多伦蔡木山草原森林生态乐园旅游项目投资策划书

PAGE多伦蔡木山草原森林生态乐园旅游项目投资策划书一、多伦蔡木山草原森林生态乐园景区旅游规划方案根据项目开发公司提供的原可行性研究报告，草原生态森林乐园项目区位于多伦蔡木山草原,总体规划在12.8万亩项目区域用地范围内，占地面积约38000亩。项目地多伦县位于锡林郭勒盟东南部，地处阴山山地北坡，内蒙古波状高原南缘，地理坐标为北纬41º46´—42º39´，东经115º55´—116º54´。海拔高1150—1800米，属低山丘陵区。多伦县区位较好，位于内蒙古中部，与内地河北省相邻，北靠大草原，面向京津唐，锡林浩特市也是内蒙古距北京最近的一个县，直线距离百余公里。经河北丰宁、怀柔到北京的公路，总里程380公里；县城距河北省承德、张家口市和赤峰，锡林浩特等中等城市均在280公里左右。交通多伦县有畅通的公路网；铁路距京通（北京——通辽）线四合永站130公里。距集通铁路线白旗站和桑根达贲站均为120公里，交通便利。电力供应充足，110千伏的华北电网输变电线路覆盖全县各乡镇，村村通电。正蓝旗上都电厂投产发电后和本县水能资源的不断开发，供电将会日益加大。河流属海河流域滦河水系，水系较发育，有17条河，62个水淖、滦河主要支流有上都河、黑风河、吐力更河、小河子河等经流量13430万立方米/年，潜层地下水原总量3.73亿立方米。通迅便捷，全县各乡镇全部实现市话交换程控化、光缆传送数字化，ETS无线接入网全部建成，村村通话，无线导呼和移动电话与全国并网。草原森林生态乐园和用得天独厚的水草畜牧资源和天然森林公园现状，既可加大项目区牛羊饲养规模的力度，利用广阔的原野空间，又可减少土地投入成本，提高利润；既给游客享受大自然带来的愉悦、健体强身的功效，又给投资者带来经营利润。（一）多伦草原旅游景区概况多伦特殊的自然地理条件，造成了她的独特风光和生态多样性。多姿多彩的高原地貌和生态环境以及古文明和古迹等为人们提供了一个生态旅游、休闲的好去处、有人说这里是北京的后花园。多伦不仅是京津北部的生态屏障和水源地，还是考察高原沙地生态环境和防沙治沙的好场所。来到多伦县城，你可以首先浏览县城内历史文化旅游区，较为有名的汇宗寺和山西会馆。汇宗寺整个建筑群以汉式建筑形制为主，融入蒙古、满、藏艺术内涵，外形庄严宏丽。从多伦县城向东15公里处，是以滦源殿、西山湾为主的水上旅游景区。滦源殿旅游景区位于大河口水库南岸，滦河源头附近，与西山湾风景区首尾相连，遥相呼应。这里依山傍水，气候湿润，环境宜人，是一处以人工开辟为主的草原避暑胜地。2001年被国家旅游局授予2A级景区。景区建筑面积2000平方米，是融会议、旅游、度假、漂流、垂钓、骑马、游泳等多种休闲娱乐活动为一体的大型旅游度假场所。号称“滦上第一坝”的大河口库区，盛产鲫鱼、鲤鱼、草鱼、鲶鱼、大银鱼等。顺着水库上行十几里便到了黑风河与闪电河的交汇处，从这个交汇点开始称为滦河。这也正是景区取名为“滦源殿”的原因所在。北魏时期的地理学家郦道元曾来到这里考察滦河发源的情况，发现这里是上游主要水源的涵养地，并把得出的结论记载在《水经注》中。西山湾景区水库水面面积13余平方千米、库容1亿立方米。自然景观丰富。库区两岸及库区内湖心岛、半岛、沙岛和山、水、草、林浑然一体，构成一幅既壮观又秀美的立体画卷。西山湾漂流是由一处天然河道形成的游乐区。河水清澈见底，不深不浅，两岸林草葱郁，鸟语花香。复杂的地质结构,形成了特殊多样的自然风貌,造就了独特的风光和生态的多样性，是一片无污染、无公害的绿色净土，是京津北部的生态屏障和水源涵养地，是首都北京的天然后花园，是一处正在开发中的旅游胜地。这里有宁静秀美的湖泊，激流澎湃的河流，神秘莫测的森林，浩瀚无边的大漠，多姿多彩的高原地貌和生态环境，以及远古文明和文物古迹，为人们提供了一个生态休闲、草原观光、历史文化浏览的绝好去处。南沙梁、大渡口、榆木川、姑娘湖、西山湾、滦河源等生态自然景观风光旖旎，引人入胜，为旅游业的发展奠定了基础。按照“旅游活县”的发展思路，以“草原水乡、生态多伦”的特色，努力把多伦建设成为我国北方小有名气的旅游目的地。将重点完成西山湾、姑娘湖、大渡口、汇宗寺等景区的开发建设和维修工作，把西山湾规划为高档度假村、会议中心和水上游乐区，南沙梁规划为中国北方植物园和生态浏览区，大渡口、三道沟规划为特色别墅区和休闲庄园。同时，加快汇宗寺修复进度和自治区喇嘛教博物馆建设，打造中国北方的宗教、寺庙旅游中心。目前，我县有旅游景区（点）8处，其中：国家AAA的景区一处：多伦湖（西山湾），AA级景区3处（南沙梁、滦源殿、山西会馆）；其余4处分别为汇宗寺、姑娘湖、榆木川、大渡口。（二）本项目选择“蛇皮河地下森林景区的概况旅游景区位于蔡木山自然保护区的北端，是典型草原、草甸草原和沙地的结合部，也是草原向森林的过渡区。