美国房地产行业

美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult）住宅市场的领导者。这些事实与数据说明了什么？这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。美国政府为解决低收入家庭的住房困难，运用直接的援助手段，为他们提供住房福利。美国政府对低收入家庭提供的住房帮助主要有以下几种形式：(1)贷款利息补贴，即为帮助低收入家庭购买住房，政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。(2)租金补贴，是由政府给低收入家庭提供低租金的公共住房，从而使他们获得直接的租金补贴。(3)住房补贴，由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支，以帮助低收入家庭租房或买房，减轻他们的住房负担。住房补贴是主要的援助形式一是不断满足人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP(国内生产总值)在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面；积8平方米；中低收入国家17.6平方米；中等收入国：家20.1平方米；中高收入国家29.3平方米；高收入国家46.6平方米。2000年底，我国人均GDP836美元，人均住房建筑面积20.5平方米，刚好处在中等收入国家人均住房水平，表明我国的住宅市场需求十分巨大。随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，据专家预测：按照目前房地产业的发展速度，我国房地产业至少还有20年的发展空间。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用，据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170-220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130-150元的其他产品的销售。政府要积极提供服务，搭建市场平台，激活房地产市场，不断拉动经济增长，为企业和百姓服务。2、建立信用至关重要美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。现场售楼部只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。美国房地产市场重质量、重信用，这是房地产市场发展成熟的一个表现。房地产企业规模经营是国际市场中的一个特点，但目前我国房地产企业数量多、素质低、规模小的问题仍然存在，应该加快规模化，降低开发成本，提高建筑水平，营造诚信观念，特别要减少在售房过程中的违法违规现象。3、逐步剔除暴利对行业未来发展的不利影响我国部分地区房价过高，究其原因是地价上升较快，由于土地的价格占到房价的40%以上，土地价格的上涨必然带动房价的上涨。所以，如何尽快完善土地拍卖制度，合理地控制土地价格的非理性上涨，是要面对和解决的一个问题。此外，建筑材料的涨价，无疑也促使房产价格提升，其中，钢材和水泥的价格分别比2000年上升了80%和30%。美国房地产业赢利在2%—3%，不超过5Q；中国房地产业利润则达15%—20%。由于美国房地产价格高涨，外国投资者在２００５年将减少在美国市场的投资。

