某房地产开发项目可行性报告6

北海“鑫岳花园”房地产开发项目可行性研究报告一、项目简述1、项目名称：北海“鑫岳花园”2、项目地点：广西北海市海成区驿马街道办事处西塘村十二间屋组（西南大道）3、项目规划技术经济指标：（1）用地面积：100亩（2）用地使用性质：商业、住宅（3）土地使用年限：70年（4）容积率：≥2.2（5）建筑密度：≤30%（6）绿化率：≥35%（7）总建筑面积：148,149㎡其中：A、别墅：50幢，建筑面积52,680㎡B、电梯公寓：6幢，建筑面积48,960㎡C、综合大楼：1幢，建筑面积63,880㎡（地上建筑面积约52,680㎡，地下建筑面积11,200㎡）（8）综合楼停车位：350个袍二、忍项目别市场粘可行驱性研趴究劳（一绒）、沈区域寇市场际政策超利好床对于翠北海造市房庸地产巩市场例的宏岗观区继域市涉场，段在本拦项目溉的《更项目溪评估街报告俩》中寺已进客行详茂细描昏述，研在此蓬不再佳进行关过多珍重复词。艇需要骨补充浸说明坦的是闻，根晌据最亦新国嗓务院枪、国杜家发森改委梯、财铅政部喉、建欣设部湿、广枪西壮帅族自鞋治区俭人民汽政府才等多白部门积2月封28崖日普在北读京人南民大亮会堂甲举行凝的联盐合新菊闻介奇绍会申（橡2月遭28戒日垃新闻骆联播地重点泼播报外）上近发表央的公睡布，寒20爪08丢年1勇月1龟6日杰国家散批准浸实施后《广盏西北铁部湾医经济馅区发算展规粘划》下。规惜划将苦北部仓湾经葵济区骂定位竞为录“螺重要新国际软区域沟经济言合作翠区兆”悔其中抗：1能、广赴西北逮部湾沫经济柱区的余开放泥开发太正式虎纳入各国家蹈发展俊战略漏；2筐、广柔西北租部湾愉经济功区是获我国弹西部贴大开颈发和环面向致东盟某开放积合作腔的重捷点地图区；机3、粪将建年设成本为中说国欠—沉东盟恢开放耽合作丙的物苦流、四商贸活、加宣工制喷造基还地和龄信息晃交流偿中心屯；4海、经法过1搁0到顶15猪年努提力，欲广西馅北部评湾经缴济区剃将在柴西部修地区络率先酱实现额全面劫建设侧小康举社会洪目标配。对返此，呆国家富财政粱将计骨划在我3年贱内调从拨4腥00终0亿光元，详通过次国家僚财政天转移蛙支付爬，对指规划失所属晋经济蜂区域铺进行腊重点截开发村扶持损。同殖时国不家各窝部委过也出陈台相渐应的划配套坛政策晋，明姐确给捆予广辅西北名部湾塘经济忍区综氧合配务套改锅革，挡重大羡项目丙布局肯，保需税物程流体国系，验金融灶改革恳和开蛛放合隙作五弱大方性面的啊政策宴倾斜辽，全辉力支润持北燥部湾连经济核区的吹建设吧。雁在北哗部湾恶经济缺区发荒展规兄划当室中，茫根据欣空间县布局乒和海往岸线社分区杆，北格部湾居经济阔区将就规划英建设药南宁阴、钦侦防、清北海概、铁稳山港拳和东给兴5云个功个能组退团。蛙北海狸市管即辖两份个组盖团，虑同时颠广西强北部桶湾经昌济区链管委右会将势落户莫北海状，将虫使北亦海市敬成为亲该区逗域中铃的核袋心发乐展区盆域。里北海炼市将旦按照姥特大药城市帆规模政规划轰建设叛，发虚挥宜腊居优经势，养促进哑城市久发展写。2及02毒0年袄城市姐建成篇区人挡口将粱发展舒到1视00舍~1量20土万人佳，城洽市建吧成区息建设巧用地脾控制席在1惧40晨平方缴公里间以内吴。城棉市发提展重弯点向花东向券北推检进，类城市餐发展棒定位触为：巩发挥蓬亚热枣带滨华海旅苹游资罩源优库势，椅开发津滨海望旅游备和跨劫国旅圣游业片，重貌点发报展电臣子信匀息、按生物紫制药蠢、海页洋开诊发等催高科唇技术证产业拥和出妄口加峰工业踢，拓刑展出忙口加芳工区钞保税换物流衣功能登，保孙护良歇好生史态环宪境，常把北丝海建获设为臣最适侨合人书类居愧住，沿人居口环境涉优美拳舒适价的海久滨城爬市（爽详见仁所附讲的报固刊资驰料）躺。队（二遭）项面目地进段优号势糠北海泛“贡鑫岳冷花园览”比项目原，位桂于北以海市军中心耻地段姑位置泄，享渠有交优通便琴利、亡配套丘设施谢完备博、生静活区碰域成邮熟的台同时桃，又伯近邻闲北海表最著访名的趴疗养哈胜地贺——肌北海贺银滩冒。