x道路项目可行性研究报告初稿(银行)2

xx路项目可行性研究报告PAGEPAGE91XX路项目（暂定名）可行性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称为：XX路项目（暂定名）1.1.2开发公司本项目的开发公司为：XX(XX)置业发展有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位为：1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：⑴《概念性规划设计方案》⑵《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年9月18日发布）⑶国家及XX市经济建设的方针、政策和城市规划。1.1.5项目建设规模和内容本项目总用地面积为xxxx㎡，总建筑面积为xxxx㎡,规划建设为单体别墅、双拼别墅、联排别墅，叠拼别墅；度假村、疗养院、酒店、会议中心、国际学校、商业、服务中心、组团配套服务中心。主要规划技术指标：⑴主体建筑物使用性质：住宅/酒店/学校；⑵用地面积：1527919㎡（含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带），其中别墅开发区用地801715㎡；配套学校区用地43242㎡；服务中心区用地42355㎡；酒店度假区用地152754㎡；别墅区外景观绿化用地428024㎡（含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带）；别墅区外道路用地59829㎡。⑶建筑面积：346687㎡，其中别墅区面积290687㎡（含别墅面积277687㎡、会所面积10000㎡、幼儿园面积3000㎡）；学校面积6000㎡；服务中心面积20000㎡；酒店度假面积30000㎡。⑷建筑容积率：0.36。1.1.6项目开发手续（略）1.2可行性研究结论1.2.1市场预测国内宏观经济形势看好，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。XX市的经济景气度正处于上升阶段,经济结构继续调整优化，经济运行质量进一步提高。人均GDP达到27392元，比上年增长11.6%。XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时机。房地产市场进入2004年之后驶入快车道，处在加速发展阶段，销售价格持续稳步上升。目前别墅逐渐成为市场上的热点，此时入市是一个绝好的时机。本项目拥有优越的区位及自然地理环境，景观优势突出，是理想的别墅、Twonhouse等高尚住宅类用地。1.2.2项目建设期本项目建设期为5年，分期滚动开发。1.2.3投资估算和资金筹措本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：一是企业自有资金67057万元，二是对外融资124534万元。1.2.4项目综合评价结论XX路项目的开发商成本利润率为30.55%，自有资金利润率为77.06%，税前财务内部收益率为49.9%，税后财务内部收益率为31.1%。本项目的财务内部收益率高于行业平均利润率，并且具有较强的风险抵抗能力，因此在经济上是可行的。XX路项目开发时机良好，目前全国经济发展形势良好、XX市正处于经济景气度上升期、新的城市发展战略给房地产开发带来了新的契机，且项目自身拥有的优越区位、自然地理环境及景观优势突出、市场定位准确、开发周期短、投资回报率高等优势，如能抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及有效的市场营销占领市场份额，发挥出其地区优势，定会赢得良好的市场回报。二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境1、国内经济总体发展态势中国改革开放以后的20多年里，国民经济一直保持了高速增长,1998～2003年间经济增长率为7.5%左右，属全球最高之列。2004年国内生产总值为13.65万亿元,成为世界第六大经济体。这是自亚洲金融危机以来，中国经济增长率首次连续三年维持在8%以上。这一结果表明，我国政府持续实施多年的扩大内需的宏观调控政策开始取得显著成效，中国经济增长的内生动力明显增强，我国经济运行已经平稳进入新一轮景气循环的扩张期。【1993年～2004年全国GDP发展走势图】2、国内经济运行主要特点⑴经济增速创新高。2004年全年国内生产总值达到13.65万亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，比2003年增加0.4个百分点，为1997年以来增长最快的年份。按现行汇率计算，2004年国内生产总值相当于1.6万多亿美元，我国经济已经结束1997年亚洲金融危机爆发以来的调整恢复期，正进入一个新的快速增长期。⑵固定资产投资成为经济增长最主要拉动因素。2004年全社会固定资产投资达70072.71亿元，同比增长25.8%。其中，国有及其他单位完成投资33713.19亿元，同比增长14.5%。按建设性质划分，新建项目增速较快，新建、扩建项目分别完成25425.35万元、11943.50万元，比去年增长36.5%和16.5%。工业投资增速高达38.3%，工业投资在全部投资中所占比例较上年提高3个百分点。⑶消费需求平稳增长，消费结构显著升级。2004年社会消费品零售总额达53950.1亿元，同比增长13.3%，超过上年9.1%的增幅。城市销售增长明显快于农村，全年城市消费品零售总额35573.2亿元，增长14.7%；县及县以下18376.9亿元，增长9.9%。新的消费热点持续升温，消费结构升级趋势比较明显。汽车、通讯器材、商品房等一些新的消费热点持续升温，成为推动经济增长的新兴力量。⑷物价温和上涨，生产资料价格涨幅明显高于居民消费价格涨幅。2004年全国居民消费价格总体水平比上年上涨3.9%，其中服务行业价格上涨2.3%。商品零售价格上涨2.8%。工业品出厂价格上涨6.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%。固定资产投资价格上涨5.6%。农产品生产价格上涨13.1%。3、国内经济发展趋势分析与判断从现实经济增长因素看，2005年国际国内有利于我国经济保持较快增长的因素很多：首先，世界政治环境趋于缓和，经济环境有所好转，投资者和消费者信心恢复，主要发达国家为加快世界经济增长、防止全球性通货紧缩普遍采取财政和货币双扩张政策，徘徊了三年多的世界经济有望出现较快的复苏态势。世界经济加快增长，我国经济发展的国际环境将有所改善。其次，国有资产管理体制改革、投资体制改革、政府职能转变步伐加快，重化工业化、城市化、市场化进程加快引导的内生经济增长活力进一步增强，将基本形成城镇消费结构升级、产业结构升级、企业自主投资能力提升、就业增加、城市化进程加快、消费结构进一步升级的良性循环。再次，稳健货币政策将继续维持，间接融资渠道仍较通畅，企业债券等直接融资渠道有较大扩张空间。2005年经济发展对积极财政政策依赖会有所减弱，但国家仍将继续发行适量国债，以满足在建项目和社会发展的需要，我国经济社会协调发展能力进一步增强。综合考虑以上因素的影响，2005年中国经济将承接2004年的发展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长8.5%左右，我国的经济增长周期由复苏阶段向繁荣阶段发展。2.1.2XX市投资宏观背景1、城市综合实力XX是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古沈水（浑河）之北而得名，孕育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。