设在美国首都华盛顿的“房地产外国投资者协会”是一个代表１７个国家国际房地产投资者的组织。《华尔街日报》５日援引该协会进行的一项调查结果报道，外国投资者计划将其在美国投资占全球范围投资总额的比例，从２００４年的７１％减少到今年的５５％，并将减少的部分投资转向日本、东欧和澳大利亚市场。州鄙期调查极认为惹，虽欲然投五资者厌仍认被为美绸国是卧世界救上最思具吸厌引力艳的房驼地产朽市场锻，但慢低水廉平的甘利率写和激赤烈的炉竞争历已将充房地第产价耳格推飞升到中创纪画录的视历史会高位若。在滚去年未底进触行的痛调查窃中，牲近６续０％尿的被叛调查拍者认倒为在骑美国轧找到芒有吸颈引力哗的房湖地产隶投资盐机会卡“非耕常困四难”漂。这课一比予例远拖高于赤２０厨０３驶年的讽３８兄％和墨２０柱０２姻年３但２％抱。鞭美国包房地签产市牧场的恐投资帅者大竖部分魂来自博德国俘、荷柳兰以聋及澳倾大利陡亚，碰他们杠没有话停止头对美扯国市毫场的痰投资泻，但恋其投砌资正践在被电分散网到别缝的市杏场。漠咨询室业：不乐美国陈咨询底业在备19滤94述年时铲就已诱经很胡发达很了，燕当时纺在美佣国企围业比堡例中蜜咨询擦业占动25歌%还橡多，剑也就役是说分每四载个企钥业就秆有一斯家是绿中介锤服务店或咨修询机绩构，桃而且漆不管缸是私衫营企洗业还挨是国线家政很府都平在为型咨询金和中定介机例构提规供有洗偿或伏无偿各的信伏息服溪务，困使得悦大量共的信德息提格供给得投资疑人，慰让投苦资人裙有充厦分的藏参考游和比弊较，厕使投脂资更量加准炉确。姻美国戒地域斩广阔由，美手国的色人均残居住同面积约是全如世界坡最高悄的，捎约为势60颂平方样米佣／人春(2筒00你6年漠的统块计资僵料显漠示，钩家庭蚂平均裁17省0平胖方米路)。掏与中烦国房并地产跟市场伙销售饱中新脉建部恒分比惊重较单大不暮同，乏美国得人由聚于迁秧徙率碧较高此，房朽屋换拢手率仁也较物高，诉美国罩市场教上，要二手袋房占蚊房屋蒜销售倍市场雁的绝耻大部命份。寻以2僚00皮6年寨为例匪，美铲国内荒全年撒共售途出约胳76减5万梦套房撑屋，咐其中嫩二手泰房占屠到8记6%含。伴肯随着摄人口常流动黑，房跑屋反配复换惯手，辱而笑农村枕逐步夸变为杀郊区咳，再册渐次禁进化沾为城读市。思这样和，地习价带泳动房思价、爷人工添成本旬和建乐筑成临本累珍加，丹推动茅了美赛国房翻地产殖，特角别是能住宅县价格晌不断原攀升逐，地纵区级根差逐执渐放敲大，圣这一刮趋势帽从上阔世纪自90受年代泥以来言尤其叙明显悼。奥根据共统计墙，3器0年状中(笼19挺70孤年—锄20衔00哥年)策绝大魔多数晚年份串(1积8年辰)美璃国房潜价年辜增长订幅度喜仅为脾2%桂，甚骑至低现于当谅时的谋消费费品物浅价指赴数(柴CP大I)岸涨幅剧，只罚有很拍少的叛年份妨超过慨5%款。这蜡也令言进入责20速世纪消90因年代修后的槽房地梨产价详格上宾涨凸昆显“隔蓄之洁既久牲、其敌发必杜速”信之势档。摸20顽世纪译90钢年代限开始妥的此阵轮房叹地产关价格体上涨正，不野仅涨宾幅较凶大(糕至今娇均价掌几乎直翻了宁一番赏多)歇，还筹大有毛捆绑房宏观信经济悼的趋涉势，链这使鼓得经愈济界羽对其控高度锡关注谦。相柳关性柔分析尾显示杠，在真美国嗽经济行总体蛾明显勾衰退甚的2坊00黄1年远，房漂地产毁市场槽的发救展使屑经济惑增长气率提霉高了纸0.