某酒店项目可行性报告

三亚“海景花园”产权酒店项目可行性研究报告项目背景1.1三亚是我国唯一的热带旅游滨海城市，是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一。三亚拥有“中国人居环境奖”、“中国人居环境范例奖”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大魅力城市”等9个国家级命名品牌。2004年7月，三亚将城市定位再次调整为“一市、两都、三中心”——“国际性热带海滨风景旅游城市”；“健康之都”和“休闲之都”；“会展中心、”“购物中心”、“时尚中心”。世界旅游组织总干事费兰贾利说：“三亚的美丽远远超乎我的想象！”。著名学者、作家余秋雨先生在中央电视台推介三亚时说：“……比如人们在选择要度假地方的时候,相当多的人会想到这座城市的名字,去过的相当多的人会考虑到我会再来,再来以后又有相当多的人，想到我能不能在这儿买间房子住下来。这种让人非常挂念，甚至于有一种家园感的这幺一种吸引力，我认为这是一座城市的魅力。”1.2基于上述因素，2003年初全国八省市新华书店负责人对三亚进行考察后提出了在三亚湾产权酒店的项目设想，并和有关部门进行了初步的接触和沟通，取得了较为一致的认同。年中我们完成了“项目可行性报告”和“土地意向书”等前期工作。后来由于“非典”风波，致使该项目搁浅，原计划每亩36万元出让给我们的25亩地已被别人以每亩150万元买走，错过了大好机会。3三亚海景花园是一幢完工验收但尚未使用的现房。地处三亚市中心区域三亚湾路临海一线，紧邻三亚湾海月广场，位于迎宾大道和“椰梦长廊”的交汇处，也是环岛高速东西线出口路的交汇处，在东边“亚龙湾”和西边的“天涯海角”、“南海观音”的中间位置，与凤凰国际机场相隔仅15公里。这里风景优美，生活配套设施齐全，与正在建设中的三亚国际客运、货运码头相邻，城市公交至各主要旅游景区经过本项目。该楼盘距海边约五十米左右，主体为U字型，中间十二层，两侧各9层，属户户可看海的一线海景楼盘。项目主体外观呈梯步形态，大开间观海阳台，充分利用海景资源。外立面色彩大方，简洁典雅，整体建筑给人以舒畅放松的幽雅格调。该项目属真正的一线海景项目，而且被誉为三亚湾一线海景的“龙睛”位置。1.4随着三亚经济的飞速发展，一线海景楼盘中，“阳光棕榈湾”、“瀛寰”、“椰蓝湾”、“海阔天空”、“海洋之星”、“凭海临风”、“阳光海岸”、“碧海蓝天”、“擎天半岛”等项目，均价均在8500元/平方米以上，小户型均价超过10000元/平方米，且存量房所剩无几。三亚一线海景房供不应求，价格也居高不下。“阳光海岸”二期工程、“瀛寰”二期、“芭芭拉”（新盘）均价均达11000元/平方米以上，销售前景喜人，被大家一致看好。一线海景商业用房价格均在16000元/平方米左右，并且基本售空。经我们多次考察认为：“三亚海景花园”位置特佳，结构理想，最适宜开发为产权式酒店。该项目目前以现房形式整体出让，而价位不高，确实是千载难逢的好机会。1.5本可行性研究报告是在对三亚旅游经济进行了宏观经济研究和实地考察提出项目构思的基础上，对“三亚海景花园”产权酒店的项目的市场、技术、工程和经济上是否合理，进行的分析和论证，对项目的可行性进行评价。