某大型商业物业策划方案

内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引蝇序号杨物业咏名称喜规模飞（万弦平米科）运区位酬商圈份等级间功能叹楼层讨业种莫经营讽情况樱主力事店挂1玩金易须都会葬2．熊00爷两路滥三级吃复合宰6榨百货兔在营巩重百坛两路先店紫2穗国美认电器杨0．身27习两路邮三级屈单一行3梦家电教在营径——浙3安汽博尼中心次3．霞50互加工开区李——巾单一紧——伐汽配圣在营曲——军4妻易初茎莲花饥2．骑80计新西爬路槽——剪单一怎4车百货幼在营膜——态5拆奥园枕15之．0晨0估管委倘会郊——庭——裂4踩购物预在营族——刮6篮西部考建材塑57访．3对0幼金开睬大道仍——教单一滔建材容在营打——青7驾财富脂中心件16俱．0碧0吹新光碌大道能——患——烂——镰——举未入但市摊——渗8冠米兰弱天空叼2．周50久松牌罗路辣——餐——航——诊——旷未入有市程——渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。3．渝北区商业地产价格表商业物业脊楼盘际名称赌地址潜参考脂价格陈（元删/㎡些）缺备注遇渝洲爷新城泼冉家菠坝龙钞湖居锐住区巩未出拼价顶总建间面2药4.梦5万附平米堂，其壶中商独业面至积8季万方秆，车弓位1昌07辣5个躬金易不都会脚渝北厉区义版学路持2号侦50玉00落（起芬）均两价6霜00资0闻总建抹面0跨.5言0万套平米追金香迷林赴渝北劳区兴联科大罗道究均价俩50豪00仓总建州面2揭2.嫂69拦万平怨米，辣商业蠢面积起1万握方咱协信您TO枕WN抽城扛北部撤新区配未出厨价吹总建墨面2辜9.魄70杂万平穗米，装商业迟面积酷6.塔7万忍方社区商业物业嚼楼盘饱名称城地址辰参考宝价格碎（元绍/㎡换）良备注禽天一送·族顺和余康城痛北部仪新区摄未出赵价，浸车位怪40丰1个锄，均羊价1躁万绵总建置面5丹.3紫0万疮平米躲，其语中商桃业面绳积0及.7淹7万显方，侦车位猎11舱0个笔月伴汪湾拥渝北秋区兴键科大浊道甩均价坚27振08吓总建横面1顾8万冠平米颈，其扣中商辫业面翼积1蠢.4违万方粥金香筝林芽渝北剧区兴饱科大以道讽均价捷50洪00订总建炮面2增2.搂69锤万平浅米，姿商业详面积母1万惹方，即车位阿74座4个皂兰亭床水云缸涧乡回兴混镇锻20奇00棍-3厚00搂0璃总建悲面7唤.2依5万唐平米篇，商浸业面蒙积0抖.3却2万榴方，刊车位群23窗3个晃荣锦匪·暖龙汇坊苑容新牌具坊工未推循出火总建睛面1查3.征84究万平泊米，抢商业随面积寿1.箩20机万方棒，车畅位4颈01笔个补水晶待郦城王新牌羊坊签42球00躲-7藏90矛0渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。炼第二胃部分州鼠本项泼目商悲业物孕业分壤析再一．浙复地有上城币一期财商业吼概况功1．乐复地猜上城真一期蒜商业础分布查图蜓2．菌商业裙指标旺商业骨位置想商铺驰数量曲（个阁）慨总建头筑面排积（参㎡）辣单个斥商铺拴建筑结面积阿（㎡忧）荐层高隶（m约）潜开间怖（m纸）荒进深街（m到）肌2号妙楼一刊层凉6申17脚29子．6晨3孩44以.1炊-1斯08评4．尝95昆约4膨约7岛约2氧0悼2号恶楼二倾层缩4被18叹78仙．0魂7崖暂时殃没有朝分割损约4布约7负约2溜0勇5号师楼一幸层体5绞17释28闸．7片9吗31禾-6壳8拔约4洪约7浩约2昏0辆5号糠楼二正层轨4刑18古81超．5温8姻暂时甲没有荣分割见约4两约7季约2作0慈合计泻72痒18芦．0愚7㎡坑梅二．设复地碗上城踩周边姜商业谱概况宫1．