地5个党百分偿点，亿如果讲没有帜房地膝产市丽场保跃持繁没荣，庙20龄01戴年美碰国经剑济的牲增长万率就腹不是港最终阔统计孙的0伙.3己%，投而是婚全年裤负增兆长。篇美国吓20豪05棚年房推地产据价格甩平均固上涨悟幅度糖接近涝15难％，汽这是茧该国肢自2稀0世商纪8辰0年而代以演来房掠价涨壮幅最夺大的滨一年尝，目其前仍闪没有迷迹象蚁表明懒房价稳已经城升到燥顶点险。2风00庆6年草更提脾出了史美国女房地絮产出佣现泡亭沫的观忠告绪，目滔前美柳国政霜府正想打算万通过高提高堪利率切，增尝长税式收和亡调节抵市场乳来稳铅定房趁价和悬平抑熊市场俯，避多免美闯国房泽价的热大起渔大落型，以员促使堡美国例房地寸产业舟的发泥展和铸美国守经济柱的发汪展以甲及人匆们收锈入增竖长的鸟水平休同步讯。歪周期催特征祸18忍70调-1段88航7年急从1筛87晴0年切的繁程荣期伏经1浊87剥6年闭低潮冒再回承到1精88涨7年骗高潮筑期，除历时欲18副年房18灵87泼-1洁90武4扇从1荷88丑7年煤高潮号期转泥入1宿89祝6年飞低潮伍期后仿重新搜回到林19杏04焰年的荡繁荣近期，已仍历丧时1尚8年酷19科04退-1唐92陪5捡从1逃90困4年熔繁荣姥期转还入1倘91答6年朋萧条诚期再些回到建19旋23云年～妻19帝25暂年的银繁荣添期饿，曾第三眨个周宜期历组时2炊0～仆22贱年，敞其间于插入刮了一源个较隙小的盯循环逐期，哈即1忽91温6年显萧条防期、驱19放18矿年繁欺荣期旺、1懒92稀0年乎衰退驾期衣19断25装-1屈94蹈5惩从1摆92柱5年反繁荣纺期经堆19贱33泰年萧堪条期狱再回际到1熔94眉5年泊的繁文荣期凳，历扬时2秋1年各19州45澡-1哗95竿5珠从1梯94槽5年驱～1阶95但5年茂为美唤国房在地产矛业持歪续繁精荣发针展期去，其陶间只填有高际于正央常水虽平以蛛上的亡回落掠（1甲94坑9年区和1特95薪3年模），违从而谣形成塑明显璃的增闯长型残周期钞特征足。课19泄55不-1物9谱72崭第六朝个周挪期从邮19扰55衫年繁捆荣期拍经1锦96慈4年士衰退梅后再锅进入兆19征72腊年繁判荣期右，历饶时1烧8年架。偷19泽72铜-1桃98圆9刺进入融20作世纪离70证年代出后，胡美国鞋于1智97梁2年化出现鹅房地顿产繁屯荣期榆，其诵间经专过1邮97均3年垦～1身97鹿5年氏的较蹲小回院落、耗19宵79喂年～示19蔬81踢年回航升，耽以及扣随后猪在1吊98巩2年胳出现孤的再尾次回兵落，高到1喇98躺9年望到达疾新的涝繁荣决期，姻历时扎约1诊8年衰，从验而完茫成一细次房可地产扛周期乳循环肝。环从周役期长紧度角悲度来效看，叹美国强房地矮产周缠期1捡8年卧左右正完成鹊一次始周期机波动矮，同析时也迷存在消5年割一次破的短咽期波素动。设以1倡98沙1年妹繁荣壳期为淋基础毙，按跨照1纽8～脱20拖年的唱周期塞频率裂来预疼测，贞美国讽房地特产业捷在经吃历了鞠19抛90沈年～盖19类92苗年萧渔条期腐后，燕大约均在1消99督9年奴前后川重新疗进入裕新的薄繁荣弟期，膀其间拣历时辟约1掌9年闸。另稍外，珍如从菊19出72剥年房剩地产阿市场调上升糊算起川，按绿前述怜周期盼推算研，美估国房铲地产年业大劝约在侵19谈93甜年～恢19弹94卷年走已出萧树条期革，进垫入恢蒸复发壶展期萌，直嘉至2放0世萄纪末惊而步籍入繁歼荣阶炭段。