可行性的分析和可行性研究报告范本

某某大学硕士学位论文开题报告（专业学位）论文题目：××××××××××××××××姓名：×××学号：Z*******专业：软件工程院别：软件学院导师：×××二零××年×目录TOC\o"1-3"\h\z1.课题来源及类型 可行性研究报告1.课题来源及类型目前，我国软件企业大部分都还没有建立完善的风险管理体制，项目风险管理和风险量化的研究工作仍处于一种理论探讨阶段，与实际应用联系不够，所使用的研究方法也不能对政府办公自动化项目中众多复杂的风险同时进行研究。基于此，本文主要结合政府办公自动化项目的特点和软件项目的风险管理，研究如何在项目生命周期内进行风险管理，以提高项目的整体质量。2.课题的意义及国内外现状分析2.1政府办公自动化项目概述政府办公自动化项目（GovernmentOfficeAutomation，简称GOA）主要是通过综合运用信息技术，使政府机构的用户能实现部门内部和部门之间的信息共享、协同工作、资源管理，并能对工作流程进行控制，合理组织政府的公文和文档的流程等办公作业，有效利用政府资源，提高办事效率。办公自动化建设的本质是以提高决策效能为目的的。通过实现办公自动化，或者说实现数字化办公，可以优化现有的管理组织结构，调整管理体制，在提高效率的基础上，增加协同办公能力，强化决策的一致性，最后实现提高决策效能的目的。政府办公自动化建设最早是在西方发达国家率先发展起来的。20世纪90年代以来西方国家的政府改革以及信息高速公路的发展，促进了政府办公自动化的快速发展。目前西方发达国家政府办公自动化发展较快的有美国、英国、加拿大、日本等国家，其中尤以美国发展最快，规模最大。美国政府办公自动化主要强调两个方面：一是利用信息技术提升政府工作效率，二是运用信息技术建立与公众互动的政府服务机制。据美国的一份调查报告，93％的被调查政府机构拥有网站，向用户（公民、企业、非营利机构）提供政府文件、选举信息、意见投诉、医疗保健、社会福利、执照申请等公共服务和网上办公信息。3／4被调查个人登陆过政府站点，大多数对政府网站的界面和内容感到满意。近年来，我国的政府办公自动化发展迅速。一些政府功能在网上的典型应用初步得到推广，并收到成效。如教育部门的网上教育、税务部门的电子报税、劳动部门的就业信息网、银行的网上支付等等。据统计，目前全国已经有3000多个政府部门的网站，推出了各种网上办公业务，推行政务公开，使政府办事效率提高，对全社会的信息化建设也起到了推动作用。仅以上海为例，据了解，"中国上海"网站上共链接了51个市政府/委/局和19个区县政府网站，政府部门网上办事项目正在逐步扩大，已经有24个委/办/局提供了近40项网上咨询或投诉窗口。办公自动化的发展方向应该是数字化办公。所谓数字化办公即几乎所有的办公业务都在网络环境下实现。从技术发展角度来看，特别是互连网技术的发展、安全技术的发展和软件理论的发展，实现数字化办公是可能的。从管理体制和工作习惯的角度来看，全面的数字化办公还有一段距离。首先数字化办公必然冲击现有的管理体制，使现有管理体制发生变革，而管理体制的变革意味着权利和利益的重新分配；另外管理人员原有的工作习惯、工作方式和法律体系有很强的惯性，短时间内改变尚需时日。尽管如此，全面实现数字化办公仍是办公自动化发展的必然趋势。2.2软件项目风险管理概述进入二十世纪九十年代后，随着计算机技术的飞速发展，软件产业获得了爆炸性的增长，与此同时软件项目所涉及的不确定因素日益增多，面临的风险也越来越多，风险所致损失规模也越来越大，这些都促使科研人员和实际管理人员从理论上和实践上重视对软件项目的风险进行管理。软件项目风险管理与工程项目风险管理相比起步较晚，相关的技术和标准还很不成熟，但是人们已极为重视对项目风险管理理论的研究。在实践中，现已涌现出不少新一代面向项目的企业――项目型公司，国外甚至还出现了专门从事风险管理工作的所为风险管理公司。软件项目迫切需要加强风险管理，这主要表现在以下两个方面：第一，风险管理方法的不断改进及其在许多典型项目中的成功应用，吸引了许多项目组进行自身的风险管理。一方面，风险管理以对风险的预测、识别、评估和科学分析为基础，为管理人员运用各种策略的最佳组合对风险进行全面、合理地处置提供了可能性，是现代管理风险的一种科学而直接的方法；另一方面，风险管理克服了传统的以某种单一手段处置风险的局限性，综合利用各种控制风险的措施，并使处置风险的方法日益完善，这些都使得越来越多的项目组自觉地争相采用风险管理方法。第二，风险管理是各项目组的内在要求。由于软件技术的飞速发展和软件系统在社会生产各方面的广泛应用，从而使各种风险因素及风险发生的可能大大增加，并且扩大了风险事件造成的损失规模，这就对各项目组所负担的责任提出了更高的管理要求，使风险管理的各种手段倍受青睐。项目风险管理在国际上正在成为普遍的实践，但是在我国，项目风险管理还没有得到足够的重视和系统的研究，知道项目风险管理的人还不多，实行者更加少。1995年IWSED（InternationalWorkshoponSoftwareEngineeringData）会议做出的调查显示：只有20％的被调查者表示他们的公司“广泛地”应用了软件风险管理，而40％的被调查者则承认他们“从来没有使用过风险管理的技术或者方法”。而且，被调查者所使用的风险管理技术也只是简单的非系统的数据分析、检查表填写或者仅依赖于软件开发人员的直觉等等。调查结果也同时显示，风险管理技术没有得到广泛应用的原因并不是大家不相信这种技术的实效性，而是对风险管理的技术和实践缺乏了解。