房地产估价理论与方法重要公式整理

房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比稠·玉房地巾产需宾求的星人口成弹性逐=和房地闻产需跪求量袜变化欺的百捏分比妈人口狂数量序变化兵的百闲分比悔·仅房地园产需酷求的鼻交叉膛价格感弹性暮=鲁一种英房地组产需睛求量边变化味的百巴分比物另一也种房泡地产致或商卵品价释格变击化的宾百分堆比袭·煎房地污产需熔求的虏价格寸预期些弹性全=作房地但产需苏求量忘变化誓的百释分比扶预期爱的房待地产钳价格勾变化茎的百奇分比液·杰房地烟产供罢给的嚷价格柏弹性讽=倍房地妈产供炉给量躺变化房的百盈分比圆房地浪产价顾格变勿化的庭百分勿比周·谨房地赢产供抖给的卸要素售成本箱弹性惑=盼房地讨产供腿给量慕变化换的百践分比馋要素坦价格复变化役的百休分比回2嫂．泛4婆房地万产价酱值和蹄价格疼的种丑类学·敲一个摊良好美的评站估价恋值善=满正常樱成交查价格判=然市场涛价格碰·骆基准源地价宪：在厌城镇劳规划蜘区范侵围内凝，对旁现状廉利用歪条件劈下不徒同级差别或绕不同上均质手地域琴的土级地，韵按照纷商业席、居徒住、储工业吐等用静途，掉分别脾评估摩确定虑的某超一估猫价期专日上椅法定速最高增年期混土地笔使用欺权区懂域平是均价悦格。括·布标定鸽价格冻：政广府根理据管隐理需者要，瞧评估瞒的某盟一宗妥地在方正常伐土地示市场肥条件率下，壶于某丸一估替价期恐日的斩土地葡使用鸡权价毛格，径它是毫该类樱土地万在该豪区域尚的标著准指姥导价喘格。发·炭房屋谨重置眼价格档：某续一基垂准日六期，讽不同推区域撒、不放同用筋途、汪不同情建筑跃结构保、不狡同档帽次或姨等级扮的房优屋，锻建造脑它所概需要核的一刷切合辱理必腹要的捉费用姻、税布金及授应获平得的递利润斥。沟·属房地厘价格妥=牲土地渣价格扇＋建酱筑物熔价格鹿·逝土地找价格显=柏房地歪价格眠—府建筑味物价代格窄·护建筑惰物价径格鉴=朽房地灿价格何—败土地厕价格这·反楼面城地价脚=优土地才总价绣总建成筑面宴积臣·和楼面沟地价碧=础土地逐总价沃×辱土地纱总面首积挠=汪垮土地巾单价出总建箱筑面浓积铁土地绣总面悼积毕容积企率留·侦期房纽目前吨的价逼格株=津现房默价格馆—蜘（预丑计从社期房捞达到染现房柜期间喇）现决房出娇租的影净收脆益的馒折现灿值问—步风险艰补偿父·个补地粮价笼=鸭改变方后的哨地价启—尿改变怠前的尤地价抱·欣补地霸价（狼单价趟）馋=号现楼鄙面地络价渴×飘现容奴积率泳—牛原楼苹面地稼价欣×时原容估积率汽·弱补地街价（庸总价淋）耽=伯补地润价（术单价滨）酒×锐土地僚总面羊积建·浪补地背价（扮单价授）轻=践原楼录面地妇价滋×惜（现岗容积挽率监—卸原容扇积率亡）任·甘补地样价（躲单价尸）赤=秆原容曾积率惹下的能土地腰单价畏×唇（现荐容积母率然—盐原容枪积率晌）少原容相积率塌4肿．脖4轰建立逝价格扬可比届基础掠·托建筑满面积坝下的意价格要＝套市内建咱筑面而积下顶的价蜻格辉×毒套内肿建筑贯面积壤建筑扰面积庆·胀建筑防面积劲下的吗价格犯＝使耻用面椅积下约的价尊格与×薄使用热面积撕建筑负面积场·厦套内浊建筑田面积乏下的静价格戴＝使否用面待积下片的价章格玉×兔使用虾面积商套内截使用垒面积没·沈1塘公顷本＝充10数0雨00哭平方诵米律·激1穴亩＝肝66踢6.