锄实际春上，唐随着遮20军世纪爱90饼年代艺以来着美国牢经济诚逐步团走出胆衰退亿而复集苏，设在政他府高络度重经视房敲地产致业振界兴的吨前提缩下，蚊美国伏房地准产业床也明持显回坏升，谋不仅能房地幕产交家易量术显著拐增加想，而锁且价包格也许不断茎上涨秤，同漆时住检宅投昏资量厚也显章著增坡加，字由此惰综合誉推进须了美陷国房处地产吓周期跟重新逮进入盾扩张着期。宏这与奥按周缎期趋座势推桑测的穗房地锈产走氧势大呆体一析致。千不过屯，随耀着2扑00议1年巨美国断经济果放缓土和股挥市出事现大巷跌，枯始于亚20东00躲年秋兽季的咳美国临房地谨产降沾温趋拨势明新显加幅快。舟如旧尿金山凯的办尚公楼穷待租票率已惰从2黑00江0年椅的零抹待租聚提高敞到2邮00乓1年匪上半风年的灶15央%，废不但宪高价柏住宅动出现批滞销臂现象额，而接且众瓶多买怜主开组始持动币等垃待或撕观望殖。添从最补能代客表日贷本房莫地产厅波动冤情况荡的地冬价变议动来士看，枪19用56殿年以锹来日屋本房炊地产汉业已拜经出买现五粪个发他展阶押段，准以1隐0年短左右决的波帝动频梯率和后周期落长度舞，形路成五直个明革显的青房地夹产波涛动周浅期。畏荣周期赛Ⅰ（护19赶56如年～福19瞎66听年）应：伴抵随战帐后日嚼本经琴济迅纪速恢韵复和俘持续犬高速搂增长悠，特稳别是蓬重型辩、大般型产政业高开速发软展，扎导致斥对工佣业用芳地的丢需求摸剧增县，由扒此推恳动日蝇本房恨地产否业快窃速发鱼展。速在本邮周期尾内，常前6定年为枯扩张枝期，滩后4让年为愤收缩扒期，厌19巡61徒年房窃地产扫业达楼到繁绳荣期锐。喉著周期蛮Ⅱ（械19燕66播年～育19叨76产年）镇：随络着日基本以乞东亚糊模式宿创造身出令蝴世人调瞩目完的东脾亚经减济奇蛙迹，半并经晋受了盐石油早危机宿的冲偏击和拦考验营，房啦地产敞业也我以前候7年偷扩张腥、后对3年愚收缩切的表怕现继滤续快骆速成组长。草在欧烧美各编国因琴石油去危机述和凯标恩斯僚主义色破产蓝而陷后入衰摸退时帝，日荷本于翠19盏73寸年进咏入房层地产烘周期秤的繁沸荣期抚，随恢后在裁19内74白年经偷济增简长率谣大幅帆收缩糟的影格响下顶，日堆本房养地产夹出现因连续边3年井的大嘴幅回妨落。纠本周寸期的赏特点饰一是逮以住懒宅开渡发为婚重点路，住耕宅地微价涨吊幅超窑过平而均地旨价涨穗幅；截二是闯全国咐各地艰与大极城市穷的地楚价升镇幅差围距明亩显缩绞小，葡甚至招出现错全国锹平均守地价量涨幅购超过扁大城乳市的迷现象教。这均表明茧房地帆产投动资或列投机丸获取聪暴利尊的现晓象导呀致地际价上耍涨的历趋势升已经扶向全揭国扩展展，容而在朋周期拐扩张旧期内器，大绍城市藏的房蜂地产之投资捡或投愧机现膨象更贤为突所出。及遇周期谋Ⅲ（省19歪76摄年～距19芝86恰年）仆：随矛着日翻本经胀济从葵高速沫增长谋转入衬中低珠速稳趴定增克长，唤整体瓶经济匙进入刊稳定笋扩展宣阶段杯，使串得日愈本房良地产爬业也哗转为籍相对驴平稳阀增长胆时期地。本户周期溉内，计前6仓年为柱扩张怠期，吃于1这98踏1年华达到星周期米顶点据，随胆后转较入持巷续4掠年的厉房地派产经阻济收嗓缩阶前段。灵这一叠时期逮地价根平均匆上涨宇率明剂显趋蕉缓，既全国秃地价翅平均赵上涨稳5.任5％管，其蔑中六难大城次市地乞价平嫩均上劣涨率割也只助有6与.6胃％，鱼远远捞低于嗓前两撞个周禁期的葱增长册率。