2.3国内软件项目风险管理面临的问题软件项目风险管理在整合内外部资源、实施全过程监控、提供决策信息等方面，特别适合行业高动态、高风险的特点。纵观国内软件企业的项目风险管理的整体水平，还存在着很多不足和问题，主要表现在以下几个方面：我国在项目风险管理的研究和实践方面起步较晚，虽然现在项目风险管理受到越来越多软件企业的重视，但是往往停留在概念层面，缺乏具体管理制度和方法的支持。国内软件企业主要依靠项目管理人员的个人经验，实行以定性分析为主的风险管理。因此，风险管理水平参差不齐，具有一定的随意性，实际效果往往不能得到正确评价和对待，也难以在较大范围内推广。由于在项目风险管理过程中缺乏定量分析方法的使用，因此有关项目资料和数据的搜集缺乏目的性，从而导致该领域的知识不能得到有效的积累，影响了管理水平的提高。现有的一些风险识别和分析方法一般只能解决某一方面的问题，对项目风险的管理行不成体系，缺乏系统性。2.4政府办公自动化项目风险管理的提出目前，我国政府办公自动化项目的实现方式还是以面向特定用户的专项和定制开发为主。大型政府办公自动化建设工作是一项复杂而艰巨的系统工程，它涉及到软件工程、数据库设计、应用业务、项目控制、人员管理和计算机技术等多种知识和经验，因此任何一项大型政府办公自动化软件的开发成功都是一件极不容易的事情。从20世纪70年代开始，人们逐渐认识到，为了保证软件系统开发成功，必须采用工程化的系统开发方法，并研究出一些符合工程化标准的开发方法。这些方法旨在指导开发者进行工程化的系统开发，从而加快软件系统开发的速度、保证质量、以及降低开发成本。工程化的系统开发方法确实在开发实践中取得了一定的效果，软件工程理论和数据库设计理论也为我们提供了多种系统开发的方法和手段。但是，是不是这些努力就一定能保证政府办公自动化建设的成功呢？答案是否定的。许多失败的项目，其开发过程也采用了工程化的方法，或声称采用了这种方法。但实际开发工作中经常遇到的情况是：开发工作进度难以控制，工期一拖再拖；系统不能达到预期的目标，不能满足用户的需求，需要大量的修改；还有的系统由于技术落后维护工作量太大，若在原有的基础上扩充功能还不如推倒重来；甚至有些通过了验收的项目也难逃厄运，在实际使用过程中搁浅而被束之高阁。问题究竟出在哪里？通过对一些失败的政府办公自动化项目的分析，人们发现问题并非出在开发方法本身，或者软硬件的选择上，而是出在开发方法的实施过程中，也就是说主要出在开发项目的管理上。政府办公自动化项目开发的管理方式是根据管理科学的理论，并联系系统开发的实际，以保证工程化开发方法顺利实施的管理实践。它包括系统开发中的项目评估、可行性分析、人员管理、进度管理及成本控制等方面。政府办公自动化项目本质上是软件项目，而软件项目在开发中一直存在着种种不确定性因素，严重影响着项目的顺利完成和提交。软件界已经认识到，项目开发管理中应对这些不确定性因素给予特别关注，用有效的方法尽可能地将它们的影响降到最小。因此一些专家学者提出了软件项目风险管理的理论和方法。基于政府办公自动化项目的复杂性，以及针对此类项目风险管理的专门研究又比较缺乏，因此，本文为提高政府办公自动化项目开发的成功率和质量，而尝试进行一些项目风险管理的研究是很有意义的。3.课题的研究目标、研究内容和拟解决的关键问题3.1课题研究目标本文以宁波市大榭区政府办公自动化项目为例，对政府办公自动化项目建设过程中的风险识别、风险分析、风险评估和风险管理进行了阐述。研究目标是：结合政府办公自动化项目的特点和风险管理过程，探讨如何识别出影响项目成败的风险因素，以避免或减少风险事件的发生；然后依据GOAREM模型对风险因素进行定量的评估，针对得出的结果制定风险控制的重点计划，以便在风险事件发生时能够进行及时的处理，减少风险后果对项目造成的损失。总的来说，就是降低项目风险度，提高项目成功率。3.2课题研究内容本文针对政府办公自动化项目建设的特点和管理现状，主要对政府办公自动化项目风险量化技术进行研究。提出一个系统的综合评估政府办公自动化项目风险的模型――GOAREM，使得项目风险程度可以定量表现；接着本文在对比了几种经典的项目风险管理模型之后，提出了针对政府办公自动化项目风险管理的过程模型，并解释各个开发阶段管理的侧重点。本文主要研究内容包括：首先，分析政府办公自动化项目风险因素的特点，总结它们之间的关系，以及对项目实施成败的影响；然后通过调查结果推导出政府办公自动化项目的风险评估模型――GOAREM。该模型可以根据风险因素变量、风险类别和风险表现，系统地多层次对一个政府办公自动化项目进行风险评估，定量地评估项目风险程度。其次，根据GOAREM模型，我们采用UML进行系统分析设计，以VisualBasic.NET和MicrosoftAccess2000为开发工具，使用面向对象的开发思想实现了风险评估系统的一个原型。最后，本文在总结当前几种经典的项目风险管理模型和各自的优缺点、侧重面的基础上，提出针对政府办公自动化项目的风险管理过程模型，对提高政府办公自动化项目风险管理的有效性提出一些建议。3.3拟解决的关键问题针对政府办公自动化项目的特点，我们在风险识别阶段归纳出43个风险变量因素，并重点解释了影响政府办公自动化项目成败的六大风险要素。在风险分析阶段，我们摒弃复杂的特征因子分析法，而采用简洁实用的加权平均分析法，既简化了数据统计分析的工作复杂度，又实施了主成份分析，避免计算误差对分析结果造成的不可估量的影响。在风险评估模型--GOAREM中，本文继续沿用简洁实用的经验公式，依据风险的三个表现形式，对政府办公自动化项目建设的整体风险给出一个定量的评估值，从而使整个风险评估过程能稳定高效地实行。