端67船平方罚米薄·暂1呜平方老英尺椒＝印0.穗09述29妄03申04份平方肉米科·灰1饲坪＝请3.城30星57离9岩平方赠米巧·街平方孔米下奴的价吨格＝秘公顷运下的娇价格尊÷1底0敞00谅0光·排平方住米下耳的价辽格＝州亩下侮的价蕉格坝÷6关66袖.6锤7筹·畜平方县米下捕的价妖格＝童平方必英尺穗下的壤价格展÷0墙.0卸92服90摩30塑4段·肝平方久米下强的价崇格＝贿坪下将的价树格史÷3执.3纽05规79粥4禽．命5愈交易葡情况荣修正闻·悦采用词百分劈率法浸进行牺交易酒情况闪修正货的一准般公漠式为幼：筝可比割实例姥成交巾价格钥×踪交易曾情况幻修正挠系数析＝可场比实循例正栗常市瘦场价滔格苗可比肺实例叉成交锋价格加×惯扒1葡烛挖＝可翁比实影例正膏常市网场价脏格患1矿±凶S料%剃或者成：牛可比盾实例辨成交滋价格住×舒胸1泥00任之绩＝可寨比实娃例正浩常市逢场价社格竹10呜0东±巨S刺%据上式单中应,疤林1穴俩盆或鸣踪1奥00俗预录是交逆易情么况修世正系帝数泄1闯±袄S宋%老10浸0倾±浆S接%浑·笑采用胁差额卖法进演行交蛋易情避况修羞正的猛一般堪公式武为邻:荡可比事实例饺成交史价庭格木±唐交易统情况握修正娇数额仔＝可燕比实笋例正守常市饥场价痛格踏·骄正常昼成交沫价格洲—渠应有提卖方偿缴纳屑的税肠费＝还卖方懒实际偏得到趟的价酬格卖·谣正常绪成交荒价格葱＋应赞有买搏方缴买纳的冻税费寺＝买恩方实企际付的出的疼价格健·遍应有等卖方冷缴纳仍的税酸费＝债正常静成交飞价格畏×恶卖方删缴纳吩税率伸·复应有惠买方负缴纳骆的税式费＝厅正常兄成交衣价格咏×葛买方美缴纳教税率省·迹正常依成交痛价格狭＝惠卖方欢实际混得到瓜的价宾格躲茅偷画1涝—浊卖方貌缴纳暴税率堡·能正常犹成交视价格防＝抬买方庭实际流付出床的价暂格阁邮蛋糖1喷＋买务方缴据纳税扭率围4义．忌6秋交易割日期名调整久·温可比饶实例棍在成祖交日斑期时劣的价罢格赤×爆(1灶±T芬％盲)接＝可驻比实兼例在织估价释时点火时的行价格鲁·协可比时实例舰在成霞交日货期时迎的价虎格注×皂(钢10店0±重T)袄/1傅00炎＝可握比实撞例在优估价佳时点粪时的网价格下·背采用辩定基订价格翁指数婚进行汇交易朱日期琴调整蛛的公筋式为树：置可比破实例躲在成践交日爷期时缸的价雅格尽×醋估价胆时点愈时的麻价格搏指数输=尤可比愚实例炭在估请价时排点时柜的价斥格并成交典日期架时的季价格披指数铜·原采用子环比规价格伯指数叉进行学交易项日期榜调整尺的公尿式为俯：识可比查实例塑在成握交日蜂期时菜的价钩格冒×良成交歉日期筐的下够一时岗期的迟价格附指数共×膝再下替一时扩期的跪价格仪指数私×…柳×岔估价纽时点蝶时的程价格究指数舞＝可脖比实薯例在伯估价找时点惨时的泉价格达·尘采用势逐期闭递增柳或递厦减的蹈价格宰变动使率进巧行交脏易日旁期调昌整的倒公式征为死:沿可比须实例保在成震交日黎期时于的价使格恢×旦(1动±赔价格草变动驻率中)挪期数炭＝可促比实她例在泪估价牵时点匀时的眉价格印·风采用组期内船平均招上升娇或下欧降的回价格出变动虹率进扎行交剪易日翅期调魄整的还公式段为顶:清可比静实例犹在成兆交日额期时猜的价劣格脑×畜(1委±坊价格查变动学率某×桐期帐数)你＝可交比实运例在顶估价伞时点廉时的疼价格寇4耗．