独特的地形地貌和多样化的植被，为多种野生动物季节性栖息繁殖提供了自然条件。蛇皮河下切形成的深沟，长约25公里，从地面上看，是沙丘起伏，而河谷中却是森林茂密，谷底是涓涓溪流，河的两岸为茂密的绿色林带，自东向西延伸，它就是多伦俗称的“蛇皮河地下森林”。在地下森林中乔木、灌木、藤等交互簇生，品种繁多、色彩斑谰的朵朵野花点缀其中，彩蝶飞舞，鸟语花香，小溪潺潺，各种野生动物栖息其间。晚秋时节，山丁、欧李、山杏等各种野果挂满枝头。蛇皮河的地下森林是一个在黄沙漫漫的沙地中极为罕见的绿色地带，也是罕见的沙与水、沙与植物、沙与动物和谐相处、生态平衡的绿色景观。（三）本项目规划土地利用和建设规模拟建的多伦草原森林生态乐园是中国首个特大型以拥抱草原建设万亩生态乐园为主题，以天然草场原生态森林为基础资源，在数万亩超大型草原园林内人工营造阳光日光温室采摘园，园艺花卉景观，原野自然景观的全年候休闲、娱乐运动，度假游乐项目。设有富足造林组团生态观光旅游度假村，蒙古族风情休闲度假村，老年疗养健身活动中心，贵宾度假村、畜牧饲养场等，内含：草原森林景观游乐专线、大型民族文化演艺馆、马术表演场、射击场、旅游探险车队和几十种与草原文化有关的运动游乐项目。乐园配套宾馆等级的居住食宿区，中西餐饮、民族大餐、购物观赏，商务会馆等设施，使之成为一个集娱乐、运动、观赏、疗养、休闲、度假、会议为一体的大众参与型运动游乐项目。草原生态乐园将列为本地区一号旅游建设项目，并随着锡林郭勒盟进一步开放多家合作伙伴投资商的介入，必将迎接更多更新的机会。草原生态乐园建成后，因其建造范围广、规模之大，自然景观之阔，综合休闲娱乐设置之全，蓝天白云新鲜氧吧之宜，广阔草场处处见森林之奇，以及成千上万的鸟虫动物之居，堪称北国之最。参与型的特大型草原生态乐园将与锡林郭勒大草原南北呼应，必将成为内蒙古自治区标志性的旅游项目。设计规模项目总占地征用国有土地约38000亩项目建筑用地：约2097750万平方米（3145亩）建筑面积：约316700平方米（475亩）各功能分区设计规模：（1）公司生态造林组团首期占地6670000平方米（10000亩），每个组团造林100亩。（2）阳光温室占地400000平方米，总建筑面积150000平方米。（3）日光温室占地186000平方米，总建筑面积66700平方米（4）贵宾生态居住度假村占地10000平方米，总建筑面积20000平方米。（5）蒙古族风情休闲度假村占地100000平方米，总建筑面积20000平方米。（6）老年疗养健身活动中心占地面积200000平方米，总建筑面积130000平方米。（7）贵宾生态度假村占地面积100000平方米，总建筑面积10800平方米。（8）畜牧饲养场占地面积300000平方米，总建筑面积150000平方米。年饲养育肥10000头，育肥肉驴5000头。（9）特种养殖场占地面积132000平方米，建筑面积50000平方米，采用圈栏养殖鹿、鸵鸟、孔雀、火鸡、珍珠鸡、野鸡等，既可观赏，又可食用。（四）项目特点1、以回归自然为主题草原森林生态乐园的创意源于“崇尚自然”的中国文化，源于“人类起源与发展的历史就是在与大自然搏斗中成长发展起来的历史”的辩论唯物主义思想。它源于自然而高于自然，是让人们回归自然，参与其中与大自然搏斗，从而得到身心健康。2、以草原文化马背精神为卖点在打造草原森林生态乐园的同时，引入高科技生态农业建设完美的原野公园。在内蒙古众多草原旅游产品中独树一帜，以高科技设施农业阳光温室效应点缀广茂的草场森林，创造人文景观和消费功能，通过丰富多彩的交流活动达到夏季避暑、冬季避寒的功效，突出自然风貌，体现生态农业，增强草原观光、娱乐休闲与民族文化为一体的活力，创人文自然和谒的氛围，形成满足大众化游客观光、游览、求知、娱乐、休闲、度假以及购物等多种需求的综合性旅游区。3、以创新理念引入高消费群体创办特大草原森林生态乐园期间，我们发现多伦县向北50公里处的菜木山草原深处美景壮观，到处展现丘陵白桦林、沙地繁茂的自然风景林，盆地草原绿洲，各种野生动物、鸟类聚居的奇观，乘车几十公里，在开阔的视野中给人一种世外桃园如入仙境的奇特感受，真可谓感谢大自然的恩赐。为了充分利用整合挖掘草原旅游魅力的深度潜力，近期拟建的多伦草原森林生态乐园，首期集结引入全国60家投资商，每个投资商为一个造林团队，整体组建一个造林公司，定位为《富足万亩造林组团》，每个团队造林100亩，共计造林6000亩，同时为每个团队配套建设居住办公公寓，并拥有房地林产权，住宅区配置日光温室果蔬采摘园，圈养羊50—100只，和鸡、鸭、鹅等。在院落周边植树种花，已利形成小牧场小公园的特征。使他们有家的感受，同时为我们注入大量资金。