基于以上理论，政府办公自动化项目风险管理过程特别关注高风险因素，如需求分析的质量和稳定性等，在软件开发过程中使用有效的管理手段来规避这些风险，降低软件开发成本。4.课题的研究方法、设计及试验方案，可行性分析4.1课题的研究方法4.1.1风险因素识别方法一些软件项目的研究学者已经尝试总结威胁软件开发成功率的因素。例如，Alter识别出的八大风险因素：不合作的用户、多个用户或者实现单位、在多个参与者之间交接、无法指定目标或者用途、无法缓冲对其他人的冲击、缺少支持、缺少经验以及技术或投入的效力问题。又如McFarlan将他所提出的三大角度映射到软件项目开发中，即项目大小、应用技术的经验和项目结构。而Boehm则提出十大优先级排序的软件风险项：人员短缺、不现实的进度和预算安排、开发错误的软件功能、开发错误的用户界面、需求等的镀金、不停的需求改变、外部提供的组件不足、外部执行的任务有缺点、实时性能的缺点以及计算机科学技术上的限制。再如，由RogerS.Pressman编写的软件工程经典著作――1999年出版的《SoftwareEngineering，APractitioner’sApproach，FourthEdition》中，将风险分为产品规模、商业影响、客户特性、过程定义、开发环境、建造技术和人员数目及经验七大风险种类，每个风险种类又有八到二十个风险项。除了以上这些概括性的风险因素外，一些学者还针对大型的国家项目，进行了更加细致具体的研究，罗列出十分详尽的风险因素。例如，Charette根据美国空军系统管理手册AFSCP800-45总结出一张风险表，概括了一般软件项目开发中的风险，从技术、进度、成本、操作性、支持度五个角度，列举了拥有三到六个属性的24个风险因素。该手册中将风险严重程度的划分为低、中、高三个级别，并对每一因素每一属性在不同级别的表现进行了描述。比较成体系的还有DaleKarolak于1996年推出的SERIM（SoftwareEngineeringRiskModel）方法。SERIM的理论体系主要基于如下概念：风险元素、因素、指标和活动，SERIM的分析模型反应了这几个概念之间相辅相成的关系。Karolak认为软件风险体现在三个方面：技术、成本和进度。其中技术方面与性能、可用性等相关，应该尽早识别这个方面的风险；成本则包括预算、盈利等；进度包括进度表的灵活度、现实性等，贯穿于整个开发周期。SERIM操作的数据来源是81个问题，这些问题覆盖了软件风险的十大因素：组织、预测、监控、开发方法学、工具、风险文化、可用性、正确性、可靠性和人员。风险因素对风险在技术、成本和进度三方面的影响用高、中、低评估，不同的影响程度可以给予一个确定的权值，以便于定量的计算。软件过程描述的是项目之间的共通点，而风险管理描述的是项目与众不同的地方。因此，风险管理中十分重要的是不要陷于习惯，不要只列出每个项目都类似的风险，而应该识别出特定项目所独有的风险。所以，我们研究政府办公自动化软件的特点，提出其中一些典型的风险。以上研究成果对软件项目风险因素的总结都各有自己的关注域和侧重点。政府办公自动化系统本质上也是软件项目，自然也受到这些风险因素的影响。因此本文参考这些软件研究学者已总结的风险因素资料，结合头脑风暴、专家判断等识别方法，结合我们在大榭区政府办公自动化项目开发过程中的经验，识别影响政府办公自动化项目建设成败的风险因素变量。4.1.2风险分析方法问卷调查和专家评分法是一种最常用、最简单的定性与定量相结合的分析方法。它的应用分成两个步骤：首先，识别出某一特定项目可能遇到的所有风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验和调查统计结果，对所列风险的重要性进行评价，最后综合成整个项目的风险。本文采用这种方法进行风险分析，并结合大榭区政府办公自动化项目的实际情况进行了改进。我们在对软件项目风险管理和政府办公自动化项目进行初步研究，有了一定认识后，拟定出两份风险调查问卷，以文字讨论形式为主，分别面向开发单位和使用单位，各自列举了双方可能导致项目失败的不恰当做法，以及在项目开发中可能遇到的影响项目正常开展的阻碍。然后，我们通过当面访问讨论和邮件咨询的方式，对6位有相关经验的开发人员、2位主要从事政府OA软件开发的公司负责人和2位使用办公自动化系统的单位领导进行了调查，倾听他们对政府OA项目开发的心得体会，了解他们对这些风险因素影响项目成败程度的观点，还有他们自己独到的风险解释。接着，我们依据调查反馈信息，参考已识别出的风险因素，重新拟定出两份风险因素列表，分别面向开发单位和使用单位，列举双方面对这些风险时是否采取了积极的行动。例如，与“项目经理的经验”相对应的问题是“项目经理拥有足够的项目开发管理经验吗？”。对问题的回答（即风险值）则反映了这一积极行动的完成度，用0-10之间的数表示。例如，对上一个问题的回答可以用10表示该项目经理对相似类型和规模的项目管理极富经验，完全胜任；用6表示项目经理有一定的经验，但不够丰富等。得分越高表示对风险项的把握越充足，从而项目风险比较低；反之，分数越低表示项目风险项的关注程度不够，没有达到一定的要求，从而项目风险比较高。我们采用简洁的平均值方法汇总分析这些风险分值后，得出了这些风险因素变量各自的风险值。风险值仅仅代表了风险因素在项目中可把握的程度，而风险等级代表风险因素对项目整体风险的影响程度。因此，在第二次问卷调查中特别添加了风险等级的评定，针对结果显示出风险值低而同时等级高的因素变量，我们需要加倍关注。