柏7尾房地者产状盈况调刷整缺·灾房地小产状通况调赞整的规方法辽主要叨有百林分率啊法和环差额赖法、横回归察分析筋法户·昌可比盆实例哑在其皱房地道产状职况下赔的价蜂格像×替房地淡产状刚况调猎整系腊数＝锣可比威实例蹲在估并价对赚象房辆地产落状况遥下的乡价格识或者仁∶扭可比者实例哥在其茫房地桥产状仆况下世的价蚂格循×捞离1敢姿细＝可浑比实筛例在革估价滩对象柴房地农产状浩况下借的价认格多1瞧±危R型%型可比攀实例筐在其位房地月产状公况下昂的价柄格苍×膏辆1蛮00花基锐＝可迫比实亚例在爱估价宴对象斜房地测产状怨况下夸的价害格略10索0尝±责R越·瓜可比流实例惊在其随房地筒产状径况下恳的价括格挠×么10甩0/遇（）满＝可云比实继例在雄估价脱对象氧房地马产状抄况下饱的价庸格拥·刮可比舒实例水在其飘房地给产状柔况下纤的价钉格嘉×冬10借0/谅（）烈×缴（）狗/1酿00龙＝可别比实扮例在灭估价此对象隔房地截产状漂况下地的价目格扁注堵∶聪上式浓（）熊为估傲价对展象房韵地产匠状况途相对站于标方准房游地产梨状况信的得引分崖4旧．柿8氏求取瓜比准井价格界·代百分滚率法危下的庭修正远、调躲整系郑数连寒乘公悄式收∶际估价妻对象旷价格碧＝可裁比实熊例成馒交价子格跟×我交易符情况遵修正闲系数撕×握交易柏日期易调整悼系数感×励房地津产状第况调也整系焦数饿估价授对象睛价格佩×岗(1歉±俱S立%)灵×芹(1椅±巾R僵%)敲＝可偿比实耍例成彩交价揭格衔×债(1诚±宿T酒%)壤或者订∶笼估价因对象亿价格聚＝可抵比实嚷例成侵交价盈格争×乌窗1寨躁扯×呈(1响±怜T谊%)捆×匪抹1嘱旱侵或者苹∶程1哗±边S叨%刑毅扩理丹泳1航±锋R哑%裙估价吴对象斥价格香＝可房比实纵例成控交价秆格傍×占筹10葬0伤改×门1室00养±退T低×曲慈1沿00罢10吸0凯±载S脸鼓1遣00吨母幅帜1伸00撑±颈R餐·姜百分登率法料下的杂修正雀、调钱整系峡数累败加公予式肆∶员估价滑对象斑价格谊＝可铲比实青例成风交价忍格屈×越(1屈＋交假易情汗况修士正系防数＋死交易珠日期捞调整服系数倍＋房冤地产短状况这调整谎系数蒙)绸估价齐对象队价格消×轻(1档±喷S充%讨±灯R甘%)膛＝可帖比实蜜例成昏交价廊格处×加(1展±觉T贴%)乞或者勾∶饥估价云对象廉价格犬＝可滨比实积例成借交价绒格挣×糠讲伯1扶±跌T丧%梁旗或者问∶机差层搂蝇峰陆旷鄙字闭诊四榨存凳托1果±喝S予%落±喷R坐%壁估价采对象悲价格孩＝可挡比实著例成趋交价库格种×捞勉10疫0例±惊T序职历被淋蜓呜劈居党垂淹秆身菊汁码北10摆0抓±饰S而±考R废·屿差额摆法下荐的公娃式屡∶月估价惊对象论价格悠＝可奇比实捧例成耳交价腔格迈±秃交易捧情况兼修正棚系数按±指交易架日期剃调整省系数妄±低房地看产状废况调胳整数鼓额沫5请．诱2填房地驻产价题格的笛构成劲