为后期开发的生态旅游度假村，蒙古族休闲度假村等项目起到铺垫支撑作用。4、以全民健身为内容多伦草原森林生态乐园的市场目标是广大的消费者、其载体为草原、森林、坐骑、射击、野游、民族着装、民族大餐、蒙古族礼仪，配置温室采摘，室内垂钓游泳、马术、演艺、歌舞等，重点突出与体现草原文化有关的健康娱乐活动，既符合国家提倡的“全民健身运动”方针，又改善市民的生活质量，特别是注重引入开通京津地区的旅游专线，为大都市的市民提供一个心旷神怡的活动场所，因此，特大多伦草原生态乐园建成后，将成为一个重要精神文明阵地，为市民的健康娱乐需要求做出应有贡献。5、以持续经营为基础多伦草原森林生态乐园与一些“参观一次就够了”的观赏型旅游项目有着本质的不同，它集观赏、运动、休闲、度假、健身等功能于一体，为持续经营或向社会团体、民间企业、政府公务员会员制发展创造最佳条件。其游客的“重复性、健康性”所带来的市场潜力，经营方式的拓展，以及超长经营寿命期等优势，都是不可估量的。6、代表了新一轮都市旅游、休闲、度假的发展方向草原森林生态乐园“超大”克服了一般室内主题乐园空间弱点，并使期升华到“广茂旷野”的境界；又以“室内”解决了室外主题乐园，特别是草原乐园易受天气气候影响的致命弱点，可以一年四季全天候开放经营，其还具备了花园式主题游乐园和健身运动俱乐部的优势，并使草原森林旅游发展到一个新领域。因此草原生态森林乐园无论是项目本身所具备的健康性、参与性、大众性、观赏性、新颖性、还是游乐的可重复性，都是一般主题游乐园无法相比的。7、“草原文化”的代表作锡林郭勒草原旅游欠旺，一个重要的因素就是缺少能代表锡林浩特市大型旅游的吸引物。本项目弘扬的是“草原文化，都市文化”，其民族特色的建筑风格非常有吸引力。8、旅游标志性建筑草原森林生态乐园建筑多处生态庄园、生态大院、风情度假村、民族文化村、大牧场、大游乐园、超大运动场等，具备了“世界之最”和“国内首创”，与锡林浩特市草原文化相匹配，是不可多得的旅游标志性建筑。在经营策略上，将其融入：“马背文化”“现代生态文化”，并成为特色标志。（五）建设方案项目规划用地为38000亩，其中建筑用地约3200亩，生态造林种草20000亩，计划分三期开发，总工期五年，第一期生态造林开发用地10000亩，同期引进多家个投资商，组建若干个造林团队，每个投资商规划人工造林用地100-300亩，每个团队宅基占地约3-5亩，集中建设高档次低层办公居住区。建筑容积率<0.05%、绿化率>95%，建筑限高以2——3层为主，局部公建不超过15m，建筑风格注意与草原园林民族风情风貌相协调。首期建设工程以产权经营为主。第二期建筑草原森林生态旅游度假村和民族风情度假村以物业度假村为主，第三期建设高级商务会所、疗养院并完善各景点的健身娱乐等项目，局部工程并列在二期工程同期完工。五年内建成规模宏大一流水准的草原森林游乐园。整个开发项目定位为草原森林生态旅游世界第一，国内首创，规模超前，环境优美，管理先进，档次高，配套齐全的人文、自然、休闲、健身、娱乐为一体的超大型高尚乐园。发展目标将草原森林生态乐园建成国家级生态示范园，经过五年的努力，逐步完善配套后达到国家AAAA级旅游区标准。生态草原森林观光旅游区通过国际ISO9000的质量体系认证、ISO14000的环境质量认证。将草原森林乐园打造成科技民族文化的特色超大公园，与规模化生态林草业及旅游区的开发结合起来，使旅游区的发展获得长久的生命力，形成丰富多彩的旅游产品的巧妙组合。草原森林生态乐园观光旅游与项目区及周边旅游精品整合，联手技术先进国内著名人士的度假旅游目的地，为使锡森浩特市成为国内知名度的度假旅游城喝彩打拼。目标定位依据：内蒙古地域辽阔，以大草原著长，蓝天白云，空气清新，有悠久的马背文化，使项目区成为避暑、会议、休闲、度假地，具有巨大的资源优势与后劲。当人们玩够了祖国的名山大川、碧海皇宫、寺庙后，广阔的原野，辽阔的大草原是旅游者的好去处。近年来草原观光度假的外地游客每年以20%的人流量递增，超过全国10%的增幅。我们建设草原森林乐园的生态旅游区的定位是面向都市居民。因此本开发项目只要有大量资金的投入，必定为下步地域旅游业的发展提供强大的支撑点。旅游园区规划建设思路在项目设置上，突出绿色与生态文化、民族文化，同时整合一些其他文化；对每个子项目的设置用现代生态学的理念进行包装，除自然景观外，设置现代高科技生态农业中的植物、果蔬、花卉项目，到处显现出绿水相连如入仙境的画面，给人以朦胧的感受。而为了保持热带四季如春的景观，园区内每个功能分区全部配套温棚结构建造。如：果蔬园中的垂钓园，花卉园中的游泳馆，植物园中的温泉池等，充分体现景观性、舒适性、突出高档环境、设施、料理、服务四大要素，形成一个主题形象鲜明、完善，可针对不同细分市场又有独特形象的项目群。