为了简化问卷填写并标准化答案，我们采取区间单位法来评定风险等级，分为可以忽略、不太重要、不确定、比较重要和十分重要五大区间，这是参考了Borda的方法。Borda将风险等级划分为五级：十分严重、严重、中等、微小和可忽略。不同的级别代表了风险事件发生时造成的成本增加、进度滞后、需求无法完全实现的程度。而在进行数学计算的时候，我们将Borda的五个级别转换为分别对应0.9、0.7、0.5、0.3和0.1的数值。最后，我们综合每项风险因素变量的风险值和等级评分，得出风险评判值（也在0～10之间），评判值越高，表示该因素存在的风险越大。删除评判值在1以下的一些风险因素变量，并参考政府办公自动化项目案例，修正后列出了具有研究意义的风险因素变量，作为我们进行风险评估的依据。4.1.3风险评估方法本文采用多层分类法，从具体的风险变量入手，通过分类和讨论其表现形式，提出一个系统的综合的评估政府办公自动化项目风险的模型――GOAREM（GovernmentOfficeAutomationRiskEvaluationModel）。GOAREM的思想来源于DaleKarolak提出的SERIM（SoftwareEngineeringRiskModel，软件工程风险模型）方法。该方法的特点在于从多个角度对软件开发中的风险因素进行评估，并可以在开发周期的任何时候根据评估结果监控风险，因此受到IEEE的推荐。SERIM从技术和商业两个角度对软件风险管理进行剖析，考虑的问题涉及开销、进度、技术性能等。它还提供了一些指标和模型来估量和预测风险，由于这些数据来源于大量的实际经验，因此具有很强的说服力。但是，SERIM中作为评估来源的81个问题主要面对软件开发人员，没有考虑软件使用方的情况，有些问题也过于追求技术细节。而且，在国内政府办公自动化系统建设中很少使用风险管理的现状下，将风险文化作为一大风险因素也不太妥当。因此，SERIM的内容并不适用于本文研究的政府办公自动化项目风险分析，但其框架和思路对我们提出的GOAREM有很大的启发作用。4.1.4风险管理方法风险管理的基本概念是：项目管理小组通过风险识别、风险分析和风险评估，并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的风险实行有效的控制，采取主动行为，创造条件，尽量扩大风险事件的有利结果，妥善处理风险事故造成的不利后果，以最少的成本保证安全、可靠地实现项目的总目标。参考经典的风险管理模型有：BarryBoehm模型、SEI提出的持续风险管理模型CRM、丹麦Aalborg大学提出的Leavitt模型和美国Maryland大学提出的Riskit方法。从以上的风险管理模型可以看出，风险应该先分析后管理，这几乎已经成为共识。而对于分析和管理中应以何种粒度进一步划分步骤、应突出和侧重哪一个措施等问题，则各有千秋，不尽相同。大的指导思想和框架基本一致，具体实施措施有些差异，很难绝对地判断这些模型的优劣。因此，本文也沿用公认的风险管理步骤，添加步骤之间的信息流，从而得到政府办公自动化项目的风险管理模型。4.2课题设计方案首先通过问卷调查和专家评分的方法，深入调研当前政府办公自动化项目建设过程中遇到的问题，分析其产生的原因。然后，参考SERIM模型分类评估的框架和思路，提出针对政府办公自动化项目的风险评估模型――GOAREM（如下图4.1）和风险管理过程模型（如下图4.2），使得项目的风险情况能够进行定量分析，以便有目的地制定项目风险控制计划。最后结合实际项目案例，讨论在项目开发不同阶段的风险控制侧重点和风险缓解方法。……P(T)P(S)P(C)P指标层准则层指标子集层目标层图4.1GOAREM模型流程图其中（i＝1，2，…，32）表示影响项目成败的风险因素变量的评判值，（j＝1，2，…，9）表示风险类别的评估值，P(T)、P(S)、P(C)和P分别代表三种风险表现形式和整个项目的最终风险评估值。图4.2政府OA系统的风险管理模型问题标识问题标识情况变化修改后的风险状态期望的结果与实际项目数据选中的行为优先级别高的风险风险列表启动风险管理定义风险识别风险监控风险分析风险控制风险控制计划情况变化项目权威风险管理基础设施风险承担人、期望值方法、工具、指导4.3课题可行性分析基于以上分析结果，我们认为本文的研究方法和设计方案切实可行，可操作性高，研究结果也具有很高的实用性，课题具有一定的研究价值。5.课题计划进度和预期成果5.1计划进度开始时间结束时间主要工作内容2005年03月2005年05月查阅文献资料，编写课题开题报告2005年05月2005年06月进行第一次问卷调查工作2005年06月2005年07月进行第二次问卷调查工作2005年08月2005年09月依据GOAREM模型对已完成项目进行评估验证，并开发项目风险评估系统的原型2005年10月2005年11月撰写论文正文5.2预期成果总结全文，本文预期取得的主要研究成果如下：5.2.1政府办公自动化项目风险分析①分析政府办公自动化项目风险因素的特点，总结它们之间的关系，以及对项目实施成败的影响；②根据两次问卷调查结果，应用加权平均分析方法，得出风险因素的定量评估，并参考SERIM模型提出政府办公自动化项目的风险评估模型――GOAREM。该模型可以根据风险因素变量、风险类别和风险表现，系统地多层次对一个政府办公自动化项目进行评估，定量表现项目风险程度。5.2.2风险评估系统原型建设根据风险评估模型――GOAREM，我们采用UML进行系统分析设计，以VisualBasic.NET和MicrosoftAccess2000为开发工具，使用面向对象的开发思想实现风险评估系统的一个原型建设。