握·到开发蜂利润容＝开球发完铸成后名的房势地产猜价值眼—艺土地乞取得舍成本锣—初开发昆成本梦—垮管理飘费用房—它投资针利息薯—饿销售惰费用悬—寻销售坊税费申·辣计算遍基数童＝土孟地取损得成渴本＋寄开发夜成本贷，即库：饰直接位成本丰利润起率兆＝开臭发利窗润谱/础（土却地取仁得成腿本＋壁开发倚成本渗）漏·柴计算咬基数向＝土闸地取泽得成摧本＋阿开发伏成本洲＋管炒理费舟用：封投资快利润古率责=幅开发柄利润林/冤（土跌地取蚂得成健本＋祸开发色成本支＋管周理费乏用）旺·拢计算电基数扒＝土糟地取济得成信本＋闻开发禾成本腹＋管昌理费属用＋青投资扁利息欧＋销击售费恨用艺,狂相应凡的利航润率邀可称夸为惹成本欺利润妙率孟，即估：匠

冠成本掉利润目率梦=番开发丑利润殊/抖（土仪地取祝得成碎本＋袜开发模成本戏＋管刘理费墨用＋踪投资此利息裂＋销抵售费麻用）举·公计算息基数焦＝开梅发完略成后责的房愈地产弹价值秤(标售价悲)船，相缓应的食利润急率可困称为乒销售陡利润音率较,流即忧:

声销售仍利润妄率妄=渡开发凯利润未/紧开发夜完成摔后的炊房地竖产价挨值蚂5产．辛3殃成本早法的出基本雷公式倍·可成本富法最古基本锹的公将式为背：房寨地产强价格村＝重榆新购嫂建价名格一案折旧斤·胜新开半发土求地价讯格＝引取得址待开猛发土燥地的住成本息＋土掘地开字发成镇本＋啦管理餐费用品＋投级资利赢息＋宇销售酸费用赞十销森售税渗费＋插开发农利润隙上式聪中：摧

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情该荒马地开地发完萄成后陵可转悦让熟紫地的兰总价晨=彻取得泄该荒梦地的绵总代题价十窜土地腊开发笑总成共本献十总艇管理删费用擦十总蒜投资甩利息侧＋总质销售方费用文＋总描销售胆税费害＋菊总开读发利佩润则=初取得课该荒乡地的猫总代馆价十赶土地院开发存总成培本命十总齿管理那费用毒十总梦投资掘利息绘＋可支转让孙熟地腔的总忽价滥×责销售敞费用铜、销炕售税狐费和岩开发润利润慌的比樱率厦得出今：踩·备该荒染地开狡发完冰成后网可转丑让熟瓶地的诸总价愁=旬(像取得叹该荒葵地的挑总代学价析十土态地开造发总虽成本崭十总直管理客费用道十总交投资阵利息锯)雄1—坝销售扮费用习、销墓售税肝费和挂开发赠利润锦的比永率温·获该荒堡地开肢发完奉成后硬可转迈让熟哄地的鼓平均授单价角=勒取得京该荒浆地的罢总代折价＋谜土地串开发踩总成舟本＋别总管袖理费途用＋秃总投尤资利窝息裙(1狠—叹销售天费用摘、销臂售税现费和启开发奶利润糠的比金率驾)×员可转薄让熟抓地面守积炊

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石=P因(1捷＋网r/臣m)箩m—悔P勾/P蹦=(旱1谜＋谜r/绳m)笔m卧—1削上士7.叫4哲式中抗：敏i蚀—丙利率脱;匪n—喉计息孤周期使数科;枪I—拉总利孤息弄;本F—栽计息闻期末帐的本走利和穗;惰r—江名义写年利绝率盆;侮m—铃一年鲁中计未息据m归次世;绣r岔／羽m邀—孙—舌每次禁计息森的利宝率帅;P融—贡本金秀;凑8容．吃2钉数学凯曲线分似合英法搜·什Y夫＝疲a青＋桥bX役·棋a=找(粱∑伴Y—膛b周×∑月X)春/N成·扬b=余(N械×∑正XY数—户∑层X甜×∑苏Y款)/策N轰×∑畜X牛2横—(挽∑察X)舅2岔当居∑限X=摩0肾时轻,着·风a=君∑鸭Y挥/N壮·丧b=星∑宪XY勺/机∑犯X肾2撕上式损中：宾Y—迅各期购的房白地产吊价格联;垃X—韵时间熊;蚂a溉，b霸—水为末晋知参梯数停;兽N肃—军时间邪序列园的项秀数寺;陵8丢．3呈平均迟增减廊量法肤·喉V站i亡＝忌Po沉十窝d另×裁i

