三亚铂尔曼酒店项目可行性研究报告

三亚铂尔曼酒店项目投资财务分析第33页共32页豪华五星级酒店功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积㎡72850含红树林地块别墅客房和中餐厅面积大堂全日餐厅后勤及机电设备用房面积均按项目整体考虑（包括产权酒店客房区需求）2酒店地块区域建筑面积㎡1648001.1酒店地块地上建筑面积㎡141400不含员工宿舍1.2酒店地块地下建筑面积㎡123400宴会会议康体设备房后勤区域地下150个车位地面50个车位不计容积率1.3红树林地块建筑面积㎡18050泳池别墅客房30栋客房数45间套中餐厅中餐包房8间1.4集约式客房区建筑面积㎡33300133300客房数共300间套豪华客房商务/行政套房总裁套房行政酒廊1.5别墅区建筑面积㎡605016050接待健身房餐厅一房泳池别墅二房泳池别墅三房泳池别墅共30套户外景观泳池（建议设置在红树林地块不计入酒店容积率面积）1.6大堂公共区建筑面积㎡170011700大堂总台商务中心商业1.7餐饮区建筑面积㎡420014200全日餐厅大堂吧特色餐厅1.8中餐厅建筑面积㎡200012000中餐零点厅中餐包房8间（建议设置在红树林地块不计入酒店容积率面积）1.9宴会会议区建筑面积㎡640016400宴会厅多功能厅中小会议室贵宾室董事会议（建议设置在地下/半地下室）1.10康体区建筑面积㎡220012200游泳池健身房瑜伽美容美发球类室SPA1.11行政区建筑面积㎡7001700总经理总办财务销售餐饮总监（地下室不计容积率）1.12后勤区区建筑面积㎡480014800粗加工仓库洗衣房食堂更衣后勤办公室（地下室不计容积率）1.13机电设备区建筑面积㎡550015500各设备用房地下室不计容积率1.14室内停车场㎡600016000地下150个车位地面20个车位（地下室不计容积率）2客房部分单位面积数量合计双床房35％大床房55％（含残疾人房）套房10％2.1豪华双床房㎡651056825包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）2.2无障碍大床房㎡652130需与双床房连通使用2.3豪华大床房㎡6513386452.4豪华商务套间㎡1301620802.5行政大床房㎡653019502.6行政套间㎡1301316902.7总裁套房㎡3901390可分为2个套间出售2.8行政酒廊㎡4801480会议室就餐区入住办理洗手间阅读休憩区2.9工作间及客服中心㎡30154502.10其他服务区及交通㎡2264032%10660合计30033300自然间341间床位数4063别墅部分单位面积数量合计红树林地块不计入酒店地块计容面积3.1接待区㎡1601160含大堂大堂接待洗手间等配套功能3.2西餐厅㎡1001100餐位数25早餐简餐3.3厨房㎡501503.4健身房㎡801803.5一房泳池别墅㎡150203000带30㎡室外游泳池3.6二房泳池别墅㎡20061200带30㎡室外游泳池3.7三房泳池别墅㎡3003900带30㎡室外游泳池花园3.8总统别墅㎡5001500带80㎡室外游泳池花园3.9工作服务间㎡203603.10户外景观泳池㎡2001200户外区域不计建筑面积3.11池畔休息区及池畔吧㎡2501250户外区域不计建筑面积合计306050共30栋客房数45间套4大堂单位面积数量合计备注4.1大堂流动区㎡60016004.2接待总台及礼宾台㎡601604.3贵重物品保管㎡201204.4行李房㎡501504.5男洗手间㎡401404.6女洗手间㎡401404.7残疾人洗手间㎡8184.8商务中心㎡80180阅读上网会议室4.9商业㎡603180精品店箱包服饰4.10前厅部办公室㎡601604.11话务员及客户服务室㎡301304.12总体交通空间㎡5321532大堂及公共区域合计17005大堂吧单位面积数量合计备注5.1大堂吧㎡3501350座位数1005.2酒吧柜台㎡251255.3服务间与库房㎡201205.4交通空间㎡2051205合计6006西餐厅/全日餐厅单位面积数量合计备注6.1西餐用餐区㎡1,20011200餐位数350含自助餐台建议室外餐位数80个6.2包房㎡503150餐位数10人/间6.3西厨房㎡40014006.4服务酒吧与库房㎡501506.5男洗手间㎡40140可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）6.6女洗手间㎡40140可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）6.7交通空间及其它㎡8201820合计27007特色餐厅单位面积数量合计备注7.1用餐区㎡3501350餐位数1007.2包房㎡502100餐位数10人/间7.3特色厨房㎡15011507.4服务酒吧与库房㎡301307.5交通空间及其它㎡2701270合计900餐饮区合计42008中餐厅单位面积数量合计建议红树林地块不计入酒店地块计容面积8.1零点厅㎡3501350餐位数1008.2中餐小包房㎡602120餐位数8至10人/间带独立洗手间备餐间8.3中餐中包房㎡804320餐位数10至12人/间带独立洗手间备餐间8.4中餐大包房㎡1202240餐位数12至20人/间带独立洗手间备餐间8.5中厨房㎡22012208.6男洗手间㎡401408.7女洗手间㎡401408.8交通空间及其它㎡6701670中餐厅合计20009宴会会议单位面积数量合计9.1宴会门厅及序厅㎡60016009.2大宴会厅㎡150011500可灵活分隔为3个500平方米厅座位数10009.3多功能厅㎡3001300会议150人可一分为二9.4大会议室㎡1202240会议60人9.5小会议室㎡805400会议20人9.6董事会议室㎡80180会议15人9.7贵宾接待室㎡80180座位数109.8宴会厨房㎡60016009.9男洗手间㎡402809.10女洗手间㎡402809.11衣帽间㎡201209.12宴会销售㎡601609.13宴会仓库㎡30013009.14灯光音响控制室㎡301309.15交通空间及其他㎡203012030宴会会议合计116400座位数133510休闲康体单位面积数量合计备注10.1接待区㎡3013010.2更衣室㎡2501250男女更衣淋浴室各带干蒸、湿蒸室10.3健身房㎡200120010.4瑜伽㎡6016010.5美容美发㎡8018010.6球类室㎡1201120乒乓球斯洛克10.7SPA包房㎡6001600建议SPA包房6至8间10.8儿童俱乐部㎡120112