XX市位于辽宁省的中部，地处东经122°25ˊ－123°48ˊ，北纬41°12ˊ－43°02ˊ，XX市东西长115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。XX市现管辖9区、1市、3县及113个行政街道，85个乡，55个镇；全市户籍人口689.1万人，其中市区人口488.4万人，县（市）人口200.7万人，家庭户数230万户，户均规模3.04人，较1990年下降0.46人。【XX市区位图】XX是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以XX为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。XX市委、市政府在“东北大振兴，XX要先行”的战略决策和“新思路、新体制、新机制、新方式”的战略方针下，以“抓项目”与“抓环境”为工作核心，社会经济得到了空前的快速发展，产业结构在调整中不断优化，第二产业对经济增长的拉动作用进一步增强，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固，三产业增加值占地区生产总值的比重为5.5∶47.3∶47.2。第二产业比重继续提高，并自“九五”以来首次超过第三产业而居三次产业中的首位。2、主要经济指标近几年来XX发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。XX市2000-2004年主要经济指标(单位：亿元)XX市2000-2004年主要经济指标增长率XX市2000-2004年人均GDP和可支配收入指标（单位：元）XX市2000-2004年人均GDP和可支配收入增长率由以上图表数据可以看出，2000年以来，XX市各项经济指标均在稳步提升，这标志着XX经济正处于高速健康发展的运行状态，在各利好因素的促进下，2004年XX市主要经济指标均创造了历史新高。“东北大振兴”、2006年世园会、2008年奥运会为XX的经济发展带来了新的契机，XX的经济在未来几年必将保持稳步快速的发展态势，为本项目的操作提供了一个良好的宏观经济环境。在各种利好因素的促进下，我司预测未来几年，XX的各项经济指标将继续提高，居民的可支配收入将大幅度增加，购买力将大大增强，对本项目的发展极为有利。3、城市发展战略目标作为中国经济增长第四极核心城市的XX，正在着手实施“大XX”战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“XX经济区”。2003年XX政府对XX城市发展空间重新进行了规划布局，提出了“南北金廊”中轴线和“东西银带”浑河中轴线的概念，从而构筑起城市未来发展的基础框架和空间。“南北金廊”——XX中央都市走廊，简称金廊，是《XX城市发展战略规划》中提出的核心概念。通过逐步开发和改造，使金廊成为建筑标志化，环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区、国际大都市的形象展示区、东北中心城市的核心控制区，成为XX城市的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。“东西银带”——浑河不仅是XX城市发展的生态带，还是一条城市发展带与活动带，浑河沿线河岸地区将成为XX未来的城市发展重心与生态景观系统的联系带，浑河滨水区的开发建设必将成为继“金廊”之后XX市经济发展的新亮点。4、房地产市场概况⑴发展历程XX市房地产业经过20多年的发展，已经从无到有、从小到大，从无序到逐渐规范地发展起来。XX市房地产的发展大致分为四个阶段，详见下表：表[2-1]阶段划分运行特征备注1993年以前启动阶段1982年第一家房地产开发企业成立1994—1997年调整阶段国家宏观调控1998—2000年过渡阶段市房地产开发建设领导小组成立2001年以后规范发展阶段“三清一查”，土地有偿使用，市场化道路土地储备交易中心成立①XX市历年商品房投资情况【XX市2000-2004年房地产投资额】2004年XX市房地产投资额以大幅度攀升，比2003年增长93.2%，增幅比上年提高40.4个百分点，其中住宅建设完成投资比上年同期增长78.6%，实现了历史性的突破。充分显示出房地产业已经成为XX经济发展的重要产业。②XX市历年商品房施工情况【XX市2000～2004年房屋施工面积】全年房屋施工面积2805.3万㎡，比上年增长61.3%。③XX市历年商品房销售情况【XX市2002～2004年商品房销预售面积】按照XX市房产局的统计，2004年XX商品房销预售面积为770.1万㎡，销售额为245.2亿元，同比均增长49%。eq\o\ac(○,4)XX市历年商品住宅平均价格趋势【XX市2000～2003年商品住宅平均价格趋势】2004年XX市商品住宅平均价格有了较为明显的提升，比2003年增长了3.6%，但增幅远比2003年低了2.2个百分点。⑵市场现状①商品房销售实现高速增长2004年，据统计局数据，全市商品房销售面积与销售额比上年同期分别境长61.4%和61.2%；其中商品住宅销售面积与销售额比上年同期分别增长67.7%和73.7%；根据XX市房产局合同备案统计，XX市实际销预售商品房面积770.1万㎡，金额245.2亿元，同比均增加49%；其中商品住宅销售面积与销售额同比分别增长63%和71%。统计局数据和房产局合同备案统计口径虽然不同，但增长的百分比相似，商品房的销售同比增长基本上都在50%左右，其中商品住宅销售增幅都在60%以上。商品房不仅在增长幅度远远超过存量房，而且总量超过了存量房190万㎡，这是XX房地产史上第一次。说明了房地产市场已经进入了高潮期，呈现前所未有的大好局面。②商品房价格平稳运行2004年，我市商品房价格平稳运行的良好态势。商品住宅价格由年初剧增后，逐月回落。按市统计局数据，全年商品房平均销售价格与上年持平，商品住宅价格同比上升3.6%。详见表[2-2]、表[2-3]。2004年XX市商品房销售价格分析表表[2-2]价格（元/㎡）环比增长（%）同比增长（%）同比增长值（元）1月31899.415.8435.32月3189015.8435.33月3042-4.614373.84月2872.9-5.67.9210.45月3135.79.114.1387.26月2881-8.11.439.27月2764.3-40.378月2722.2-1.5-19.3-652.89月2731.60.37.4+187.710月2928.37.210.828511月2840.9-3-2.2-65.212月2960.94.2-4-122.31～12月平均2911.2-0.2-4.72004年XX市商品住宅销售价格分析表表[2-3]价格（元/㎡）环比增长（%）同比增长（%）同比增长值（元）1月308510.618.3477.62月3085018.3477.63月3031.6-1.717.3446.74月2751-9.34.5119.45月308412.113.43646月2800.8-9.2-1.1-32.47月2740-2.21.130.48月2676.5-2.3-18-589.49月2715.71.56.2157.810月2876.35.914.1356.311月2857-0.7-0.07-212月2872.60.54111.81～12月平均2851.83.699.1※注：以上两表数据来源于XX市统计局。③个人购房占据绝对主导地位2004年，XX市的房地产市场中，个人购房已经占据绝对主导地位，全年个人购买商品房占商品房销售面积的99.7%，比上年上升1.1个百分点。④存量房价格增幅略有回落2004年，我市存量房平均价格全年在每平方米2千元大关上下运行，全年平均每平方米2006.3元，同比上升21%，每平方米上涨346.9元；其中存量住宅平均每平方米1991.9元，同比上升22.1%，平均每平方米上涨360.7元。由于2004年房屋拆迁量锐减，存量房需求量显著下降，因此存量房处于平稳运行的状态；但由于惯性作用和XX市购房落户政策的驱动，存量住宅的价格仍然是居高不下。