本需项目碍不仅胖是适丸合人既居的也成熟雹项目扎，同叔时具盟有极蔬大的慌商业怖开发抛价值浇和项扮目发俩展潜耽力。惠1、蜂便利齐的交脸通、拌完备得的配爪套设早施、坏成熟伸的生类活社皮区。棍本项神目地拌处西奔南大臭道，慎位于禾北海惩市现书有城羡市中称心北利部湾孤广场龟与在灭建新艇城市锣中心误南珠跟广场镇的中滥间位阻置，雅周边呜配套盒有学造校、宗医院宏、银膨行、淋政府岁机构猫及多续个中闪高档段社区蝇（详悬见项男目评稻估报乒告细半述）蛋，是贩一个热具有过成熟慎完备杰生活剪条件义的成夫熟开傻发项岸目。霉2、遗卓越望的休筑闲疗庭养生简活区厚域。腹本项光目所丰处地毒段，结距离副北海赴最著膨名的远疗养息胜地慧——篇北海士银滩仅，仅庸需5北分票钟车撕程，虏不仅葬可无竟限享杯受北倚海美驻丽迷惑人的疤阳光呆、海锻水、彼沙滩辫，还贸是富买有成休功人描士的拖休闲对疗养叙胜地难的最声佳选嫂择，稠同时钓极具怖投资应价值劣及升蒜值潜允力。疗三、段项目写发展脂的定旧位及窄市场唱总体可营销举推广室分析球（一状）、所项目始产品膨定位省为充废分发墨挥本锹项目作的独萝特项棍目优秩势，绸本项础目将柿规划这建设羽成为枝一个轮集别西墅、稼高档更公寓腹、商威业楼泉宇为棒一体冻的综镇合性压高档温精品腹物业删，其拾物业哑项目怖将发轮展成稻为北神海市咬标志郑性的葱顶级躲五星体级小尽区。皱（二兴）、诉目标衔客户莫群体瓣定位期（1党）大肉型企刃业、吊单位窄、团抄购客国户厕（2因）高勾收入烤高级管白领元、金陈领阶抓层粪（3唯）事艇业成愈功人理士逃（4纷）企嗓业家三及高麦收入捐职业好经理卸人保（5搂）富漫裕阶合层人锣士自（6项）生城活优有良的举离退动休人镰士浙（7拆）外欧籍人纸士、嚼外地医驻北肿海机顽构代愧表帽（8界）投昨资置湖业人滔士刃客户慢群体禾区域尸构成碎：先北海叼市本夸地4析0邻%～沟50删%；甚外地神客户赌50区%～孔60帆%基（三运）、板项目筛总体颗市场覆营销神推广命分析盛本项塞目客产户基稠本上败都是刮成功橡的高拿收入山阶层械人士吨（其前中包钓括最米富有绞的企萝业成居功人谈士以坝及团不购客贤户）些，客蝇户群遮体消胡费心蒜理成健熟，蛙对项味目产怕品的即要求粘极高其，要猫求项惨目本她身具撕有成稍熟便馒利的乎生活乳条件旺，独隙特优启美的汽生活价环境谢，良则好的吧投资杆价值捕及保跪值升行值潜隶力，设而本茶项目宁的优场势特梅征正社好符厘合以柜上这糖些高携标准繁要求洞。筋本项坐目将他极力雁围绕瘦产品腰的成浙熟配习套、寄优美载环境秒、投帐资价嫂值等象优势泄，进罢行全种方位喘的市岭场营蚕销推病广，钉并将股围绕佣以上蛾目标畅客户于群体段进行佳针对贤性引啄导。霜本项烂目的草产品跨市场迁推广恐核心降价值斥如下砖：抵1、解富有惩、成径功的浮标志出；存2、返城市算中心便成熟汁便利怎的生轿活、航交通狱；恩3、吊疗养惜胜地颠的美膏好生宋活方处式；司4、谦异地虎置业晃消费死的良香好选冻择；竞5、悲候鸟亮性生寄活人馋群（石主要周是西骑北、财东北兰退休廉养老辛的客鸭户冬燃天南缴迁）截、夏类天渡持假疗寺养人兆群的付明智届选择钞6、货城市辣大环券境推朵动、将项目被内部薯优良究品质掉共同鼠形成质的投胞资价课值及迹升值扛潜力摇。萝四、英项目纳财务发可行抖性研粘究示（一汇）项弯目开非发进介度计摆划表咐时何间幼任径务参20虚08握年所20墙09升年坏20迟10梯年敲1-炕3月摘4-谷6月步7-嘴9月艘10把-1蚁2月捡1-剃3月扯4-寇6月呆7-阵9月俭10案-1冷2月突1-灯3月牧4-何6月然7-踩9月蝴可行祖性研铃究澡项目坚审批鬼规划翅设计喉土建得及结致构工疑程钉装饰寇及设咽备安处装工烦程扒销售汇进度飞（二搜）项蚊目主氏要经杏济指辜标及拣开发坡价值眠汇总揉表启物业善项目购20铸09须20绕10州合计足联体婚公寓贝可供醉销售蛋面积狡（㎡锡）阻35赵00器0否17冶50姐0凭销售助比例羞50历%选50乔%顿销售京面积深17闭50充0许17封50馒0井35芝00石0护销售忆单价茫（元霜/㎡吴）倍72卖50惰72诞50浸销售陶金额越（万堤元）感12薄68势7.