广州房屋市场发展报告

广州市房屋二级市场发展研究报告广州市房地产交易中心从1978年开始至今，广州市房地产市场发展已有27年。自1998年起，每年广州的二手房成交面积均保持双位数的同比增长率。2004年，广州市原8区1999年番禺、花都两县级市并入广州作为行政区（合共10区），但因该两区的可比数据比较少，故本文把广州房地产市场的研究范围界定在原8区内。二手房屋成交58063宗，二手房屋交易面积达到601.35万平方米，成交金额为184.45亿元，分别比2003年增长41.25%、44.13%和39.34%，原8区的二手房屋成交面积占了原8区房屋总成交面积的44.70%。1999年番禺、花都两县级市并入广州作为行政区（合共10区），但因该两区的可比数据比较少，故本文把广州房地产市场的研究范围界定在原8区内。原8区房改房上市交易仍保持大幅增长，2004年房改房上市成交17518宗，成交面积为122.72万平方米，成交金额为32.38亿元，分别比2003年增长24.65%、28.62%和28.94%。在房改房大量上市的影响下，广州房屋二级市场发展迅速。按照理论推算，在未来的2年内，广州市房屋二级市场的发展步伐将会超过房屋一级市场。预计到2006年年底，原8区的二手房屋交易面积将达到1000万平方米，其市场占有份额也会超过50%。在房屋二级市场的重要性逐步提升的情况下，一级市场和二级市场的发展趋势及其互动关系究竟如何，是相互促进，还是此消彼长，已成为政府和业界关注的焦点问题。一、广州市房屋一、二级市场发展历程在整个房屋市场的发展过程中，房屋一级、二级市场的发展虽不同步，但彼此之间却紧密相联且相互作用，故本文也对房屋一级市场的发展作简单叙述。1．房屋一级市场的起步与发展1978年底，十一届三中全会首次将房屋定位为一种“商品”，允许上市流通。在其后的数年内，广州市房屋一级市场在房屋供应量逐渐增多的情况下发展起来。1992年开始，不少外商到广州发展并购房落户，同时楼市出现“炒楼”现象，豪宅不断涌现，在其后的5年内，广州的房屋一级市场达到了空前的繁荣，1996、1997年连续两年成交量同比增长率超过70%。1998年，由于亚洲金融危机的影响，一级市场的前进步伐开始放慢，同比增长34.1%和21.61%，而平均楼价则较之1997年下跌9.31%。从1999年至2003年，广州原8区房屋一级市场的交易量未出现过两位数的同比正数增长率，在2000年和2001年甚至出现负增长率。而商品房的平均楼价也呈逐年下滑趋势。2004年，交易量和价格开始小幅回暖。唯经过锣27两年的篇发展淹，无事论是润交易宇规模屈抑或明是市给场成轨熟程卸度上记，广窑州房伪屋一筹级市铸场都群发生住了翻仓天覆假地的耍变化裙。特耐别是勉19鸽99近年底来福利品分房井的终颗止，掉使商虎品房额市场俭的潜临在需阔求再隐一次膝得到社释放辫，2蒜00退4年艰原8孟区商帅品房跃成交鄙量达称到7道43披.9房6万返平方笋米，堵交易舍金额悬达4辈35追.2努5亿橡元，庄同比辛增长障17鞭.6耗1%顽和3集0.途48董%，笛广州在的房拆屋一炼级市诸场已卷进入疏平稳垦发展秃阶段么。房牙屋一赤级市房场的骑成熟鼻，为摘房屋足二级酿市场厦的发耳展打男下了语坚实腾的基沟础。铁2．侧房屋肯二级努市场竿的发桐展历皂程根（1靠）萌栽芽阶避段鱼19肤79贩年，翠广州痕市重鸭新开将设房泡屋交枯易所递，恢具复房传屋买扩卖业俗务，凝逐步查开放帽房地晓产市魔场，拘广州启的房竞屋二夸级市长场开郑始萌骗芽并夸发展馒起来叉。发裂展初序期，健广州困房屋没二级删市场蹄的交刘易量愿都相耳当小虫，1裂98活9年修，广泻州的继二手棵房屋夕成交桐较多钳的区侵域是堪老4乳区（缺荔湾匀、越户秀、请东山呼、海客珠）想，成蓬交对淘象多妙数是熊广州瞒解放办前兴止建的寨砖木夺房。只默（2兰）缓螺慢发幅展阶超段笨90握年代篇初期凤，荔陆湾区嘴和天蛮河区贷西部凡（体姿育中送心周别边）悼的房陪屋成柳为市台民购洽置的宝主力特对象茄。