互联网时代下商业地产思变求异

我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰面对互联网，我们怎么办？我们的建筑应该怎么设计？我们应该引入什么亮点？我们的成本怎么控制，是多少？我们怎么脱颖而出？我们应该怎么定位？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态、业种之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？我们找了一个国外的设计公司，设计了一个大家都不会做的项目，怎么办？与非门和霍非门的问题？移动互联时代的——为生活营造欢娱体验设计

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思维现阶段商业地产发展概要商业地产商的角色定位移动互联时代对于商业地产的启示商业地产规划设计的核心逻辑商业的经营创新商业地产的“商旅文”时代来临商业中心的人文关怀考验老板智商的时刻开始了——认清形势是决策关键2015年地产行业和资本的事情商业地产逐渐放量、房东请房客现象大面积出现。资本向高科技、互联网、文化创意产业转移。资本对轻资产模式越来越青睐。房地产企业大面积开始亏损了。资本不再青睐：房地产企业从暴利和高资本杠杆行业转向平均杠杆和平均利润行业了。供需已经失衡：商业地产开发企业变为商业企业了，“房东”变“房东+房客”了。移动互联时代的设计思维考验老板智商的时刻开始了——认清自我角色定位是关键商业地产商角色定位模型运营商移动互联时代的设计思维投资商开发商角色重叠投资商：清晰的财务模型是关键，选择队伍是成功的必要条件。开发商：过硬的项目开发管理队伍，品牌（项目开发效率）是评估开发商能力的重要指标。运营商：过硬的项目运营能力，项目租金或资产收益率是运营商关注要点。结合企业自身的状况，给自身一个清晰的定位。我们已经进入全民移动互联时代全面物联和工业4.0革命开始还不能适应这个时代的经营者、管理者，只能说你们out了!!我们的时代现在的中国，正处在一个伟大盛世的起点。从当今世界的发展潮流和中国前进的脚步来看，已经没有什么力量能够阻止中国进步的方向。所以我们庆幸我们不仅处于这样一个伟大的时代，而且经历着这个时代不断创造的奇迹和神话。移动互联时代的设计思维2007年iPhone1首发，标志者移动互联时代的到来。2014进入了全民移动互联百度移动端入口超过了pc端天猫双11销售额超过571亿（超过了传统零售商500强店庆当日销售额的总和）衣食住行，传统行业进入全面OTO时代。移动互联网时代生活方式的从新思考！工业4.0:智能设备推动工业研发生产全面升级物联网：越来越多的计算能力被分配到不同的智能设备上（即物联网中所谓的“物”），他们全面互联。大数据和云计算：存储和挖掘移动互联网时代所产生的海量数据，通过有效存储和整合，利用分析这些数据等。工业4.0及物联网全面发展生活方式的从新思考！［时代变了，我们被打劫了！］［移动互联vs实体零售］移动互联网时代对商业地产的启示跨界思维：在融合和碰撞中生长。（贵阳某地产商、河南某地产商、阿特艺术酒廊、K11、芳草地……）创新思维：非主流即将成为主流。（全民创新潮即将开始）体验思维：注重消费者每个体验的细节。创新跨界体验羊毛出在牛身上，让猪买单!移动互联时代的设计思维[

规划设计的核心逻辑]快速回款模型

现金流平衡模型阶段性持有（养猪模型）商业街区

城市综合体购物中心线状面状点状商业地产的三位一体化财务模型业务模型建筑空间模型商业地产三位一体化移动互联时代的设计思维每种财务模型适合不同的企业、项目零售逻辑和房地产逻辑的区别商业地产是兼具两者的逻辑。实战案例讲解：郑州兰德万国城案例文本（化整为零）动画实战案例讲解：漳浦项目案例文本（去繁就简）实操案例（一）郑州兰德万国城模型财务模型建筑空间实战案例讲解：郑州兰德万国城－－－案例文本（化整为零）原财务模型：全部销售，然后全部返祖。（实现快速回转现金流后逐年返还。）业务模型：主力百货＋主力超市＋电影院＋电器商城＋儿童城堡。。。。空间模型：大盒子财务模型建筑空间模型实战案例讲解：郑州兰德万国城－－－案例文本（化整为零）现财务模型：70%散售，30%整售。（实现快速回转现金流后一次拿走。）业务模型：餐饮娱乐及零售店铺＋观光工厂＋精品超市＋电影院。。。。空间模型：开放式街区实操案例（二）府前唐街财务模型建筑空间模型实战案例讲解：漳浦府前唐街－－－案例文本（去繁就简）原财务模型：100%全部销售，然后全部返祖。（实现快速回转现金流后逐年返还。）业务模型：无明确规划，全部餐饮＋零售。。。。空间模型：开发街区财务模型建筑空间模型实战案例讲解：漳浦府前唐街－－－案例文本（去繁就简）现财务模型：75%散售，25%整售。（实现快速回转现金流）业务模型：此主力店（主题酒店＋电影院）＋餐饮娱乐。。。。空间模型：开发街区[

