物业工程管理工作手册

国际研发园PAGE14PAGE68国际研发园PAGE72文件编号：JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本：_______________________受控状态：_______________________审批人：_______________________

目录：1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2部门主要职责2.3工程部班组职责2.4工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度34页3.11报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度3.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度54页3.36梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1承接查验流程图4.2客户入住流程图57页4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序59、60页4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程a、启炉前检查程序b、启炉运行程序c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书6、相关记录表格

物业工程部的组织架构工程经理工程经理（1人）王德生工程副经理（1人）黄广伟工程库管（1人）郭会敏工程文员（1人）侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、李刚、尹文静、刘洪良、张超、曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人）马义、索长春人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人，共计33人

2.物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力，降低电能消耗1、执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节约1%1、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施措施目标、指标：报修处理及时率100%，返修率不高于1%；实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值；挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。实现目标、指标的措施：工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；对水气声污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。2.2 部门主要职责2.2.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）的维修保养，负责监管消防系统设备的运行及维护日常运行管理对租户开展的维修服务对装修工程进行监督管理对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.2.5负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.2.7根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.2.8制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.2.9根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.2.10有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.2.11如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃 气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.2.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.2.15负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.2.18解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.2.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.2.20外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：扶梯燃气锅炉楼宇自控系统电话交换机系统消防设备及报警系统保安监控、车场管理及技术防范系统水处理系统及生活水箱清洗电脑系统中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程设备系统改造工程及设备的大中修楼宇自控及卫星电视系统中央空调及高压变配电系统其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。

2.3工程部班组职责2.3.1空调、给排水与综合维修班组的职责范围：望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等；上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）；望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施；望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.3.2强、弱电班组职责范围：望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等；上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）；望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.3.3熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.3.4做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.3.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对《工作单》进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.3.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.3.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.3.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.3.9班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人建议或解决措施。2.3.10做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.3.11做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.3.12做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.3.13做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.3.14认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.3.15配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.3.16负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.3.17做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.4工程部各岗位职责2.4.1工程经理的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：副经理、各专业主管、文员、库管岗位职责：贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.2工程副经理的岗位职责直接上级： 工程部经理直接下属： 各专业主管、文员、库管岗位职责：贯彻执行总物业经理和工程部经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理和工程部经理负责。协助工程部经理主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源，在工程部经理不在的情况下主持工作例会，担负部门的管理全部责任。全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，提交工程部经理审核后报总物业经理审批后执行。参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。深入第一线了解情况并指导工作，及时协助各专业解决各种问题。负责制定部门制度、操作规程和要求，提交工程部经理审核后并督导下属执行。培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。协助工程部经理为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.3工程部文员的岗位职责直接上级： 工程部经理、副经理直接下属： 无岗位职责：在工程部经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。帮助经理及副经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。提醒工程部经理、副经理按时参加计划中的各种会议。填报有关报表，经工程部经理签字后上报总物业经理。负责部门内部的文件、资料、通知的传阅回收和存档工作。负责本部门人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。负责现金报销和支票的办理。接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。参加本部门例会及与业主、租户的会议，做好准确的会议记录并整理下发。负责技术档案及对内对外发文的整理和存档。负责工程部日常或月度采购的结款工作。负责接听报修电话，并准确安排到各专业。负责每日的工单统计及向物业前台的返单工作。负责协助工程部经理、副经理或专业主管完成每周能源的统计及分析工作，形成电子版以邮件形式上报经理，并对分析后的能源统计进行存档。负责月报、年报的整理上报工作。按照合同约定时间准时为分包商完成付款程序，并上报总办。负责本部门员工劳保用品及办公用品的采购申请及发放工作。负责审核分包商的考勤和其他支付维保款的所需手续是否符合。负责每月统计实际发生费用与预算剩余情况的对比，上报工程部经理。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.4工程部库管的岗位职责直接上级： 工程部经理、副经理直接下属： 无岗位职责：负责工程库房的日常管理，每月做好库存盘点，并将盘点表提交财务，确保库存状态与报表一致。保证库房内的工具、材料分专业整齐码放，标识清晰保持库房的清洁。以工作单为出库依据，完成物品领出的出库程序。入库前组织各专业主管进行验货，确认无误后办理入库手续。配合每年业主方的财务审计工作。负责按照工程部已审批的各专业采购计划，联系供货商进行报价工作，报价及比价程序完成后交与工程文员，工程文员提交采购申请，物业总经理批复采购申请后工程文员及时通知库管，库管立即通知供货商送货。负责联系供货和退货以及到期未送货的催促工作。负责向供货商所要各类货品的产品合格证、使用说明书、卫生合格证、质保承诺并存档。负责记录供货商的违规行为及不合格产品量。负责每年供货商的年底评核工作。按照财务要求做好库房的出入库和各项管理工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。