⑤房地产开发模式发生重大变化进入2004年来，XX住宅开发模式不断发生剧烈的演变，其主要特征是：由粗放式的单一项目开发模式转化到集约式的规模开发模式，由居住小区开发模式逐步演变到社区开发模式，由核心城区开发为主的模式转化到以郊区化开发为主的模式，由重视“地段开发模式”开始向重视“健康住宅开发模式”转化，XX房地产开发进入了真正意义上的“大盘时代”。⑥理性消费，购房自住比例较大据有关数据显示，XX市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10%左右。XX市由于前些年经济环境较差，占较大比例的工业职工购房比例较小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是XX市房地产市场的消费主流，由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不大。⑦外籍和外埠开发商大举进入XX房地产开发市场目前由于XX市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业入驻XX开发，目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资，结束了XX市多年的中小开发企业唱主角的开发时代。⑧XX市房地产市场存在的主要问题住房供给结构失衡现象仍然比较严重；商品房结构性空置较为严重，面积在120㎡以上的住宅占全部空置量的73.2%；商业地产略有过热迹象；城市基础配套设施工作较为滞后；房地产投诉有所增加2.1.3区域发展及前景预测1、区域总体状况棋盘山国际风景旅游开发区是XX最大的自然风景区，全区规划占地面积约203平方公里，其中景区面积约142平方公里，城区面积约61平方公里，是以自然山水林木为主体，集森林生态旅游、冰雪旅游、风光旅游、度假旅游、名胜古迹旅游、融棋牌竞技、科普知识、商贸购物、文体娱乐为一体的旅游胜地。开发区东邻抚顺，北接铁岭，西、南面与XX市城区接壤。风景区交通十分便利，现有XX至棋盘山专用快速旅游公路、沈铁、毛望、沈抚等公路直达景区，这些公路与XX外环高速公路、沈大高速公路、桃仙机场公路连接，构成了便利的公路网络。目前开发区已开通两条从市中心至风景区的公共交通线路。【棋盘山国际风景区旅游开发区位图】2、区域投资环境经过多年的开发建设，开发区已初具规模。目前，区内累计已引进主要建设项目26个，协议投资总额16.26亿元人民币。其中已投入使用的19个，在建项目3个，已签约待建项目4个。近几年来，开发区管委会累计投资1亿多元人民币进行区内基础配套设施建设及区内公用服务设施的完善。已建成环湖道路和区内旅游道路28公里，铺设供排水管道16条10000延长米，日供水量4000吨；架铺供电线路10公里；新建了1300㎡的邮政大楼和3700㎡的电信楼，电话设计能力为20000门，现已有2000门程控电话正式开通使用。开发区的基础配套设施完全可以满足投资者不同程度的需要。3、区域发展现状以棋盘山风景区为中心，连同XX盛京国际高尔夫俱乐部、植物园、怪坡风景区、国家森林公园等文化古迹和旅游景区形成了独具魅力的XX东部旅游线，一条新的黄金旅游线在这里诞生。棋盘山国际风景旅游开发区正在飞速发展，在新的世纪前十年，将实施大旅游战略，完成集自然和人文景观为一体的现代旅游、文化娱乐、综合性、多功能的旅游副城建设。尤其是XX棋盘山国际跑马场、世界园艺博览园、室内海滩乐园、国际狩猎俱乐部、冒险家乐园、高句丽古代民俗文化村等正在如火如荼的发展。4、片区未来规划⑴总体功能定位依托XX市总体规划确定的东部风景城，发展以清新、优美、宜人的山岳、湖泊、森林为主的自然山水环境和具有现代化的多功能的娱乐、休闲，度假综合功能，设施完善、环境一流的旅游城为特色的中国东北地区风景旅游度假胜地。是XX整体功能的重要组成部分。⑵总体规划布局依据棋盘山景区旅游资源的类型组合特点，构建“一轴、两带、两片、四景区”的总体布局结构。“一轴”——旅游路空间景观主轴。“两带”——浑河景观带、景观过渡带。“两片”——北部棋盘山风景区（游览区）和东部副城区（旅游城）两大片区。“四景区”——森林生态景区、湖光山色景区、高科技生态农业观光区及东部副城建设区。【XX路项目位置图】2.1.4宏观市场及本项目发展借鉴XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时机。本项目所在片区的相关规划，如北部棋盘山风景区、浑河景观带等，对项目周边环境的改善有着积极意义，也为本项目带来了巨大的升值潜力。由于别墅用地的限制，目前别墅的新增供应量在逐渐减少，同时在售楼盘档次较低，性价比不高，而本项目区位及环境优势突出，应抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及优越的地理环境占领市场份额，发挥出其优势，赢得良好的市场回报。2.2区域市场分析2.2.1区域市场界定本项目位于XX市XX区棋盘山风景区境内，项目定位为集旅游、度假、休闲、娱乐、商务、高档别墅、TOWNHOUSE等功能为一体的，超大型高尚旅游度假基地。由于本项目的规模大、档次高，区域内以别墅为主，因此本次可行性研究主要分析XX市近年别墅项目市场的供求情况。2.2.2别墅市场分析1、供给分析2003年以来XX市陆续开发了多个别墅项目，由于别墅用地审批已停止，所以现有别墅项目剩余的土地储备将是未来XX市别墅开发的主力军。目前，这些别墅开发项目基本已进入二、三期的开发。建筑风格主要以欧式和美式风格建筑为主，单体、联体、叠拼别墅都有自己的市场。大部分别墅项目，如奥林匹克花园、香格蔚蓝、美地庄园、佳地园，销售情况良好（山地艺墅已经接近尾盘）；但也有少数项目开发、销售情况不太理想，如比华利葡萄小镇的开发曾一度停滞，开盘四年至今一期还没有建完；皇嘉美墅、维也纳森林别墅、玫瑰园等由于人气不佳，建设进度缓慢，一期尚在销售中。尽管XX市的别墅项目的开发和销售情况良莠不齐，但总体销售价格却在稳步上升，详见下表。XX市主要别墅项目汇总表表[2-4]项目名称地理位置销售均价锦绣山庄XX浑南新区8000元/㎡假日伊利亚特湾浑南新区临波路10号7000元/㎡XX奥林匹克花园XX市XX区双园路269号4000元/㎡山地艺墅XX区双园路118号6500元/㎡维也纳森林别墅XX区森林路1号5200元/㎡香格·蔚蓝XX市XX区南塔街道前林3500元/㎡佳地园XX浑南佳园路7号4500元/㎡玫瑰园别墅XX区桃仙大街100号4000元/㎡美地庄园浑南新区桃仙机场副城4650元/㎡比华利葡萄小镇桃仙机场绿岛森林公园3700元/㎡花溪山庄XX苏家屯区梧桐大街16号5800元/㎡皇嘉美墅XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号8200元/㎡2、需求分析本项目所处片区在棋盘山风景区的带动下在近几年发展迅猛，尤其是2006年世界园艺博览会的召开为片区的发展带来了无限的商机，省内、国内众多开发商闻讯而至，同时，由于XX市自然资源丰富、旅游景点众多，及近年来的改造、建设，也吸引了相当多周边城市的高收入人士来沈购房居住，从而拉动高档别墅的需求。3、竞争分析2006年世界园艺博览会即将在XX召开，为项目所在片区房地产的发展带来新的契机，但随着开发量的增加，竞争也将进行一步加剧。棋盘山、植物园附近的别墅因其地理位置优越，必将成为有利的竞争者，同时浑南地区的别墅也将因联动效应进行一步热销。就具体项目而言，奥林匹克花园、香格·蔚蓝、美地庄园、佳地园等销售情况良好，已有一定的知名度，必将成为本项目的主要竞争对手；比华利葡萄小镇、玫瑰园等楼盘之前销售情况不理想，但近期对楼盘进行了整合、包装，对本项目也存在一定的威胁。2.2.3典型物业调查1、XXxxxx花园表[2-5]项目名称XXxxxx花园项目位置XX市xx区xx路xx号发展商XXxxx置业投资有限公司占地面积1，730，000㎡建筑面积865，000㎡容积率0.43栋数3000套数6000—8000层数2～4层均价4000元/㎡物业管理1.5元/㎡·月主力户型三房二厅、250㎡左右交房标准清水房销售情况一期已售完，二期销售40%配套设施6000㎡xxxx运动城、超市、业主会所物业点评该项目建设规模宏大、交通便利。