010.9库房工作间㎡6016010.10室外游泳池㎡2501250室外区域不计容积率10.11池畔休息区㎡3001300室外区域不计容积率10.12池畔酒吧㎡30130室外区域不计容积率10.13其它及总体交通空间㎡6801680康体区合计2200不包括泳池区面积11行政办公室单位面积数量合计备注11.1接待㎡2012011.2总办㎡6016011.3餐饮部㎡2012011.4销售部㎡100110011.5会谈室㎡3013011.6财务部㎡120112011.7电脑部㎡100110011.8其它及交通空间㎡2501250行政办公区合计70012机电部分单位面积数量合计预留空间以实际设计方案为准12.1各楼层风机房㎡112.2制冷机房㎡112.3消防水池及泵房㎡112.4高压室㎡112.5变压器室㎡112.6配电室㎡112.7备用发电机房㎡112.8电梯机房㎡112.9蒸汽锅炉房㎡112.10软水处理房㎡112.11泳池泵房㎡112.12危险品仓库㎡1机电区合计550013后勤区域单位面积数量合计13.1货车停放处㎡8018013.2卸货平台㎡4014013.3采购收货部㎡5015013.4粗加工厨房㎡6001600肉类、鱼类、蔬菜、面点及冷库等13.5主仓库㎡3001300百货文具器皿酒水等13.6管事仓库㎡5015013.7餐饮仓库㎡6016013.8保安部㎡5015013.9消防控制室及监控中心㎡6016013.10人事部㎡180118013.11员工娱乐活动室㎡8018013.12临时倒班宿舍㎡8018013.13员工医疗室㎡3013013.14员工食堂㎡350135013.15食堂厨房㎡150115013.16员工更衣室淋浴与卫生间㎡500150013.17管家部㎡200120013.18洗衣房㎡500150013.19工程部㎡200120013.20干湿垃圾房㎡6016013.21男洗手间㎡2024013.22女洗手间㎡2024013.23交通空间及其他㎡110011100后勤区合计480014地下室停车场㎡600016000停车位150个15总计72850含红树林地块别墅客房和中餐厅

产权式酒店功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积㎡57600后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用1.1客房区建筑面积㎡43600143600客房数共415间套豪华客房商务套房1.2室内停车场㎡10000110000地下100个车位（地下室不计容积率）1.3地下室停车场㎡400014000商业及产权酒店配套用停车位100个2客房部分单位面积数量合计双床房35％大床房55％）套房10％2.1豪华双床房㎡651459425包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）2.2豪华大床房㎡65230149502.3豪华商务套间㎡1304052002.4工作间及客服中心㎡30216302.5其他服务区及交通㎡3020531%13395合计41543600自然间455间床位数560个3商业部分单位面积数量合计3.1地上商业㎡5000150003.2地下商业㎡500015000商业合计100004地下室停车场㎡400014000商业及产权酒店配套用停车位100个5总计㎡57600项目地上总建筑面积按9万平方米规划除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡均用于产权酒店及商业用途

酒店式公寓功能面积表序号内容单位面积数量合计备注1总建筑面积㎡57600后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用1.1公寓区建筑面积㎡43600143600236间套一房二房三房/四房公寓房型比例为4：5：11.2地上商业㎡5000150001.3地下商业㎡500015000地下区域（面积初步按不计容考虑）1.4室内停车场㎡400014000地下100个车位（地下室不计容积率）2公寓部分单位面积数量合计房型比例一房公寓40％二房公寓50％三房及四房公寓10％2.1一房公寓㎡100959500包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）2.2二房公寓㎡150118177002.3三房公寓㎡2002040002.4四房公寓㎡30039002.5服务用房㎡15121802.6其他服务区及交通㎡3228026%11320含公寓大堂合计236436003商业部分单位面积数量合计3.1地上商业㎡5000150003.2地下商业㎡500015000商业合计100004地下室停车场㎡400014000商业及公寓配套用停车位100个5总计㎡57600项目地上总建筑面积按9万平方米规划除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡用于公寓和商业用途

豪华五星级+产权式酒店投资估算酒店建安投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1项目前期费用59,280,0005.82%1.1立项前期费前期研究及策划报告考察等费用1项1,000,0001.2设计费/专业顾问费建筑/装饰/机电/景观/厨房/洗衣房/灯光/声学等72,850㎡80058,280,0001.3土地购置费含拆迁费补偿㎡0.00002建安部分343,540,50033.76%2.1建筑及外装饰含基础72,850㎡3,193232,590,00022.85%2.1.1基础（开挖、打桩等）按建筑面积计算23,400㎡3,00070,200,0002.1.2主体建筑（砼结构）按建筑面积计算（含别墅和中餐厅）49,450㎡2,400118,680,0002.1.3维护结构外立面按建筑面积计算72,850㎡60043,710,0002.2设备72,8501,523110,950,50010.90%2.2.1暖通系统㎡40,067,500酒店主体按建筑面积×系数72,850㎡55040,067,5002.2.2电气系统32,140,000照明工程按建筑面积×经济指标计算72,850㎡805,828,000防雷工程按建筑面积×系数72,850㎡201,457,000变配设备安装按建筑面积×系数72,850㎡30021,855,000发电机系统一二级用电容量×系数1组3,000,0003,000,0002.2.3消防系统10,199,000消防水系统按