某地产项目策划全案

目录第一部分：项目分析项目概况项目的优劣势分析项目的优势分析项目的劣势分析三、项目的SWOT分析及相应营销对策项目的SWOT矩阵分析相应营销对策第二部分：项目定位项目目标市场定位项目目标客户群定位三、项目物业形象定位匆第一垂部分成：项医目分脚析毫项目贺概况溪观海厉台项副目是畅由悬深圳翻中建律（蛇担口）碗发展乞有限搬公司付出资骗兴建尽的商仙品住营宅项勿目。亭现根勉据有机关图吗文资罚料及璃实地饿调查手结果派整理究其概夹况如岸下：市观海方台项并目概振况一总览表胀序号娃项饥斩目哄内株芹膛局邻容剧1羽地理妨位置捉南山绪商业哪文化威中心演区2裁8号钱地块贪2先占地忆面积即37生41普5.欧2妻M嚼2倍3渔建筑是面积冈13廊32并18在.2粗7埋M觉2捧4驻面积圈分布蜡商业寿面积汁（5那91苗0辣M码2越），尖住宅丢面积率（1慕02蓝45宏0.眯3唤M忘2少），沿肉菜症市场阳（1膨50抬0轻M骄2危），薯社区斗服务剖中心变（3鉴00井M横2蒙），申托儿甚所（脚60谜0效M碑2胳），款居委算会（亏10篇0鼻M蛾2削）漫5首建筑叶规模湿9栋戒27辽座叙6辛建筑术风格宾新古演典主桑义覆7避建筑饭结构累住宅抵部分纵钢混避剪力响墙，培群楼菠框架姑结构艳8俗建筑雷类型查小高覆层、捞高层撞结合屑，一段梯2知~4野户辆9枪层防娘数符由南翅向北蔬9、挑12不、1睡8层堂10慈户磨饰数升91恐3户高11涂车库犁及车究位芝花园蛇式车助库，僵共6委18透个车外位夹12猜户型铅及面逝积驱2房捐2厅派~5谅房2佳厅姿面积畏：8禁0.镰61麻平方呼米~恢32药7.策03国平方芳米短13柄主导雄户型阻2房叹2厅忠、3杰房2塌厅、润4房见2厅豆14仿主导丛面积蹈10糖5~侨17努0平源方米苗15拾园林船规划主中式欣园林锣风格旋庭园孕广场何、雕虾塑、疗叠水稍、园含林绿拘化趁16担工程兴进度鞠20材01架年1递0月你15镰日开下工，钞现已争封顶苹，2亭00布3年埋竣工丝入伙斩。寄17剃周边万交通器紧邻幸规划页中的算后海约滨路倍、创壳业路轿、环冰东路弹、环拳南路亲、交峡通路卡网发寇达。锯公交常建设痛落后也，附集近目近前尚溉无大邻巴上狗落站筒，乘摔车往沿返市秀区非蝴常不荷便。通目前旗经后勤海路业的公冶交线姥路较议多，蜻但从塑项目答步行眨至车蛮站约温需1辽0尸——起15例分钟机。宿赠18够社区卵配套脱周边网地区电目前靠配套汤分布姨有购笨物、间饮食腾、教子育、殊医疗椒等设协施，淡如海想雅百纸货、耗北师院大附东小、碌海珠或城酒腾楼、轮南油粘医院痛、南秃油邮烘电局锅、南鸣油文笛体中白心等厕等。筐根据徒中心证区规养划，巡片区掠还将堤有展巨览中诵心、灭金融阅中心起、体州育中附心、浴信息摆中心序、文棚化广扎场等铅。芳19慧周边劣景观乎东面白：一占览无腔遗开轧阔海惧景；柔南面烫：近唱有小犹区绿完化、谢水景猛，远伪有高孙尚小悟区规碌划景甘观；友西南饺：有蒸规划背中学庭校及轨运动骄场景绘观；牵北面侮：中或心区柏际展袖览中案心景斩观。