冲5伐12蜓68磁7.腔5民25扔37违5挨电梯翅公寓骑可供押销售莫面积存（㎡未）详48隙96箭0善24赵48双0王销售闯比例油50比%拔50却%爱销售盘面积上24姜48嗽0捉24墨48届0招48先96知0耐销售枣单价遭（元瓦/㎡献）况47畜60慨47钟60然销售黑金额巾（万庭元）尖11锤65边2.束48饱11傻65赌2.掉48咳23奇30腾4.瘦96倍综合唯楼巴—文商业课部分绒可供姿销售锐面积享（㎡淡）钟16差80历0依84做00需销售窑比例跑50肢%禽50笼%忧销售句面积宣84腹00遥84傲00瘦16役80统0喊销售勤单价捆（元此/㎡僚）抛77础10扮77散10妙销售壤金额租（万煮元）易64叫76能.4妹64艘76流.4斥12诱95眨2.而8全综合绵楼捎—宵办公脂部分突可供道销售塘面积铸（㎡众）催35狸88样0需17脂94槽0活销售棉比例合50当%半50不%雅销售蛮面积闯17销94秩0灰17舞94任0径35咸88西0童销售劫单价阳（元骡/㎡月）钱48勾20暮48性20反销售悠金额荡（万棒元）反86支47沾.0阶8爬86抬47晓.0剖8朝17温29送4.打16旅综合霞楼呢—屿车库沸可供梦销售馒个数吼35扬0巾17愉5械销售驶比例咱50踢%祸50浑%者销售出个数左17侄5钻17振5页35联0于销售厌单价洪（元科/㎡错）帜50衬00懒0萌50球00垫0叹销售缴金额博（万俯元）逐87仇5固87辉5顾17育50悲销售幼合计掠（万非元）树40纤33霉8.徐46扶40窑33莲8.跃46罪80好67丹6.胖92椒本表楚销售伍单价躬=比案准价始×阁（1直+预预计本初项目广开盘枕销售救日房南地产呼价格叮指数根）芹2驳，所驱取指灵数均句为5活%合（三狐）项阳目或投资侍成本度汇总倘表翻序号栗项目搞费用呜名称状金额吵（万去元）辈1亚土地藏出让榴费蚁16苗,0更00散2觉三通依一平串费用洁16锐3画设计性费用历34依4扯4商勘探慎费用鸟22熄5作报建泥费简7,腐94华6追建设宫施工晓费市18叛,2稍23沿7照配套幸系统懂3,装17疾9朴8帽产权严登记潜1,湿80很0疫9残其他备税费就10盟,7消82侨10独其他向费用剑4,摆46庆2嗓投资企成本轮合计寻（万欲元）珠55淘,6更22据（假四）笼项目搅利润签表弓序号驾项目耐金额叹（万育元）旋1揉销售呆总收羽入细80识67胞6热2检减:秋销售怕总成宏本娘55祥62播2春3辱利润鸣总额秆25是05苏4周项目催投资滴收益暂率为捧45纽%，展年投幕资收吸益率漫为2倡3%唱；销按售成站本中比已包根含所奏有税制费（烦营业迁税，妥土地柏增值爱税，所企业云所得凡税）刃。完（五息）项蝇目资捕金投许入计萌划表候合计逢(万境元)捞20非08墨年震20妥09婚年彼20覆10仙年灰1-忙3月再4-舱6月土7-鱼9月膜10居-1锣2月落1-驼3月显4-携6月盏7-裹9月浴10权-1本2月企1-愉3月甩4-秘6月振7-猾9月杰资金驱投入弱（不象含土伍地出筝让徐费）泉10抵0%洁39婶62现2欠3%慰99妙3哥1%勿38软5挎2%摸76蚁1贱10款7于23衫%轨92职83吼11灵%替43禽11纷15他%剑60计73谦14哲%惧56朱95甩19倍%贤78柄02乓3%见12杂16丰8%掀29腔88浮⒈珠土地惩开发吧费第10垄0%盖16苦00蓝0缴10脱0%丙16长00企0投⒉被三通陡一平继费用跑10攀0%夜16异10添0%即16庙⒊受设计奥费用拨10泽0%僻34吨4武30课%于10秘3如70土%艘24毒1园⒋兼勘探述费用孟10汉0%搭22计10茧0%贫22很⒌贿报建陪费厅10傅0%没79木4徒15胜%渡11返9拖35篇%士27拼8琴50种%摆39现7些⒍能建设术施工承费流（考乱虑垫劳资）岂10则0%洞18插22疾3坡20垂%族36及45剪16假%凉29吊16拌16怀%往29秒16蚊16遮%飞29士16吴32好%宴58乘31脑⒎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