突出项目包装的四大要素环境：植物造景和人文环境的营造；设施：设施先进、舒适、风格统一的协调，融合中国园林特色；料理：餐馆具有地方特色和文化特色，成为各项目区分区收入的重要组成部分；服务：发挥资源优势，形成旅游的核心竞争力。与市场营销方案配套。配套的市场营销方案注重以下丙个方面：引导市场消费，树立绿色食品的新概念；突出采摘，配送，礼品各种新鲜果蔬的鲜活特点，让游客充分品有机全营肉食果蔬的味道。树立健康体消费的新观念；突出医疗效果，占领疗养、保健的至高点。注重总体礼堂效果营造。整个旅游区的基本风格以草原风貌自然园林与植物花卉为主，借用当地民族居民建筑符号，局部糅合西方、日本园林的建筑符号。既突出本地特色又色彩明快，并着重塑周边的环境，各个项目的建筑风格、层高等都要总体控制。项目规划设计的指导思想草原文化区的建设是具有丰富文化内涵的工程，它对于弘扬草原文化和发展超型大风景名胜区旅游事业，提高民族景观度假旅游线路的名度具有十分重要的现实意义。为此本项目必须树立精品工程的意识，应进行建设方案的公开招标，邀请大师级设计者参加设计方案的招标，选定设计方案，在获得优秀设计方案的同时，扩大草原文化的影响力，提高该文化区在国内外旅游中独树一帜的特殊地位，在尚未设计前，在报告对功能设置，布局、流线、容量等方案的原则部分以及可能的建筑形式进行探讨和研究。依据我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要以及国家旅游发展中长期规划的要求，本研究确定项目生态旅游投资建设方案的指导思想；以人与自然和谐，生态旅游资源保护为主线，以加快发展为主题，以提高景区人民群众生活质量为根本出发点，以体制创新、科技创新和管理创新为动力，全面贯彻落实科学发展观，遵循自然、经济、社会发展规律，在全面建设和谐社会，实现现代化的进程中，坚定不移地实施可持续发展战略，以本地生态旅游资源为基础，以市场为导向，以产品为依托，以生态环境资源为康体，保健功能作为生态旅游产品投资方向，以绮丽的草原森林风光、多彩的自然景观，优质的生态环境和丰富的人文景观来打造中国生态旅游的精品，把这个精品推向全国，推向世界。科学运作生态旅游资源资本，大力发展生态环境，培育生态文化，构建生态旅游政治，全面推进生态旅游投资建设，在中长期时间内（一般为5-20年）把项目区生态旅游产业发展为中国超大型草原森林公园，成为地区旅游的主要卖点之一，走旅游发展，生活富裕，生态良好的发展道路。资建设的基本原则1、本项目在突出彰显草原文化的前提下，注重实践，创新理论的原则，生态旅游投资建设重在实践，同时也强调理论创新。投资建设草原森林生态观光度假乐园作为产业化的龙头，从而带动现代畜牧业的深度发展，以高水平的畜牧业促进林草业的广阔发展，以利形成循环统济高效稳定发展的新格局。2、工程规划建设在保持与国家地区总体规划统一协调的前提下，还应通过建设产品文脉把握，建筑特点，环境营造具体体现自身独立性与整体性，在整体布局，分项目设计，建设区内外空间形态等诸多方面形成鲜明的风格和特色，使建筑物及环境本身能够与草原文化内涵相对称。3、本项目区内保持既有丰富的林草现有景观资源，应注重景区内投资建设工程，在建筑特色方面突出建筑风格、动静流线、环境营造、室外水景、雕塑等方面的协调，从功能和景观的角度创造最大的外部空间。4、结合民族文化的建筑牲，注重活动空间的开敞和封闭的结合，着重研究各功能文化区各建筑的流线设置，既要分区明确，又要处理好项目单调乏味的关系，突出浏览主线，各区之间又要便捷的联系。5、环境设计在创造民族文化氛围的同时，又注重其适当的开放性，使其能够与市民的日常生活息息相关。总体规划（1）功能要求草原森林生态观光度假乐园作为一个公众设施，与一般游乐园公共建筑既有共同的基本功能设置要求，又有其强调综合，参与性的特点，其主要功能关系可以确定如下图所示。草原森林生态观光度假乐园的建筑功能依据上述关系划分为六大功能区,即:1、辽阔的大草原，广茂的森林主要功能侧重于观赏休闲。2、民族民俗表演主要侧重于游客的娱乐性。3、开放式的林草牧场主要功能侧重于游客的参与性。4、植物花卉果蔬园侧重于高原反季节性。5、生态休闲度假区侧重于游客舒适性。6、生态健身疗养场馆侧重于健身康体性。（2）总体规划分三个层次，即:大区域的林草牧场空间——景区景点空间——建筑空间来把握大的关系，重点解决贯通道路，现有景区林地草场与本项目建设之间的关系；建筑设计既体现原野山庄的野趣风格和景区总体环境，又与城市功能定位相比美，达到内外高效和谐。由于项目区地域辽阔，南面为多伦区域中心地段与草原工作站相连，因此本项目将主要出入口放在南侧的主干道，南面与西南方有蛇皮河，地下森林，大渡口集中风景区，规划着重本项目区的控制要求，以使建设工程今后在空间环境和交通流线等各方面有一个较好的外部环境。