旦20驰周边中环境羽小区法周边渔目前书为填绝海空僵地及钳建筑杠工地销，但桂海景课资源告丰富颜，永株续无吼遮挡暮，远遍眺可手见香碎港、虎华侨宜城、散世界鬼之窗仔等秀找丽景壶象。车妇21读会所搞设施趴游泳攀池、台健身闪房、岩网球丑场、点茶艺奇廊、旦棋牌球阁、扑晨跑利道、琴书画近廊、迫二、漂项目拌优劣绍势分仓析敲项目捐优势括分析俯依据株项目愤现场精和周域边环阔境情灵况显恋示，仍本项酬目拥诵有自盯身的床一些泛优势化，具准体而汤言，事主要僵有以店下几播方面槐：崇地誓处南雾山文浸化中瓶心区撞，易厚受市拌场关结注票南山谨商业已文化幅中心遍区搞东区唐未来崭将建蝴成2乳1世含纪最彼具现盒代化郑气息孤，深袜圳最叨大的雪纯滨占海住索宅区膊。项皮目位善于南蚕山商侨业文危化中辩心区宫景观饲绝佳俗地段甘，优朋势不吴言而转喻。盗随着盆南山检区的记发展不、西蛙部通与道的两建设须，以谱及周完边地坚区规幕划开帮发的狭不断己完善兽，该紧区的勇升值药潜力精将日经益显泽现。遵臭濒临时深圳炸湾，众海景拒资源哥丰富溜项目捷东面宫紧邻教深圳丝湾，槐空气息质素枝好，叮环境车优美无，永幸享无盘敌海诚景。忍是项狐目的奴独特盒优势感和卖控点。标刺宝高尚锹滨海费大社埋区初若具规扩模坡项摇目周五边已的初具勾规模市的知泰名楼辉盘有答：蔚臂蓝海验岸、况招商蹄海月怕、浪捐琴屿软、蓝核月湾周畔、徐创世蹈纪滨齐海花舌园、傲保利币城、膛西海赠湾花兴园等旨。这灾些楼昌盘优苗质社扑区形慢象深雪入人谣心，乌在南软山以德至深帜圳都禽具有藏相当落的知弯名度有。高壳尚滨炎海社顽区已龟初具语规模饶。这牛对二撒次置相业者仅将产谣生极朵大的嫌吸引凭力。抹相衣对邻挂近楼础盘，田本项侍目的坟位置域是社秩区组兔团内半最好光的木本项籍目东帅面与粱海相蚕邻，许北面故与规陷划中保的展割览中受心一茂路之羽隔。朴南面谨是安期静的极高尚辞住宅冈小区就，道靠路通卫畅而栗不嘈蝇杂，叹配套铁齐全信而不室靠近卧。视肥野开窄阔无彩遮挡线。在界社区三组团征内的嘴位置防优势魔非常晃明显鸣。边5、班新测古典畅建筑伙风格缓，半谁围合壤布局绸，庭偷院式划组团删，中土式园城林在衬片区塑独树欣一帜第项目魔采用银半围粮合式丝布局猾及庭突院式有组团思，像愤一个打巨大膛的四邮合院栗，营推造了行传统非的亲娇和力港和私爱家尊琴贵感溉觉。砖为住略户提梳供了廊良好恳的交撤流空哭间和斯平台杂，体何现了禽以人稀为本假的规泳划理勾念。贿将温奶馨、倾舒适灭提升喊到最兰高层丢次。美本项置目建熔筑风荒格独航特，弊规划抹以自林然为糠本色移的中枝式悠封闲庭泡园。款使生鬼活在杆本小挺区的值住户疑可以真放松翼心情唇，陶属冶性关情。仆本项纳目的四独特被风格遥将成释为中卖心区鸟楼盘饮中一鉴道亮显丽的阴风景膝。羊实用观性强葵、利绢用率拣高的宫中式仰功能馅性水腿景阁园林虫目前芬市场艇上楼采盘的根园林竭设计狂大部登分是吨以满痛足观津赏为日主的墨风格株性园免林，就实用疲性不给强，升可利用用率务低。批本项虫目发员展商棋一改反传统锋作风上，为嫂用户锋实际饰利益市着想鹿，将坚小区扛园林砌规划瓣成为蛛实用笑性强粥的功法能性临园林初。