拆项目暴周边佛商业幅概况庸周边狂商业斯小结膏：芳（1岩）周临边商翼业体刷量与年本项值目相周当，亏多是择底商困、或鸽加裙讨楼的具形式厕，规榜模与边形式渣与本疲项目迹一期冲相近锦；田（2闯）底匪商面涂积区例间在幅20棵-2胖00胁平米眼之间珠，初伴融科哑蔚城按外大战都规骑划为哨7米决以上艺层高培，至鹊少可红隔为退2层磁。裙疏楼的疏面积格可自傲由隔姜断，逗面积抬都在亦30葬0-巷20贺00杯平米铅；吉（3钓）本虎项目农与融显科都植已租比赁为已主，如进行息统一积的规蚀划、镜招商讯、管碎理。隙小项航目商充业已挑销售附形式珠，不聪进行扔统一览规划舌、统咱一招宰商、缝统一晋管理堪，因弓此物率业费板较低采；薪（4位）小膊项目斗对外睛销售挣价格坦次街侨面集闯中在氧70叠00鄙-8倡00杆0元评/卵㎡之悟间尚（经甘内部休人士居透露严：肺鸳鸯士·您北湖竭郡湖羽津路用门面港06鲜年初判实际牲成交转价在估60挪00呼元内老，是砍由一秆名温孩州人记购买粉，一修次性化购买挨了4锻个门讨面）把，临尤金开孝大道吸和转乌角商恼铺对何外公三布价该格在躬10凤00庭0-旱13嚷00始0井元/域㎡，浙最高贴可达践15彩00标0拘元/秒㎡。锁在实沫际购铃买中房可进居行议烧价，亿这和方我们歼前期壮了解如到的差一致塌。敌在鸳端鸯这衡个位团置来缴看，塞实际推成交透价格肚越高握，具件分析迷原因甘一是吊因为丹商业狸层高伪大多冶在7弦米以险上，厉可以颈隔层瞧为两亮层甚法至三缴层，抱面积忍平摊被后价殖格相己应减伍低；瞎二是代由于童这两辆个项母目商箭业体乞量本罩身不跳大，泰当地素开发忽商希场望能释在商河业上餐实现现利润您最大区化，许对其昂销售思速度凳并没垮有太座高期印望。议同时覆，其棍商业绕对住衣宅的滋销售后没有沙太大软影响星；晨（5靠）从钓周边驾三个研项目睁的来突看，夕商业浊体量待相当恢，共训13余00休0㎡貌左右省，销斥售已砍经持春续了汇一年密以上收的时叮间，困均销摇售了篇60垂%，则且在蔽05瞒年-苹06调年消某耗了进大量咏的周傻边原垮驻商样业经王营者足和投描资者私。由执于本左区域袜为新玉开发逮区域欺，原相人气深和商陪业氛桐围严星重不病足，抓在0击5年嫂-0锁8年己期间哈对外樱来的志购买含者的润投资挽吸引级力不肌大，无加上瘦价格肢过高扮，商越业销公售抗撇性较剪大；粱（6肃）万就兴家过园在卧商业察销售欢后期墨，将懂未售秋商铺盈和裙程楼拿热出来俊招商锻，以臂营造诚商业弄氛围赏，从泊目前妖经营湖情况您分析别餐饮锁经营宅较好个。种2．扣北部锤新区限大型信社区宰商业铅概况躬北部症新区使大型坏社区脂商业蔽小结渐：妄（1容）北隆部新组区几雹个大济社区朝，商究业规混模在梯2.鲜5万君—承3.预5万登左右扔，融皇科蔚干城一剂期阳旗光带福商业酱约1熟万平胞米，钻商业急定位扣于社溪区服显务中悼心；崇（2阿）大惧社区壮商业旁的形格象是寺该社决区整丈体形箩象和距品质龙的体厨现，醋因此打大多难对商蹦业作扛整体炭规划怎，统顿一管揭理和部推广变，由筛此带玩来的川是物垮业费皆的增荡高，柜达到苹4元扣/㎡奇；丧（3旅）租病赁价剥格在届20押-8沃0元挪/㎡注，集息中于乏30怠-4严0元柴/㎡电，销持售价惭格在匀50沉00桶-1赠40火00洋元/炭㎡之尼间，谁集中沿于6鸭50仓0-读80巧00筒元/骄㎡；越（4才）从响位置晚上看谁，几商个可廉比项活目位道置优咳于复尤地上鄙城，肌均紧翅邻政难府办灶公楼烫及众卡多企缩事业药单位视，商预业氛中围较引好；蚁（5研）从枯正在森销售杀和经枕营的抹商业厉来看城，离为主城河区近穗的项塞目，插销售彻情况菠较好界，但鬼是由犯于本灶身周滔边商婆业饱崇和，盘出租筒和经航营状耽况不着理想枝。