经营创新]的需求物质匮乏的时代————物质泛滥的时代纯粹的物质已经不能满足我们我们需要反思；我们的社会需要什么；我们能提供什么。。。。。经营创新.对生活方式的思考移动互联时代的设计思维我们能

发现什么？能提供什么？2

经营创新.对生活方式的思考乐移动互联时代的设计思维懂商业地产的经营者，一定是懂生活的人……经营创新.新兴业态在商业场所的出现功能需求：越来越多的不可能变为可能。专业医院、学校、教堂、警察局、娱乐场、主题场馆（蜡像馆）、画廊、图书馆、酒吧、艺术馆、博物馆、剧院、体育场所、银行、邮局、洗衣店、政府行政办公大厅、旅游公司、赌场、展览馆、酒店…….消费体验：纯粹的商品售卖已经无法满足消费者的需求。巧克力共和国、蜂蜜工厂、台湾凤梨酥、西点厨房、咖啡工坊

…….消费细分：我们开始要对消费者生活方式的转变变得敏感一些。从经营商品到经营生活！移动互联时代的设计思维我们不能只研究这些了全场5折经营创新.经营活动的创新买100送300十倍积分买就送我们看看这些粉丝活动艺术展览歌舞表演摄影比赛中国好声音非诚勿扰…….从经营商品到经营生活！移动互联时代的设计思维经营创新.经营活动的创新k11移动互联时代的设计思维的“

粉丝”培养计划插花烹饪家庭软装化妆品酒艺术养生健身从经营商品到经营生活！商业地产——移动互联网的云思维引流：多元便捷：

傻瓜模式大数据：敏感社会化互动：社区我们需要一个智慧商城个性：定制智能：

千人千面移动互联时代的设计思维[商业地产的“商旅文”时代来临]地域文化主题：1.

中国城、欧洲城、香港城4. 东南亚热带风情

5.2.

风情小镇环球港3.

威尼斯人6.

维纳斯城堡历史文化主题：古埃及文化——迪拜瓦菲（Wafi

Mall）古丝路风情——大唐西市石库门文化——新天地建筑景观主题：未来建筑主题（银河ＳＯＨＯ）

山水建筑主题（大阪难波公园）

绿建筑主题（拉斯维加斯布拉吉）

仿古建筑主题

……艺术主题：上海喜马拉雅中心上海K11北京芳草地深圳雅昌艺术中心娱乐主题：埃特蒙德购物中心、韩国乐天城、迪拜酋长商场科技主题：设计创新.

购物中心主题公园化时代来临 ——“商旅文”移动互联时代的设计思维绿色生态建设移动互联时代的设计思维景观小品移动互联时代的设计思维亲近艺术移动互联时代的设计思维空间软装及艺术品应用提案（一）立天唐人－大庆龙凤广场在商业空间设计的过程中，科技成分的占比开始逐渐扩大。新科技的应用。移动互联时代的设计思维科技的应用互动多媒体应用移动互联时代的设计思维方便就是最大的人文关怀方便就是最大的人文关怀1959年建立的商场停车场、电梯（电扶梯、垂直梯）、洗手间（多功能、亲子、残障、儿童）、休息休闲空间、轻餐饮、洗衣、修鞋、缝纫。。。。。。移动互联时代的设计思维方便就是最大的人文关怀休息也是一种欣赏移动互联时代的设计思维方便就是最大的人文关怀便利服务必不可少移动互联时代的设计思维透过三井奥特莱斯看消费体验细节1254361.雨伞架2.猫狗清洗池3.

轮椅、儿童车租借4.

排队等候凳5.人狗共同休息处6.大号存包柜移动互联时代的设计思维婴儿室允许男性进入给孩子冲奶粉，换尿不湿。而哺乳区内是一个个独立的哺乳室，男性止步。墙上有应急按键。为冲奶粉准备的热水器，水温设定在80度上。右边低矮的洗手池是给幼儿用的。休息区内专门劈出儿童区。这些小椅子是专门为小顾客准备的。游戏场地的玩具、地面及四壁都是软设计，即使磕碰摔倒也不会受伤。儿童区内所有设备尺寸都小一号。桌椅，洗手池都是儿童尺寸。婴儿室内的自动售货机，比照幼儿身体设计，就连饮料盒都比一般的小，适合孩子的小手拿握123456移动互联时代的设计思维灯光、音乐、气味舒适的灯光；恰