这林种体设贴入蒜微的耗园林在规划脚将成简为本秃项目勇的独棕有卖按点，止获取役市场菜认同傅。疫户型垃结构停合理牛，南挪北通血透，掀景观崇优势辉明显寺项目凡的户独型设氧计空贝间感海强，坊住户浊活动芝空间稼大，虾功能自独立疲，开烈放空墨间与项私密何空间昼分离裂，项军目座底北向果南，采所以忍户型功大多遭南北姐通透放，采查光良愚好。痒兼之露项目络近海艳，住耕户将辅享受弃清新洋、洁论净的杀自然伤风，为这在锅深圳纵是比和较少号见的宇一个骡优势轧。之“肠街坊奖式能”双会所茧，利螺于使手用及舅自由晓沟通岁本项含目规调划为直“变街坊饭式吼”照会所通，便少于人宝与人帆之间物的沟业通及闲使用迫。同锈时，绞其惨“陈分布喇式求”使排布晶，不柏会因锦人流握集中庆而喧锻闹，渔业主援可在亲宁静剂中品舞味高慰雅悠剪闲的遍生活冻。是站本项欣目人慰本主烫义的茶又一僚体现幻。娇花园余式半架地下肥车库剪，阳保光车达道，野自然抄为本亭，体缸贴入娱微贵本项波目将呈园林幼绿化每引入鹅地下红，采榆用地青库上烧浮半核层的尸设计查手法蚁。在吗车库烈内建辨造春杯、夏棉、秋步、冬立等主顷题庭求园；筒同时考，重央点塑汁造出亚入阳扬光车钩道。促进入稳车库欠如入节花园旋，充穴分关邮怀住盈户感解受。柳将以耐人为点本的归自然途主义袜进行蓄到底抓。望著名百管理茧公司划，完练善、滤快捷吴的家捉居智四能化高管理企脚饰杏勾项目元由戴扮德梁南行做速物业宣管理盛顾问灰。在凝物管段方面桥倍添每信心康。同系时，势小区太智能亿化设仰施非目常完斥善，扰使住朱户安牵心舒督适。腊同时埋，网下络化装管理灾平台蜘，业低主旨“编一卡丧通冈”租，以何及家踏居化海生活恐服务勇都有陷效地声增加垂了项猛目的忽附加瑞值。可发展滚商实蓬力雄捞厚，床房地康产开努发经伍验丰贡富杂概誉本项吸目的抓发展龟商罗——先中建顺蛇口光发展斑有限响公司慰，有柿多年麦的房如地产评开发狂经验衣，开亏发物免业遍炊布国成内各蛛大城翁市。良曾成康功开霜发的盆物业册有：爪蛇口豆著名陪的标叠志性殊建筑盒之一基，集枯写字室楼、也住宅零、为赏一体警的综贤合性袭物业磨——主蛇口挡海景消广场物；锦缴隆花厘园；共武汉乒三阳缩广场堪；上逗海浦套东小罢区等隐，在没深圳杜市享播有较怎高的贷知名砍度。歪腰项目响劣势水分析邻由于愤种种碰客观帝原因辱，本抄项目滤也存肯在不锈足之距处，被具体蒸有以舅下几视点：页社亭区配卸套未价成熟绍竿狸周边嫌社区貌配套概未完西善，仰目前惨已有举的购述物、油饮食填和娱怀乐设庭施分更布零杠散且条距观煎海台蚂较远东，住砌户日射常购贤物、眠娱乐滥、饮尝食不论方便漂。外人牛气未轰旺，怪居住瞧氛围撤不浓练胆段由于尊片区寺开发茅时间督短，芳目前列本项访目周算边已哗建成香的住芝宅物匹业不芒多，偏萄项薪目周钱边临以近多期为工采地，篮片区回内人密气未定旺，诱浓厚斩的居汽住氛固围尚蜜未形寸成，龄容易馆给客里户带反来心胆理障沃碍，庭影响话销售快。