建筑面积计算72,850㎡805,828,000消防电系统按建筑面积计算72,850㎡604,371,0002.2.4给排水系统10,199,000给水系统建筑面积*经济指标72,850㎡705,099,500排水工程建筑面积*经济指标72,850㎡503,642,500污水处理部分按建筑面积计算72,850㎡201,457,0002.2.5其他公共设备18,345,000客用电梯及安装工程智能高速/部计算均价6部600,0003,600,000服务及货物电梯部计算均价4部400,0001,600,000电话系统工程实际分机容量计算1,000门1,0001,000,000闭路监控系统按实际监控点计算60点6,000360,000有线电视安装费及卫星天线1宗500,000500,000弱电综合布线工程按建筑面积×经济指标72,850㎡1007,285,000酒店智能系统设备1宗2,000,0002,000,000液化气站设备1宗500,000500,000卫浴采暖热水炉工程3套500,0001,500,0003基础设施建设费56,600,0005.56%3.1广告招牌按营业项目各一块1宗1,000,0001,000,0003.2室外灯光各楼室外景灯饰1宗5,000,0005,000,0003.3景观制安及设施1宗1,000,0001,000,0003.4水景、图腾等1宗1,000,0001,000,0003.5园林、绿化含别墅区25,000㎡1,50037,500,0003.6游泳池建设含设备费用1,200㎡3,0003,600,0003.7停车场、广场建设按场地面积计算15,000㎡5007,500,0004建安合计459,420,50045.14%5建筑取费72,850㎡461.3433,608,8093.30%5.1基础设施配套费建筑面积的72,850㎡300.0021,855,0005.2人防费建筑面积的3%～4%2,186㎡1,500.003,278,2505.3图纸审查费建筑面积的72,850㎡4.80349,6805.4招标代理费＜1亿元中标价400,140,5000.20%800,2815.5建筑工程交易服务费建设单位和中标方各50%2万～3万元25,0005.6工程监理费1亿≤造价＜5亿400,140,5000.80%3,201,1245.7工程质量监督费建筑面积的72,850㎡2.20160,2705.8测绘费1:500，20～30庙项8,0005.9工程材料实验费建筑面积的72,850㎡7.00509,9505.10噪音排污费建筑面积的72,850㎡1.0072,8505.11墙改基金建筑面积的72,850㎡5.00364,2505.12垃圾处理费地上49,450㎡2.40118,6805.13垃圾处理费地下23,400㎡2.0046,8005.14室内内环境检测费建筑面积的72,850㎡2.00145,7005.15防雷装置竣工验收检测费非民用每房两个点20100.002,0005.16工程结算审计费按建筑总造价400,140,5000.64%2,560,8995.17房产测绘费72,850㎡1.50109,2755.18房产确权登记费＞1万平方米宗8006不可预见费用400,140,5005%20,007,0251.97%7项目建安投资概算513,036,33450.41%8每平方平均造价建安成本及基础配套项目费用72,850㎡7,042酒店内装饰及开办费投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值1室内装饰工程72,850297,680,00029.25%1.1客房39,350192,140,00018.88%1.1.1主体房间区域装修内装饰、洁具按单元平均计算（集约式客房区）22,640㎡5,000113,200,0001.1.2公共区域按实际面积计算（集约式客房区）10,660㎡4,00042,640,0001.1.3别墅区装修按实际面积计算6,050㎡6,00036,300,0001.2公共区域17,200㎡96,790,0009.51%1.2.1大堂、前台、门厅按实际面积计算1,700㎡15,00025,500,0001.2.2餐饮区域按实际面积计算（含中餐）5,430㎡5,00027,150,0001.2.3厨房部分按实际面积计算（含中餐）1,370㎡2,0002,740,0001.2.4会议区域按实际面积计算5,800㎡5,00029,000,0001.2.5休闲康体区域按实际面积计算2,200㎡5,00011,000,0001.2.6行政办公按实际面积计算700㎡2,0001,400,0001.3后勤区域（含顶层）16,3008,750,0000.86%1.3.1经营管理等辅助用房按实际面积计算4,800㎡1,0004,800,0001.3.2工程按实际面积计算5,500㎡5002,750,0001.3.3室内停车场按实际面积计算6,000㎡2001,200,0002经营设备设施配置74,140,5007.28%2.1集约式客房30,690,0003.02%2.1.1家具家电及用品按客房自然间数平均计算341间80,00027,280,0002.1.2布草窗帘、床上用品、布草等341间10,0003,410,0002.2别墅区客房健身餐厅6,138,0000.60%2.2.1健身房健身器材1项500,000500,0002.2.2餐厅影音设备电视、音响、电器1套15,00015,0002.2.3餐饮器具餐台（6）×3倍算（包金银器）24台10,000240,0002.2.4餐厅布草台布、毛巾、餐巾等6台8,00048,0002.2.5餐厅家具按大厅家具数量计6台10,00060,0002.2.6厨房含厨房所有用品用具1项100,000100,0002.2.7客房家具家电及用品按客房自然间数平均计算45间100,0004,500,0002.2.8客房布草窗帘、床上用品、布草等45间15,000675,0002.3特色餐厅786,0000.08%2.3.1影音设备电视、音响、电器6套15,00090,0002.3.2餐饮器具餐台（12）×3倍算（包金银器）36台10,000360,0002.3.3布草台布、毛巾、餐巾等12台8,00096,0002.3.4家具按餐台数量计12台20,000240,0002.4西餐厅大堂吧酒店主体地块区2,460,0000.53%2.4.1影音设备电视、音响、电器6套10,00060,0002.4.2餐饮器具餐台（50）×3倍算（包金银器）150台10,0001,500,0002.4.3布草台布、毛巾、餐巾等50宗8,000400,0