建筑类型是联排和叠拼，密度大，绿化和活动空间相对较少。建筑密度较高致使私密性不强。国内相继开发多个奥园项目，品牌效应已经初步形成，销售情况较好。2、xxxxxx表[2-6]项目名称xxx项目位置XX区双园路118号开发商XXxx房屋开发有限公司占地面积250000㎡建筑面积60000㎡容积率0.2栋数120套数120层数2层均价6500元/㎡物业管理1．8元/㎡·月主力户型300～500㎡交房标准清水房、精装房销售情况80%配套设施业主会所物业点评该项目位于棋盘山风景区，地理位置优越，紧邻世博园。自然环境优美，空气清新，交通便利。小区环境雅致、北高南低，利用园区原有的地势地貌、顺其自然坡度、依山而建、错落有致、景色宜人。建筑采用北美风格，自然展示出山地别墅的风格。3、维也纳森林别墅表[2-7]项目名称维也纳森林别墅项目位置XX区森林路1号开发商XX富城房地产开发有限公司占地面积200，000㎡建筑面积66，000㎡容积率0.33栋数180套数180层数2层均价5200元/㎡物业管理1.5元/㎡·月主力户型独体271～383㎡联排280㎡交房标准清水房销售情况30%配套设施业主会所、医疗中心、物业点评该项目与植物园一墙之隔，与棋盘山风景区遥遥相望，自然条件优越。园区所处位置地势较高，创造了得天独厚的采光、通风、自然景观等条件。园区内占地2亩的果园。可任业主随意采摘成熟果实，享受田园风情。销售情况不佳，园区缺乏人气。4、香格·蔚蓝表[2-8]项目名称香格·蔚蓝项目位置XX市XX区南塔街道前林开发商辽宁弘洋房地产开发有限公司占地面积1，000，000㎡建筑面积700，000㎡容积率0.7栋数400套数2000层数3、4层均价3500元/㎡物业管理1.5元/㎡·月主力户型叠拼、联排140～260㎡交房标准清水房销售情况一期AB区销售完，CD区销售60%。配套设施业主会所、小学、中学、幼儿园、商业步行街、体育活动场所、娱乐场所、影院等物业点评该项目采用欧美建筑风格，TOWNHOUSE形式联排别墅。占地面积大，有一定的规模，相应园区配套设施完善。离市区较近，交通方便。建筑密度大，价格相对便宜，户型面积较小，定位于中等水平消费者。大景观、大水景、大广场。5、佳地园表[2-9]项目名称佳地园别墅项目位置XX浑南佳园路7号开发商XX佳地房地产开房有限公司占地面积4，002，000㎡建筑面积720，360㎡容积率0.18栋数1200套数2000层数2层均价4500元/㎡物业管理1.8元/㎡·月主力户型182～500㎡交房标准清水房销售情况60%配套设施业主会所、骏杰会骑士度假俱乐部、网球场、篮球场物业点评采用新加坡风格现代艺术式，自然的浪漫主义生活。170亩自然水系，1.6万㎡人工湖。6、玫瑰园表[2-10]项目名称玫瑰园别墅项目位置XX区桃仙大街100号桃仙机场副城开发商辽宁虹洋房屋开发有限公司占地面积240，000㎡建筑面积96800㎡容积率0.4栋数350套数422层数2层均价单体4400元/㎡联排3500元/㎡物业管理1.5元/㎡·月主力户型联排180～260元/㎡单体240～400元/㎡交房标准清水房销售情况一期30%配套设施业主会所物业点评纯美式、欧式建筑，有真正可以使用的壁炉。门窗建材等多采用进口材料。园区景观效果不佳。销售情况不佳，缺乏人气。7、美地庄园表[2-11]项目名称美地庄园项目位置浑南新区桃仙机场副城开发商XX政兴实业有限公司占地面积660，000㎡建筑面积151，800㎡容积率0.23栋数300套数300层数3层均价别墅4650元/㎡物业管理1.5元/㎡·月主力户型179～336㎡公寓88～144㎡交房标准清水房销售情况联排已售完、单体65%、公寓10%配套设施业主会所、超市物业点评园区比较成熟。建筑类型、户型多样，单体、联排、公寓相结合。房屋错落排列，间距大，采光好。8、比华利葡萄小镇表[2-12]项目名称比华利葡萄小镇项目位置桃仙机场绿岛森林公园开发商XX比华利房地产开发有限公司占地面积168，400㎡建筑面积84200㎡容积率0.5栋数120套数188（其中一期118户）层数2层均价3700元/㎡物业管理1．8元/㎡·月主力户型单体面积大于300㎡叠拼、联排面积200㎡左右。交房标准清水房销售情况10%配套设施业主会所、业主巴士物业点评美国泊落山基比佛利别墅区风格。价格较低。工程进度缓慢，2001年至今一期尚未建完。9、花溪山庄表[2-13]项目名称花溪山庄项目位置XX苏家屯区梧桐大街16号开发商XX华宇置业房屋开发有限公司占地面积250，000㎡建筑面积75，000㎡容积率0.3栋数300套数350层数2层均价5800元/㎡物业管理1.8元/㎡·月主力户型230～440㎡交房标准清水房销售情况40%配套设施业主会所物业点评法国酒庄式。价格较低，园区配套设施比较成熟。“真山、真水”围绕园区，园区内有自然水系（太子河支流）。园区位置较远，出行不方便。销售周期长。10、皇嘉美墅表[2-14]项目名称皇嘉美墅项目位置XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号开发商XX珍实企业（集团）占地面积40000㎡建筑面积15200㎡容积率0.38栋数27套数27层数2层均价8200元/㎡物业管理3.5元/月·㎡主力户型450㎡、880㎡交房标准清水房、精装房销售情况30%配套设施SALON会馆物业点评该项目均采用高档建材、配置豪华设施，定位于高收入人群。紧邻机场高速公路，交通便利。户型偏大，物业费较高，所以客户群比较小。典型物业调查分析：XX市的别墅区大多位于XX浑南和XX两大地区。由于国家对别墅用地的控制，XX的别墅从2003年4月后开始以联排别墅为主流产品。如奥林匹克花园、香格·蔚蓝、莱茵南郡等。在价格方面，XX的中低档别墅的价位3000元/㎡至5000元/㎡，高档别墅的价位5500元/㎡至8500元/㎡。对于别墅而言，私家花园的占地面积、幽雅的生活环境、规范的物业管理和对私密性的高度保障是影响别墅销售量的关键因素。毛坯房是市场主流。别墅多以欧式风格为主，配以美式和英式建筑风格。单户面积多数均在180㎡以上，主力户型面积在280㎡左右。别墅区的规划较注重绿化、景观、会所的布局。2.2.4别墅市场调查有关结论XX市别墅市场供求两旺，市场对于别墅产品的档次要求不断提高，目前，现有的别墅区大部分已不能满足消费者目前更高层次的需求，所以，本项目此时入市时机较好。三、项目分析及评价3.1地块解析1、地理位置本项目坐落于XX市XX区棋盘山开发区浑河岸边（老沈抚路沿线），其东临奥林匹克花园，南临浑河，西至清福陵下马碑，北临一○四省道。地块狭长，总占地面积约1527919㎡。2、周边环境⑴四至景观宗地东部：奥林匹克花园、植物园、2006世界园艺博览会。【建设中的奥林匹克花园】【XX植物园】宗地南部：XX的母亲河——浑河，XX是个河流较少的城市，稀缺的资源以及房地产的不可移动性，必将吸引购房者对本项目的关注。【浑河景色之一】【浑河景色之二】宗地西部：清福陵下马碑；通过宗地中部的XX东路和地块北侧的一〇四省道在地块东端相交，合并为XX路。【XX东路西端入口】【西端下马碑】宗地北部：一〇四省道，宗地对面由东到西为：山地艺墅、盛京国际高尔夫俱乐部等。北部山峦环绕、植被茂密，自成景观。【一O四省道】【山地艺墅】⑵周边自然环境本项目位于棋盘山风景区内，毗邻2006世界园艺博览会，坐拥盛京高尔夫、植物园、XX皇家园林、浑河等优越自然环境，自然条件得天独厚。【XX路项目位置图】3、配套及交通条件⑴市政配套情况由于宗地原多为集体所有土地，市政配套设施较差，地块的水、电供应仅可满足居民日常生活，热、气等的供应问题都需要开发商在开发过程中自行解决。⑵周边配套情况由于项目所在地为旅游区，配套设施相对比较完备，盛京高尔夫球场、植物园等围绕在地块周围，为项目提供了良好的外部环境。⑶公交线路从马路湾始发，通往辉山风景区的330路公交车途经宗地北部的一〇四省道。