房地产培训讲义

房地产讲座第一讲房地产和房地产市场房地产和房地产开发的基本概念1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地及其上下的一定空间。2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。特殊性有：空间的固定性生产和使用的长期性高额度的投资性保值与增值的稳定性社会生活的影响性受政府宏观经济政策限制导向的从属性房地产业的基本概念它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。房产业的经营活动：生产、流通、消费1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋）到2、馋流通害包括浩买卖赖土地托房屋珍、租栽赁、每抵押根——喷统称境房地朝产经念营印3、葵消费模对产乘品进羡行社竟会化昼管理至和服活务盛房地阴产业都的地揉位和载作用肾第二浮讲献哲我恼国房是地产碗业发喉展的球状况重一、射成就伸1、躲开发沫企业剪日益像增多困，外厦商投胶资踊及跃；恩2、气土地翠出让释成片绣开发应步伐且加快结；雷3、孔住宅么成为井消费矿的热授点；钢4、吧房地寺产市决场价躁格迅押速上弹扬。硬二、嗓展望朴1、辩经营焦的利呈润减鼻少；掠2、秆房地痛产大麦量空测置；字3、施耕地晓的保毕护制滴约；症4、灶房地绘产业腾内部魄的竞巨争加维剧（飘资金响竞争晕、市个场营慰销竞体争、洋信息柴竞争烛）箭第三丈讲帮虎房地宋产市描场的煮体系涝一、饼土地贵投资节市场墙：洪土地锄所有喊权乒——脱土地扛所有招者拌土地董租用缠——芦第一笨承租差人外房产扮开发感市场婚：全房产公开发叼管理余——责开发峰商窑建楼伞——纱建筑栏商香二、兴房地般产市桨场的羞构成绪买方友、卖兄方、再发展愚商、日业主焰、物乔业、蔬交易科机构谷属于醉一个库土地蚕出让吵的市份场和面房地筐产交渠易、轨租赁桑、抵五押、贸典卖煮投资宪的市蜻场。宗一级仆市场仗：国微有土毁地使方用权拿的出絮让势二级医市场苏：对冒开发声的房羊屋第止一次唤出售货或出闷租剑三级北市场早：各喇使用掘者之舰间的扬交易皆一级寨市场灭二级拌市场矩三级壤市场侨主体诉国家笔和地效方政梦府虎各房苏产公浅司三用户兴特点狗垄断包性闪竞争宣性特竞争锄性灾内容屡整体庄规划殃设计妹用途赖，征腥地、善招投俩标底克价涝综合斩开发浇房地巧产转马让咸方式雁拍卖做、招傅标泉出卖棵、出灭租已芬开发贺土地夜或连法同其茂建筑鸽物多转让苦或出纪租地碍皮或零连同迫其建姓筑物乐价格耻垄断晓价值舟价格旬剩余坐年限狮价格斜标的筑物分遥类受1、呀地产茂市场搭2、蜂房屋路商品待3、五资金劣4、屯劳务皇5、湖技术鉴信息宁房地布产市烟场的芳特殊昆性及1、馒产品糠的位哥置固骄定莫2、择价格朱的特时殊性系3、霸供求所的反篮经济响循环乌性领4、蹦市场手价格兄的层抹次性才5、重双重捞属性范：消圾费资穷料（茫住宅丛）、奸生产劈资料防（写诚字楼竹）痒6、报不充取分的郑市场污五、昼房地斜产供此求市更场的育特点井1、蹄供应肠（1并）供盈给市睡场缺维乏弹为性劣（2蔬）供轰给的烫异质讲性裂（3榜）供馆给的马地区胁性螺（4哈）调男节的级不完蒙全性谈2、凝需求餐特点魂（1幅）需教求的桐多样丹性聪（2声）需杆求的唉广泛土性漏（3鹿）需荷求的苗融资吐性带（4浪）需愤求的迫长期劝性拣3、谁供求梨动机滋的分污析椅供应叶：经止营、牲投机漫、资态产流想动、些迁移血需求截：消态费需奔求（销生产股性消核费、鸭生活剑性消观费）远经营格需求根、保本值址第四咬讲总拔深圳岁市的它房地汗产管近理体地制昨一、丧深圳劳市房欣地产诵（国末土）蔑属三麻级管穷理体——迈市局俗、分哪局、子国土雾所宁市局纸：宏屯观的赢产权振管理猛所：牢市政偿的监我督、维收取锯土地肺使用寇费，甲以地旋为主尘，房麻随地叮走，旅房地剧合一岛；细二、俱土地四使用级权的妖出让誉条例见地价施款包竹括：台1、唯土地舞使用意权出道让金远2、届土地口开发式金易3、惊市政端配套却设施宪金灾出让张金：互指国顷家收举取的庆租用券金。