002.4.4家具按大厅家具数量计50台10,000500,0002.5中餐厅1,284,0000.13%2.5.1影音设备电视、音响、电器10套15,000150,0002.5.2餐饮器具餐台（18）×3倍算（包金银器）54台10,000540,0002.5.3布草台布、毛巾、餐巾等18宗8,000144,0002.5.4家具按大厅家具数量计18台25,000450,0002.6厨房厨具1,37018,610,0001.83%2.6.1宴会厨房含厨房所有用品用具600㎡13,0007,800,0002.6.2西厨房含厨房所有用品用具400㎡15,0006,000,0002.6.3特色厨房含厨房所有用品用具150㎡13,0001,950,0002.6.4中厨房含厨房所有用品用具220㎡13,0002,860,0002.7康体区域酒店主体区6,000,0000.59%2.7.1家私1宗2,000,0002,000,0002.7.2设备设施1宗4,000,0004,000,0002.8会议区域5,672,5000.56%2.8.1家私按会议座位计算1,335个3,5004,672,5002.8.2设备设施不含同声传译系统1宗1,000,0001,000,0002.9洗衣厂2,500,0000.25%2.9.1洗衣设备3水洗4烘干1平烫1干洗烫机等1组2,000,0002,000,0002.9.2其他设备运输设备及其他辅助设备1组500,000500,0003后勤5,765,4000.57%3.1员工饭堂厨房设备、餐具、餐台、餐椅1组1,000,0001,000,0003.2清洁设备酒店卫生清洁及工程维修设备1组500,000500,0003.3办公设备办公电脑、家私、办公用品等1宗1,000,0001,000,0003.4员工制服、更衣柜豪华5星酒店按1.5编制495人计算495套1,800891,0003.5员工制服、更衣柜产权酒店按0.5编制208人计算208套1,800374,4003.6交通设备1宗2,000,0002,000,0004开办费54,842,0005.39%4.1广告及宣传媒体广告宣传资料推广活动1宗2,000,0002,000,0004.2装饰品及花草植物等1宗2,000,0002,000,0004.3开幕费开业典礼、宾客宴请1宗2,000,0002,000,0004.4筹备期工资及福利豪华5星酒店按6个月495人5000元/人计算6月2,475,00014,850,0004.5筹备期工资及福利产权酒店按6个月208人4000元/人计算6月832,0004,992,0004.6筹备期行政管理费6月1,000,0006,000,0004.7筹备期其他费用1宗3,000,0003,000,0004.8项目管理费1宗20,000,00020,000,0005内装饰及开办费合计432,427,90042.49%6不可预见费用432,427,9005%21,621,3952.12%7流动资金概算11,500,0001.13%7.1食品备货1宗2,000,0007.2酒水备货1宗2,000,0007.3用品备货1宗2,000,0007.4印刷品备货1宗500,0007.5其他流动资金5,000,0008酒店内装及开办概算465,549,29545.74%三项目直接投资一＋二72,850㎡13,432.88978,585,629四建设期利息按投资额50%利率8%计489,292,815元8%39,143,425五酒店建安及配套成本按建筑面积分摊72,850㎡7,042513,036,334六酒店内装及经营设施内装及开办费用72,850㎡6,391465,549,295七酒店项目投资概算72,850㎡13,9701,017,729,054100%产权式酒店及商业建安及装修投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1产权酒店投资参照项目豪华5星级酒店投资标准43,600㎡13,970609,100,7112商业及地下室建安投资建安部分投资不含室内装修（地下停车场按计入商业区域测算建安投资），投资参照项目酒店建安投资成本（商业设计专业顾问费按300元/平方米考虑）14,000㎡6,54291,593,1183商业公共区装修投资按商业总建筑面积（不含停车场）的35%装修单价按4000元/平方米测算3,500㎡4,00014,000,0004合计（1～3项）合计57,600㎡12,408714,693,829项目总投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1豪华5星级酒店投资建安装修及开办费等72,850㎡13,9701,017,729,05458.75%2产权酒店投资建安装修及开办费等43,600㎡13,970609,100,71135.16%3商业及地下室建安投资建安装修14,000㎡7,542105,593,1186.10%4项目总投资（1+2）130,450㎡13,2801,732,422,883100.00%

酒店+公寓投资估算酒店建安投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1项目前期费用59,040,0005.85%1.1立项前期费前期研究及策划报告考察等费用1项1,000,0001.2设计费/专业顾问费建筑/装饰/机电/景观/厨房/洗衣房/灯光/声学等72,550㎡80058,040,0001.3土地购置费含拆迁费补偿㎡0.00002建安部分342,061,50033.87%2.1建筑及外装饰含基础72,550㎡3,191231,510,00022.92%2.1.1基础（开挖、打桩等）按建筑面积计算23,100㎡3,00069,300,0002.1.2主体建筑（砼结构）按建筑面积计算（含别墅和中餐厅）49,450㎡2,400118,680,0002.1.3维护结构外立面按建筑面积计算72,550㎡60043,530,0002.2设备72,5501,524110,551,50010.95%2.2.1暖通系统㎡39,902,500酒店主体按建筑面积×系数72,550㎡55039,902,5002.2.2电气系统32,020,000照明工程按建筑面积×经济指标计算72,550㎡805,804,000防雷工程按建筑面积×系数72,550㎡201,451,000变配设备安装按建筑面积×系数72,550㎡30021,765,000发电机系统一二级用电容量×系数1组3,000,0003,000,0002.2.3消防系统10,157,000消防水系统按建筑面积计算72,550