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平均深度价格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)套

福·凑平均宣深度趣价格追修正停率碧=某累计匆深度泡价格骆修正阻率垄×姑标准波临街派深度逐/踏所给柴临街横深度伞9义．圣1梦．7帮路线舟价法严计算匆公式壮(以节标准窑临宗芳地的陕单价容为路袖线价魂、采栏用平届均深售度价答格修语正率态为例斗)灵①电一面坚临街犁矩形维土地传价值绵的计慧算公竭式：扶·初V(侦单价敏)泄=语u慨×梅d雷υ壁·滤V(病总价复)遵=繁u策×董d泽υ呜×数(f教×醉d)阁上式驱中抓:抹V功—卡土地橡价值肚;佩u俯—脚路线挥价贤;巷d教υ舞—各临街去深度饮价格亚修正荷率孟;达f救—余临街踪宽度雹;氧d争—片临街贵深度偏②摇前后缝两面喉临街轧矩形携土地形价值清的计才算公跃式：暂·煮V(熟总价发)早=伞u安o肯×何d迁υ控o私×样f紧×酒d挎o咬＋u乐1横×仿d你υ柄1脚×贷f宫×锦(d编—坦d蒙o洞)扩·睬V(滚单价阔)蚂=鞋u遥o掌×悟d福υ读o塘×咳d隙o＋王u1余×偏d俱υ读1爹×逐(d摇—押d拒o)昂/肚d麻上式袜中:题V洁—限土地旋价值理;朴u勉o卵—潜前街州路线羞价呈;锣d诊υ革o纵—络前街瞒临街鬼深度顾价格太修正吉率差;悉f愉—博临街欧宽度塔;办d馆—挖总深纷度炸;惠d绸o佣—袖前街泛影响静深度冒;奖υ黑1框—贡后掘街路敢线价杜;中d仿υ洒1梁—阔后街妨临街陷深度届价格凯修正盾率肆;呢③行矩形镰街角译地价主值的仗计算折公式秀：咬·粒V(榨单价贫)款=手u韵o输×碌d伞υ李o料＋率u1丘×诚d脊υ晌1呈×州t挣·敢V(虽总价之)臭=迁(砌uo挎×窑d币υ瘦o＋夫u1加×科d文υ翼1期×鼠t)收×巷(f递×蒸d)眼上式插中:票V单—鹊土地危价值打;肆u嗓o隙—玩正街粱路线昂价吩;柴d进υ面o宝—峰正培街临膨街深通度价撕格修航正率散;追υ淋1善—来旁街院路线敞价搞;盐d绿υ朋1陷—撕旁街突临街获深度采价格被修正硬率盈;捐t蚂—佛旁闭街影论响柔加价辅率加;纹f蔽—痰临街煮宽度土;逢d消—滤临街躁深度条;眼④著三角睁形土慰地价多值的鼻计算侧公式畜：粒·符V(结单价秒)钟=速u类×灯d熔υ肚×拥h千笔蝴啄明宗腥毛·激V(此总价阔)往=嫁u矮×害d拖υ团×好h唇×括(f昌×猾d纪÷港2绵)毫上式倡中:弓V浩—旨土地止价值牌;辱u盟—订路线转价条;策d敲υ农—惑临街祖深度近价格请修正罪率脸;肾h跑—枣三角糠形土演地价纵格修僵正率些;孤f樱—脸临街叉宽度裂;失d容—顷临街狐深度危;哭⑤现其他卸形状娇土地候价值交的计幸算。松通常搭是先冻将其曲划分续为碎矩形宵、三坏角形均土地陷，然浸后分茅别计盲算这忽些矩与形、悔三角朽形土催地的峰价值缝再相弓加减含9吊．范4絮高层禁建筑纤地价旬分摊躁的方查法弟①债按建低筑面杀积进凭行基分雀摊潜某部医分享晕有的衣地价抹数额心=窃土地痰总价患值灭/监总建滨筑面相积孔×紧该部饶分的置建筑佳面积稀某部茶分占伤有的卷土地腐份额卷＝该矿部分疼享有范的地鞠价数够额职/丘土地州总价带值＝鄙该部区分的抗建筑亏面积夺/杂总建保筑面北积间②衫按房旅地价隐值进预行宿分尿摊竿某部深分享曾有的督地价泪数额基＝土武地总甩价值束/秤房地匠总价爽值蒸×驼该部梯分的蛛房地仰价值顶某部饮分占赴有的湾土地雕份额门＝该索部分诵享有宝的地懂价数射额钟/秃土地蜓总价接值＝徐该部扩分的走房地拨价值搭/屯房地欠总价和值皮③蜘按土奖地价季值进酿行分博摊乞某部这分占驱有的备土地王份额兴＝该眉部分舞的房位地价辜值狸—膛该部雷分的脱建筑令物价窗值档/扇房地混总价付值级—稠建筑蠢物总秘价值圣某部碍分享士有的理地价顾数额眨＝该狱部分载占有碎的土从地份科额篮×经土地号总价接值＝歼该部链分的福房地闻价值打一该哈部分余的建谜筑物绣价值假·粱地价拨＝地傍租警/逃利息犁率提·刚地租愈量＝能农产抬品的培市场湾价格罩—草农产拍品的剑销售练税费汪一农垄产品既的生疗产成胸本嗽—守土地坦上投度入资闭本的虾利息茎—迷农业跨经营悠者的妨利润房地产估价理论与方法精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线）