飞毛地让：未彩经开叫发的殿地，铃如未漆填海悔的地迁市政裤配套纷设施梳金：绑三通卸一平步所需浮费用狭三、曾土地谜使用斑权出邻让合仇同兴1、吗建筑威容积神率：坐规定帅的地保块上天，全绑部建凶筑总斗面积货与土竟地面张积之姥比（浅含附源属建饰筑物巨面积铸在内规，但踪注明危不计淹算的投附属老建筑央物面旦积除静外）幅《建撤筑用年地规桨划许很可证惭》。伟2、捡楼面议地价陈概念葬指可膏销售免面积汇。降3、搞总建供筑面还积的医概念愧是各签层建轨筑面醋积的枕总和钓。委4、曲退红雕线的识要求顿，主笔要针外对道测路、找建筑堤层数元也要冶受限陷制（携日照小问题获的解毁决）里，地滚下室外不计体在容超积率按之中影。慨四、伶微利关商品陶房和嫁福利立商品午房跨微利渴房：亡土地杯开发粒费和设市政冈配套黄设施粮费读福利独房：帆只收蹲土地护开发以费]赶五、攀以出耀让方坑式取郊得土局地使篮用权过的转伯让房敢地产至时，晨应当舱符合台下例圣条件剥。镇1、舟取得抽房地雀产证伴2、疫完成遣开发区投资粪总额足的2避5%供深圳幕市土壤地使缴用权龙制度洽的演着变域1、陡19壁87娱年深疫圳市拜第一锤块地惰拍卖悲，全漂国最项早，贡19福82驾年宪邪法规戚定土盈地是绑国有勇的，紫全民练的。路2、并土地婆的使失用权灿共五屈种背（1绵）历劣史用亡地：戏19珠80缓年6津月以妙前取镰得的计土地欲使用卫权。盆（2巾）行萌政划纯拔：亡19纳80姥年6父月至蒜19孤88象年1漏月2栗日土称地还刺不是姨商品御。芒（3猛）协饺议地摧：1依98胃8年捧1月犹3日谱后（育减免而地价壳、市缓场地匙价托——艇土地版已成程商品临）梦（4柔）招伏标地芦：要牢求所推有经泉融性堵的地伐都可茧采取药招标锋、拍促卖的剥方式号。苗地价客：缘1、戚用地益的分昏类元（1篇）各和类商歌业、寸办公劈、贸滋易、锻服务统、金挨融、保保险郊、加庆油站栽、别庄墅、年饮食惑和其恼它商南业型忽用地适。膏（2藏）除犁别墅椅以外创各类遍居住恼用地转。掌（3汪）各势类工辽业、澡仓储君、交冤通、妥运输爪、港疗口、翅电讯言、供比水、碗供电帝等用介地。就（4鹿）各冻类露盼天场拨地，捆建筑勤安装留的生顿产场涝地。在（5高）种许植、封养殖才、蓄物牧以积及旅摄游用早地。盈2、枝土地沃等级祖的划脏分范跨围嘉3、糖深圳丙协议吵用地庸地价箩标准识一类唇可有欠20符%左咐右浮芝动，叮二类忙可有疯10仓%左财右浮专动。雄其中幕用地袖地价滤可调组整与妹容积垫率有甚关。词第五纯讲它仿房地泳产转军让条畏例逐一、料转让局条件寺1、模土地祸费交纪完2扭5%筋2、缎土地艳使用党权坏转让框：土湾地使竿用权权人签愈转让惰合同听收取仁转让馋费，定给其系它人示、企明业。巩出让银：政馋府通椒过出置让合怕同，愁对方裤出一湖个地奏价款安。揉划拔妇：政领府无侵偿地缘给有丹关组碑织（童国家拉机关洞、军宣事、贫港口然等）咽这三艳种区警别在凉于：随有偿刚、无朵偿、泊用途竖、主搞体做巩什么株。旗二、奏房地理产证逮的种泛类忽1、米《土图地所络有权浮证》佩《集泡体所勇有权骑证》何《土丑地使更用权砍证》唱《房馆屋所棍有权脆证》局——艳深圳附《它略项权浮利证三》如穷：《绞抵押辰权证捐》；钩蛇口貌发过慕证，笔福田池保税厉区也牛发过勾房产赞证。桂现规阶定《迷房产遣证》遭在国俩土局芦的产围权处包，成闷立于碧19融89施年，督如今谢后换似证存吃在一战个土桐地权哗属问脊题。帐2、馆形式位上有筝红证管、绿干证。悠红证拼主指搬商品乔房，宣绿证活指福稼利房践（1袜99闲4年背开始舰）。舒19浩95烤年1扫月1俊日起瓜如红赔证则甲是商站品房规，可誓自由定转让纪和抵趋押，姻它是席通过殿市场猛地价肥来作族核心邻区分捡的。锐绿证锁指非跳商品礼房，迎不能饰自由长转让棍，它浇的地县属于注历史灾用地娘，行挽政划监拔地默，协辜议地傅中的企减免政地价芳的地迷。邻房改畜房指密：单迁位自伏建，惨用地唉减免妄地价栗（绿嘱证）尖；单抄位购苹买的翻商品生房再嫌卖给井个人稼——古单位风是红姐证，细个人危是绿消证。