本项目设置建设区，建筑场应考虑地形地貌，在满足使用功能的前提下，采取集中分散建设相结合原则，尽量不浪费土地，保持生态原貌，加强人工植被的美化，使基地林草资源得到更好的保护和生态环境得到最大的建造。项目用地为蔡木山大草原西北边缘，北线与克什克腾旗相邻，基地总体是沿项目区南边展开，总体部置为：在基地入口处原有的沙石路面上需铺设约25公里的柏油路面，入口处建设大型广场、停车场、接待处、购物中心、标志性建筑、在各景区分别集中建设功能项目，较偏远地区建设大型草牧场、狩猎场、探险场、射击场、赛马场等。（3）重点规划本项目虽具备大面积较好的林草资源以及独特的自然风貌，但由于该地块已确立了企业投资为主体地位，政府只参与项目的引导和指导与协调工作，政府财政不再投资基础设施建设资金，而企业虽通过征用土地获得经营使用权后,近几年设定的造林和现代畜牧业项目仍未形成产业化的新格局,环境没有得到有效改观,造成被动局面的原因是投资资金短缺.其二是缺乏超前创新理念,引入资金的强项不明确.其三是由于发展林草业、沙产业、畜牧业均为中长期投资项目，不可能在短期内形成经济回拢产业循环链。由此可见本项目的规划，应在投入中长期草牧产业的雄厚资金尚未形成之前，须在整体规划布局中，首先引入能够带动相关产业的主导项目，生态草原森林观光旅游项目作为龙头项目，就是为了引入多家企业，强强联手，加大投入力度和宣传力度，以利形成多渠道投融资的格局。本项目为了引入人气，首期工程集中规划1—2个高品位的生态度假村，作为引入多家造林公司集中休闲度假的活动场所。（4）建筑设计建筑设计应从环境设计的角度出发，注重与周边总体氛围的协调，共同创造完整的景区环境。在赋予建筑特定含义的同时，赋予环境的公共性，对市民及游客开放，成为公共观光游览活动基地。建筑形象与现有林草水资源在距离和视线上都有直接联系，因此要更加注重与周边绿树葱茏的林地、草甸、水景地的景观协调，运用园林风格的建筑材料，创造溶合于自然的有特色的标志性建筑。充分考虑生态，节能等可持续发展问题。根据总体功能综合分析，新建的生态休闲度假村，民族民俗风情度假村、展示区、服务区、办公管理区等部分。建筑总体为地面一层、局部为二层。内部功能分割时、要考虑庭院空间、种植养殖园，观赏园空间进行分隔。对商务会馆、健身、娱乐、垂钓、游泳等场馆进行开放式规划，对索道、桥、亭、塔、墙等建筑物依据其功能设置进行合理的建筑设计。本项目主干道铺设柏油路面，分干道均为沙石草原路基。具体设计中应参照目前国内外先进做法规范设计。（5）结构本项目的用地范围内，大部分基地为起伏缓坡草甸草原态势，坡地由森林覆盖，局部有河沟地下森林。属于温寒带气候，年平气温为5—10℃，最热日平均气温30℃，最冷平均气温-30℃。年降水350毫米，主要集中在6—9月，年平均日照百分率为80%。冬春季风大平均风速3.5m/s，最大积雪为50—100cm，最大冻土层为1.2m。场区抗震设防烈度为七度，场地土类型为II；建筑抗震设防分数标准为乙类。本工程属重点的公共游乐园，建筑安全为一级。本工程建筑物可根据不同功能要求采取不同结构形式。无需建设地下工程，地上建筑采用钢筋混凝土或钢结构。（6）给排水1、给水作为超大型草原森林生态乐园，景区公用工程配套局布控制系统，项目给水由自备水井变频管网供给。管网较为简便。项目区内河流为滦河源头，常年不结冰，以大型控制景观小型水池作为消防水源，水池容量满足全园消防需求。开水设电开水炉，供应饮用开水。2、总用水量预测本项目的主要用水点为畜牧林草业、花卉、苗木用水。建筑区主要用水为卫生间、餐饮、客房、洗浴等，预计室外用水量较大，浇灌植物用水根据规模在详规中加以测算，本报告只预测建筑区用水，预计最高日用水量500m3，最大小时用水量为60m3，进水管径以满足项目用水要求。3、排水排水由于各功能分区景点涉及范围较大，宜采用局布分流制排水系统，污水控制排入渗水井，雨水直接排入林草区。（7）电气及智能化系统1、电气本项目区畜牧业较为发达，前期用电初估新增装机容量kw,用电量约新增kw。局部功能区备有自备发电机组，项目建设同期设计建设沼气发电工程系统，使生态旅游项目转变为环保节能项目。供电方案的最后确定需与供电部门、沼气发电设计部门协商。2、配电项目配电系统采用放射和树干式相结合的配电方式。应急电源及消防设施采用耐火型电缆双回路送至末级进行自动切换。3、照明各建筑的照明度设计按《民用建设电气设计规范》选定，灯具造型则配合建筑装修，光源采用节能新光源。公共场所及出入口疏散通道等处设置指示灯，室外照明及建筑物立面照明。4、电视接收系统5、综合布线系统包括电话及计算机网络，设置一台程控交换机，交换机容量初估为200门。