就胶规模希而言仪，房伪屋二搂级市颤场的停状况纠与当类时还吊是处牵于高连速发搬展阶岛段的疲房屋爸一级伤市场挪相差难甚远咬。粮从1爽99慈3年染至1亦99抹7年宁这数药年间嚷，尽魂管房惕屋一缘级市遭场相轨当火币爆，主但对关房屋木二级快市场智的促裳进作衰用并固不大车。又皱因当缠时二电级市购场的挠政策减还没我有充眉分放规开，她故房偏屋二菌级市淡场的快交易尤量并灰没有慧太明梨显的恩增长养。1艘99蜘7年介底，摘广州伶房屋鄙二级竞市场是交易售面积崇为2唉0.借45兔万平旅方米猴，同麦比增荡长为欠-0企.0晃5%货。璃（3赤）快兆速发享展阶炕段采19开98俱年，牛受香说港楼岛价急紧泻影磨响，液广州吵房屋肥一级喝市场产发展弓步伐知放缓货，大坚批香狱港抖“鸟负资颤产窑”贴人士剂把原降来在特广州锣购置谁的物架业委证托地宋产中抵介放眼售，敏由于擦楼价辟较低皇，很饮多中鬼产人篮士开道始把尽置业鸽目光停投放岛到房芳屋二须级市喝场。讽同年法，广正州市浆国土拼房管多局公筑布新垂规定魄承诺寺在4纽5个风工作吧日内驾办理名房屋削过户懂登记容手续匹，政培府部傲门这结一举棒措极劲大地同激发调了楼岛市买锐卖双扣方的怪热情度，1着99宽8年有底，犯原8猫区的替房屋作二级藏市场康交易炊面积喝达到残40闲.6桂5万烧平方拳米，它比1下99粥7年夸增长辉98遵.7似8%辣，实完现了灰近一曾倍的意增长驶。吴19碍99璃年2玉月，或第一蝶批已澡购公闷房（肿房改待房）生开始红上市践。至煮19区99屈年底谨，房吧改房盟的储梯备量晒达到蚕63番93浪61闪套，局总建晓筑面喜积为鸟39怖45渣万平纺方米故，由犹于房报改房改具有宇极大素的价绑格优怖势，响在其秋后几土年内柔，房疫改房碑的交葡易量期逐步义增加独。1蠢99弟9年印8月裕，类“皆房屋会交易处契税胸从3漠%降委低至面1.葛5%胁”双的利钳好消节息出恐台，诱房屋币二级竭市场誉的交浑易量额不断恼放大扬。1中99糠9年谎底，馆房屋好二级燕市场求成交路量为喉63意.0酸5万养平方缓米，裁同比厕增长巩55览.1乐%。咬从2给00勇0年招至2途00膏4年汁，政饱府部队门陆阁续推薯出一偿系列割便民愉政策繁，如它“梨交易铺过户幻在1择0个定工作婶日内难完成浊”伞、班“派房产帜评估晃采用座估价膜模块护”破、降“东个人给住房亏公积程金的年贷款塘额度卸最多寇可达卖25胞万元挥”贵、既“辽交易葱、登母记两欲所合将署办洗公枯”毙、绒“执交易垒即发成房产葱证裂”套、吓“卷部分互事权话下放异到芳胁村区横房管超局扭”项，以拍及二致手楼棍宇按么揭、担拍卖跑按揭们、公纯积金态贷款势、地踢产中淘介发气展等稼，不站断激硬发广筝州市厅民在其二级把楼市吹内的哑购买荡热情删，二斑级市宴场交鸡易量恢连续棕7年韵（1春99鹿8～榆20琴04贵年）色保持里超过波36核%的茶年同椅比增肥长率针。努二、避房屋恐一、定二级亭市场禾之间样的互纷动楼关系众研究桂1．焰互动蔑机理洁在西魂方的龟房屋穗市场味中，蛋并不吗明确印区分吨一级潜市场企和二嘴级市孕场，鞋这主税要是汪因为定房屋库存量边的交午易占菜绝大哄多数诸，新友建量耳只是纽对供称给进宴行微厘小的抹调整岁。在主我国梨，由导于历要史的猛各种赠原因于，在努相当尝长的权一段仍时间梳里新丘建量忍主导敏了房寨屋市砖场中爪的供默给，伟存量纲的交独易很决不活办跃，翼直到框近几吨年这繁种现宾象才劳稍有床改观夹，但翠新房心交易趴的比菌重仍计很大泽。在摇此背佣景下埋，房逗屋市般场被抢明显惨地划砍分为足了一系级市发场和器二级谢市场漏，前晕者指作增量麦房屋壶（商浅品房吧）的鄙交易根，后医者指捆存量意房屋匆（二转手房晴）的任交易柜。骡一级衫市场纯的需急求量欣和二阶级市消场的拥需求携量之粘间存采在着好一定匹的关拒系，葱即两捎者之早和是写整个仗市场喘的总雁需求是量，魂该总驴需求珍量主狮要随枕居民抚收入啦、人弊口结单构等妨因素野的影祥响。降同时搂，存局量房鲜屋和泛增量收房屋塔都能孤够满理足居品民的典居住馆需求卖，相做互替升代很浓强，怪一个音市场偷中价或格的型上升委会使论需求氧向另括外一袜个市庙场流诞动。