已仆水晶万郦城继商业单为例怖，由燥于远线离主必城区微项目都，又怕是新盼开发耐区域蓬，龙弹湖从狭一开叼始就现以投浆资性盒物业宏低价死销售兆，为丈后期经商业炎升值点预留解空间艳，加屑上龙兽湖的宿区域裂品牌津和对尾大型稀零售榴商的石引进坟，很浅大程糟度增擦加购笔买信剥心，兰在最偶短的阻时间赤内回唉流现泛金，钞有效物的回苗避了炼经营鄙风险枣。此牌来一顿举3畏得，皱又为夜龙湖询传奇瓜加上律了厚旷重一奖笔。许销售揭和租占赁状岸况不景理想埋的，授如奥摩园，帐本身自的商蚂业体霜量就晓需要撇未来牛10赖万人驴的消悟费群冰，销螺售商邻业价糕格普劲遍偏质高，旨使其梨投资瓶风险谨全部侍转嫁时到购屿买者用身上浸，后堂期又胳无主枣力店电支撑榨，加撒上奥请园一昆、二晌期花狭园洋衣房总偶才1燥20纳0套扣，目恒前入趁住了容40吴%，眠入住溜人口孝也才舒1千辽余人伏，使库其开淋发的豆商业仁物业匪招商绵困难奇，目奸前仅镜引进碧了卖比师傅捡超市逢等社赠区商滔业，散餐饮微引进钥了秦帽妈火话锅、洋潮州茶甲鱼相馆、锣野鱼缩府3漏家，万但都科没有启正式逢开张秤营业窄，畅榨谷商梨业街触于0粥6年挎8月园24付日开纽街正眠式对利外招赵商。从3．逼市场肚情况黄对复计地上擦城商踢业未句来3伙年内拌的参互考意臂义绣（1巨）商痕业3冠年内竭不宜浴出售裙，如喇要销疫售，还销售村价格傲要为绞现在营购买竿客户扰预留火一定倚的升哗值空体间，诊北部仆新区佳特别印是经无开园过，离胜主城择区远乞，周倡边配敏套不扯成熟犁，居这住人竟口少金，现杰阶段煮对商岗家及璃商业含投资员者的余吸引比力不查足,来并且录卖不住出开晃发商槽期望狂的价怜格。胖除非投有大向型的学主卖泼场进厉入复现地上汤城（耗鸳鸯奶）；挖（2汁）窄市政摇府常表务会梨审议盯通过私的《恰“十想一五拐”商干贸流旋通产犯业综滥合发厨展专猛项规险划》扮中提玩出，钱未来舟五年浆内，吓我市铁将在装现有尿5大芽商圈渣的基谦础上证（挨解放输碑、眠观音肚桥、漏杨家志坪、肝南坪券、沙弊坪坝江）宿，新治建培罗育6画大商呢圈虾（迅茶园塌、西峡永、坏大渡务口城蚁区、燃渝北满两路做、巴仅南鱼签洞、场北碚做城区浆）姐；同久时，橡还要却重点宵打造岩30赤条商究业特谋色街犹，发嫩展2涉00桶家星补级农须家乐稠。治（3吨）在撕三北新区域脏商圈以的影改响范版围分陪别为黎：输观音挑桥商殃圈主私要服春务与仅辐射哲主城笋北部耍及外么来消诉费者有，倦渝北揉两路懂商圈搭服务尿与辐色射渝立北区肤及北谊部新惰区消类费者阳；仅圈仅简干单的此社区纯商业竞定位轧远远劝吸引侦不了部外来呈消费型者来岛此地末消费劫，综规观蓝鸦湖郡及蓝调乖街区尼基本灾定位而于家地饰家男具专叨业卖买场，角06夺年1帜0月深28抹日美观克美鸡家蓝偶湖郡洪店试哈营业寇，营狮业面核积6擦00挽平米妖，分组2层兵分布雾，比蒸南岸危中心升店小春但更恼加精登致。堂美国鄙的曲阿士呀莱预象计将尽在0宿7年涝初进新入，爱营业涝面积知约为链10滔00民平米灵；增（4遭）在讽07围年7咐月首您推金侨开大羡道2平号楼夺，提连高其盟号召够力和崖辐射唱范围遵。但叮配合猫一期药的入珠住可犯引入痕急需支解决特的生勿活配占套商狭业，候二层宰已社妙区超译市为稳主，至一层购已服航务性票社区犹商业越为主熔；印（5版）根静据市口场与羞自身区的实什际情止况，膜07像-0骄8年网可免绸收商械业租燃金，聚09浇年商殖业租倦赁价织格在神15刮-2续5元谱/㎡给的区扩间内肚较为询适宜棚。而必对于房销售赌价格敏，针裂对园集团湿客户苏购买份，销培售价余格不座能于慕周边辫项目陈相比掏，金弄开大踩道商描铺价絮格在任一楼啊80巷00岗-9社00自0卧元/弄㎡，划二楼兆50茂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