顽从房澡地产嚼品种懒结构僻来看夸，由族于战乔后出志生者务进入士购房袋期，宅住宅血需求煌大增仿，导取致住饿宅用竭地价玩格涨卷幅大挣大超胖过其社他用腰地，您并促衔使房渴地产奇开发俯商不欠断投眉资建蹄设高葱层公钱寓，脾扩大势房地秀产供退给；乘从房种地产泳区域服结构涉来看夺，不存论是悉平均奸地价把还是境住宅俗地价嚷，大性城市密地价跪涨幅负高于销全国拍平均来水平急，六淡大城杠市特素别是敌东京寇圈的成地价摄又高慕于一岭般大巩城市卡，房羡地产脑投资斩或投扔机现床象开倡始向青大城值市特过别是极超大临规模巧城市撇集中村。厌盒周期泡Ⅳ（室19巾86难年～怀19工96是年）直：随音着1怨98划5年币日元挠大幅填升值诉，迫效使日绩本对唱持续畜了3制0年满的外赠向型坟经济宽增长凭模式亚进行椅战略仪调整刺，推美行内采需主徐导的径经济虹增长略模式焰。在眨内需晒主导未政策刷推动更下，尿日本紫整体轧经济挨从1音98客6年屠走出辰低谷砖，1碎98垄7年扰进入狠新周羽期的母上升侄期。虽日本饭政府旺对购陕买住晚宅采留取优奉惠政速策，做金融耗机构擦降低氧住宅活贷款闪利率爹和扩计大住搞宅贷蜂款范主围，瓜广大殊居民迈也纷递纷投哗入高违收益景的房蹄地产惰市场薯和股雨票市骡场，砖形成拣全民图性投逝机生芽财热吉，以冷房地皮产和郑股票签为代谅表的袋资产杂价格木飞涨熟，导贝致严玻重的眼“泡拢沫经姨济”柄。1读98帮9年盖日本忆全国鬼房地映产市啦场总御值超日过2奸00兵0兆春日元盗，其久房地换产市振场总恼值是英国土侄面积沸大于杯日本搭25炮倍的茄美国尽的4肉倍。踢到1蔑99倒0年川日本牛房地严产泡董沫进堵入波哄峰后新，由旗于泡边沫经垒济破科灭，菌房地甚产泡全沫破学灭,才房地摘产价势格出澡现大锤幅回涂落。挣随后清日本神经济范增长达率处夹于长若期下娘降趋众势，允房地懂产经郊济也岔进入妈持续称下降伯阶段软。本以次房覆地产查周期扭前4藏年扩灭张、愿后6淹年收盼缩。塞随着蓬房地川产泡败沫破拒灭，稳日本纽地价傻和房扶价均酒出现缸巨幅亚下降粒。据耍统计虎，日伐本地包价1饿98怜5年贯开始裳涨升可，1饭99丸0年亩达到浑高峰嫁，随迅后即宪出现浸大幅京度全内面下树挫。跟不论唤是住掉宅用滑地还岔是商械业用乳地，港也不讲论是角东京愈圈、犹大阪爹圈，虑还是滤名古消屋圈堪、地站方圈点，其踢市场红价格到指向胆均呈突相同谢走势恋。日障本房纳地产虫泡沫且破灭咬后，室房地绳产业谋发展杰受到贩明显丈打击舞，日剪本对兰国外委房地疾产的龟投资恭也大焦幅下搬降，截其中拴对美赤国房画地产倍投资划跌落旗到1践99址1年贡的5潜1亿探美元颈。逼根周期娱Ⅴ（桨19狮97中年以片后）锤：1寒99肾7年娱东南壶亚金健融危蒙机爆定发后拦，日俗元大额幅贬睁值，南经济响增长踢率大按幅下挤滑，控日本徒经济沾陷入且战后消最严醉重的垮困境钟。在广此过弱程中虾，日蒸本房慎地产怠经济已出现业长期君下降技，给位本来赴就因么房地默产泡念沫破玩灭而详出现铃收缩衔的日饿本房花地产吩经济色严重近打击挪,至耻今仍农难以迷看到辽明显枕的景乎气回汁升态暑势。探到2娃00小0年名，日愤本全辣国地壳价平唤均下裹降率眯达到悟4.坊9％粮，比扎上年置同期回增加疮0.衬3％液，连户续9杨年持名续下蚕降。继其中消住宅戚用地惰下降辜4.俱1％川，比才上年雹同期炭降幅枪增加午0.搬3％染；商湖业用愉地平果均下敬降8碌.0郑％，傅与上摆年同遭期的同下降定率（醒8.曲1％吉）几雨乎保僵持不哥变。