房地产金都广场项目策划报告

香洲金都广场项目策划报告书第一部分：市场分析一、宏观环境分析1．2001-2023年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。3．良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。4．与港、澳经济合作加强如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。二、珠海市房地产市场概况1．2003年珠海房地产统计缴二级昆市场赔年份需潮毙腿蜂捕书优撇牧邪掩键宫耗浅仓凉根煮勇半锡完贯衔古枝贞20夏01陈37地8.仰26毕27愿5.血77归11费6.供58疗97疮.9拨2倦11锡9.快51塔10巴5.选53背41惕.7取31厚2栋34吨.1处48肃3失20妙02乔35俭6.堡43劫25诵9.脖43耻94少.2梁6皇83健.1亭9贱13鼓4.能14亩12扔4.括46伸46注.6吐1踢35凡.9造6伶20鉴03匙23梦0.兔46厘18酷4.纪65麻15判4.湾78悲12杂1.恭8示10馅9摘39索.2有1箭35吐.2宫4生20圣03吐年珠艰海城浪中旧丑村改产造工产程共沸完成偶投资取25鸣.8今9亿递元，哑10泳5万汽平方钳米回渠胞惕娇肢迁房乓交付军使用容，商丝品房孟竣工司面积慧15棚4.凝78年平方桥米，屿比上连年减奉少7泻.6饿%；俭商品撤房销行售额老39缘.2沾1亿湿元，拌比上悄年增董长8起.3形%；辩销售惭面积链12够1.手75舅面平参方，暂比上饮年增析长6外.6刻%。竭其中叔，商定品住削宅销雨售1督09火.0型1万抚平方鹅米，种比上环年增蚂长1烈2.角0%根；办燃公用漫房销南售1阁.0狭3万罪平方夸米，夜比上徐年减管少7乡3.良6%惊；商俯业用拴房销翻售8住.6粉4万笼平方圾米，攀比上筋年减佛少1加0.张6%甲。嘴分析慌：申以上患资料集反映旷，2贝00颈3年颤珠海虏房地屑产发嗽展形沾势较粘好。桨商品蹄房竣摇工面钱积减袍少7着.6化%，鹅而商丰品房弃销售饭面积路增长在6.弟6%慰，说弯明2捞00熔3年德珠海挤房地沾产市黑场商谜品房垮需求宝呈上顽升趋砍势；员其中竞，商请品住恨宅销贤售面树积增住长1尽2.揭0%消，证当明消躲费者料对住对宅的舍需求站上升滋明显帆，商极品住筐宅需俭求增亿长远症远大已于竣扰工面饭积的碎供给才负增羡长。捡（2樱）交捷易统谅计丹截止突到2漏00悟3年易10逃月，缘珠海阴市房攻地产户登记指交易贼中心酬完成葛房产州交易课48渡34耀9宗树，交尺易面贸积达差10时56害67配77借.8咐9平接方米效，交胳易金劲额1课57尿62耳84川.5奇5万驳元。除商品仰房预累购登怜记9谣82腊宗，牺面积鸽92多46悠4.牙77移平方心米，供金额游34闯13好2.泰86孔万元鼠；抵吩押登扶记8疤84贡宗，佛面积币11长10袍92众.5葵1平株方米短，非滔权属悉变更形71港8宗部，面估积1旧10档02过4.璃16遗平方列米。掘分析径：丰从上绸述统写计数乓据可吩以看乎出，皆目前撕珠海乒的房布地产显市场袭可谓您交易裹活跃何，交填易方游式多挠样，怕不仅吧新建壳商品械房交伶易活杆跃，优二手竞商品符房抵行押等串也非昌常活苹跃，即显示牧出珠未海人校把商立品房恳当作区一种诚投资兽手段总的现饼象比滔较普持遍。兵（3科）价碎格统榜计缘20卷03曾年1梨-9甚月，洞珠海堵房地梅产开命发完塞成投拔资2香8.霉60启亿元缺，同仪比下乡降5贝.8钓5%弊；商沈品房艘销售卵面积款、销安售额浩为8蔬2.粮04涂平方表米和刷29燥.5功1亿顿元，枣同比都增长俩3.绞82裤%和陶8.顺34扩%；士其中备商品躬住宅戚销售阿面积如、销每售额然同比谁增长奔5.涂24裕%和焦8.农97镜%。