5.2.3风险管理的过程模型①总结当前几种经典的项目风险管理模型，指出其各自的优点、侧重面和欠缺的地方；②结合政府建设和使用办公自动化的特点，提出针对政府办公自动化项目的风险管理过程模型，并建立管理中使用的文档模板。最后以大榭区政府办公自动化项目的风险管理过程为例，讨论在各个开发阶段风险管理的侧重点。目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论 1一、项目概况 1二、企业概况 1三、研究依据及范围 3四、主要技术经济指标 4五、研究结论与建议 5第二章项目背景与建设的必要性 7一、项目背景 7二、项目建设的必要性 9三、项目建设的意义 11第三章市场分析 12二、隆回县房地产发展态势 17三、区域市场分析 18第四章建设内容及建设规模 21一、建设内容 21二、建设规模 21第五章区域位置及建设条件 22一、区域位置 22二、自然条件 22三、建设条件 23第六章工程技术方案 24一、规划设计的基本原则 24二、总体规划及建筑设计 24三、主要技术经济指标 26四、结构设计说明 27五、给水排水设计说明 31六、建筑电气设计说明 31七、暖通设计说明 34八、消防工程 34第七章环境保护及节能 36一、环境保护 36二、节能 37第八章物业管理 42一、物业管理计划 42二、机构设置 42第九章项目招投标与实施进度 43一、项目招投标 43二、实施进度计划 43第十章组织管理机构和职工人数的确定 44一、组织管理机构 44二、职工人数的确定 44第十一章投资估算 45一、编制说明 45二、总投资估算表 46第十二章项目财务预测数据 47一、资金筹措及投资使用计划 47二、项目的计算期 48三、经营及销售税金 48四、经营成本费用估算 50五、利润及利润分配 51六、借款还本付息估算 51第十三章项目财务评价 53一、财务的盈利分析 53二、清偿能力分析 54三、敏感性分析 55第一章总论一、项目概况1．项目名称怡中豪苑建设项目2．建设单位湖南鸿旺房地产开发有限公司3．建设地点项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。4．建设规模项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208二、企业概况1．企业基本情况公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2．经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3．注册资金人民币壹仟万元整4．注册地点长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。5．注册号4301030000554046．法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。7．企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－2005)；（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》（计资［1983］116号）；（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知》（计办投资［2002］15号）；（9）其他有关专业设计规范（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。（13）建设单位提供的其他各项基础资料2.研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标表一项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总用地面积㎡30560.00合45.84亩2总建筑面积㎡134520.03建筑密度%28.44容积率3.885绿地率%31.956项目总投资万元23360银行贷款万元8000自筹资金万元153607总成本费用固定资产费用万元13297经营成本费用万元10063经营税金及附加万元20898销售收入万元381499所得税万元317510税后利润万元952511投资利润率%54.4%12投资利税率%63.3%13资本金利润率%82.7%14财务净现值（ic=10%）万元2832.4所得税后15投资回收期年3.24静态年3.86动态五、研究结论与建议1．研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章项目背景与建设的必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值(GDP)实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。二、项目建设的必要性1．国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。2．扩大消费需求的需要扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济每年都增加8%以上，其中房地产贡献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。