兆20师01匆年以恐来，面在美窄联储阵逐步网降低洗基准典利率必的宽沈松货蒸币政霉策作平用下和，在猫房地期产信艘贷机抓构不磨断放众宽住蓄房贷搜款条勾件情加况下使，美毛国房揪地产奴市场叹飞速筐发展奏，2丹00倚5年挑成屋挨销售尺量和今销售例价格谢分别猜突破努70蹲0万素套和沈20绩万美障元/枣套，影均创揭有史寻以来盖最高医纪录俊。砖据2蚕00业0年往的统壳计资流料，位当时须美国煮中西躲部和吩南部寻平均钉房价盐在1卷5万府美元声左右奉，东勾部和扯西部询海岸插郊区灯平均布房价谁为2牛5万宗美元类左右于，两袋者差娱距不星足一烦倍；唯而在窝19倾70恭年，象两者睁则分团别为宅20请00季0美形元和坡25肚00油0美航元，惧差距列实际存只有最五分两之一兼，可活见美阿国房灯产在涨部分礼地区管的升喘值速荒度。门日孤本房污地产存市场誉波动买的幅钢度大杰于美校国房瓜地产铜市场解。这党不仅饥表现霜在最枣高涨产幅、扎最高袜跌幅块和平锐均涨活幅和厨平均帽跌幅暴方面焦。从外19眉75闷—1香99祥5年鲁，美社国房唯价在珍20那年内野相当拉平稳桃，平径均每逮年上家涨0李.5坛%。旁而从指19挪80赢—1终99渣0年瞎，全臣日本极平均斩地价赴上涨荐了一候倍多触。东柱京等钩六大桐城市县的地蠢价涨街速更阻是惊昆人。杰如果乏以1代95话5年争的地灰价指竹数为漠基期捉，六吩大城缴市商泪业用检地的怕价格忍指数掩在1量96忘5年驴超过薪10产00桨，到随19类88秩年超锡过1威00盖00库，在择33撇年之扮内上倒涨1枕00墓倍。谜如果恳19芳80对年的谷土地立价格怕指数懒为1如00镜，六李大城搅市的愿商业芳用地楚价格埋在1碧98牛5年蜡上升梢为1收53帽.6绪，1烤99宋0年炉为6秀25驴.9娇。美革国1稻95凉5年临住宅茅投资济价格冠指数垂为3农4.叔4，新到1照96焰5上绘升到沃44佣.5危，只感上涨耀了1破.2辞9倍鸣。直刘到2伸00短5年设，美宋国住抄宅投致资价驱格指倒数才耀上升沉到1答35绩.4伴，比复19趣55惠年上报涨3胡.9枯4倍肝。也贡就是问说美盾国在兔50令年内默的住里宅投眠资涨无幅比财不上蚊日本季在1扶0年扭内的达商业宗地价扛的涨续幅的魔一半脾。痒总的岗来说坏，美汽国的宅土地仿面积弱是9稻36施.4柄万平裤方公吐里，晴日本曾只有盐37浅.8礼万平树方公开里，誉只是连美国三的零尖头，芒两者汇相差盐约2陕5倍魔。据查统计咐，在期19交90劝年日志本的冤土地笛总值躁达1集5万恩亿美娇元，微比美识国的烛土地候总值绢多4折倍。释赢码从1卸99踢0年贱秋天签开始谈，日睡本房炒价下潜跌，远地价汉首当敞其冲袋，跌络得最私厉害朵，其北中东姿京等岸六大债城市循尤其蔽下跌新厉害刊。东撒京住嫌宅地损价以奶19炒93出年商柜业地戒价指岭数为早10骄0，犁19洒97摄年从袭峰值刷35寒0跌看到9脏6.腹3，锣低于退19砖93厘年的泡水平文。馆①酿（三折）上奸升期饲和下抢降期勒期限耐长短采不一样样高社美国输房地尿产的刃每一活个周婚期包狐含着和一个萝5年均左右数的短让周期俯，并挽且上凶升期脂较短探，而誉下降睬期较凝长。究例如屯19突41妥—1劫95侦5年独的第悼5个青周期初（见础表4余）包腰含了慕一个牌为期金6年位的短拌周期顺。即慌从1担95析0年榜的波驾峰经愤19吓53础年小患幅回劣落后洗再重鞠新达户到1烛95贵5年费的繁加荣期吼。其统中下奇降期屯为4柴年，患上升啦期为铁2年烦。流（四丝）扩脚张的趴方式五不一膊样倾死日本誓房地欧产周贵期扩栗张的青基本理轨迹列是从忌大城就市住滤宅市踩场的忍土地倘价格跑上涨升开始仅。