㎡805,804,000消防电系统按建筑面积计算72,550㎡604,353,0002.2.4给排水系统10,157,000给水系统建筑面积*经济指标72,550㎡705,078,500排水工程建筑面积*经济指标72,550㎡503,627,500污水处理部分按建筑面积计算72,550㎡201,451,0002.2.5其他公共设备18,315,000客用电梯及安装工程智能高速/部计算均价6部600,0003,600,000服务及货物电梯部计算均价4部400,0001,600,000电话系统工程实际分机容量计算1,000门1,0001,000,000闭路监控系统按实际监控点计算60点6,000360,000有线电视安装费及卫星天线1宗500,000500,000弱电综合布线工程按建筑面积×经济指标72,550㎡1007,255,000酒店智能系统设备1宗2,000,0002,000,000液化气站设备1宗500,000500,000卫浴采暖热水炉工程3套500,0001,500,0003基础设施建设费56,600,0005.60%3.1广告招牌按营业项目各一块1宗1,000,0001,000,0003.2室外灯光各楼室外景灯饰1宗5,000,0005,000,0003.3景观制安及设施1宗1,000,0001,000,0003.4水景、图腾等1宗1,000,0001,000,0003.5园林、绿化含别墅区25,000㎡1,50037,500,0003.6游泳池建设含设备费用1,200㎡3,0003,600,0003.7停车场、广场建设按场地面积计算15,000㎡5007,500,0004建安合计457,701,50045.32%5建筑取费72,550㎡461.3833,473,4043.31%5.1基础设施配套费建筑面积的72,550㎡300.0021,765,0005.2人防费建筑面积的3%～4%2,177㎡1,500.003,264,7505.3图纸审查费建筑面积的72,550㎡4.80348,2405.4招标代理费＜1亿元中标价398,661,5000.20%797,3235.5建筑工程交易服务费建设单位和中标方各50%2万～3万元25,0005.6工程监理费1亿≤造价＜5亿398,661,5000.80%3,189,2925.7工程质量监督费建筑面积的72,550㎡2.20159,6105.8测绘费1:500，20～30庙项8,0005.9工程材料实验费建筑面积的72,550㎡7.00507,8505.10噪音排污费建筑面积的72,550㎡1.0072,5505.11墙改基金建筑面积的72,550㎡5.00362,7505.12垃圾处理费地上49,450㎡2.40118,6805.13垃圾处理费地下23,100㎡2.0046,2005.14室内内环境检测费建筑面积的72,550㎡2.00145,1005.15防雷装置竣工验收检测费非民用每房两个点20100.002,0005.16工程结算审计费按建筑总造价398,661,5000.64%2,551,4345.17房产测绘费72,550㎡1.50108,8255.18房产确权登记费＞1万平方米宗8006不可预见费用398,661,5005%19,933,0751.97%7项目建安投资概算511,107,97950.61%8每平方平均造价建安成本及基础配套项目费用72,550㎡7,045酒店内装饰及开办费投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1室内装饰工程72,550296,180,00029.33%1.1客房39,350192,140,00019.03%1.1.1主体房间区域装修内装饰、洁具按单元平均计算（集约式客房区）22,640㎡5,000113,200,0001.1.2公共区域按实际面积计算（集约式客房区）10,660㎡4,00042,640,0001.1.3别墅区装修按实际面积计算6,050㎡6,00036,300,0001.2公共区域16,900㎡95,290,0009.44%1.2.1大堂、前台、门厅按实际面积计算1,700㎡15,00025,500,0001.2.2餐饮区域按实际面积计算（含中餐）5,430㎡5,00027,150,0001.2.3厨房部分按实际面积计算（含中餐）1,370㎡2,0002,740,0001.2.4会议区域按实际面积计算5,500㎡5,00027,500,0001.2.5休闲康体区域按实际面积计算2,200㎡5,00011,000,0001.2.6行政办公按实际面积计算700㎡2,0001,400,0001.3后勤区域（含顶层）16,3008,750,0000.87%1.3.1经营管理等辅助用房按实际面积计算4,800㎡1,0004,800,0001.3.2工程按实际面积计算5,500㎡5002,750,0001.3.3室内停车场按实际面积计算6,000㎡2001,200,0002经营设备设施配置73,860,5007.31%2.1集约式客房30,690,0003.04%2.1.1家具家电及用品按客房自然间数平均计算341间80,00027,280,0002.1.2布草窗帘、床上用品、布草等341间10,0003,410,0002.2别墅区客房健身餐厅6,138,0000.61%2.2.1健身房健身器材1项500,000500,0002.2.2餐厅影音设备电视、音响、电器1套15,00015,0002.2.3餐饮器具餐台（6）×3倍算（包金银器）24台10,000240,0002.2.4餐厅布草台布、毛巾、餐巾等6台8,00048,0002.2.5餐厅家具按大厅家具数量计6台10,00060,0002.2.6厨房含厨房所有用品用具1项100,000100,0002.2.7客房家具家电及用品按客房自然间数平均计算45间100,0004,500,0002.2.8客房布草窗帘、床上用品、布草等45间15,000675,0002.3特色餐厅786,0000.08%2.3.1影音设备电视、音响、电器6套15,00090,0002.3.2餐饮器具餐台（12）×3倍算（包金银器）36台10,000360,0002.3.3布草台布、毛巾、餐巾等12台8,00096,0002.3.4家具按餐台数量计12台20,000240,0002.4西餐厅大堂吧酒店主体地块区2,460,0000.53%2.4.1影音设备电视、音响、电器6套10,00060,0002.4.2餐饮器具餐台（50）×3倍算（包金银器）150台10,0001,500,0002.4.3布草台布、毛巾、餐巾等50宗8,000400,0002.4.4家具按大厅家具