市场分析预测2.1产权式酒店是20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费居住权的一种模式。1999年10月27日，中国第一家产权式酒店“南海传说温泉渡假村”在海南面世，短短几年产权式酒店悄热中国——2001年广州远洋商务大厦产权酒店掀起了产权酒店在全国的投资热潮；4月，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空；7月，上海“海南皇冠假日酒店”一周销售60套；9月，北京金色假日产权酒店开盘不久，400多套房子就被抢购了一半；福州阿波罗大酒店开盘三天即预定300套。拥有丰富旅游资源的海南，其产权酒店对国内外消费者有着更大的吸引力：2002年底，来自温州的40人购房团，看到海南陵水香水湾产权酒店后，有15人当即掏钱订下了18套；在泰国举行的第一届海南乡团联谊会商品展销会上，龙泉海景产权酒店带去的14套产权客房也被泰国华人抢购一空------。三亚湾临海一线作为产权式酒店仅有“天泽海韵”一家，位置比三亚海景花园稍差，但当年仅卖楼花就达到6500元/平方米，建成后卖价达到12000元/平方米，目前经营得红红火火，客房常年供不应求。2.2产权酒店为何在我国一出现，仅三、四年时间就迅即遍地开花？从产权酒店的“收益流程”可以分析出投资产权酒店最吸引人之处在于投资者无须靠自己的运作来获得收益，同时整个收益可以延续30—50年，令投资者可以感到终生有保障。产权酒店的另一个卖点是与银行储蓄相比，其“投资”性能更强。长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止于2002年2月的八次降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会大理财观已经发生了根本性的转变。除此之外，投资产权酒店还有多项连带回报：1.服务水平优，装修配套齐全、到位；2.回报高、增值快；3.用处多，待客经营两不误。产权酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是置业又是增值的全新概念，所以，为越来越多的人所接受。可以预测，在全国各地，尤其是旅游城市，产权式经营的房地产数量还将大幅上升，它为以房地产销售扩大内需的政策注入了新鲜活力。2.3出版发行系统特别是新华书店遍布全国各地，每年，系统内不少成员到三亚旅游度假，如遇黄金周，客房难找，一线海景房更是天价令人乍舌。产权酒店建成，有利于发挥系统优势。另外采用产权酒店的形式，有利于系统内多家单位投资，大到一整层，小到一小间，投资形式多样、灵活。松2.鹊4贿由于忌产权味酒店幸是旅馒游业传发展具最为应迅速炊的一胡部分份，属顷于旅盖游物态业，矩拥有宿得天何独厚鼓的丰薯富的续旅游醉资源腿的三艳亚在边开发把产权将酒店舞项目戴方面抹便有樱着无具可比际拟的维优势冤；又驼因为裂产权沙酒店左一般深需位枣于旅组游要饱道，蛾拥有握充足近的客喜源，垮拟建初于三套亚湾答龙睛浴位置础，由答全国鸟出版首、发仁行界他的同凉仁们盲共同验发起保的惠“弱三亚辛海景芳花园限”母产权交酒店资必将由得到匪丰厚摔的回挣报。铁建筑修方案堂及项医目选狱址狗3.料1.丧1晕“膨三亚树海景舌花园松”季产权颗酒店膜拟占迹地才50番04饶.8气4m惠²授，总割建筑宜面积旷约凡17喉99筝4.赠24锦m我²贺，共值六个栏单元弦，六令部电弟梯。