2.4.5 空调、给排水主管岗位职责直接上级：工程经理直接下属： 空调运行维修技工、給排水维修技工岗位职责：负责本物业锅炉设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养及监管工作，确保所属系统的正常运行。认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，提交工程部经理或副经理审定后组织实施。认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向部门理或副经理报告。负责提供所属设备系统维修保养的备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。设备系统出现紧急故障时，及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，上报工程部经理审批后组织实施。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程部经理的批准。管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。每月计算本专业的本年度的实际开支和预算的对比，上报工程部，每年年底拟定下一年度的预算，并上报工程部经理。重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核，上报工程部经理。监管承包商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准。负责工程维修或新建工程结束后的验收。负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。做好中央空调系统的调整和节能运行工作。按时做好设备年检、计量工具及仪表的年检工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.6综合维修主管的岗位职责直接上级：工程经理直接下属： 综合维修工岗位职责：保证望京国际研发园项目内所有公共区域、办公区域、卫生间、茶水间、车场等全部装饰装修、陈设、家具设施、排水设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所有附属配件。按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行巡视、维修及保养的计划安排，每年按时上报工程部审定，并负责组织实施。负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并工程经理或副经理报告。负责每月提供所属设施备品备件采购计划，并上报工程经理批准。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复，必要时需提交事故报告。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程经理批准。管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。做好所属人员的排班安排及考勤工作，并上报工程部文员处。负责工程维修或新建工程结束后的验收。负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.7 强主管的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属： 配电值班运行电工、电力系统低压维修电工岗位职责：全面负责物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养及监管工作，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，同时提供节能运行方案，提交工程部经理审定后组织实施。认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向工程部经理报告。根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的年度计划，上报工程部审定，并负责组织实施。负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保所管设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁符合公司要求。做好下属员工的技术培训和考核工作。培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得工程部经理的批准。做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。组织及监管电梯设备的年检及外判维修保养工作。提交每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。管理使用好本班的工具及仪表，按时检测高压用具，使之经常处于良好及准确状态。做好所属人员的排班安排及考勤工作，提交工程文员处。负责工程维修或新建工程结束后的验收。负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.8弱电主管的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属： 弱电技工、楼宇自控值机技工岗位职责：负责项目电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的日常巡视、维修和保养，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。提交每月的弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。负责提供所属设备系统每月备品备件采购计划，并上报工程部经理批准。认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，必要时提交事故报告，并向工程部经理报告。做好能源用量消耗统计和分析工作，做好大厦的节能工作。负责楼宇自控系统及设备的运行，监管设备的维护和保养，确保系统所有设备24小时处于正常状态。负责工程维修或新建工程结束后的验收。负责外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.9锅炉运行技工的岗位职责（服务商）直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：严格遵守操作程序，保证直燃机、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。严格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。按时参加项目组织的各种培训，考试达标。认真履行合同内的条款，保证锅炉的安全正常运行，确保冬季大厦内的温度符合国家规定。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.10空调、给排水运行维修技工的岗位职责直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：按照主管的安排，依据年度维修保养计划和维保合同内容的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报主管。发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。确保冷水机组、冷却塔及其他中央空调制冷设备的安全正常运行。确保所管机房干净整洁，遇有照明或其他问题及时报修，保证一些设施正常。保证大厦上下水系统及设备的正常。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.11综合维修技工的岗位职责直接上级： 综合维修主管直接下属： 无岗位职责：服从主管的工作安排，保质保量的完成每项工作任务。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.12配电运行电工的岗位职责（服务商）直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.13强电维修电工的岗位职责直接上级： 强电主管直接下属： 无岗位职责：熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。服从主管的工作安排，保证按质按量完成工作任务。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.14 楼宇自控值机技工的岗位职责直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：负责楼宇自控系统及设备的运行，监管设备的维护和保养，确保系统所有设备24小时正常运行。按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报主管并及时处理。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。协助主管做好中央空调系统的调整和节能运行工作。保证大厦弱电系统的正常。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.15 弱电维修技工的岗位职责直接上级： 弱电主管直接下属： 无岗位职责：服从主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量的完成工作任务。负责保安监控系统、电视系统、电脑网络系统、车场管理系统、电话等所有弱电系统及设备的运行、维护保养和监管工作，确保所有弱电系统24小时正常运行发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。负责配合主管对外委工程的维修保养合同的监管及验收工作。