某房地产项目策划

重庆某项目策划全文一、重庆房地产市场简析1、2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热，再续引发了重庆房地产市场的“沸点”。一方面，重庆市房地产经过几年的发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施，刺激了房地产市场的投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。2、随着重庆市住宅市场的发展和成熟，其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐，特别在解放碑以外的市场；低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明目前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠的中低档次住宅，尤其受到消费者的追捧，重庆市大范围的拆迁，直接拉动了此类住宅的需求。3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘，可谓是如火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。二、重庆房地产市场开发简析1、2003年上半年重庆市房地产市场的总体供求表指标开发施工面积（万平米）房屋竣工面积框（万喝平米右）度房屋趣销售记面积壮（万奋平米怕）碍房屋洗销售球平均扬价格罪（元殊/m蒙2）尘开发鼓投资兆额吗（亿广元）克20湿03旷年上径半年筛37哑81吐.2竹34挥5.市3夸53惠2.卵86尚19亦87滤11奴2.令75住宅枕28姓23沫.1宇24路0.皆7昌48址1.巴2摇17经63姿同比沟增长制（竞%）萍19温.9惜67架.4爪10喂4.置4县4.晓34野37象.2丛办公押楼衣12信8.糟1户8.煮3族3.题6毯28桥48阅商业牧营业截用房鲜83朵0爬96纠.3确39链.0围6近38霞82态2、景结论罚分析局：乐（熟1）吃20住03惩年上枯半年盾，重岗庆市肃商品爷房销左售面歼积继翠续保昆持一笋定幅吃度的嫩增长翁，全词市商灯品房援销售纷面积波达1信04塑2.宣1万常平方滋米，印同比读增长向46信.9抬%。臂其中铃主城纵区销产售面旨积达架70绸8.涌8万睡平方寒米，洋同比匠增长洋29针.6牌%。犯与此铁同时绍，商芹品房姜竣工旱面积特则低睁于销冻售面择积。帮20依01均年，价重庆地市房佣地产野竣工弄面积期为1阵02危0.甜6万逮平方的米。摇商品禽房销降售面斧积大己于竣职工面善积，茄在一榨定程蜻度上籍降低坟了商箩品房龄的空跃置量头，对忙于房辜地产扎业的歉发展昼是一泽大利核好，央同时告也表摇明重声庆市德房地雾产业肌充满盖着活印力，阔开发咏前景处广阔杏。送（扒2）毙20释03盐年上谢半年免，重发庆市屯商品解房商臂品面牙积更网得到触高速父增长毒，房鸭屋销克售面呈积远味高于浆竣工旬面积素，2删00角3年朱上半抄年房指屋销肾售面桨积同售比增足长在直10裤4.县4%颤，分始析市仗场的公主要岗原因梦在于瓦一场杆全市僚范围耍内的眨大拆包迁运炼动，扫直接桨拉动疼了重铲庆市召房地伶产的贸旺盛博需求书和价扎格的截上涨倘。覆三、碑市场鼻调查谈分析秃由于张本项黄目所齿在区蕉域的鞭可比缸性江集景楼久盘较枕少，废故我引司以呢渝中论区江如景楼趟盘为玩主作球调查弃分析丈。巷（一真）市侍场调负查分励析表哭（略痛）益二）促结论绢分析省1、哪目裁前渝桐中区游的江酱景物莲业建衰筑形截态主织要由泥高层想建筑饺组成惜，其凯品质嫩以中叙高挡斤为主券，市自场价牺格在航建面凝36多00母—3唉90茄0元宿/平渣米左豪右，第本项餐目区洒域江跑景物曾业的驰市场耻价格钓在建迁面2毙80励0元侨/平妹米左膝右。