择商品状住宅牢的空寿置面亦积同奥比下乳降9诉.7察9%许。艘分析法：穿20锅03劲年1热-9渡月珠见海商丝品住勤宅销胜售面递积同员比增岸长5朵.2虎4%弊，而请销售斯额同护比增擦长8阿.9介7%男，增酸长比谁率超边过销雀售面虫积增巧长比边率3睡.7腐3个畏百分纤点，诚证明抄珠海嘱商品辣住宅疮的价屑格在都温和凉上涨乏。吨小结赚：比以上挣分析焰表明同，珠拒海房衬地产卷市场鞭的发好展良获好。帽商品毒住宅陕市场肌需求站开始却明显汇上升幕，价奋格有惠所上树涨。贴2．暗目前萍珠海罢楼市练的几博个特嗽点绝珠海许楼市民逐步冬向市栗场化毫竞争坏，复配工项构目初土露端第倪僵20则00仇年，包市政匆府针缎对珠悠海房岔地产世业发虑展落宁后以容及城趴中旧汁村严蹄重影绸响珠及海社汇会经件济发剧展和遵城市脚形象池的局锁面，筐开始象进行式城中却旧村嘴改造捉，同击时对套房地肃产市币场进馒行宏茅观调呈控，狮基本犁停止匪了香乞洲城秩区内起其他挂房地川产项后目的讽开工难。至准20虽03殖年6笋月，葱珠海徐房地糖产市廉场开贱始适判度有造序放稀开，宜之前脖应城矮中村离改造贝停滞皮下来阔的项谅目相葱继提造出申助请复蜓工。您20漏04识年，聪经审倍批获陵准复仙工的届项目恨已进济入市醉场，蒜并在找20主04啦年上吹半年圈的珠崖海房慧地产罚市场纸上唱贯起了胆主角附。面珠海勇市场泥在建叙在售赤非城费中村江项目欢一览漂表海区域懒项目数名称衡位置童占地粮面积纺（m潜2巨）渡总建沃筑面搬积（如m钩2寿）若工程方进度党住宅例套数优柠溪狗银桦袜新村扣三期申沿河祝路与系人民免路交辟汇处救60弱00系多静30稀00战0多圈挖地科下停钻车场名17彩0回吉宁蕉山庄仙香洲迷吉柠标路8漏号拴10精96薄5秀21目93芳0识部分霜建至熊3-觉4层斯14佣8野恒翠卡山庄肃香溪谎路乔13俱79杠8领多层乞已封烦顶，阶小高罢层建事至2事/3理，预趟计7肥月1乡5日胖交楼顾19精2即卓雅傲苑半富柠或街孙30摸00乒50宗00租已建猴至4叛层欧90偶吉大马华景席山居尿吉大拐石花酸东路逆58询号株14本00飞0鼠18琴00糟0赶多层衡封顶启，高雨层建涝至7率层拦70伸金色产九洲盖九洲届大道往与建担业一学路交河汇处茅15绝92科3.些5眯53健82茎4董一期桃封顶丘45寺6挽园林高·泄熙郡叔吉大笨园林淘路相27膝00枕0杆77答51琴2仇50絮4恢世航乡中心觉景山违路与丈吉大积路交依汇处袖49骄00慈多各正进耕行地正下室少和人近防建线设，润10井月封换顶自16躲0唉景山勒茗园未吉大菌水库饶旁膛16性82凝7浑80赠多户伴拱北牢中庭犁居搂拱北薄粤华择路2史79奉号胖40诵00撇多爷60墙00轧左右梦14营8袭简美缝城市刷中心想拱北瘦粤海若中路遣10墨03心-1呜00救9号劳20慢00裳多桃11裹00亚0多令建至悬3层妄，预纠计7岭、8忍月可驴拿预权售证位17雄2流颐清画园和拱北嚷联安码路1营02秘号宫25银88可7懒已全怕部封谜顶，巡高层汪正在亩装修耍36屿0湿金桂丹轩肿蒜葵矩恐建描做37迹80辈.6茂8笛已建护至1倒4层掌，8要月可恩封顶疮14连6蝇夏湾怕伏载忍周陡拱北讨港昌裙路互15而00蔬0多踏43斤00连0多帅挖地酸下停真车场境60圾0乘金河贴湾腔夏湾尽湾二应路北升侧治10猾06娱6静22余46军7.达8巾已打施好桩伴，年亚底完趟工羊29汤0漆前山渡棕榈惊假日绒明珠虹路与贱梅华涨路交舍汇处爽12技50待00招22原00早00纺一期切封顶营20刃00狼多套珠，一孝期3嗓27洁户隐荣泰怪河庭菠前山榴金鸡良路5巩15碰号腰13截00办00庸23赠00寨00毒一期她5月拍交付孕使用垄，二唱、三射期尚悟未动欺工确18旁4套减（未答计5摔00真多户娱回迁凶户）陡福泰健花园帖前山裂明珠健南路详20尺68酿号刚20剩00部2.关5洲已建词至4些层，涝5月针初封厨顶秃25鄙2均西海胖花园宣前山讽翠前圈北路篮19秒8-救20亭0号宜17黎59市1.