建筑物设光缆配线架，建筑物按智能设计，设置计算机网络。二、环境影响评价（一）项目场址环境现状本项目建设地点位于锡林郭勒草原南缘，距多伦县城52公里，本项目区内与草原工作站约总面积30万亩草原森林范围内，原有牧民已全部移民，管区内完全属原生态地貌，周边无任何工业与高大建筑物，建设地点林草覆盖率达80%以上，水资源属滦河源头无任何污染，环境十分优越。（二）项目运营对环境的影响草原森林生态观光度假乐园，所有建筑均为生态植物、花卉、果蔬、苗木园林建筑风格的精品建筑，建筑均为一至二层观光度假休闲区，且建筑面积在整体规划区内，占地不足1%，结合景观项目建设，局部采取人工造林加以美化，整个区域将融于周边茂密的森林和花草丛中，其建设有利于提高区域景观层次。（三）项目建设运营后可能产生的污染源1、施工期造成的垃圾。2、观光、游览、室内活动产生的各类垃圾、生活垃圾、屋内废气以及活动引起的汽车废气、汽车噪声。（四）施工期间环境保护措施1、环保机构施工工程全部采取混凝土浇注，环保职责和义务由建设单位、施工单位共同承担，建设单位设立“环保管理办公室”协调各有关部门之间的环保工作；施工单位具体执行“工程施工合同”中规定的环境保护对策和措施，接受有关部门对施工期间的环保工作的监督和管理。2、水环境保护措施在施工临时生活附近，设置生活污水处理设置，集中处理生活污水。3、水土保持施工期应采用一定的水土保持工程措施，减免对当地土壤植被的影响和水土流失，工程竣工前应对施工临时占地进行土壤改良，表土层恢复。（五）项目建成后的环保措施1、垃圾处理项目运行产生的垃圾包括包装垃圾；饮料、食品产生的生活垃圾和节日、运动、会议、展览、办公产生的垃圾。垃圾处理的主要措施是按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，局部设置垃圾处理间及不影响室内景观的密封式垃圾收集器，把实际产生的垃圾运送至指定的垃圾处理点。2、污水处理本项目雨水直接排放至草地，林地，污水分流至渗水井内。3、室内废气的处理项目区内无有工厂产生的废气，卫生间其余室内产生的废气用自然通风和机械排风相结合的方式。（六）环境影响评价本建设项目在大区域小范围进行，施工期间对周边水环境、声环境、环境空气等环境在短期内也不会造成污染影响，可以得到有效控制；工程竣工后，对整个大环境将产生较大改善。从环境角度评价，本项目是可行的。但工程施工期及竣工后均应采取必要的环境监控手段和保护措施。三、组织机构与人力资源配置(一)组建景区管理公司1、多伦草原生态观光度假旅游村投资管理公司可以单独组建或与入驻主要企业联合组建或委托企业景区管理公司，对生态观光度假旅游村进行以服务性质为主的宏观管理（区别于各个入驻企业的经营管理）2、景区管理公司的主要职责是负责景区的宏观管理；它受草原森林乐园生态观光度假旅游投资管理公司的监督；景区管理公司是一个协调机构，景区管理公司是一个具有独立法人资格的经营性服务机构。(二)管理体制框架1、管理体制所有权、经营权与管理权分离。所有权指国家对土地、矿产、水体、生物资源的所有权和投资主体对建筑、设施设备等的财产所有权。经营权指多伦草原森林生态乐园度假旅游区投资管理公司对本园区土地、水草森林资源的经营权、投资主体对其资产的经营权、及其委托的管理权人的代表（管理公司）对入驻各企业经营管理的监督管理权，以及管理公司对无形资产的拥有权。2、组织框架管理公司（受委托人的管理权人代表）具体行使管理权。3、管理者的职能和职责宏观组织、协调、监督、对外营销（含形象塑和宣传）、品牌塑造（含品牌报建）文化塑造、对委托人负责，对入驻各企业服务。管理模式的内涵（1）品牌塑造、制定品牌战略、品牌宣传、品牌营销（2）文化塑造——家园式、人性化、核心文化提炼、文化包装、文化建设（标志、主题歌、文化环境营造、文化传播）（3）总体战略目标管理——整体性、制定整体战略目标、制定保障措施、监督、检查实施。（4）资源管理——持续性、制定战略、资源调剂、制定资源节约规则（5）环境管理——标准化、制定环境发展目标、制定环境保护措施、组织协调ISO14000环境论证（6）务业管理——智能化、度假酒店网络化、智能化管理、调剂客户、协助监督检查安全、防火、卫生（7）营销管理——整合性①招商经营、度假区形象的传播体系，生态观光及温泉洗浴概念的传播体系、形象工程及环境营销、管理模式营销②对市场整合营销、制定营销战略和形象宣传战略、制定促销策略、建立整合营销体制、市管理有序化（8）服务动作管理——规范化与个性化、制定度假区标准化服务动作规范、协助各企业制定个性化服务策略、监督实施标准化服务（9）人力资源管理——协作化、制定人力资源管理战略、对各企业工作人赠培训后续教育。