你主楼隐最高满层数桥为提12胸层，牛目前诵给排滤水、此电气学、电膊梯、失消防即设备洞齐全等，绿触化景季观幽谊雅，垮全部霞部工违程已岂经通扁过政赚府验季收。浴3.再1.租2皮奴“房三亚亩海景秀花园迎”撇产权围酒店奋为框辅架结撑构。笼3.君1.倒3乔各层畏功能侄分布塞：一最层为券大堂这、中付西餐侵厅、似会议越中心但、娱熄乐中念心。祖二至激十二撕层为阶客房西。倘3.切1.你4.无掉小区连配套纱有：答地下法车库核、物冠业管每理用绿房、照一层封商铺科等宝3.国15狱栋室内症装修着：四怨星级哈标准摆（地蹲面、艇墙面添、门交窗、辣吊顶据--南--低--掌）洞3.征1.监6缓室外访装修肯：（呢外墙陶、底饰层门亚脸棋--让--逃--匙）予3.单1.博7.为梅空调青：大棒堂为造柜机伙，客痰房为排分体谎空调鉴。类3.绑1.钻8幸电气脱：按肆四星冰级标袖准配右置。府3.薪1.既9.阔捆给排义水：书独立而给排夕水系狠统。苹3.悉1.广10六程通讯肥：每恋间客渔房一转部程统控电瞎话擦+站宽带蔬上网畏。六3.飘2.亡1.兆项目投选址践：根效据产劈权式读酒店滨特点孤，吸“足三亚赔海景判花园兽”诉现房镜位于眯三亚扬湾路骗和迎形宾路浮交叉遣口（怕目前馅已与注产权魔人达柿成意笨向）伞。紧醒傍三晋亚湾彼路，沈面向坊大海掩，离组大海民沙滩箩不足例50号米，曲交通贴方便戒，环柴境幽市美，婚周边恳多为时已开奇发的餐高档揪渡假龟酒店考，基刺础设负施较梢为完鸭善。勒项目剪实施造4.固1钩“风三亚妥海景说花园织”在的计炭划实熔施期演为页20匠06坊年邮01材月至漂20曾06若年问12和月，到项目屑建设椅周期胸为一赌年月景。听4.每2铅项目栽的工尸程施龙工阶少段由叼各业挽主成备立指望挥部脚，指本挥部用下设熟专业跪工程胡部，秤负责墨项目被工程旬施工嫌的全奏面工必作，舌直至堂项目概的竣旷工验独收。抵4.收3茫“殃三亚秃海景车花园拉”辩将于皆20箱06武年税12扩月建椅成开机业，牵20漆07墓年望1奉月正启式投莲入使洽用。孤项目中的经摩营管惧理驻5.晨1轰“冠三亚秀海景枪花园遇”暂建成肾后，恢将是勒全国乎唯一素的一执个出低版发荷行系称统产熊权式蜜酒店脆--区--女--笼将利君用行诸业客四源优症势，烫出租亦客房侮来获核取一据定的暂收益坛。乏5.籍2桶项目阅建成忌后，裁将由肺各出夺资方彼组建秃管理脾小组挂经营否管理环，或厅者委现托海所南省抱新华涌书店饿、酒舱店管阳理公挠司经通营管脚理。尾项目蓄财务朋分析曲：震6.改1.株1夕樱基本寺数据尊：块项目宰占用葛土地州面积跌：啊50趟04赢.8液4信m²协本期馒总建稿筑面泊积约路17申99融4.虎24发m²膨其中电:际可售轧住宅导面积屋为云14喊60吨2.蚁82帆m挡²圈一层霉商铺均建筑鼠面积冈:1屯23腊6.杯75酸m²柱,待其中兆留项30同0饿m²谜作酒督店大达堂用浴.哥车位真建筑衰面积揉:2锄15盛4.狭67致m引²,器共抛40荡个车叶位燥.礼土地孔使用躬年限爹:维终止帝于伶20助71拦年兰4坝月树24裳日致土地铸获得璃方式坛:按出让幸.颂6.弄1.灵2何目前戚现状追:冬共六升个单额元煎,缸有书6岔部蔬“模松下柴”馋电梯拢,背最高草层唯12酱层棉,街水、盐电路滚、电婆梯、松消防腊设备猪齐全岸，绿率化景准观幽午雅，副全部意工程榜已经妈通过护政府叼验收咬。婆6.凝1.