洒道毁路未吊通，奋公交诵落后瞧，乘蒸车不作便叛逼丑虽然魔规划筛中有恰发达怒的交扮通路伸网，毙但实劣地调辨查发依现，当目前擦本项淘目所蛛在片奇区附暗近的咽道路押全部皱都未号开通预，行扛车、帆行人向均无弓法到音达。欣同时啊，项址目周榨边一惠带公轿共交误通建税设落劳后，拥出入浴市区季非常身不便杏。采同薯期新丧推楼锦盘多装，市良场竞耻争激介烈福片区墓附近弹预计狱开售内期相琴近的傍楼盘护有长资城后衰海小灭区、声漾日鞭湾畔栽、中渡海深婶圳湾袖花园条、中家海阳曲光棕腐榈园醉二期充、南绪方玫亡瑰花泄园等歌，这度些项恶目的滨发展迎商都礼是实补力雄倒厚、考品牌柜知名航度高栏的地阿产强幼手；乞再加术上深漆圳市注今年带新盘绝供应正量明参显增膨大，葱本项愈目必缩然会眠面临革激烈运的市不场竞尽争。擦周苍边紧勒邻尾退盘多家，大狱盘多树，价阶格竞蹈争及谅品牌适竞争舌压力夏大欲车周边栏目前只在售德的楼些盘有固创世腥纪滨悠海花上园、努西海踢湾花兄园、浸保利泪城、贫青春通家园苹等，认其皆侨为尾络盘，球本项啊目必杀将面鞭临它雨们降公价竞顶争的下压力泉；同和时，先蔚蓝聋海岸固、招佣商海疲月等互大盘术造成拿的品院牌优俗势也碑对观赏海台车形成查较大禁的竞死争。殿部分掠单位乏正西快正东昂，推绪售阻愉力大衔霉捐从现略场情叠况可质知，梳本项篇目西加边的椅部分凯单位隙客厅添及主卵人房峰全部材朝西益，西店晒强初烈。便这部扫分单阻位在皮销售降上会怀遇到输较大量的困熄难。另户沉型面偷积偏泉大，聋不符颂目前片实际戚市场秘需求艇据项炎目的毕图文特资料摘显示刷，观幸海台占的户掏型面清积分略布为育2址房2父厅另85贞M堵2鸣左右莲、3求房2扒厅概11弊0怕M尺2盒左右大、4挑房2脖厅奏14扩0睛M蚁2垒左右共及大帜户型边17汤0桌M伍2湿左右期，小粮3房抛2厅累95富M象2前左右刘，这棉与目粪前深涨圳市擦场对签户型猛面积撞的需趁求（我2房景~3狭房~恶4房延，面摸积为晋70箱~1诚00坚~1翠20捉平方皂米）算均有独一定女的差艳距，扛本项践目单筐位将职面临调市场搬有效杨需求核不足罢的严莲峻压卫力。屯无灵口岸补、地椅铁优大势，闻跨海痒大桥尺为时享尚早洞，缺加乏外河销卖杂点设港人嫩在深笔置业泪大多阅选择则口岸蔬、地坡铁地痛带的粘物业芒，本会项目半所在预片区屡目前脖并不乖为港涂人所括熟悉性，又债无临扶近地闻铁、虏口岸只的优弟势、就西部殃跨海痛大桥意卖点仅目前哀为时条尚早挖。相稍对市荷区而丝言，递本项惧目位金置较仿偏，且尤其厕距离申口岸状、地融铁较盆远，两外销耻机会晒较微略。坊三、泡项目辽的S揪WO等T分穗析及棋相应开营销柜对策悼项目研的S存WO垒T矩锻阵分躲析：道S（叫St牲re电ng波th终优势汤）岂新古尸典建扒筑风紧格，赌外观条典雅锯；裁处南羽山文竿化中攻心区都最优乐地带妻；灯海景悦优势帅；怎中式机庭院括，主养题鲜防明，璃区内鼠仅有福；看功能斧性会湿所，揪阳光蛇车道寺，景攀观车纺库，暗以人另为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