润3、巷代用橡证：映19浓93蔽年、狸19培94忆年、荡19读95供年的缝表示辫房屋监的所牵有权骄证（欠房产花证）丰楼花娱证、训初始未登记宁证。漠三、统深圳沟经济头特区陡房地忠产转慧让条土例手1、堵房地干产转沃让的箱方式鞠——拥交易华、转总移先视同值转让酬的还终有：哀（1折）入丹股放（2斥）合皆作建枣房包违括：径出资仗方须中有开庆发资柄质；促必须碰有土轧地证剧；如茶果划秘拨土朱地则晴要补让地价慨。（阁都属盼房产梯分成刚）叨（3化）收侮购或杨合并胶企业飘（4泉）抵渣债委（5众）国牧有企建业之队间或长其它筋组织泪之间刻的房裕地产脱调拨恼2、等房地舞产转透让条勉件谊（1示）不框得转据让的赞有：解根据石规划啊国家堆收回多的土山地寄被查钻封的峰土地葵共有扑的偷已抵横押的氏权属冬有争艺议的顷土地盲（2击）经靠批准建并补悬交土棍地价桂的行册政划杂拨地窝，协嘱议减车免地颤价用岩地。兽（3赌）特符殊情课况的售房地弃产转毒让问呜题。僚如第城一次硬买卖壶方未韵作约绒定，翅广告半、停笔车场策等归故业主同所有皱停车芝场中微，地专下停胆车场世有计却入容吓积率换的可嫂买卖候，有围独立斧的产明权证爹，未型计入急容积烂率，课但计探入了兼分摊关面积汤的不沉能买王卖，核未计土入容行积率崇的也少不能索买卖拉。寨地面蚕停车柏场不率能收眯费，捷但多丑数都练以物横管名相义收今取，队不能贯买卖魄。架后空层肝的停墨车场茫一般森不计臣入容读积率姥和分赶摊面炊积，案同样布不能成买卖疯。碰天台永和广碎告未顾作法退律规芝定，陡是买队卖双刻方的嚼一个归约定腐。妖第六躲讲全厘房地别产的萄买卖右问题细一、衡房地挪产买桨卖的诊有关磨问题血1、谱预售却：指瓜房地袍产开轮发经键营企遵业将马正在胳建设灵中的部房屋哥预先肉出售编给承津购人孝，由锁承购望人支遣付定辱金，歉并定讽期支富付房往价款毛的行偿为，滤也是方说开棕发商凤未进馆行初秩始登下记，撕未取锹得证乖书而枯出售威（买羽卖）冰。道作用医：开浮发商砌通过即收取窗定金化，预利付款晴项而遭获取赛资金根，业赢主可皮避免绢一次妇性支黎付巨柱额款榆。敞特征平：贿（1葛）房视屋的脚预售煮合同吹，法透律关汪系的侍主体季一方卫是特叼定的堪（开录发商织有资燕质）定。耳（2膨）房侧屋预很售的鸽标底益是尚珠在建蓄设中刷的房室屋。罩相比孕：预肝售的与标底交实质逢上是捕在房赤屋建薄成后历依约摧交足董房价逆款并钥获得挖其所侍有权碗的一享种权摇利（夕与现愁房相档比）投（3参）房咐地产罚预售驼法律墨关系厦的产乏生和鼻终止呀定要博受到芬国家扯法律泪较严梅格的月限制培。疑2、疗法律育有两采种：旧大陆斩法系傻：取店得所胳有权痛才能听转让拦英美他法系及3、略预售刮条件蹈4、任买卖篇的合防同问堂题兽（1维）认寄购书争：不愧是预深售合钓同，愈认购雷书认借为有到效的拉指认逃购书册是当烛事双职方的晌一种秃约定猪合同杏，是邻附条底件的沙民事猛法律撞行为旦，而绣不是哨买卖先合同菌，是嗓双方拌真实么意思打的表坟示，帮指房蕉屋的渡购买雹权，臭而不墨是房观屋本远身；馆认为恢无效古的指圾在未猛有预鸭售许呈可证绣时，当属无海效。佛（2披）预器售合用同锈违约托金条爪款是六否可籍以协禾议修瞧改解4/领5的腐业主税怎样指约定巩面积逼的误佣差不求超出秩3%释延期低交款镜违约控金的绒调整翼合同卷中装兵修条各款标浮准不阁填写膨，算援不算旱合同馒有效豆（有皂）把5、鼓转让离条例影的修户改情杂况：宫修改买协议研是法反院和浙国土晓局配秘合。维（1脾）修伪改后土有《齿质量没保证济书》倘和《默使用怎说明赛书》裳（2羡）延到期交幅楼9考0天咬（3匆）受且让方夸90宾天未倡付款臭，发矩展商背可解婚除合乓同。驱（4塔）取代消了绍外销塌（5害）对蜻已预躲售的欺房地带产再繁建的丹公共额部分疾的更贝改设说计，钞一定曾要征子得业北主的顿同意朵（6孙）取满消了吹包销铜制度封二、恨房地寒产转羡让的拍代理哨与经帜纪惑1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