青岛国际服装城

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绩及树立公司的集体形象与招商人员的专业形象。一、考勤要求：1、招商人员工作时间为(按部门排班表)。2、招商人员每日上、下班打卡，任何人不得互相代打卡或以任何借口不进行打卡，如有漏打卡按人事考勤制度处理。3、上班时应穿着整齐，如有发现未整理好衣装就报到者，由现场招商经理监督做好后再上班。4、招商部工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应向当值经理请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。5、招商人员实行五天工作制，休假要由经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过两天。6、如遇突发事件需请假，须于当日上午10：00前告知经理且获得批准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。7、工作时间禁打私人。8、及时填写客户跟踪登记表、已租/购客户资料表（租控），每天交经理存档。9、相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况必须向现场招商经理请示，若得不到同意则不得缺席。10、安排市场调查当天，必须先回公司，知会值班经理，再由公司出发。11、工作时间内需要外出时须向上级申请，不得私自决定。擅离岗位没有上报申请者作旷工论处。12、上班时间按照招商部要求，迟到者将由文员记录，迟到第一分钟开始罚款，每迟到一分钟扣罚五元，每迟到超过30分钟者将予以口头警告处理。二、工作要求：1、如在工作场所做与工作无关的私人事情（包括化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现，罚款20元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或即时解雇。2、任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理情节严重者立即辞退。3、严禁散播不利流言，以影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。4、要注意保持工作场所整洁，招商人员均有义务保持环境整洁，亦有责任将有关资料归整放好，违者予以最低20元，最高50元的罚款处理。5、必须服从上级主管工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象，违者予以最低20元，最高100元的罚款处理。6、工作期间需仪容整洁，按公司规定统一着装，保持个人形象。7、招商部内的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处。8、工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等违规者按情节轻重加以处罚，书面警告、解雇。9、无论发生任何事情，都不能在招商现场争论，有事可向现场招商经理报告，进行最后判决。10、带客看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。如需外出午膳，外出午膳时间不可超过90分钟。行踪不清晰者以"失踪"时起计每分钟罚款20元，情节严得者口头警告。11、避免与客人在招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理反映，寻求解决办法。如有类似事件发生，处理不当者，予以口头警告处理。12、同事之间应互相配合保持良好的关系，积极主动接待客人之余要注意不必要的"抢客"而造成误会。注："积极"与"抢客"之间只是一步之差。牵涉"抢客"的招商人员将被罚款100元。13、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者每次罚款20元处理。14、对上司不恭敬或工作态度不端正者，其招商经理有权予以酌情处理，轻则口头警告及罚款处理（扣罚额最低20元，最高100元），重则书面警告或解雇处理，视情节严重程度而定。15、公司配发的工作制服必须小心保管，如有遗失或损坏作违例处理，其间如有遗失或损坏需重新申领者，必须先写报告，由经理签名后方可领取。16、切应以公司利益为大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。17、应该尊重每一位到访客户，无论是同行还是随便看看，因为他们都是我们的传声筒。18、尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉人格的言说。19、严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。20、未经公司许可不得外借、外传及调动公司的租售资料。21、不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。22、不应参与公司商铺炒作或私人行为。23、不应以各种形式或手段向客户索取利益或要客户请客送礼。24、不得偏袒、徇私、包庇任何违纪、违规行为。25、不得有贪污、盗窃、营私舞弊等有损公司利益及声誉之行为。26、未经公司许可，不得私自代客转让商铺，不私自接受他人委托放售商铺。27、对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款。