房地产估价理论与方法精讲班第20讲讲义

最高最佳使用原则

第四节最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方

式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，华进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般会根据上述内容设计多项选择题)。

特别提示：下列内容要仔细阅读，会针对下列内容设计计算类型的判断题。

进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系(投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系):

一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(也称为边际收益递减原理),

可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益(也称为规模报酬规律),

可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),

则产出量的变化有以下3种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪(无继续利用价值),

此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

【例5－1】某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2,

建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

【解】该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：

该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500(元)

与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。

【例5-2】某建筑物的建筑面积500Om2,

坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2,

市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。

【解】该建筑物的现值计算如下:

该建筑物的现价＝(1800×5000－1500×2000)/5000

＝1200(元/m2)

由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2,比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专店就不是最高最佳使用。

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用(此句话为最高最佳使用判定和实现的条件，应该记住)。

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

特别提示：下列计算公式必须会，可能出单项选择题。

(1)保持现状前提

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

现有房地产价值>(新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用)

以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:

现有房地产价值>(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)

(2)装饰装修改造前提

认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：

装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用>现状装饰装修的房地产价值

需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

(3)改变用途前提

认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：

新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用>现用途的房地产价值

(4)重新开发前提

认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：

重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用>现有房地产价值

以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：

(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)>现有房地产价值

(5)上述情形的某种组合

最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。

特别提示：考试时可能会出将三种情况组合在一起，问如何选择的题目。

估价时点

第五节估价时点

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”

如果没有了对应的时间，价值就会失去意义。反过来，就不可能离开时间来评估价值。如果没有时间这个前提，价值估算将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只是评估其在某个特定时间的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。

确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定(关键细节)。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况),

就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更本质的是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值(关键细节)。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的(关键细节)，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况(关键结论)。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系，见教材表5-1或图5－2

。

特别提示：教材P162－164页，各种估价时点举例部分内容必考，请大家仔细阅读，内容很简单。但由于学时有限不再讲述。

替代原则

第六节替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为，都是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润)

。因此，任何明智的买者在购买商品时，都会

“货比三家”从中选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或者效用过小，则人们会敬而远之。换句话说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。者为了使其产品能够销售出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为所导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。

房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和者，都会将其拟买或拟的房地产与类似房地产进行比较，从而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何明智的者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

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5日

1、拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5日内，申请复核;

2、原估价机构收到复核申请5日内答复;

7日

1、拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见