数量计50台10,000500,0002.5中餐厅1,284,0000.13%2.5.1影音设备电视、音响、电器10套15,000150,0002.5.2餐饮器具餐台（18）×3倍算（包金银器）54台10,000540,0002.5.3布草台布、毛巾、餐巾等18宗8,000144,0002.5.4家具按大厅家具数量计18台25,000450,0002.6厨房厨具1,37018,610,0001.84%2.6.1宴会厨房含厨房所有用品用具600㎡13,0007,800,0002.6.2西厨房含厨房所有用品用具400㎡15,0006,000,0002.6.3特色厨房含厨房所有用品用具150㎡13,0001,950,0002.6.4中厨房含厨房所有用品用具220㎡13,0002,860,0002.7康体区域酒店主体区6,000,0000.59%2.7.1家私1宗2,000,0002,000,0002.7.2设备设施1宗4,000,0004,000,0002.8会议区域5,392,5000.53%2.8.1家私按会议座位计算1,255个3,5004,392,5002.8.2设备设施不含同声传译系统1宗1,000,0001,000,0002.9洗衣厂2,500,0000.25%2.9.1洗衣设备3水洗4烘干1平烫1干洗烫机等1组2,000,0002,000,0002.9.2其他设备运输设备及其他辅助设备1组500,000500,0003后勤5,587,2000.55%3.1员工饭堂厨房设备、餐具、餐台、餐椅1组1,000,0001,000,0003.2清洁设备酒店卫生清洁及工程维修设备1组500,000500,0003.3办公设备办公电脑、家私、办公用品等1宗1,000,0001,000,0003.4员工制服、更衣柜人员编制1.5，495人计算495套1,800891,0003.5员工制服、更衣柜产权酒店按0.5编制109人计算109套1,800196,2003.6交通设备1宗2,000,0002,000,0004开办费51,466,0005.10%4.1广告及宣传媒体广告宣传资料推广活动1宗2,000,0002,000,0004.2装饰品及花草植物等1宗2,000,0002,000,0004.3开幕费开业典礼、宾客宴请1宗2,000,0002,000,0004.4筹备期工资及福利豪华5星酒店按6个月495人5000元/人计算6月2,475,00014,850,0004.5筹备期工资及福利产权酒店按6个月118人4000元/人计算6月472,0002,832,0004.5筹备期行政管理费6月1,000,0006,000,0004.6筹备期其他费用1宗2,000,0002,000,0004.7项目管理费1宗20,000,00020,000,0005内装饰及开办费合计427,325,90042.29%6不可预见费用427,325,9005%21,366,2952.11%7流动资金概算11,500,0001.14%7.1食品备货1宗2,000,0007.2酒水备货1宗2,000,0007.3用品备货1宗2,000,0007.4印刷品备货1宗500,0007.5其他流动资金5,000,0008酒店内装及开办概算460,192,19545.54%三项目直接投资一＋二72,550㎡13,388.01971,300,174四建设期利息按投资额50%利率8%计485,650,087元8%38,852,007五酒店建安及配套成本按建筑面积分摊72,550㎡7,045511,107,979六酒店内装及经营设施内装及开办费用72,550㎡6,343460,192,195七酒店项目投资概算72,550㎡13,9241,010,152,181100%酒店式公寓及商业建安及装修投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1公寓建安投资参照项目豪华5星级酒店投资标准43,600㎡7,045307,157,9312公寓装修投资初步按项目豪华5星级酒店投资标准90%计算（考虑到公寓的豪华程度相对较低及配套设施较少）43,600㎡5,706248,903,4013商业及地下室建安投资建安部分投资不含室内装修（地下停车场按计入商业区域测算建安投资），投资参照项目酒店建安投资成本（商业设计专业顾问费按300元/平方米考虑）14,000㎡6,54591,628,6934商业公共区装修投资按商业总建筑面积（不含停车场）的35%装修单价按4000元/平方米测算3,500㎡4,00014,000,0005合计（1～4项）合计㎡661,690,025项目总投资匡算单位：人民币元序号项目估算方法及说明基础指标计算单位单价/系数估算值投资百分比1豪华5星级酒店投资含建安装修及开办费等72,550㎡13,9241,010,152,18160.42%2公寓区投资含建安装修43,600㎡12,754556,061,33133.26%3商业区投资含建安及公共区域装修14,000㎡7,545105,628,6936.32%4项目总投资（1+2+3）130,150㎡12,8461,671,842,205100.00%

产权式酒店经营业绩预测及分析三亚铂尔曼产权酒店15年营业利润预测表(所得税前)金额单位：人民币万元年份/项目营业收入营业税金及附加营业成本费用营业利润营业利润率112,118.00666.49969.444,124.836,357.2452.46%217,495.36962.241,399.635,178.359,955.1456.90%321,660.931,191.351,732.875,630.5613,106.1460.51%422,743.971,250.921,819.525,937.1713,736.3660.40%523,881.171,313.461,910.496,267.7714,389.4460.25%625,075.231,379.142,006.026,625.0315,065.0460.08%726,328.991,448.092,106.327,012.0015,762.5859.87%826,328.991,448.092,106.327,189.5315,585.0559.19%926,328.991,448.092,106.327,380.0915,394.4958.47%1026,328.991,448.092,106.327,584.8415,189.7357.69%1126,328.991,448.092,106.327,805.0614,969.5256.86%1225,539.121,404.652,043.137,880.3214,211.0255.64%1324,772.951,362.511,981.847,968.7213,459.8854.33%1424,029.761,321.641,922.388,070.7312,715.0152.91%1523,308.871,281.991,864.718,186.9011,975.2751.38%合计352,270.3019,374.8728,181.62102,841.88201,871.9257.31%平均23,484.691,291.661,878.776,856.1313,458.1357.31%