意识：有保护环境和注意各方面安全的意识。能力：有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。3.物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度正常情况下，有关设备方面的投诉应向物业部提出，由物业部填写《工程维修单》，交工程部执行。客户可以直接向物业部提出，也可以向招商部、总服务台、工程部、总物业经理办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理中心的员工提出。任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物业部立即发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向总物业经理报告。严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。”、“对不起，这不是我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等工程部当班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由上级判断并组织力量排除。如遇设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，应该认真修复，使客人满意。如设备本身的工作参数达不到设计标准，或是产品质量问题，应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。如是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求，应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，严禁使用生硬的口气答复客户，“没有办法”，“就是这样”等等。3.2入户维修服务规范凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容，得到客户的同意。对客户，即使事先已有约定，在进户前仍应由物业部先行电话联系，与客户确认。除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现客户已全部外出；应通过门缝留下《维修到访通知》。员工到达客户单元门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的零件，不得将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“非常对不起”。如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔）可以配备吸尘器，一边操作，一边吸去尘土；更能体现优质服务。工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉客户正确地使用设备的注意事项，并请验收，客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户具体情况良好或有什么问题，及注意事项等。离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对客户说：“谢谢，再见！”整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费，也不能借用客户的工具、抹布、家具等等。3.3设备日常报修制度设备的日常《工程维修单》是工程部进行维修工作的依据，必须留存。《工作维修单》由物业部负责填写，一式四联，第一联由物业部留存备查，其余交工程部。工程部由综合维修领班负责接单签字，并根据报修内容和重要性，填写开工日期和预计工时，分派检修工人检修。检修工人在检修完工后，需经报修部门或客户签字认可。综合维修领班在收到检修工人送回的《工作维修单》后，核实耗用材料和实用工时，每天定时将《工作维修单》汇总后交上级主管签字确认，并将第三联交回物业部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四连本部门留存。在核销《工作维修单》时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知物业部预计完成时间。当情况复杂，报请总物业经理协调解决。在发生使用部门或客户对工程部的投诉时，应以《工作维修单》为据。在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应进行应急处理，并在值班日记上记录报修时间及修理内容，第二天由总工程师或班组工程师安排检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。3.4月报告、年报告制度工程部月度工作报告由工程经理负责编写；各班组主管负责编写本班组月度工作报告，提交总工程部。月报告的主要内容人员变动情况本系统各设备的运行情况。本月《工作维修单》的数量、故障原因、维修结果及完成率。零配件的更换及使用情况，库存情况。操作规程是否存在改善意见。维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。能源的使用情况。特别事故。是否有明显须改进的工程事项。整体意见。年报告应包含的内容在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。设备运行方案之改进意见设备功能的加强、设备运行的稳定性、可靠性的提升方法。重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。环保节能管理计划。人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。3.5能源管理制度工程部应进行每周能耗统计并绘制成图表，以进行不同年份不同周、月份的能耗比较。供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。加强管道保温材料的维护保养。照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。在可能情况下，通过技术改造，使电梯/电扶梯达到智能管理和运行。尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。每周抄录水、电、燃气用量，并写出分析报告。3.6设备技术档案管理制度各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定借用程序借用。每一台设备应设立一张《设备登记卡》，并按设备系统分别装订成册。《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。每一独立客户单元需设立一张《单元设备档案卡》，以便于掌握对客户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。所有技术档案如需复印，必须经工程部总工程师批准。工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经总工程师批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工守则》的相关规定进行处罚。3.7新增、改装及报废设备管理制度凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。物业设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。相同设备的更新和报废必须同时办理。设备的报废必须遵循以下原则：政府指定的淘汰产品已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备无法修复的设备设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。日常手用工具的初次领用，必须经总工程师批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组工程师批准。日常维修材料和备件，由各班组根据需按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报总工程师审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经总工程师和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主管或领班对领用量和耗用量进行核销，由班组工程师签字，并由总工程师确认。对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。材料使用后要在工作单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。3.9工具管理制度本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。公用工具归库管员负责保管及借出（各种电动工具原则上由库房统一保管），需要时应进行使用登记。专业自用工具由班组工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写《工具借用记录单》，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。专业自用工具必须由班组工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由班组工程师照价赔偿。全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经总工程师批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期报废时。