输2、尼江拼景物漫业的哗产品政设计狼主要染以建炎面1皂20施—1裁50碌平米朱的两迁房与复三房卷为主活，热超销户垮型主负要以收建面丰80判—1绞20冤平米判内的号小两窝房与高三房蓄为主出，其寻主要布原因替是总喂价相霜对较盼低，舍造成右以大矛户型善为主恢力的旱江景亲物业脂销售社较差相。池3、裕由荐于渝妖中区杜的嘉毙滨路配沿线建正处纪与规乘划建拳设中矩，其本周边隔的环阻境较桑差，流生活卧配套坟相对医较弱巧，这爹也是旬目前肥影响部江景达物业盘销售盒的主聋要原剑因。静4、研通知过市去场调指查发锣现本屠区域除的江野景物重业在孤产品杀设计孩上有阿较多犁的“德黑房胶”，嗓主要疾由于铺江景内物业伯的占熄地面螺积相广对较纵小，放其落政差较挎大，苦临江漫面户松型多福由3芒-4匠户，况建面尾13何0平面米—影17碗0平浆米的达三室暴组成罩，而刊一梯爪8户弟的单啦层布坚局，糖导致越其他摄背江近的户稍型采爪光差粗和房课间披“黑璃房”慌形成舰。童四、饼项目咐研究掀分析丹（一麻）项简目的近SW蜓OT递分析幻1.党项目跳优势刃（S解）道（统1）柜良好颂的江格景资拢源纠本项储目位诚于渝革中区伪曾家糖岩嘉丹滨路巩，北垫接嘉虎陵江些大桥冒，候50缩0米酬江岸度线，教视野催宽阔徐，嘉括陵江摧景一商览无逝余。耗（械2）震增值羡空间趴较大洞。征本区倡域尚敢处于性规划召建设杂期，兼其本洽区域寻住宅值价格足相对养较低客，随犹着交讨通与碗生活物配套荷上的境完善五、成念熟，唤有利射于提议升本旧项目满物业牙的增挎值空幕间。震2.臂项目辣劣势暑（W毅）袜（疯1）释地块助面积卵较小捡，地栗形落待差较万大菊地块零临街陪面长暑度较下短，吹地块遵现覆堆盖物蚊为农楚田、怪杂草配。地雕势起杆伏，诚中心报低落土差约虏20朗米，棉其两墓面由敞高层垃建筑和夹集北，这晚对本妙项目膏环境伯规划及与产槽品设勿计有雾较大呜难度题。幼（铅2）铺交通凯系统呆不完裳善检本区冶域道常路（斗嘉滨艘路）恐作为泡进入丘渝中桨半岛应的外狂环，斜主要吵分流启进入惩主城腰区的氧外地雅车辆猎，其崭公交描车辆档较少聚，出芬行极缸为不日便。饲（诱3）尿区域觉商业漂配套包设施枯缺乏鸡本区翅域正怕处于厨规划徒建设度中，嫌其商帽业配唉套主姿要由激上清赖寺与汤观音降桥商矿业支纲持，吩而本紫区域造配套声设施催主要狼由各美小区贯与学古田湾宣居民妇区独符立组猪成，德这与烧本项潮目所俯在位径置都嘴有较加远的资距离庄，也震使本腥项目妄在配道套服通务设惊施上断相对受缺乏让。赶3.挽项目沈市场西机会渡（T责）芽（妨1）奉交素通系访统的尊完善幕本项绘目区启域公难交车眉站的倍设立杏与狠20着04陷年6俊月，蚂轻轨服较新捏线（势2号竭）的井通行冶，在榜很大捷程度毯上完算善了咐本区朽域（霞嘉滨谜路）讽的交说通系揭统，茂大大管提升价了本冷区域踩的地凳段品斤质。攻（件2）吓政叶府规执划有颈助于街推动田本区蓄域房砖地产励市场蕉发展命南滨钥路繁窝华景土象将狐是本疤区域薪市场偏未来怎发展甩的前查瞻，矿在政林府对纯渝中某半岛耗整体发规划滴中，录嘉滨胡路将拾规划幕形成正集高跑档住温宅、驳餐饮纤娱乐捎为一武体的兵“础休闲财水岸悟”，蛛这对捞本区侍域房偶地产宏市场灿开发屯有较烧好的狡发展井前景旅。拌（滑3）跳楼眉盘、指人气骆的聚怎集加钱快商铸业成毒形珍在对膨本项祸目所词在区摩域的蛮市场艺调查水分析徒中，满本区暑域楼语盘都办以嘉堆滨路蠢轻轨柿车站复（曾模家岩农）为橡点，肆沿线喷1公颤里内程集中拜开发薯，建托筑形珠态主掠要以然单体介楼为撇主的惹，现浴已开取发的度楼盘什江都卫怡园俭成功织引进慈了餐式饮巨险头—按—天答天鱼烟港，巾建立虹了本耻区域蝶良好道的商酿业氛推围，眠在本烈区域塔楼盘便的陆喷续面武市，牵人气但的聚蜻集，迁将支冲撑与欧促进缺本区迅域商扑业的价快速壶发展房。万4.暖项目搁风险释（O滴）垫（雅1）贫目前扎本区坡域除霜江都池怡园缸已建仇成外话，其机他在摘建楼固盘已子开始计动工农（场与地平评整）举，其烛位置羽都位团于轻台轨旁材，与轿本项粉目地疮段相晋比有帝好优档胜，步这将撒在今希后一弹定程茫度上下加剧延了本贝项目国的区广域竞狂争。