大东电影院通往下洼子的4305路公交车途经宗地中部的XX东路。项目公交线路表表[3-1]公交线路行驶区间主要到达区域到达项目位置4305大东电影院—大东电影院沈海热电、三粮库、马关桥、农大、结核医院、疗养院、七间房、烟台、植物园、小仁境项目中部330马路湾—辉山风景区大西门、大南门、农大、XX公园、植物园、上满堂、小东沟、中木匠屯项目北侧4、宗地情况⑴地块形状宗地为东西走向的狭长地带，形状不规则，形状似鸽子状，东西长近4000米，南北平均宽度约680米。山坡平均高度90米，最高处为94米，XX东路平均高度55米，一〇四省道平均高度87米。宗地多为背山面水的向阳坡，对别墅建设及景观规划极为有利。⑵地质条件根据我司的现场调研及参考项目周边楼盘情况，本项目地质条件正常，完全可以达到建设别墅对地质的要求。⑶地貌、地物地块内地势较为复杂，总体地势北高南低，高差30余米，多为面对浑河的向阳坡。西部三分之一为山地，树林茂密，多为成年树木，树种有松树、杨树、槐树、榆树、山里红树等。【树木之一】【树木之二】方迪山庄后侧各有两条南北走向山沟，西侧山沟主干部分宽40余米，长220米；北段向东西北方向各有一个支岔，宽20米左右，长90米，高程约60米。北侧山沟主干部分宽20余米，长250米，高程约60米；北端形成一个菱形山窝，东西长220米，南北长70米；南段向东北方向有一支岔，长140米，宽近30米。山沟里有小溪，植被茂盛，景色宜人。【山沟中的水系】【山沟中的植被】【山沟向南远眺景色】中部三分之一（包括西南侧河滩地）主要是七间房村的地域。七间房村的居民分布在宗地中部的东西两侧（东边居民较多，中部设有劳模疗养院）。【辽宁省劳动模范敬老院】【七间房村】【北侧远眺山沟中的七间房村】在西北方向与七间房村相邻的是辽宁公安司法干部学校校区及家属区。干部学校两侧各有一条道路可以连通一〇四省道和XX东路（可通行小型汽车）。【干部学院西侧路】【干部学院东侧路】在东侧与七间房村相邻的是慈善安老院。附近的土地多为农用地，部分耕地上种有果树。【慈善安老院】【七间房村耕地】浑河北岸至XX东路之间的河滩地多为耕地，有大片新建的塑料大棚。【河滩地上耕地】【新建大棚】七间房小学在七间房村东半部的北侧。【七间房小学】劳模疗养院和七间房小学的东侧各有一条可以贯通南北的道路（坡度较大）。东部三分之一（包括东南侧河滩地）主要是烟台村的地域。居民多居住在XX东路东段的两侧，附近山地和南侧河滩地为村民的耕地，部分耕地上种有果树。【烟台村农地】【东南侧河滩地】XX东路东段沿线东侧有一山沟宽30米，长800米，沟中有小溪，沟旁植被较好，可加以利用。【山沟中植被】【山沟中水系】宗地内部高低起伏，有山沟，小溪等自然景观资源。东端和西端的山坡上有高压线支架。【西端高压线架】【东段高压线架】5、主要规划技术指标[表3-2]序号项目指标备注1用地面积（㎡）房地产开发房地产开发区801715含公共文体设施6000㎡配套学校区43242服务中心区42355酒店渡假区152754合计1040066含公共文体设施6000㎡区外景观绿化带428024含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带区外主要道路用地59829含人行道21756㎡总用地面积1527919含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带2总建筑面积（㎡）别墅290687学校6000服务中心区20000酒店渡假区30000合计3466873平均容积率0.36以1040066㎡用地面积计4绿化覆盖率65%以1040066㎡用地面积计5建筑密度＜15%以1040066㎡用地面积计6公共配套面积（㎡）13000其中别墅区主会所面积为5000㎡，其它各区副会所为5000㎡，幼儿园3000㎡7可售面积（㎡）277687别墅8绿化景观用地面积（㎡）房地产开发区521114.75801715配套学校区28107.343242服务中心区27530.7542355酒店渡假区99290.1152754区外景观绿化带428024含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带绿化面积总计1104066.9含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带9道路用地面积（㎡）房地产开发区160343配套学校区58137.4酒店渡假区4000区外道路59829道路面积总计282309.43.2项目SWOT分析S（优势）：地理位置优越本项目位于XX市棋盘上国际风景旅游度假区，紧邻植物园、2006年世界园艺博览会园区，地理位置优越。自然景观资源丰富、环境极佳项目地块背山面水、植被茂密。地块北高南低，形成自然高差，气候宜人。交通便利东西走向的一〇四省道和XX东路分别从地块南北两侧经过，沿途设有公交站点，交通比较方便。本项目规划建设的XX路也即将为本地块的繁荣注入活力。从本案到市区只约20分钟车程，便捷的交通将为商务活动、居家出行提供极大的便利条件。稀缺资源，升值潜力大XX是个缺水的城市，稀缺的水资源，必将吸引购房者对本项目的关注。开发商的品牌与实力福建XX集团是一家以房地产和基础设施投资建设为主业的大型民营企业集团。旗下有全资、控股和参股企业十余家。集团以“正直构筑繁荣”为企业核心价值观,奉行“构筑新都市,共享好生活”的经营理念,立足闽赣,面向全国,全方位、多层次拓展业务,分别在福建、江西等地开发了大批房地产和基础设施建设项目，累计总投资达180亿元，开发总面积370多万㎡。在长期的房地产开发实践中,形成了独具特色的房地产开发和基础设施建设一体化的开发模式,致力于推动城市发展过程中成片区域的改造，取得国家一级房地产开发资质，获得多项大奖和荣誉。2005年被国务院发展中心、清华大学、中国指数研究院等权威机构评为“中国房地产百强企业”。规模优势本项目总占地面积150余万㎡，规模宏大，集住宅、商务、旅游、度假、会议中心、休闲于一体。W（劣势）：项目周边配套设施欠缺项目周边生活配套设施较少，业主的日常生活将有所不便，如就医、购物、商务、入学等，开发时应全方位考虑未来业主的生活需求。O（机会）：振兴东北，XX先行政策的扶持将给XX的发展、振兴带来很好的机遇，良好的大环境将为本项目的开发、销售带来很好的机会。XX市经济活力不断提升为房地产发展带来机遇XX市是2004年中国最具经济活力城市之一，经济活力的展现将带来XX未来更快地发展。2006年世界园艺博览会在XX召开世界园艺博览会是由国际园艺花卉行业组织———国际园艺者协会（AIPH）批准举办的国际性园艺展会。世界园艺博览会共分A1、A2、B1、B2四种类型，XX市2006年“世园会”为“A2＋B1”——“国际性+长期性”型，至少有6个国家参展，展期达半年之久。XX是首个北方举办城市。届时，世博园的召开将为本项目的开发带来巨大的商机。片区别墅市场日趋成熟棋盘山、植物园附近的别墅开发日趋成熟，市场认同度越来越高，这将为本项目的开发带来很大的机会。T（威胁）：市场竞争激烈造成客户分流XX市在售别墅项目较多，竞争激烈。另外，地块东侧的大片土地已经被万科集团购得，据估计，将开发类似项目，这给本项目的开发带来很大威胁。产品能否真正达到预想目标房地产项目是涉及到开发商实力与经验、建筑设计、建筑施工、营销企划、装修装潢、物业管理等众多方面的专业化工作，能否在各个层面上都达到与本项目匹配的标准与要求，是本项目成败与否的关键。资金问题是影响项目发展的主要问题本项目规模宏大，涉及度假、旅游、居住、商业等各个层面，运作周期相对较长，充足的资金来源是完成项目主要前提。3.3项目评价XX市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发获得了新的契机。四、市场定位及项目评估4.1项目定位定位依据:项目周边的环境景观项目周边的交通状况项目周边的配套设施状况项目地块的具体情况宏观经济形势城市发展战略区位和人文环境寻找同类产品差异点体现项目价值点4.1.1产品定位别墅区、高尚亲水社区。