28、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者口头警告。29、对上司不恭敬或工作态度不端正者，其招商经理有权予以酌情处理，轻则口头警告，重则书面警告或解雇处理，视乎情节严重程度而定。30、绝对服从公司上级领导的工作安排。三、岗位职责一）招商代表工作职责：1、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作。2、执行上级安排的工作（如：参观其他商场情况、市场调查等）。3、向上级汇报公司/部门存在问题及建议解决方法。4、准时通知客人如何办理签约手续及必备文件。5、对客人成交后提出的各种问题作出详细解答并协助客人解决等租后跟踪服务。6、整理招商资料，确保资料整齐完整。7、负责接待每天的到访客户；8、负责接听每天客户咨询的来电；9、负责登记每天的客户资料；10、负责办理已成交客户合同的签定；11、负责向上级汇报每天客户的情况；12、负责跟进有希望但尚未成交之客户；二）经理工作职责：1、控制现场招商气氛；2、负责与其它部门的协调工作；3、负责分析攥写招租日、周、月报；4、负责招商映人员杯的日猪常管扔理和励培训案；茄5、伐负责挣制定辨每月韵招商锅部的厘工作闸内容浪及建阔议；代6、峰主持难每日脆早晚塑两会险，并盟及时轨与领上级熊沟通使；唯7、抽负责恳向公愿司上戒级汇旬报每件阶段黑的讽租赁慎信息按、情撒况；朝晨8、伶负责虏对所孩有对瓜租赁晃有关染的问巩题作陪出决过策及笼解决讽；玉9、圆及时兆发现库团队总中存留在问弯题并并予以括解决午；详10跌、密浇切留繁意同油区域魔或同差类型若在招嘱商的销广场践的着租赁求情况打，并曾及时炒与策煮划部呈同事亚商讨傲；婆11粒、负临责安荒排阵招商获人员伏的市拨场调阀查工禁作；财1渠2疫、积漫极主招动参关与策题划部酬及公裕司之容工作漏会议肃；督1灯3羞、负作责江广场坡租赁钳及制凤定有复关报堤表与鼻公司躺确认默成交婆单位懒。钞15搏、做吩好宵招商砌人员寇的评善核工翼作，挺并提露拔尖建子作饱为储持备管胡理人希员凡。忆三）落仪容盘仪表钥基本茶要求演招商丹人员道仪容街仪表紫：饭1、菌园男性汤：疫服饰咐1）偷须穿躬着统注一制厌服（搏公司做发放偶的的吐制固服）脊；桥2）纷必须女保持吊衣装放整齐坡、干江净、门无汗孕迹和咬明显杯皱褶轻；圆3）煎扣好霜纽扣汇，衬往衫袖闯口不塑要挽兴起来翁应扣犬上纽纷扣；封4）举鞋要惰保持棋干净故、光扎亮；伞不要位有意巴把领瞎带夹引暴露渡在他水人视竭野之阴内。赠容貌危1）置头发鄙要常抄修剪尊，发跌脚长伸度以咸保持军不长核耳部遣不触像衣领懒为度红；环2）梢不得询留胡轰须，飘要保态持面侧部清俗洁，正胡子舅要刮若干净环。存2、脖女性扑：生服装捏须穿燃着统希一制后服（主公司侵发放拘的的挥制悄服）狐女式简西服扰颜色弃要协疤调，嘉穿西皇裙时壶不宜农穿花排袜子扫，袜蝇子不铃要露模在裤牵子或此裙子删外，斧穿着孙行政宰高跟卸鞋；宅装饰虫a)陶眨女员讨工要雁化淡周妆，绕要求庙粉底耀不能街打得码太厚影，且雷要保程持均弯匀，搂与其挪皮肤史底色翻协调帽；抵b)睬眼粗影以骄不易验有察插觉为涨宜，领眼线俩不要侮色度劣太重辈，眼称眉形但中以救轻描脱为主忆；潜c)蹲重涂胭所脂以将较淡娇和弥酬补脸哪型不汽足为接基本老标准碰，并喜能使锡人体或现出胡精神汁饱满某和肯裤有表券春朝逆气；灭d)椒指辞甲不赛可留摧得过眉长，教不可就涂有吴色甲姻油在瘦指甲采上；窃e)其届忌用按过多辟香水援或使笼用刺师激性禾味强窑的香姥水，宣以免被客户沿反感丹；童f)倒头塘发要筛经常脑洗，民要注紧意头译皮屑衬的控嫩制；沃g)沟肠不可山配带捉过多什饰物步，项案链不派可露刘出制裹服处合，戒石指最靠多一位个，冒款式贸简单共；版h）妈衫的装钮扣苍要全如部扣释上，萄特别育是第闲一料量钮扣虑。榨3、得整体伶要求破姿碑在为冈客户安服务浮进，抄不得共流露祸出冷垂淡、韵愤怒铁、僵鄙硬、姿紧张习和恐迈惧的氧表情严，要历友好拖、热绒情、个精神厚饱满先和风抵充优咸雅地窄为客厦人服全务；爆办公牙桌和驾接待逼桌上铸不宜基摆放仔过多务物品睬，凡常是客宣人能挖够看豪得见抚的地忧方都命要时闻刻保闷持整具洁。汤凡在荐招商雅部的翁销售妻人员脉或招巧商人这员都积须配摩带胸叠卡。酱行为异举止窄、言孔谈用熟语烫一、言站姿协：乒h)暗寿躯干翅：挺闹胸、摊收腹侨、紧普臀、舱项挺忧直、卡头部扛端正杠、微具收下勤颌。革i)劫面稼部：掘微笑野、目遭视前箱方耗j)君勒四肢删：两骄臂自榴然下状垂，勇两手信伸直图，手泉指落密在腿疾侧裤拒缝处脊。特能殊营寄业场规所两六手可妹握在犬背后属或两摧手握浸在腹充前，故右手奶在左演手上笋面。殃两腿元蹦直董，脚筹间距量与肩失同宽谢，脚役尖向朱外微各分。姐二、私坐姿消：匠1、螺眼睛联目视治前方短，用劈余光胁注视裕座位姓。崇2、炭轻轻帽走到弹座位酒正面尘，轻影轻落限座，廊避免奇扭臀活寻座扶或动高作太尚大引况起椅舟子乱挖动及闯发出厅响声迹。决3、区当客浓人到克访时棚，应俩该放火下手秤中事铁情再兴起来栋相迎显，当装客人兰就座迫后自认己方凤可坐时下。肠4、督造访棍生客林时，羽坐落膛在座钞椅前挂1/狸3；化造访服熟客王时，躁可落妹在座想椅的冤2/洪3，丘不得宣靠依摆椅背露。蜡5、广女士粘落座续时，熄应用驳两手井将裙烦子向坐前轻夜拢，袍以免汤坐皱拾或显牺出不微雅。汤听人铜讲话纠时，归上身兄微微棉前倾诞或轻扑轻将虏上身秆转向扬讲话越者，复用柔星和的季目光裁注视船对方来，根控据谈锡话的婶内容薄确定分注视押时间爪长短捏和眼志部神乌情。必不可粒东张鱼西望托或显那得心易不在早焉。溜6、蒸两手皂平放令在两接腿间赔，也裁不要铜托肋锋、玩秃弄任旺何物烈品或睛有其坦他小盾动作油。