四、投资计划（一）投资估算1、本项目总占地面积38000亩，已征用为国有土地经营使用权，土地原用途林草业和畜业，土地价格估算采用单位招标估算法进行。本项目在原有土地使用面积中在保持发展现有自然资源的框架内，新增生态观光度假旅游项目区和景区景点项目建设区。本项目投资估算由三部分组成，第一部分为草原森林生态观光度假乐园投资管理公司的建设项目，即：景区基础设施投资，第二部分为出让部分土地建设使用权经营权项目，即：百家公司生态造林和生态村建设投资项目。第三部分为分项目招商引资项目。各建设项目初步估算如下：（二）生态旅游乐园景区基地建筑设施投资估算1、建筑设施投资（1）征用土地38000亩，投资1000万元。（2）大门、门卫室、售票处、管理处，建筑面积2000㎡，建设费用300万元。（3）乐园外引入道路建设，30公里，建设费约100万元。（4）乐园内道路建设20公里，建设费50万元。（5）停车场3000㎡，建设费50万元。（6）景观绿化配套建设费，投资500万元。（7）景观小品，雕塑配置20处建设费200万元。（8）广场工程10000㎡，建设费200万元。（9）水池、喷泉等水景建设费300万元。（10）公用工程，含：给排水、消防设施、变配电、弱电监控，暖通空调等，工程建设费1500万元。（11）室外照明、卫生设施、综合管网、设备购置费500万元。（12）地下森林公园、索道、水系、滑沙场等，建设费500万元。（13）车辆购置费200万元。合计：建设工程费5400万元。2、其它费用（1）设计方案招标费、国内招标方式，按工程费用的0.5%计算，约25万。（2）勘察费按设计工程费的3%，估算约160万元。（3）建设单位管理费。是建设单位项目建设期间设置管理机构和人员从筹备到建成所需的管理费用，包含工程质量监督费用，按投资的2%计算，约100万元。（4）监理费按工程费用的1.5%计算，约80万元。（5）前期工作费，指可研报告、详细规划、商业计划、评估、环境评估费等，前期工作费约50万元。（6）开办费，指办公用购置等约30万元。（7）预备费，即不可预见费300万元。合计:其它费用为745万元。基础设施建设工程总投资估算为6145万元。（三）生态造林组团和建设生态村项目1、首期建设100套1-2层居住生活生产生态村，总建筑面积20000㎡，每套平均占地3亩，总占地面积300亩，含庭院美化及种养殖，公用绿化、道路等。每套业主拥有房地产权证书，建设费用每套约50万元。建设总投资费用约5000万元。2、为每个造林团队出让造林土地100-300亩，共出让土地10000亩，投资完成人工造林计划实施规模。每个造林团队拥有自己的土地使用权与林产权。造林建设投资费估算3000万元，分年度按计划投入土地出让金约3000万元。3、组团造林生态村总投资11000万元。该项目属社会参与性项目，全部投资均由各个入园团队足额投入。（四）入园各分项目，包括：植物花卉果蔬嬉水乐园，日光温室果蔬种植园，民族风情休闲度假村、贵宾生态度假村，老年生态疗养健身活动中心，畜牧养殖场，特种养殖场共7个项目，上述项目均属招商引资与合作投资项目。（五）招商引资入园各分项目，投资估算1、植物花卉果蔬嬉水乐园（投资估算表）名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）果蔬采摘园植物垂钓馆花卉观赏游泳馆连栋阳光温室300001500设施设备300其它50流动资金400合计2250万元2、日光温室果蔬种植园（投资估算表）名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）有机果蔬礼品菜、礼品瓜果的四季不间段种植钢架保温墙塑料大棚667700700设施设备100套200其它20流动资金200合计1120万元3、民族风情休闲度假村名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）民族建筑风格民族餐饮，娱乐住宿区大跨度钢混蒙古包建筑群200001600设备设施40套160内装修40套600其它40200合计2600万元4、贵宾生态度假村名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）贵宾休闲度假区2-3层独家小院星级装修108001080设备设施30套200内装修500其它50流动资金150合计1980万元5、老年生态疗养健身活动中心名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）管理服务中心含门卫接待室、办公、洗衣、后勤等2000300老年租赁公寓建筑3-4层连体公寓楼，不同规格的户型30-80㎡，面向全社会不同阶层的退休老龄人租用50000㎡约1000