其较顺序腹是住槐宅土捷地价壳格先凉行上舌涨，星进而撑带动朋平均回地价址的上鸭涨，崇从而迫带动挥建筑中物价删格上叼涨，斥进而么带动赌其他刺市场计价格染的上袖涨。彼而地寨价，晴尤其凤住宅拌地价链的上范涨又坡是从兴东京炊等六迫大城消市开沸始的嚷。封拜美国饰的房浸地产庸周期屑则是潜按照麦建筑寒周期惨扩张典的。撕考虑唉到时供滞，季两者椅会有启些差步距。枝一般恋是房疼地产烈周期艘时间丧落后爪于建签筑周舅期时捕间。本（五休）影问响的财程度替不一耕样谷绵日本笔房地谜产上嫁升的树速度焰过快揭过猛悟，最她终导吵致房燥地产践泡沫米现象核非常凯严重狭。据哪统计优，在搬第5宋个周应期，严日本复的房鬼地产旦价格达上升表了4药倍。筋房地镇产泡置沫导催致其叛他产规业萧复条。负上升蚊的速闪度过哀快，缸导致篮下降形的速避度更敞快。封最后暑，待岭房地摸产泡叛沫破融裂以尘后，有日本涉经济仗一落桃千丈估，最殖后拖明垮了勺整个篮经济者，使淡得全感国经关济长仆达1始0多套年的诵萧条封。而遥美国咬的经途济情牢况则胜完全舍不同赖。经钟过8判个周幕期以付后，皮美国症的房羽地产描还是光温和弊上扬规。特丝别是酬在第瘦8个示周期叫，几够乎是短单向嚷递增易。从厉19省91占年住译宅投辞资价界格指矩数6脱1.涂63沙一直火上升潮到2进00巷5年农的1填35挺.3望8，棕增长坦了一汉倍多漫。模.战没后至衫今，字香港穿房地昼产业凤共经念历五干次盛屈衰周臭期：碰.周滋期1夺（1塌94链6年请-1沉95兰9年阶）：只19猫46挤年开蔬始的火人口田剧增踪使住欠房需证求急虏增。局在港殿府政们策推脖动及夕利益残驱动置下，液大量杂资本难涌入哪，出掠现了乒房地隐产建脑设热慈潮。脸到1厌95静8年毯，房白地产倾市场易开始恋供过掠于求鼻，房谋价、译地价歉下跌笨了7花0%洋。恼(1沾)第籍一个静周期齿：1路94间6年志—1腥95跨0年租为繁龙荣时田期，键即二损战结沙束至晕朝鲜限战争纺爆发描的这谢一段阅时间多。1墓95弯0-着19抹53茧为衰穿退时嘱期。嗓线繁荣材原因耳二战惹结束款后，枣经过如战争聋破坏慕的香倚港满棵目疮休痍，撇建筑蜡物损脑坏严趴重，租加上丢战后吗人口辨大量穴回迁趋以及蒸因大贼陆内股战而垮逃难合来香押港的功大量仁人口能，使奔得香礼港的家住房赞极为堪紧张椅，此都期间辽，房蜜价上专涨相许对缓稿慢，蹲但由快于需锹求相薄对较涛大，流没有扬出现筛投机伍和过浇热现榆象。咱汤衰退逮原因权19迫50犯年6奥月朝筝鲜战锈争爆退发，迁10秧月中偏国人哪民志务愿军倦入朝征参战城触怒初了美视国，愉受美剧国操稿纵的块联合劫国对松中国脆大陆虽实行造制裁娱、禁馋运，扛香港物传统扬的支引柱产骄业—蕉—转悼口贸方易一页落千忍丈，稼经济踪陷入敞萧条爪，刚叨刚开设始繁百荣的掀房地洲产市浇场受响到波杯及，尺陷入搅萧条拨(2佳)第积二个愉周期傻：繁老荣期汪：1曾95惩3年蓬—1搞95很7年红，衰稳退期蒜：1浪95抄7-基19烦60屈年繁爹荣原锁因炕损繁荣要原因数检●朝亲鲜战棍争结甲束后猪，香字港经男济开茎始转诚型，匆不再靠依靠洁转口宵贸易最，开碰始转状向工德业化祸；舟虹●东蛋南亚琴游资何为躲馒避骚萍乱大帝量进敏入香杯港房宿地产酬市场凝；骗童●“隆分层伏出售豪”和手“分修期付单款”绸的推数广使餐个人穿购房再门槛糠大大往降低呜，刺瘦激了旷需求骗；狂●政猪府的闪旧城奋拆迁结改造脆政策士造成恒了新轿的“艳房荒逢”；奥健●政豪府的晚一些利建筑蚊条例屡有利叠于降旗低开俘发商裁的建绩筑成哪本如抛法定遮的楼糠层高懂由1万0尺肾6寸泰降低洁为9浅尺6羡寸，量提高慧了建郊筑限全高和漏容积述率等导。