4.1.2形象定位国际化小镇倚山、滨水、拥林、唯美、多元4.1.3目标客户定位1、目标客户分析⑴XX市私营企业老板及大公司高层管理人员、娱乐明星及运动员。⑵XX周边城市的私营企业老板及大公司高层管理人员。⑶国内、外知名大企业在沈分支机构的高层管理人员。⑷来沈定居、投资的外籍人士2、目标客户消费需求特征分析⑴要求小区环境景观好，周边自然景观好；⑵物业管理完善，私密性强；⑶交通便利；⑷生活配套设施完。3、目标客户比例预测⑴XX市私营企业老板及大公司高层管理人员、娱乐明星及运动员，占50%。⑵XX周边城市的私营企业老板及大公司高层管理人员，占20%。⑶国内、外知名大企业在沈分支机构的高层管理人员，占20%。⑷来沈定居、投资的外籍人士，占10%。4.2方案评估意见本项目的产品定位是集独栋别墅、双拼、叠拼、联排于一体的大型、高档花园式居住社区，各种不同的建筑形式能够满足高层次目标客户对不同居住形式的较高需求、有利于各组团及社区景观的规划设计，使得整个社区的建筑更具层次感，同时增加了居民户数，有利于降低社区内配套设施的管理成本。从市场的前景进行分析，我们认为XX路项目目前的产品定位、客户定位及价格定位不会因为时间的推移而发生重大偏差。其一，因为房地产属于特殊消费品，消费者对其需求动机不会在短时间内发生改变；其二，根据XX市及棋盘山国际风景旅游开发区的经济发展趋势、规划，对别墅以及其它高档住宅的需求将会逐渐扩大，因此本项目的目标客户群体不会因时间的推移而萎缩；其三，若本项目在经营期内聘请专业策划代理公司对本项目进行营销策划、聘请国内或国际知名物业管理公司提供优良的五星级物业管理、营造项目品牌，预计本项目的销售及收益可在目前基础上再提升一个档次。综上所述，我们认为XX路项目目前的产品定位、客户定位及价格定位是符合本项目的主、客观条件，是符合市场需求、降低市场推广风险的定位。五、项目开发建设进度安排XX路项目拟于2005年8月开工建设，2010年8月完工，其中开发顺序及开发周期如下表开发顺序[表5-1] 开发顺序地块区域开发顺序地块区域1德国莱茵河畔风情园5澳大利亚风情园2芬兰木屋风情园6中国水乡风情园3美国现代风情园7瑞士山景风情园4韩国乡村风情园8俄罗斯森林庄园※注：以上开发顺序仅供参考开发周期[表5-2]时间分期开发比例别墅建筑面积（㎡）酒店/学校/疗养院建筑面积（㎡）会所/幼儿园建筑面积（㎡）小计（㎡）备注第一年（2005/8-2006/8）一期15%41653.055000.0046653.05第二年（2006/8-2007/8）二期25%69421.75200004470.5993892.34含3000㎡幼儿园第三年（2007/8-2008/8）三期30%83306.11764.7185071.81第四年（2008/8-2009/8）三、四期20%55537.460001176.4762713.87第五年（2009/8-2010/8）四期10%27768.730000588.2458356.94合计277687.0056000.0013000.00346687.00各年用地面积及价格[表5-3]分期别墅用地比例别墅用地面积（㎡）酒店/学校用地面积（㎡）总用地面积（㎡）单价（元/㎡）契税总价（元）别墅用地酒店/学校用地第一年15%120257.25120257.255004%62533770第二年25%200428.75200428.755004%104222950第三年30%240514.50240514.505004%125067540第四年20%160343.0043242.00203585.005002504%94621280第五年10%80171.50152754.00232925.505002904%87759786801715.00195996.00997711.00474205326※注：在本次财务分析中，我司设定开发商以收购方式购买辽宁劳模疗养院，所以其所占用的42355㎡土地不再单独计算。六、项目总投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.1.1测算原则及前提条件1、测算依据《XX路项目概念性规划》（何显毅）《XX路项目开发面积详表》（开发商提供）2、测算期确定我们按项目开工建设开始至发售完毕为止确定计算期，即2005年8月开工至2010年8月销售完毕。3、贷款利率确定目前中国人民银行公布的三年期贷款利率为5.85%，本项目用于计算的贷款利率为综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用，确定为6%，如在贷款期内人民银行利率调整，则应作相应的调整。4、基准收益率确定本项目属高档房地产项目，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为15%。5、项目技术指标确定详见项目技术指标表（表[6-1]）。项目的技术指标情况表[表6-1]序号项目指标备注1用地面积（㎡）房地产开发房地产开发区801715含公共文体设施6000㎡配套学校区43242服务中心区42355酒店渡假区152754合计1040066含公共文体设施6000㎡区外景观绿化带428024含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带区外主要道路用地59829含人行道21756㎡总用地面积1527919含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带2总建筑面积（㎡）别墅290687学校6000服务中心区20000酒店渡假区30000合计3466873平均容积率0.36以1040066㎡用地面积计4绿化覆盖率65%以1040066㎡用地面积计5建筑密度＜15%以1040066㎡用地面积计6公共配套面积（㎡）13000其中别墅区主会所面积为5000㎡，其它各区副会所为5000㎡，幼儿园3000㎡7可售面积（㎡）277687别墅8绿化景观用地面积（㎡）房地产开发区521114.75801715配套学校区28107.343242服务中心区27530.7542355酒店渡假区99290.1152754区外景观绿化带428024含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带绿化面积总计1104066.9含政府负责投资建设的52396㎡景观绿化带9道路用地面积（㎡）房地产开发区160343配套学校区58137.4酒店渡假区4000区外道路59829道路面积总计282309.46.1.2固定资产投资总额投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金投资，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内分年资金需求量。总投资估算说明：⑴土地费用包括土地出让金、契税等共计为47421万元。⑵前期费用主要包括项目前期规划设计费、工程勘察费、报批报建费、场地平整费等共计3045万元。⑶配套费用包括城市基础设施配套费、小区基础设施配套费（含小区内给水、排水、供电、供暖及其它）、绿化、景观、道路、公共配套（保安系统、监控系统、大门、会所、保安室）共计35726万元。⑷开发建造成本包括工程设计费、监理费、建筑安装费共计58442万元⑸管理费用按⑴、⑵、⑶、⑷之和的3%计算为4339万元。⑹不可预见费用按⑴、⑵、⑶、⑷、⑸之和的5%计算为7449万元。⑺财务费用按6%的年利率计算，为6596万元⑻销售费用按总销售额的4%计算，为6123万元。