情在目派前我坟国城剪市中豪房屋例二级鲜市场傍刚刚议起步绒的情翁况下智，二贞级市芽场对裕一级仅市场蜻还可罩能会冲存在庸较大胳的促南进作标用。躬这是公因为病，房仁屋的昌拥有原者可泻以通缸过在模二级巾市场缝销售涉已有帝房屋差，利序用售敌房所疮得在茫房屋谅二级蹦市场输或者吐一级趋市场衡购买虹更符脸合自棵己需马求的膏房屋恶，而炊对新披建房郑屋暂认时缺渠乏支无付能客力的腾消费采者也钥能够主首先驾在二搂级市恐场中刑进行眯选择载，从就而加谱快房等屋资隆源的夹流动蝶，扩摇大市狠场的垂需求术。因妄此，敲房屋盖二级叶市场独的开酿放能著够使桥房屋太需求畅获得仔更合齿理的志满足弦，同状时活夏跃两爹个市登场，爸使房贸屋资愉源得伐到更泻有效轻的配楼置。砍如果惯从价顽格的女角度痰出发掩，则枣房屋注一级百市场茎交易另价格象和二桑级市昂场的痒交易泥价格库（这窃里统址计数般据给这出的勉是均论价）按，则颂是反滑应两哭个市馒场供京求平雕衡的脏指标巷。首席先两宏者的击价格察受到椅的是帜各自检市场嘉的供窄求影男响，随其次痒两个锤市场池之间值的供壮求关斑系也汗相互闹影响悼，最亿后结福果也塞是表炸现在菠价格非上面舍。即翅在市逐场需大求基涨本不腥变的扒情况遵下，暮如果评一级活市场保供大柴于求捧的话灾，则志价格洁下跌灯，二升级市筹场需景求相川对进承入一导级市端场，乌二级雹市场救价格衫下跌陡，导核致整眠个市项场价径格下仅跌。赢此时页由于设一级织市场遇需求倒增加理的时异候，仇价格侍上升聋，二辰级市肠场需按求就妹会增柄加，矩导致朴二手有房价猎格也弦上涨耽，最脸终和阳房屋仗市场掘总体掠供需兼关系民平衡松。两殿个市阶场互温动，横互为粗润滑涛剂，螺搞活通了整杀个市飞场的逆交易终。如下果二蝇级市厌场由此于房怠改房受等低巧价位容房屋蜡的增须加导脊致供扯给增攀加，猪则效棕果和决机理必同上艘。并座且随麦着市脆场的今发展评，两焰个市征场的阔同步尊互动种关系刑应该怕更加恋明显插。备目前掏由于顶我国朝的一矛、二岔级市期场都沿尚处丙于快梁速发坝展阶改段，爱两者第之间愈的互食动关若系并肺不能载同上钉面的版理论踏完全饲符合汪，有裙的时柴候甚纷至会呈出现树相悖垦的情倦形。即譬如胡在1盘99忌4年想，国卧家严俊控房赖地产汇开发秧，前介期过核度开保发的屠新房签存量购房由察于宏独观调揭控而咳导致劳需求聪受到泼限制宜，一梢级市诵场价容格大闷跌，燃而当版时房胁屋二荣级市涌场的呀开放薄程度池并不镰大，悟其效闹应不言能在筒一级笑市场庭中体袜现，裂因而涝无法蜜显著撤影响芒一级耻市场授。同脑时，摔一级寿市场碗中的免新建站房屋笼流入黎二级身市场借会对拢二级品市场臭中的疗供应滑量产辰生冲挎击，眼但此广效应凳存在般一个尘滞后堆期。黄又如册19坟96方年广在州市润二级税市场应价格晕下跌研的主瓣要原调因就沈是前韵两年接大量桑的新如房开歉始进闷入二穿级市靠场，很导致银市场率上的偶中等嗽价格忍楼房密数量芬剧增够。图片2描捧述了层11羽年来立广州姥房屋增一级窝市场涉和二呆级市锄场的热价格释变化访趋势咏，可蠢以发弹现广语州的寻两个遮市场断在开擦始阶妙段是赴不同签步的紫，其涝互动企关系韵从1棉99滥9年倒后正塘在逐屈步进浪入同昌一个祥轨道从，市垮场供罩给的牺结构赛性差弊异也栗正在鞠逐步屡消除诉，即败二级叠市场称可以啄逐渐麦从各例个层央次上网成为桶新房水的替毅代品男。两室者之经间的绑相似植性会捐随着湿市场悲互动隶的摩刑擦而垒逐渐邻增大积。2000200040006000800010000939495969798990001020304新房价格二手房价格活图2忠剧广州胸市1汉99省3年币～2提00胳3年邻新房纲、二竭手房铃成交烛价格踪变化营图校2．醒互动温关系旬研究思结论监利用锄19圈93钥年到钻20症04鹿年数定据，章依据赵其互部动机渐理，但分析蓝了广四州市俯一、阳二级夜房屋葬交易愿市场诉的互球动关耗系，跃得出僻了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