抽3凭经营谨规模债：共比12简层嘉5地00忽间标跪准间弦,咐每间得房间遗面积煤20闹.5森8徐平米巡。励6.棍2.婶1.耐听项目都投资趋额：成此项旗目选洞址在风三亚封湾城罩市中芬心区雕，目辞前已掌与产简权人扑达成年意向丑，现搜房转犯让价汗格现属为辱45访00喊元貌/榜m²掠，项装目的待转让彻费（挨含土姿地出纹让金买）为园：菠则肥1蜻79乓94棕.2闻4挤m²穗×5馒00纪0.斧00拳元误/督m²泰=8坑99孕7.哪12尸万元宪6.姑2.注2典项目肌总投狸资额辆：教项目耀总投板资额静序号献项目帜名称何单位僚数量躲单方宣造价拢(锈元惨/m费2)及合价健(桥万元参)摧备注顷1累项目顺转让隶费捎m羞2蚀17嫂99歌4.绸24币50部00绞护红8,蛇99包7.锹12姥秒2日二次习装饰舒改造女费用洗2.目1他客房窝及公浓用部街分装堤饰纯m齿2愉14轮60苦2.弄82长11沃50针累叠1,性67泥9.凳32晓43枪挠2.饰2岸大堂却商铺衣装饰庭m孔2厚12炊36送.7廉5出12胸50妻痒宏录15巾4.所59凳38喉惊2.轿3报车位问装饰榴及安雹装布m触2委21耳54圆.6沸7货30应0赔纽雄牢6猫4.笑64畅01往侨2.撒4绞家具浪及工洽器具魄等费涌用炕套笋16翼0障60赠0惩航温齐纳9.驳60勒00践景2.孕5曾分体何空调枪费用降套专50泰0菜20狐00钉体重链10雅0.止00凳00露丽2.黄6例柜机店(狭大堂称及商巾铺独)挨套基8妨45分00盲手因职秒3.伪60柏00陡议2.匆7债电视层机么\D恼VD仪等比套巾50鄙0筝21辞00蛮羊训纳10周5.光00锹00丹柳2.榆8嫂冰箱跨套叼50篮0室10毕00晋乓蓬栋5涌0.闪00宣00葱虫3薯小计颤万元乱杠1铺0,起26俗4.帜16痰62武途4羊不可揉预见武费获万元僚绝抄伯51疾3.染20抚83德伐5%灭5别合计英万元构里1绝1,趁72讲7.典08芽65福加7俘投资腐总概零算嘱万元明与1花1,饶72羡7.渔08术65亩音8拖可销庭售面抱积单呀方造萍价功元泡/m鲜2未睬耽7,袜46会7.民62傍87竹皆含客强房和剃大堂惯可售墓面积印9当可销壁售客捧房单中方造状价牌间奴测受7,器46足7.嫂62瓶87犯貌含客奉房和呈大堂吵可售碍面积父10敌可销辈售商胁铺单发方造甜价适间虑火狡7,冒46映7.浮62替87鄙惑含客构房和愉大堂忧可售潮面积声项目芹的总倍投资徒即总星成本累为：植11暂72燃7.网08联65打万元贫人民叔币董其中始：一表层可伶租商阵铺成拨本为列：稀93敢6.纽75受平米珍*6呈96舍7.窄62奖87盘元赴/枯平米型=6销52暴.6献92揪6泽万元漠每间咳客房税建设悠成本府为：放(1旺17着27搜.0边86既5-宾65缝2.叨69糠26唤)炊万元纲÷蓄50沉0点（间锹）趁=2君2.排14卡87粘万元浪/小间。笼6.棒3.遗1冰织项目胡的利刚益预太测：英在倍“穿三亚季海景进花园赔”芽项目跟中，法按平成均房政价、木开房闷率、贴酒店躺的各捧种收卧入支改出，希以及口有关武财务塔数据晒，作没出相呈关的吊基本进财务贤预测寸（基闻本财吊务预裁测暂柄时不新考虑抓利息片计算购）。共该项耳目为矛座北个朝南苹临海练一线造酒店馅。随占着三掏亚的凭迅速虽发展浊、游爷客的母增多掘，其除房产率自身烫增值板幅度啊大，购近些饱年内跪增值弄达摩10青%抛。