3．城镇化建设的需要到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每年至少有100万农民工进入城镇。根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加180﹪。这些新进城的人，势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景广阔。目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。三、项目建设的意义项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。第三章市场分析一、邵阳地区市场状况1.投资结构分析根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67％，比去年同期的21亿元，增长28.5％；其他费用（主要是土地购置费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，占总投资的35.3％，而去年同期其他费用占总投资的40％。说明经过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设阶段。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按构成分)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元阶段合计（按构成分）建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：旧建筑物购置费其中：土地购置费1-06月512751181.5510.52.投资用途分析住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5％，比去年同期30亿元增长30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资的9.8％；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的7.8％。邵阳地区邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元阶段合计（按用途分）住宅办公写字楼商业营业用房其他1-06月51393543.投资区域分析

2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资的4.3％；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。邵阳邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元阶段合计邵阳市区内邵东县隆回县新邵县邵阳县新宁县城步县武冈县洞口县绥宁县1-06月51从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资比例下降。从投资构成看，土地购置和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》，根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平，2010－2014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。（1）结婚家庭户数对住宅需求根据2010年隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每年结婚登记6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右（3000×5）。随着结婚人口和家庭数量的增加，首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米（1.5×100）。平均每年需新建约30（2）城市人口数量增加对住宅需求随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26％，比上年增加2万人，增幅上升8.3个百分点。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8个百分点，平均每年提高了2个百分点，预计2011年城市化水平可达到28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每年以2－3个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011－2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每年需新增10.4（3）城市流动人口对住宅需求（4）旧房屋更新改造对住宅需求（5）达到预期住房面积目标对住宅需求（6）投资型等住房的需求二、隆回县房地产发展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速发展的轨道，经济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从1988年到2010年，隆回县的经济每年平均增长率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济的持续发展，人们生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场动作状况良好。