酒店式公寓经营业绩预测及分析经营利润预测三亚铂尔曼公寓15年营业利润预测表(所得税前)金额单位：人民币万元年份/项目营业收入营业税金及附加营业成本费用营业利润营业利润率111,542.76634.85923.4210,161.55-177.06-1.53%216,676.70917.221,334.1410,916.023,509.3221.04%320,716.671,139.421,657.3310,747.097,172.8334.62%421,752.501,196.391,740.2010,108.218,707.7040.03%522,840.131,256.211,827.219,531.9110,224.8044.77%623,982.141,319.021,918.579,860.7510,883.8045.38%725,181.241,384.972,014.5010,217.6211,564.1545.92%825,181.241,384.972,014.5010,373.8011,407.9845.30%925,181.241,384.972,014.5010,542.0511,239.7344.64%1025,181.241,384.972,014.5010,723.4611,058.3143.91%1125,181.241,384.972,014.5010,919.2410,862.5343.14%1224,425.801,343.421,954.0610,975.9610,152.3641.56%1323,693.031,303.121,895.4411,044.819,449.6639.88%1422,982.241,264.021,838.5811,126.238,753.4138.09%1522,292.771,226.101,783.4211,220.718,062.5436.17%合计336,810.9618,524.6026,944.88158,469.42132,872.0639.45%平均22,454.061,234.971,796.3310,564.638,858.1439.45%

酒店经营期现金流量预测及分析(所得税前)金额单位：人民币万元经营期/项目息税前利润加：折旧及摊销加：回收流动资金及固定资产残值酒店净现金流量减:支付利息8%减:归还贷款本金减:项目投资方收回投资及分配利润酒店本年度现金余额酒店年末累计现金余额12,462.943,970.146,433.082,640.003,000.00793.08793.0825,909.323,970.149,879.462,400.007,500.00-20.54772.5438,972.833,970.1412,942.971,800.0011,500.00-357.03415.5149,587.703,970.1413,557.84880.0011,000.001,500.00177.84593.35510,224.803,970.1414,194.94-14,000.00194.94788.29610,883.803,970.1414,853.94-15,000.00-146.06642.23711,564.153,970.1415,534.29-15,500.0034.29676.52811,407.983,970.1415,378.12-15,500.00-121.88554.64911,239.733,970.1415,209.87-15,000.00209.87764.511011,058.313,970.1415,028.45-15,000.0028.45792.961110,862.533,970.1414,832.67-15,000.00-167.33625.631210,152.363,970.1414,122.50-14,000.00122.50748.13139,449.663,970.1413,419.80-13,500.00-80.20667.93148,753.413,970.1412,723.55-12,500.00223.55891.48158,062.543,970.146,616.9018,649.58-19,541.06-891.480.00合计140,592.0659,552.106,616.90206,761.067,720.0033,000.00166,041.06

产权式酒店模式下酒店经营业绩预测及分析经营利润预测三亚铂尔曼酒店15年营业利润预测表(所得税前)金额单位：人民币万元年份/项目营业收入营业税金及附加营业成本费用营业利润营业利润率120,599.611,132.984,127.1018,648.30-3,308.77-16.06%225,520.511,403.634,666.6119,628.83-178.55-0.70%330,122.721,656.755,326.4519,628.063,511.4711.66%431,628.861,739.595,592.7719,327.274,969.2315.71%533,210.301,826.575,872.4118,982.086,529.2519.66%634,870.811,917.896,166.0318,596.298,190.6123.49%736,614.352,013.796,474.3318,494.209,632.0426.31%836,614.352,013.796,474.3318,823.339,302.9125.41%936,614.352,013.796,474.3319,173.158,953.0924.45%1036,614.352,013.796,474.3319,545.348,580.8923.44%1136,614.352,013.796,474.3319,941.768,184.4822.35%1235,515.921,953.386,280.1020,139.427,143.0320.11%1334,450.451,894.776,091.6920,358.266,105.7217.72%1433,416.931,837.935,908.9420,599.055,071.0115.17%1532,414.421,782.795,731.6820,862.624,037.3412.46%合计494,822.3127,215.2388,135.40292,747.9686,723.7217.53%平均32,988.151,814.355,875.6919,516.535,781.5817.53%