3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度所有对外承包的设备维修或工程施工，必须以“公平、公开、公正”为原则，按照招投标程序进行。招标前必须成立临时性的招标评审小组，并制定统一的标书。正常情况下，任何人员不得影响评审过程及评审结果。合同签署后，当次招标评审小组自动解散。招标评审小组成员必须由相关领导、相关技术人员、财务人员、行政人员组成，招标评审小组成员必须保守秘密，必须以公平、公正的态度认真参与评审，不得营私舞弊。对外承包的范围必须按《物业工程部的职责》中的《部门主要职责》第2.1.19条执行。严格执行总公司的《采购管理守册》。3.11报告制度各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级主管：所辖设备非正常操作的开停及开停时间。所辖设备除正常操作外的调整。所辖设备发生故障或停台检修。零部件更新、代换、或加工修理。运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员请假、换班、加班、倒休等。各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级主管：执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。重要零部件的更换、代替或加工修理。系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。维修人员请假、加班、倒休等。3、各系统主管在下列情况下必须书面报告本班组工程师：重点设备除正常操作外的调整。变更运行方式。主要设备发生故障或停台检修。系统故障或正常检修。零部件更新、改造、或加工修理。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。须与外班组或外部门、外单位联系。4、班组工程师在下列情况下必须以书面形式报告总工程师：重点设备发生故障或停台检修。因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。应急抢修及正常检修后的维修总结。系统运行方式改变。影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。设备零部件的更新、代换或加工维修。系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。人员调度及班组重大组织结构调整。所属人员请假、换班、倒休、加班等。对外部门、外单位联系、协调。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。维修保养计划及工作计划的变更或调整。每周工作小结及月度工作报告。5、除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。3.12安全运行管理制度工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、工程师或总工程师。应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向总工程师提出书面申请，经批准后方可配制。重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。物业内进行电、气焊，必须取得动火证。电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。操作人员在2米以上检修设备，必须带好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。3.14有毒物品的处理规定对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。3.15密闭地方的工作规定当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验。若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。3.16发生意外时的处理规定应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。3.17安全用电管理制度严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：根据工作内容和需要，填写工作票。除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。电气操作及维修必须执行下列安全组织措施工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气班组工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为总工程师，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。3.18防火及消防安全管理制度1、在中央保安监控室，应具备以下资料及锁匙：一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消防泵位置等。一套清楚及准确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。一套各种消防设备之备件清单。一套完整之排烟通风图。一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。所有公共通道门钥匙。2、所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。3、维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。4、不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。5、当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。任何租户的二次装修和工程部外判施工必须遵循《施工安全防火管理制度》。如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。发生火灾时，工程部应做好以下工作：总工程师前往消防控制室协调救火工作。迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。通知工程师有关情况。通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。其他当值工程人员留守岗位候命戒备。班组工程师应做好：立即通知大厦直燃机房和配电室发生火警警报，关闭直燃机。确保各消防系统运作正常。向消防指挥员提供技术意见。通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。根据情况改变以下设备的运行状态：开启适当位置的排烟系统空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和扶手电梯。根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。在直燃机房之员工应：立刻察看全机房范围，确定警报是否源自直燃机房。如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭直燃机，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。当值工程人员发现所属区域发生火情时应：立刻上报，不要独自冒险，在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，与工程部保持联络及依照上级之指示行动。当火被扑灭或确证是误报后：将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。如喷淋系统正在洒水，应将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。检查受影响的楼层，并拍照作好记录。尽快写出报告连照片和出事原因呈交总物业经理。3.19值班及交接班制度1、值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。2、交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。3、接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组工程师或总工程师处理。4、接班人员接班时必须检查以下工作：查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，并由上一班人员签字。查看值班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。在下列情况时不得交班：接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。当工作需要离开岗位时，须向主管请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级主管或工程师。当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。值班室内严禁吸烟。3.20机房管理制度1、冷冻机房、变配电室、水泵房、锅炉房、各楼层设备机房、竖井等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。2、工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。3、各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。4、无人值守机房、竖井等必须上锁。5、非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本班组工程师或总工程师的书面认可，并须在来访记录上登记签字。本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。不得将食品及非工作物品带入机房。要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。机房内机器设备由运行人员负责操作，其他人不得操作，除须检查或意外紧急事故，未经班组工程师同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过班组工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。所有相关规章制度、值班表、检修计划等均应打印成表格，张贴于值班室内明显位置。设备设施标识管理，设备标识分一般设备和关键设备。关键设备名牌：红底黑字的标牌，标注“未经上级批准任何人不得操作！”以下是样板：关键设备注：未经上级批准任何人不得操作！●一般设备:白底白字的标牌，标注设备名称及编号，以下是设备卡片样板：编号：***望京国际研发园物业管理处设备卡设备名称：服务区域：设备编号：资产编号：型号：技术参数：产地：出厂日期：生产编号：投入使用日期：维保单位：望京国际研发园物业管理处责任人：联系电话：

3.21机房安全防火管理规定认真执行国家消防法规，严格遵守物业管理中心相关制度。机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，机房内要保持良好通风。严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。严禁约时送电、停电，严禁非电气