⑼销售税费包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加、土地增值税、所得税，按销售额的11%计算，共计22451万元项目开发成本估算表[表6-2]序号项目建设经营期小计第一年第二年第三年第四年第五年1土地取得成本6253377010422295012506754094621280877597864742053262前期费用39664436541210778465258166726342718304516943配套费用113381890570960936707731148315079713901773572605504开建造成本67807362154384432116994725901635421550682425844183025管理费用74306849667341950772771674979616828433900766不可预见费用1275600716595601163215981230420316508888744862977财务费用1081745614658735149942021131217914174754659573258销售费用91844981530749618368995122459976122998612299849销售税费336764915612748567352982449019882245099422450994010费用总计3215546024346013414434697313268484373894353841915909494※注——单位：元6.1.3流动资金估算流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料、支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。包括储备资金、生产资金、产品资金、结算资金和货币资金。对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，所以不需要进行流动资金估算，其投资估算主要是建设总投资估算。XX路项目开发的物业全部用于销售，因此其项目的流动资金估算详见本报告第6.1.2节——固定资产投资总额。6.2资金筹措6.2.1资金来源根据委托方提供的资料，本项目开发投资的资金来源包括两个渠道，一是企业自有资金（含各期开发利润的再投入）、二是融资（含银行借款和信托等方式）。6.2.2项目筹资方案本项目建设期的资金来源及筹措方案如下：项目资金筹措表[表6-3]序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年第四年第五年1建设投资19159094943215546024346013414434697313268484373894353842资金筹措1915909494321554602434601341443469731326848437389435384自有资金670568323112544111152110469155214406114396953136302384借贷资金1245341171209010491282490872288255325212451484253132999自有资金总额670568323借贷资金总额1245341171※注——单位：元；自有资金按总投入的35%计算；自有资金包括开发商现有资金及本项目各期开发利润的再投入。6.3投资使用计划1、项目地价款投入计划各年地价款投入估算表[表6-4]分期别墅用地比例别墅用地面积（㎡）酒店/学校用地面积（㎡）总用地面积（㎡）单价（元/㎡）契税总价（元）别墅用地酒店/学校用地第一年15%120257.25120257.255004%62533770第二年25%200428.75200428.755004%104222950第三年30%240514.50240514.505004%125067540第四年20%160343.0043242.00203585.005002504%94621280第五年10%80171.50152754.00232925.505002904%87759786801715.00195996.00997711.004742053262、实际土地出让金核算[表6-5]项目建设经营期小计第一年第二年第三年第四年第五年土地取得成本625337701042229501250675409462128087759786474205326别墅区外道路1076922010769220别墅区外绿化672122501708464084296890土地实际总取得成本569271436元，合547元/平方米，36.5万元/亩※注——单位：元；在本核算中，未考虑投资建设别墅区外道路、绿化所投入资金的管理费用、不可预见费用、及投资利息及投资利润等项目。3、建设工程款投入计划项目投资计划估算表[表6-6]序号项目建设经营期小计第一年第二年第三年第四年第五年1土地取得成本6253377010422295012506754094621280877597864742053262前期费用39664436541210778465258166726342718304516943配套费用113381890570960936707731148315079713901773572605504开建造成本67807362154384432116994725901635421550682425844183025管理费用74306849667341950772771674979616828433900766不可预见费用1275600716595601163215981230420316508888744862977财务费用1081745614658735149942021131217914174754659573258销售费用91844981530749618368995122459976122998612299849销售税费336764915612748567352982449019882245099422450994010费用总计3215546024346013414434697313268484373894353841915909494※注——单位：元；各年的详细投资计划见附表七、销售及经营收入测定7.1销售收入估算7.1.1销售价格确定1、定价依据⑴基本因素项目的地理位置决定了销售的基本价格；项目的自然环境和人文景观决定楼盘的整体档次和定位；城市规划及功能定位决定了楼盘的潜在价值；其他同档次在销楼盘价格。⑵项目区域形象价值点区位环境——地处XX市旅游景点集中区域，是极佳的别墅项目用地。地理环境——南临浑河，北倚棋盘山。规划环境——大型高档居住社区。2、定价方法别墅根据我司对XX市场目前在售别墅项目与本项目档次定位基本相似物业的调研，与本项目进行反复比较，运用市场比较法通过对区位状况、实物状况等主要因素进行系数调整后，来确定本项目各类物业的销售均价。酒店、学校通过对XX市的类似学校进行调查，通过计算其收益和费用，采用合适的资本化率，运用收益法求取其价值。3、确定价格⑴各类别墅①、独立别墅销售价格A、选取可比实例我们以XX市正在销售的独立别墅类项目为可比实例，详见下表。[表7-1]可比物业锦绣山庄皇嘉美墅山地艺墅地理位置XX浑南新区XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号XX区双园路118号物业类型独立别墅独立别墅独立别墅均价（元/㎡）800082006500B、用市场比较法计算项目均价区域因素调整计算表[表7-2]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目锦绣山庄皇嘉美墅山地艺墅区域位置20161519交通通达度20181719生活配套20202020公共设施20191919环境景观20181818合计100918995个别因素调整计算表[表7-3]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目锦绣山庄皇嘉美墅山地艺墅项目规模15131113园林景观20181818建筑结构15151515户型设计15151515噪音影响20191818市场接受能力15141113合计100948892市场比较法定价计算表[表7-4]单位:元/㎡1可比物业基本情况案例名称锦绣山庄皇嘉美墅山地艺墅地理位置XX浑南新区XX市苏家屯佟沟乡樱花街3号XX区双园路118号交易单价800082006500因素调整区域因素调整100/91100/89100/95个别因素调整100/94100/88100/922调整后可比物业价格93521047074373权重(%)45%25%30%4XX路项目独立别墅9060通过以上的计算，本项目开发后独立别墅可实现的市场价值约为：￥9060元/㎡（毛坯房）。