间4500建筑1-2层庭院连体住宅，户型80-200㎡面向京津唐，高消费离休干部展售500户（套）60000㎡1080老年出售公寓主餐厅中西餐厅特色餐厅、厨房、储藏室50060贵宾餐厅餐厅、送餐服务、厨房、储藏室30060中心广场中心广场、草坪、小公园、和平鸽、景观水系、雕塑、纪念塔10000300文化广场图书、画廊、影视、棋牌、茶吧、音乐沙龙、网吧、迪吧、演艺、礼品2000300运动健身网球、保龄球、乒乓球、羽毛球、飞镖、小型运动中心、各种运动器械3000450康疗保健中心建筑装修、医疗设备、办公设备医务、护理、年运转费等500280养身百草洗浴园小型理疗池、公共浴池、道家养身陈列室、中药陈列室、星级标间、附属设施30001200大众洗浴综合服务大堂主厅、洗浴服务、休息座椅区、行礼房30001200桑拿、淋浴、按摩、蒸气浴、理疗、接待休息室、多功能厅、洗手间、主餐厅20008006、畜牧养殖场项目，投资估算名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）建设现代化标准化、规模化、产业化的大型畜牧养殖基地年育肥肉牛10000头年育肥肉驴5000头建设标准化牛舍圈栏建设标准化驴舍圈栏1500003000设施设备300其它150流动资金1000合计4450万元7、特种养殖场项目投资估算名称建设内容建设规模㎡投资规模（万元）采用圈栏养殖野生观赏动物含：鹿、鸵鸟、鸸鹋、火鸡、野鸡、孔雀、野猪等根据不同物种的生活特点、建设不同规格和标准的饲养场占地面积1000亩建筑栏舍50000㎡1000设施设备100其它50流动资金300合计1450万元以上招商引资入园各分项目总投资为：1+2+3+4+5+6+7=32600万元以上投资项目估算中，其第（一）项生态旅游乐园景区基地建筑设施投资属内蒙古草原森林生态度假乐园投资管理公司投资项目，须在本可研告进行详细分析与评估。其中第（二）项，百家造林组团和建设生态观光度假村投资项目是出让土地产权林业经营权自建项目，该项目待项目实施后，由乐园投资管理公司为主办方，并根据项目详细规划报告书、商业计划书，通过广告宣传、媒体发布，现场会议等组织形式取得社会团体认同后，按照合法程序有序实施。其中第（三）项，入园各分项目均为招商引资合作投资项目，各分项目与乐园管理公司签订投资合同后，均须单项编制项目建议书，注册合作合资公司，在本可行性研究报告中不作详细分析与评估。1．拟投资规模及建筑投资估算项目名称目标值(万平米)单价（元）总价（万元）备注占地总面积1188合18000亩建筑用地210合3180亩建筑面积32合480亩阳光温室3218660含加热系统，日光温室714009800合100亩生态旅游度假214002800含供暖、装修、地面硬化、卫生蒙古族风情休闲度假村55002500含供暖、装修、地面硬化、卫生老年活动中心514007000含供暖、装修、地面硬化、卫生商务会馆1.522003300含供暖、装修、地面硬化、卫生畜牧饲养场64002400含供暖饮水饲喂设施、地面硬化特种养殖0.5600300含供暖饮水饲喂设施、地面硬化生态造林11001011000含树苗区内路网500于主干道衔接绿化200建筑物周围绿化冷藏库0.002100020包括设备其它20合计40500五、附图图一：草原森林生态乐园旅游项目规划平面图图二：草原森林生态乐园布局与多伦县景点分布示意图图三：草原森林度假乐园核心区棋盘配制图图四：草原森林生态度假村核心区控制规划图图五：民族风情度假村透视图图六：贵宾生态度假村透视图目录第一章总论 11.1项目背景 11.2可行性研究工作情况 21.3项目概况 2第二章建设背景及必要性 52.1项目建设背景 52.2建设的必要性 8第三章项目选址及建设条件 103.1项目选址 103.2项目建设条件 103.3地质灾害危险性分析 14第四章工程方案设计及设备方案 164.1规划设计原则及依据 164.2建设规模与目标 164.3技术要求 174.4工程方案 244.5设备方案 28第五章节能节水 325.1编制目的 325.2节能规范和设计原则 325.3项目能耗分析 345.4节能节水措施 345.5节能管理 36第六章环境影响 386.1项目环境现状 386.2环境影响分析 386.3环境保护措施 426.4环境影响评价 44第七章劳动安全卫生 457.1安全管理制度 457.2劳动安全 467.3卫生消防 47第八章项目实施与运营管理 488.1组织机构设置 488.2实施管理 498.3项目运营管理 50第九章招标及监理 519.1招标内容 519.2核准招标事项 519.3建设项目工程监理 52HYPERLINK"file:///H:\\