挨7、素两腿铸自然邮平放英，不称得跷雕二郎卖腿，交男士尝两腿扭间距慨可容未一拳庄，女金士两扣腿应禾并拢妻，脚勒不要言踏拍协地板集或摆财动。培7、口陈座位宵上站译起，胀动作惊要轻梦，避饭免引撞起座链椅倾匪倒或盾出现责声响挤，一牲般从础座椅成左侧夜站起截。离漏位时看，要敬将座子椅轻战轻搬姥起至粒原位奇，再素轻轻轿落下茧，忌批拖或曲推椅节。寺三、菠动姿脾：纪1、台行走望时步仪伐要波适中梨，女倒性用叮小步粉。切旗忌大禁步流终星，摘最禁判奔跑脱（危奇急情躺况例抵外）锄，也袭不可朽脚擦碍着地怜板走扬。裕2、它行走赢时上素身保鼠持站址姿标持准。庆大腿嗓动作沫幅度照要小感，主粘要以照向前位弹出诉小腿思带出吐步伐枝。忌潜讳挺碑髋扭池臀等屑不雅桐动作女，也饥不要呼在行脉走时君出现捉明显芳的正甲反"激八字蚁脚"颜。陪3、凡走廊外、楼劫梯等燃公共塞通道够，员候工应格靠左碌边而淘行，指不宜拘在走港廊中宁间大犹摇大昌摆。撑4、府几人唉同行智时，落不要三并排朗走，加以免导影响矿客人障或他俭人通燥行。淹如确敌需并州排走奸时，甩并排卷不要惯超过皇3人冶，并贩随时省注意耀主动荒为他株人让捷路，批切忌怒横行摸直撞约。左5、均不论鲁在何殊地方朗遇到行客人博，都治要主编动让脸路，伴不可邻抢行奸。借6、手在单茶人通姐行的悔门口置，不教可两驳人挤奇出挤捡进，搜遇到燥客人含或同默事，既应主怖动退蚀后，富并微柱笑着租做出它手势台"您区先请导"。长走廊谣行走且时，朝一般圈不要匆随便占超过方前行味的客着人，薄如需工超过躁，首孙先应为说尸"对耐不起纷"，宇待客邮人闪乡开时饿说声胞"谢旷谢"屋，再地轻轻趟穿过黑。规7、舰和客滴人、栗同事仁对面甚擦过徐时，铲应主新动侧岁向，倍并点洗头问禽好。悲8、徒给客惹人做抗向导务时，津要走咸在客羞人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商家的部分装饰款；（2）针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。4、项目招商中的后期经营支持为了使经营商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入经营期后的经营支持保障。主要的保障有：（1）在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传推广，树立整体风格，使服装城保持统一的形象，为服装城吸纳更多的消费客源。（2）在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌；（3）在相关媒体和时尚专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。（4）利用青岛啤酒节等时机宣传服装城，为商家积累更多的客源。六、招商推广在整个招商推广过程中，广告宣传及公关是服装城在推向市场中必须十分重视的包装过程，商业项目一定要宣传其特色与独特之处，才可吸引商家、投资者和消费者的垂青。因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，要获得商业项目的成功，富有特色，诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。（一）招商策略立足青岛、面向全国、走向国际以青岛、省内、江浙等服装生产集散地为重点，运用、、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证青岛地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。“千手观音计划”和“大篷车行动”“千手观音计划”，就是利用上述现代通信手段，把服装城的招商信息，就像“千手观音”一样集中高效地直接传达到服装行业产业链各个环节的厂家、经销商、代理商。“大篷车行动”，就是各区深入本区内各重点城市、流动的招商。（二）招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：青岛地区招商占40％左右；外地招商占40％左右；国际招商占20％左右。其中：青岛地区招商所占比例不得超出整体的40％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额。（三）进驻要求：1.统一业态规划：商家入驻须服从对商业街的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经万科书面同意。2.统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经万科审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合商业街整体形象，营造规范化、一体化的经营、消费环境。3.统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从万科物业的统一管理。万科物业对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的购物、休闲场所。（四）招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。（五）招商人员的招聘工作：为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。招商部人员招聘计划：总人数为50人(暂定)。按地区分招商分部。（六）管理组织架构：青岛国际服装城置业投资公司青岛国际服装城置业投资公司招商总部招商