酒店经营期现金流量预测及分析(所得税前)金额单位：人民币万元经营期/项目息税前利润加：折旧及摊销加：回收流动资金及固定资产残值酒店净现金流量减:支付利息8%减:归还贷款本金减:项目投资方收回投资及分配利润酒店本年度现金余额酒店年末累计现金余额1611.236,037.376,648.603,920.001,000.001,728.601,728.6023,661.456,037.379,698.823,840.006,000.00-141.181,587.4336,871.476,037.3712,908.843,360.0010,000.00-451.161,136.2747,529.236,037.3713,566.612,560.0011,000.006.611,142.8758,209.256,037.3714,246.621,680.0012,000.00566.621,709.5068,910.616,037.3714,947.98720.009,000.005,000.00227.981,937.4879,632.046,037.3715,669.41-16,000.00-330.591,606.8989,302.916,037.3715,340.28-15,000.00340.281,947.1798,953.096,037.3714,990.46-15,000.00-9.541,937.63108,580.896,037.3714,618.27-15,000.00-381.731,555.90118,184.486,037.3714,221.85-14,000.00221.851,777.75127,143.036,037.3713,180.40-13,000.00180.401,958.15136,105.726,037.3712,143.09-13,000.00-856.911,101.24145,071.016,037.3711,108.38-11,000.00108.381,209.63154,037.346,037.3711,212.2921,287.00-22,496.63-1,209.63-合计102,803.7290,560.6111,212.29204,576.6316,080.0049,000.00139,496.63

酒店式公寓模式下酒店经营业绩预测及分析经营利润预测三亚铂尔曼酒店15年营业利润预测表(所得税前)金额单位：人民币万元年份/项目营业收入营业税金及附加营业成本费用营业利润营业利润率120,599.611,132.984,127.1018,602.84-3,263.31-15.84%225,520.511,403.634,666.6119,583.37-133.09-0.52%330,122.721,656.755,326.4519,582.603,556.9311.81%431,628.861,739.595,592.7719,281.815,014.6915.85%533,210.301,826.575,872.4118,936.626,574.7119.80%634,870.811,917.896,166.0318,550.828,236.0723.62%736,614.352,013.796,474.3318,448.749,677.5026.43%836,614.352,013.796,474.3318,777.879,348.3725.53%936,614.352,013.796,474.3319,127.698,998.5524.58%1036,614.352,013.796,474.3319,499.888,626.3623.56%1136,614.352,013.796,474.3319,896.308,229.9422.48%1235,515.921,953.386,280.1020,093.967,188.4920.24%1334,450.451,894.776,091.6920,312.806,151.1817.86%1433,416.931,837.935,908.9420,553.595,116.4715.31%1532,414.421,782.795,731.6820,817.164,082.8012.60%合计494,822.3127,215.2388,135.40292,066.0487,405.6417.66%平均32,988.151,814.355,875.6919,471.075,827.0417.66%

酒店经营期现金流量预测及分析(所得税前)金额单位：人民币万元经营期/项目息税前利润加：折旧及摊销加：回收流动资金及固定资产残值酒店净现金流量减:支付利息8%减:归还贷款本金减:项目投资方收回投资及分配利润酒店本年度现金余额酒店年末累计现金余额1656.695,991.916,648.603,920.001,000.001,728.601,728.6023,706.915,991.919,698.823,840.006,000.00-141.181,587.4336,916.935,991.9112,908.843,360.0010,000.00-451.161,136.2747,574.695,991.9113,566.612,560.0011,000.006.611,142.8758,254.715,991.9114,246.621,680.0012,000.00566.621,709.5068,956.075,991.9114,947.98720.009,000.005,000.00227.981,937.4879,677.505,991.9115,669.41-16,000.00-330.591,606.8989,348.375,991.9115,340.28-15,000.00340.281,947.1798,998.555,991.9114,990.46-15,000.00-9.541,937.63108,626.365,9