房地产基础知识培训

房地产基础知识回顾——温故而知新培训目的：通过本次培训，温故房地产业务的相关基础知识。在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产房产地产房地产权益房产地产土地财产五证《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》两书《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》五证两书土地、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间土地所有权——分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等土地（国有土地、集体土地所有权）：1、发展商只有得到土地使用权才能建房获得土地使用权方式招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）协议转让取得（旧城改造）政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地的分类：1、生地2、熟地三通一平五通一平气、通讯、（3）七通一平燃气、热力市场分类房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场市场分类：房地产一级市场出让的市场土地使用权国家垄断房地产二级市场建成的房地产房地产三级市场将房地产新再次房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途专业名词占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构4、其它建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上房地产的交易：1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁房屋出租人必须具备的出租条件(常识)取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋具有房屋出租行为能力已抵押，并经抵押权人同意出租的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的影响房屋价格的因素：房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）周边房屋的市场价格定位房屋的供需状况物业管理公司的口碑房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少政府因素、土地价格的变动其它因素我国住房改革的5个时期：1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段北京市场主要经纪公司：1、第一太平戴维斯（FPDSavills

）

2、世邦魏理仕（CB

RichardElliS）3、仲量联行（Jones

Lang

LaSalle）4、中原地产（Centaline）5、戴德梁行（DTZ）6、嘉园置地（Joanna）7、我爱我家8、顺弛9、中大恒基如何选择理想的居住住宅地段：环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)房屋层数朝向房屋的功能分区面积空间如何选择理想的居住住宅质量与细节楼梯及电梯采光与通风景观物业配套设施商用物业位置房间朝向、净深、净高、采光、柱距等硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）物业管理配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）其它业务知识——二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房业务知识——二手房业务不能正常上市出售的房屋范围：产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的擅自改变房屋使用性质的以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的法律、法