椒思●地算产市需场的成繁荣被导致鱼了楼葛价和栗地价贸的暴捏涨，泻特别搁是地谢价涨躲幅惊竖人，珠主要含商业陈区的恼地价洲不到简一年核涨幅形超过槐10否0%贞。在泰地产丛市道线繁荣作的情搜况下踩，大刺量的蒸开发画企业检出现夕(当捕时的栗香港技习惯扒称房坦地产届开发貌公司罗为置蹈业公离司)若，银厘行也弦开始盛积极辆进入筑房地区产行羞业。挎膀衰退搞的原控因挤尿●投灿资规屑模过洁大造驻成市愤场供停过于俭求而惜市民促的购款买力乖有限攀；兰写●楼辛花买翠卖制包度普映遍化多并产现生了窗许多婆问题如如炒诱楼花栽，挪女用购茧房款报等；弱拨●政扩府开暗始对削楼花撇买卖辫进行描管制茂，如猫规定项开发贺商必烦须有专一定唇比例六的自肉有资菊金才猫可以纱出售幼楼花堪，卖犬楼花雪的所哑得款惰必须斧存在袋银行邮的专迁门帐通户，瑞专款璃专用专，不奋得挪巩作他市用，捎否则阔将会侦面临堆惩罚编；柄去●部培分游左资逃轮离出脊香港语。削(猜3)蚕第三鲁个周慧期：波繁荣尚期：侨19拍60浊年—月19话65灰年。旁衰退侦期：馆19板65且-1获96战8繁你荣原斥因候命●工剧业化捐快速瓜推进聋，经热济开晒始起制飞；枝希●人透口快聪速增攀长，浙达到蓝30生0万肿人，馒总需存求增戴加很残快；脸鬼●居蒸民收亚入大熔幅度间增加众，购齿买力喷迅速东提升标；光屯●欧红美等边国家倚的资粪金以良及东险南亚役的资辫金大鱼规模净进入示香港醉，由将于利低润相雀对较伍高，助大量彼资金下涌入雾房地粮产行倦业；豆远●政短府的希一系扣列政格策也画间接怜刺激程了地黄产市麦场的拼复苏彼和繁驻荣。练衰退润原因逃香港炸政府装对1述95沾5年蹄的建剧筑条斧例进宣行修射改，嫂对容侄积率郑作了觉更为溪严格主的规队定，骨同样宗的地久块，哭就建雄筑面普积而劫言，欧新条怒例比鉴旧条字例要阶减少壁20揉%，罗但是弹，这翠个条剃例没您有立懂即执亡行，叼而是酒给了抛几年波的缓尺冲期樱，到稀19接66额年才掉开始罪执行浅。许艰多开舌发商喇为牟忙取更党多的见利润听，纷喷纷赶虎在新适条例途执行腹前报赏批发紧展计损划和害规划以。其委结果志，市葵场供逃应量缸大增资，严扰重供阴过于戏求，装另外旦，大夫量资副金进公入房修地产申业，鞭用于恶支付斩地价天款和堡建筑玩工程密费用皇。大昨部分追发展彩商自楼有资衬金不积足，辞银行巨为了湿控制贪风险女，除产了加黎息外剂，还夕纷纷追紧缩奥信贷万，造境成很雅多冒惊进的免开发摆商因扮资金矩链断纳裂而河倒闭响，留罢下下香一大挑堆烂肥尾楼炎和半剪拉子誉工程皇。刊.周浇期2湿（1趁95唇9年挠-1健96画9年休）：忆19吴59合年经涛济出别现转非机，姻来港伯的外铁国人嘴、国画际商适业机针构增胸多，蒸对商缴业楼御宇、汗住宅茄的需彻求增慕加，杂刺激狐房地大产业芬迅速酷回升乏。由召于银奖行对患房地蝴产业肤的过锐度贷望款及砖其他捆因素条，1皇96住5年瓦春，蹈香港猜爆发坛了银痰行信积用危写机，激接着莲房地播产价间格暴迟跌，刻房地巾产业吸陷入煎了战度后第傲一次赵大危肉机，饼一直受延续宫到1糠96奥9年碌才有震所好党转。崭(4舞)第屠四个矛繁荣因期：渡19恐68袖年—桶19绑73利年，立这是缴香港介房地表产市峡场的渣黄金圈时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