农客房概及商劈铺出勉租收额入预破测表折（狭20牺07阴－婶20从18冶）命单位隶:榜万元华序号躲名称拳年度酒20佳07直20凳08版20燥09厚20援10旗20取11挽20当12塞20泻13板20迷14纤20东15美20早16其20党17加20挤18蚕合计反1贡年总脑收入轿(私万元艘)畜21锁74摩21蕉74烘21而74疮21座74仔21虑74醋21够74笑21永74好21健74黄21贼74垄21莫74飞21庆74忧21吉74尊26纪09化1搭2沿客房趣出租枪年收偷入票(零万元饼)栏20豪30饰20漆30持20职30误20教30输20织30板20的30缩20贷30典20谢30之20顽30手20灿30阀20确30锹20宽30督24堡36貌5蓬占营热业收宇入捆%床93鱼.3告8调93粗.3勒8嫁93腹.3词8职93削.3香8零93读.3询8闪93舒.3茄8鼓93撤.3欠8退93掩.3性8广93蛙.3泡8捞93龄.3砌8摇93昂.3辽8趣93老.3勺8邻平均黄房价汁(告元孝)迫18执8抹18扁8连18滑8办18但8月18哪8轨18省8万18翁8略18窜8序18猪8润18赛8乡18温8舍18丧8突客房泻出租港率加%蜡60发60顽60蠢60咐60球60馅60水60达60杜60损60结60窑3胀商铺炎出租丈年收芹入均(资万元疯)辰14辛4餐14缸4中14华4兰14奏4伪14牛4工14纤4第14粪4秆14列4是14哗4鞋14敬4铸14卵4顺14捏4舍17晚27街占营皱业收参入滨%痰6.盖62浅6.峰62掏6.佣62烈6.般62拉6.滋62翁6.县62颠6.魔62捏6.犬62水6.猪62女6.余62企6.手62亩6.挎62临平均万单价厌(棒元余/鞭平米扇/胃月猫)弦15扮0剂15驳0标15承0淹15茧0衰15傻0野15荣0销15瓶0临15眠0浙15匠0仰15感0棋15笑0荣15起0乡商铺棍出租娱率披%饿80幸80忆80讽80励80优80辜80说80做80多80阻80获80请＊客缎房以虾18净8.墙00贫元材/虾间无·财天、损60警%棕开房郊率计如（以还同档余次酒婶店平阳均，衰黄金辞周和铅旅游晃淡季客互抵蒜）爆,象房间龟50认0婶间做.格一层雀商铺物以播16锦0紧元沃/砍平米用/尾月菜,用面积经为膨93渔6.鉴75滴平米炉.霞损益洗及利岁润分条配预筋测表那出瞒皮翅逮鸦见狸枣顷灶妻靠惯乌木骨皆伶(荷20给07司-2细01恳8)惧世搞搏帮塌裕余臣压施打剥单位兄：万捏元锻序号附年度夜项目稳名称梦20奇07穴20蒸08璃20姥09伙20受10震20逗11汇20欲12羞20紧13喜20义14椒20朵15复20激16黑20狱17胁20牌18奉合计任1界营业勇收入制21蠢74枝21流74充21厉74畅21描74摆21腥74凭21辉74刘21德74由21仅74酒21兽74战21翼74事21慢74贞21天74赏26滔08凳8举2饲营业悲税收盼及附跟加殿37肾0坊37血0鱼37君0宜37屯0涨37德0抹37置0钳37翼0茄37洁0痒37绪0宾37益0禾37企0涌37浓0饶44厕35狐3肥营业杂成本思10毕9幻10衫9夫10盲9义10丑9棉10艇9俯10些9待10哲9歪10闲9岁10悬9和10板9敬10栏9猾10当9块13臣05皂4盆其它物成本棍62跟2墓62霸2脾62区2咸62庄2原67告1盼67格1演67押1初67聪1轿74片4钉74株4疾74导4斗74帜4貌81喉48咏5烈成本杯合计名11