕型在凉不同葡的楼拦号内夕，虽姿然使扑用面聚积相删同，破但销买售面贴积会笛有不礼同。

摘商品推房

耍是指很开发页商以宜市场害地价著取得楚土地洪使用冈权进够行开议发建纠设并显经过寨国土犹局批缩准在铃市场遵上流扛通的小房地伴产，臭它是厉可领详独立很房产铸证并诉可转缝让、宏出租目、继屡承、朝抵押斧、赠熄与、自交换学的房秤地产长。

玉五证

处房地烤产商仇在预撞售商只品房察时应捏具备悠《建载设用俗地规重划许班可证络》、傻《建补设工俯程规胳划许愿可证深》、枯《建衔设工厦程开狭工证捐》、懒《国筐有土欠地使著用证农》和狭《商裁品房项预售各许可炮证》乞，简改称“稠五证岗”。蹦其中会前两黎个证前由规兄划部视门核酬发，书《开悟工证粪》由丙建设权部门娱核发忙，《乌国有批土地逐使用让证》蕉和《箩商品妇房预卡售许讯可证洞》由呀国土浴资源酿部门呼和房翁屋管抛理局袋核发知。按惧规定附房屋训未建践好之谈前出责售均韵要办树理《俘商品闯房预躲售许优可证抖》，挂发展血商将菌有关遗资料幅送国惭土局领申请调。

浆房地勇产买包卖合熟同

脏是由裤房管凝局统蜂一编购制，旷用以祝明确赢买卖良双方匪权利割和义置务的缘协议已，所雨有的渣商品倾房销给售都随须签冲订此灭合同仿，目丘前，饿内销景的房欲地产暖合同塔亦需距做公家证，拔外销吐的房蹈地产烧合同掠必须悟做公脱证。

帅房地劝产证

寨是房击屋土李地权肤属凭前证二跌合为缸一，美是房难地产奖权属绍的法其律凭醋证。

雀银行生按揭

透是指表购买信楼房距时与踩银行妹达成汗抵押秤贷款志的一继种经用济行疾为。乖业主佩先付菊一部蓝分楼坐款，播余款蚀由银栏行代皂购房黄者支蚂付，翅购的事楼房祸所有网权将办抵押往在银疑行，枕购房治者将椅分期国偿付扎银行征的及哀利息瓣，这五种方换式称闸为银其行按赚揭。

赖定金

矛指依迈据担呆保法桑的规盗定，韵当事贩人向谁对方贩给付罚的作括为债效权担梢保的女一定堂数额壁的金才钱，核给付蜜定金吊一方客履行技债务董后，积定金文抵作始价款密或者逢收回笑，如置果不慧履行距约定苦的债多务的钳，定爪金不旋能返迁还。粉收受拐定金帅一方锯不履徐行约络定债潮务的业，则锅要双肚倍返颂还定站金。

药订金

态根据午我国钉现行长法律盒的有关关规懒定，湖其不斧具有坝定金挺的性眉质，糟交付分订金治的一敏方主鬼张定没金权茂利的舱，人柏民法敲院不磨予支郑持。桐一般旗情况篇下，毙交付筹订金稍的视懂作交轧付预会付款零。另覆外，寺根据乏市房预屋土粮地资凭源管帜理局秩发布挨的《即关于蚂规范殃房地结产开养发企泰业商篇品房倾预订连行为常的通智知》抱的有枪关规乓定，局房地符产开倡发企绒业收欧取订挤金的靠，订饼金数蜻额应飞当在既总房盐价的邀千分捧之五扛以内总，双少方在经签订植商品邻房预灰售合堂同或尾出售怒合同帝后，蜜订金苗应即揪时返炭还或嚷抵充汗房价衫。购统房者犯在支脸付订遇金后屈，不泡购买景预订府房屋隙的，春订金闭按预越订协孕议约今定的逃办法评处理胁。

鸽但属辅下列颤情况清，房滔地产乱开发历企业饶应当斤全额遵返还当购房裤者支锅付的槽订金汉：

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预(3当)芹双方颗对预也售合就同或摔出售晋合同犁条款洲存在套分歧点、不毅能协延商一赔致的熟；

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制房地爬产公先证

北公证拴机关胃对房怖地产恰买卖夜、转齿让、吼抵押芦、赠砖与、桨继承抽为的哨合法相性作滴法律炒公证扯。契税

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。