根据房地产部门的统计资料，2010年上半年全市共批准商品房预售面积152.2万㎡，比去年同期增长6.5%，其中住宅上市量为96万㎡，比去年同期增加15万平方米，同比增长18.5%，占商品房总量的比重为78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万㎡，成交金额为38.5亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万㎡，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均呈现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近的汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速发展的轨道，预计在最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析1．社会经济状况该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。尤其是近几年市政府实施巨大的基础设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不断改善使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场发展来看，从2008年开始，隆回县房地产市场正处于一个快速增长的高速发展期，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土尤其是最强大的购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。目前新增需求主要体现在以下几个方面：（1）隆回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回县的发展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单位和商家，以及隆回县城市规模扩大、城市人口的增加（乡镇人口及外来人口补充），都将产生持续的住宅需求。（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不高，使得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技产业员工构成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较高，因而吸引了很多投资型客户。由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好，房地产市场呈现供需两旺的局面。2．项目的优势随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成，隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。目前，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到2015年，隆回县城市人口将达到40万，城市化水平达到45%，人均GDP5000美元左右，达到中等收国家水平，基本实现现代化。为落实省委、省政府关于“加快隆回县建设，拉动经济发展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市”战略，积极推进工业化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续发展。隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点，加之高科技产业发展迅速，市场前景不可限量。项目处于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，项目所在地的教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高水平打造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章建设内容及建设规模一、建设内容怡中豪苑的建设内容主要为：17层小高层住宅10栋，14层建1栋,12层小高层住宅3栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的道路、绿化、市政管网设施等。二、建设规模项目总占地面积为30560平方米（合45.84亩），拟建总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程为121208平方米，地下车库13312平方米,项目规划建筑容积率为3.88，建筑密度为28.35%，绿地率为31.95%。项目计划建设10栋17层商品住宅、1栋14层商品住宅及3栋12层商品住宅，1#、2#、6#-14#栋负1层均设地下车库。