②、确定双拼别墅销售价格A、选取可比实例[表7-5]可比物业维也纳森林别墅美地庄园玫瑰园地理位置XX区森林路1号浑南新区桃仙机场副城XX区桃仙大街100号物业类型双拼别墅双拼别墅双拼别墅均价（元/㎡）450042003480B、用市场比较法计算项目均价区域因素调整计算表[表7-6]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目维也纳森林别墅美地庄园玫瑰园区域位置20151615交通通达度20181717生活配套20151615公共设施20161716环境景观20151616合计100798279个别因素调整计算表[表7-7]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目维也纳森林别墅美地庄园玫瑰园项目规模15131313园林景观20131313花园面积15121312建筑结构15131313噪音影响20161615市场接受能力15131313合计100808179市场比较法定价计算表[表7-8]单位:元/㎡1可比物业基本情况案例名称维也纳森林别墅美地庄园玫瑰园地理位置XX区森林路1号浑南新区桃仙机场副城XX区桃仙大街100号交易单价450042003800因素调整区域因素调整100/80100/84100/81个别因素调整100/80100/81100/792调整后可比物业价格7031617359383权重(%)45%30%25%4XX路项目独立别墅6500通过以上的计算，本项目开发后双拼别墅部分可实现的市场价值约为：￥6500元/㎡（毛坯房）。③、确定联排别墅、叠拼别墅销售价格因为从选取的可比实例来看，其联排别墅和叠拼别墅的售价差异很小，在本次核算中设定两者的销售均价相同。A、选取可比实例我们选择位于项目周边、各方面具有可比性、代表性的新楼盘为可比实例，详见下表：[表7-9]可比物业香格蔚蓝奥林匹克花园假日伊里亚特湾地理位置XX区南塔街道前林XX区双园路269号浑南新区临波路10号物业类型联排叠拼联排叠拼联排叠拼均价（元/㎡）300040005900B、用市场比较法计算项目均价区域因素调整计算表[表7-10]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目香格蔚蓝奥林匹克花园假日伊里亚特湾区域位置20151920交通通达度20181920生活配套20161717公共设施20181920环境景观20151617合计100829094个别因素调整计算表[表7-11]比较项目比较标的物比较物名称XX路项目香格蔚蓝奥林匹克花园假日伊里亚特湾项目规模15131413园林景观20131213花园面积15141414建筑结构15131313噪音影响20161515市场接受能力15131413合计100828281市场比较法定价计算表[表7-12]单位:元/㎡1可比物业基本情况案例名称香格蔚蓝奥林匹克花园假日伊里亚特湾地理位置XX市XX区南塔街道前林XX市XX区双园路269号浑南新区临波路10号交易单价300040005900因素调整区域因素调整100/82100/90100/94个别因素调整100/82100/82100/812调整后可比物业价格5205542079493权重(%)35%45%20%4XX路项目独立别墅5800通过以上的计算，本项目开发后联排别墅和叠拼别墅可实现的市场价值约为：￥5800元/㎡（毛坯房）。结论：根据我司的市场调查，并综合总体市场情况，运用市场比较法，对本项目定价做了系统的论证与测算后，预计别墅可实现的市场均价为：￥7350元/㎡（毛坯房）。⑵酒店目前XX市四、五星级酒店调查汇总表[表7-13]酒店名称位置星级客房数（间）平均价格（元）入住率淡季旺季皇朝万豪酒店青年南大街五星41373070～80%100%丽都喜来登饭店青年南大街五星62366070～80%95%黎明国际酒店滂江街五星（申报中）24562060～70%90%商贸饭店太原街四星58864070～80%95%洲际酒店太原街四星29761060～70%90%根据我们对目前XX市五星级酒店平均租金水平的市场调查，预计本项目五星级酒店可实现的经营价格约为550元/间·日，正常经营期间平均入住率约为70%。根据核算，本项目酒店建成后可设房间：350（标准房270间，每间面积约35㎡，套房80间，平均面积约70㎡），则酒店价值计算如下：酒店现金流量表[表7-14]项目第一年第二年第三年第四年……第三十九年房间间数（间）350350350350……350平均单价（元/间/天）550550550550……550入住率45%50%55%70%……70%年有效毛收入（元）31618125351312503864437549183750……49183750运营费率50%45%40%35%……35%运营费用15809063158090631545775017214313……17214313税费（17.4%）5501554611283867241218557973……8557973费用小计21310616219219002218187125772285……25772285年纯收益（元）10307509132093501646250423411465……23411465收益年数（年）39.00……收益率8%……※注——单位：元。酒店价值＝V=a/r×［1—1/（1+r）n］＝251698745元⑶学校①、学校规模的确定按照1980年国家建委提出的《居住区公共建筑定额指标》中小区级公共建筑指标中关于学校的规定：[表7-15]序号项目建筑面积（㎡/处）班级数人数用地面积（㎡/处）1小学2500～300020班1000人7000～100002中学5250～600030班1500人18000～22500本项目学校占地面积43242㎡，建筑面积6000㎡，因为要建私立学校，设施条件要比公立学校好，因此建议：[表7-16]项目班级数人数/每个班总人数中学30401200②、学校价值核算学校现金流量表[表7-17]项目第一年第二年第三年第四年……第三十九年可招生人数（人）1200120012001200……1200学费（元/人/年）11000110001100011000……11000入学率25%55%75%80%……80%年有效毛收入（元）33000007260000990000010560000……10560000运营费率60%55%45%45%……45%运营费用（元）1980000399300044550004752000……4752000税费（17.40%）918720126324017226001837440……1837440费用小计28987205256240617760065894406589440年纯收益4012802003760372240039705603970560收益年数39.00收益率7%※注——单位：元。学校价值V=a/r×［1—1/（1+r）n］＝47412967元疗养院现值现金流量表[表7-18]项目第一年第二年第三年第四年……第三十九年房间间数（间）230230230230……230单价（元/人/天）350350350350……350入住率45%50%55%60%……60%年有效毛收入13222125146912501616037517629500……17629500运营费率0.500.4540%35%……35%运营费用6611062.506611062.5064641506170325……6170325税费（17.40%）2300649.752556277.50281190