勇（锤2）定北滨健路与跃沙滨咸路正罪处与枝建设辅发展拦中，隙实力载较强坦的开洞发商京也陆互续在室其圈循地开傅发高尚品质废的江珍景物撞业（糊如北巨滨路予的金盼沙水射岸、赌沙滨脖路的涨金沙辱港湾奔），暂都将柿形成各本项欺目较采强的根潜在旦竞争博对手碎。贤（夕3）添南滨背路楼支盘以茂较高清的品握质规削模与算成熟葱的商淋业配窗套成搭为消位费者宝选择战江景亿物业裤的主房要区警域，役这将急对本耗项目培日后武的销维售有恰较大捕的冲捞击。棉（二羡）项嗓目最打大价陡值的沿挖掘茎本项登目最纺大价阶值的衬挖掘嫌是通蕉过对剂项目透地块距的价藏值分脏析，疼努力过克服葬不利感因素格的限誓制与鬼影响艇，最扮大限沈度的细发挥晶项目暑地块册的资胶源优闪势，陵让消朝费者谱切实阶感觉砍所购碑买的萄住宅响产品线的超换值性方，充叉分挖普掘其垄项目芽的最丑大价亩值。波（策1）床品牌晕价值向充分杨利用拒开发湿商企芬业雄绝厚的眯自身艳实力臂与形至象促亭进本乞项目朽的受漆众力拿度，骂提升燥本项减目的吵潜在僵品质遣形象翁。球（斜2）网产品系价值访通过拍对本域项目遥可看热山城少“疲江景阔、夜耐景狱”壁的优斤势，嚷合理变的规方划，美独特稍的产蚊品设厘计，冰优质晃的物挑业管侦理来搜构筑光本项梁目的麦产品状价值昏，将蜜本项含目做绢成区申域及待全市离的精辟品江锡景物筒业，螺在市踩场中皇脱颖职而出穿，成笋为购题房者桂关注咳的焦致点。巾（钢3）年交通蛇价值下本项肺目紧秋邻轻势轨车生站，外拉近时空间闯距离项，提盗升本胁项目卷品质茎优势抚。逃（吨4）填机会昌价值毁充分讲利用举滨江青路房粒地产制发展岔的契蛙机，啊炒热佣本区丈域，涝聚集讲人气晓，顺轿势推赠出云“腿本项吧目六”仙，一财炮而创红，旨大造症成为绘江景趴楼盘弹的品械质典牛范。撑三、背产品抱定位开项目尸所处祖地块疫面积目较小晚，相衫邻项梯目都雁是以鼠高层衬建筑碍为主奇，故妄我司缠将本勒项目陈规划桃设计堪为知31辨层的皱高层拥建筑街，主记要分钢为裙新楼（驻地下园一层盯，临戏街三后层）炕的商雅业部迹分和尿塔楼尽（2隔7层宅）的斥住宅汗部分泰。以坝下分琴别对搁裙楼痕和塔吩楼进赏行定孕位分观析。漠（一掩）裙踪楼定眼位余——伏餐饮响、娱育乐业油依据汤地块弓所处诵位置茫——环嘉滨渗路沿津线的挤发展板大体忽走势叙，我突司将罢其裙坡楼部储分主桃要定真位为政餐饮醉、娱徐乐市绳场。拔1、钱本稠项目莫不适敌合经鸡营百卵货业翅态。弄百货苍业态捎一般骄建立拥在人垄流量图大的孙商业慢中心途地区箩，很掀大程李度上租依赖膏于人锋流的宗聚集玻来保呀证收雷益的间产生识。而榆该地方块虽自然临搂街，凳但没汽有大您面积辣的广与场或慰其他存公共继休闲中场所具吸引崇人群袖逗留注，仅岗仅依飘靠少泥量的缩地区震客户掏是远息远不什能保篮证此星种业彼态的晒利润出收益弄，所挣以，面本项盯目不框适合闲于百花货业凑态生党存。狸2、柿本余项目瓦不适宇合经悦营汽读车、讨建材丽等专纹业市棕场。摇该项傅目临春街，谷存在夸做汽谊车、脱建材讽等专禁业市卧场的棉条件销。但课汽车驳市场非对楼丧层层弃高有古一定宏要求洲，裙补楼高声度的颜增加恭造成淹塔楼吸高度惊降低若，从亿而减贺小住顺宅建仗筑面高积；咱无论唤是汽巷车还虑是建需材市差场，蹲都会征因区斤域内荐没有指同类录市场录而显慎得势吹单力颠薄，口形成只较大芒的市烘场风代险。谎3、侮项剖目裙嚼楼宜前做餐脂饮、垒娱乐故市场屿。塘尽管披目前爽地块羽周围剪餐饮衫娱乐长行业决氛围湖还没盼充分针显现徐，但枝天天绝渔港笛的餐庆饮巨脂头姿域态就毅是该简地区挑发展准的牵想引力谱；并朽且渝境中半程岛城跃市形雨象谎“挎休闲麻水岸田”虫定位物也为回本区光域市畏场发亡展提申供了哨政策傲支持梦；轻乒轨附20羡04筒年通灾车、包嘉滨兵路交疾通的胡改善堂都将窗带动渗该地报区的虹经济裕发展绣。溜（二咱）塔狗楼定蔑位辞——之中高额档住婚宅产哨品算项目肌处于饱居住调区之伤中，嗽若做糊写字蚂楼产柏品在稍交通销方面绍条件膛限制隔相当英大，召所以符我司侍将塔丑楼定证位为帖住宅辆。改项目价依嘉熊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