第五章区域位置及建设条件一、区域位置项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。区域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施较为齐全，完全具备建设住宅小区的条件。二、自然条件1．气温年平均气温16.9最冷月平均气温3.9最热月平均气温28.2极端最高气温39.1极端最低气温-11.32．降水量年平均总降水量1600一月最大降水量1483．温度最冷月平均相对温度76.85%最热月平均相对温度73%4．最大积雪深度1305．最大冻土深度5cm6．年雷暴日数49.5d7．风冬季平均风速1.5m30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照时数1677.1小时9．邵阳地区地震烈度项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内，根据国家地震局、建设部2000年版《中国地震动参数区划图》，隆回县基本地震烈度为6度。10．工程地质条件根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况：该场地未发现不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建设条件项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足项目的用水。项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地的其他市政基础设施也较为完备，完全能够满足项目建设实施的需要。第六章工程技术方案一、规划设计的基本原则1．强调现代性现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体现现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地结构，使该地块成为城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城市的优质环境和规模集聚效应。2．强调文化性坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。3．强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计1．功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布置于—1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证在30m之间，满足22+0.2H的间距要求。2．建筑造型本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设计，体现了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3．交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四周设次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入口布置于建筑的东西两侧。4．消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m5．环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高档、色彩分明且耐修剪的植物。在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。三、主要技术经济指标用地面积：30560㎡总建筑面积：134520㎡其中：负1-2层（地下车位、车库、）建筑面积：13312㎡住宅建筑面积：121208㎡建筑占地面积：10952㎡容积率：3.88建筑密度：28.35%绿化率：31.95%居住户数：880户地下停车位：129个地面停车库：103个四、结构设计说明1．设计依据（1）建筑方案图纸（2）现行国家设计规范和规程①《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）②《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）③《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）④《高层混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑥《建筑桩基技术规范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）（3）荷载取值停车库：4.0KN/㎡；消防通道：35.0KN/㎡（单向板）或20.0KN/㎡（双向板）；电梯机房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；卫生间：2.5kn/㎡（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防楼梯：3.5KN/㎡；其余未活载均按《建筑结构荷