彼86认22胁40含7.巩55份部分轰建至渣2层水，六果月封绢顶狮16盼8递续上勿表敞区域苏项目无名称笑位置炒占地应面积胀（m幕2况）柴总建碧筑面拴积（艳m坊2日）黑工程艇进度编住宅室套数请新香康洲候香都评·住三好鞠名苑反人民尺西路份与红居山路滋交汇妄处幸57挺86池7驳11众19酸56腊已打琴桩友87市4碍宝地谢康泰共红山撇工业奴区A湾栋首具层叛14两万多馒30明多万武7月宵封顶绩20锈00瞧多句翠华爆时代旗市场日昌业糠路1奋03母号翠德华新无村内妹32糠06母2.考2袋4月什底动独工街万和眼国际渗公馆患人民龟西路盆南虹栏二街叠33式号准3.污5万召部分袭现楼类81出旺角丧商业朴中心提敬业凭路8注8号击29帅45脚9蜓打完败桩，姿7月领封顶翼逸园灰人民敞西路之51智78摄已围基围墙全，月氧底动誓工，找9月抹封顶昨70谣推出呜楼盘观普遍尚热销肝前面盆已经眯分析俊了，皆目前钢珠海隐消费素者对痛住宅咐的需蚁求上俭升明造显，泪房地板产市拳场丸交易祖活跃耕。目每前，暑珠海险在售醒楼盘点普遍匹取得绿了良贝好的琴销售圈业绩脑。鸭目前贴在售政（接斧受认徒购）报楼盘妻住宅粱销售纱率猴老香钥洲葛新香纽洲瓶楼盘骂名称跪恒翠胜山庄镰吉柠葛山庄谊银桦翼新村狂三期灰·女锦绣蜂阁瓜卓雅效苑窃鑫北紧名苑奖香都悦·损三好虹名苑迫宝地健康泰滥万和爸国际秩公馆杂疮勇40居%溪50冷%以漠上旷泛款钥30暗%究吉大籍前山弓楼盘兵名称悲华景蛾山居坊园林父·呈熙郡额金色龙九洲仙棕榈纱假日薄荣泰傅河庭顷西海率花园闸福泰墓花园镜销售住率哑60廉%标75圆%医70要%鞭一期代售罄虏80谨%絮拱北盘夏湾知楼盘忆名称厘中庭度居校简美表城市淋中心继颐清枪园退金桂供轩吵中珠范三期外·驱幸福田时光支金河娃湾肺销售舅率狱35秤%注一期养90废%夸价格紫温和绞上涨坑20眼03引年1驼-1碗2月笑珠海叶商品坝房销挂售面凉积1渣21沃.8慎万平喝方米甜，同由比增爽长6拴.6供%，箱销售皮金额警39焦.2搏1亿壤元，刺同比意增长姐8.山3%饺，全千年销吓售商协品住面宅均祥价3刘23何3元宽/柄m甲2临，同岛比增木长2涌.1翁%。助20妈04出年1吓月至阔目前扬，珠甲海商亩品住扣宅价桃格保荐持温姥和上弃涨态喷势。薄目前丽在售炮（接掘受认柳购）董楼盘您住宅春均价茂老香喘洲火新香凉洲松楼盘西名称劫恒翠值山庄针吉柠知山庄对银桦答新村居三期愁·故锦绣甚阁词卓雅舞苑锹鑫北施名苑丢香都扰·巩三好胆名苑洲宝地堆康泰歪万和耍国际蜂公馆警均价潮（元穿/m尼2）蚀38方00闪37告00误36闷50敲32中00鼓46皱00蹲-4膝70睡0恩33冤00肝34丙00址60控00滚-7眠00照0继吉大式前山钞楼盘季名称较华景柳山居琴园林则·秃熙郡唯金色品九洲要棕榈道假日骄荣泰缠河庭门西海站花园惧福泰钢花园抓均价休（元衰/m蹦2）善63亲00饭40碗00许38饲00择30屈50则住宅变27瓜50透商铺夸89渡00必26朝00换-2飘70摘0闷27蛇00年拱北饲夏湾梦楼盘慌名称秀中庭狡居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摄。描2、钓动态乓渠道辱：叹①抹媒体刮选择迎：帅A、届《珠舌海特微区报绸》：缎为珠验海主龄流报遍纸媒狐体，释在项功目开恰盘、笋参加棵展销怜会、跃封顶股等推判广节深点，棚刊登腿主流肉报纸木媒体亮信息灰；目一方浪面；族使项装目销养售名肉正言陕顺，诊取得察客户劫信任始，增眼强购次买信谱心；疼二方保面：终扩大忧项目窃知名仗度与乌美誉括度，拴树立部项目块形象深，促亏进销坡售。赏B、轨《珠价江晚代报》腰：桨分析磨本项狡目目读标客已户特隙征，肯对《辈珠江汗晚报浩》的壤选择窃较普胀遍，安考虑钞到《哄珠江咱晚报墨》成耽本较盏低，裤报纸筛广告够可选龄择《翁珠江版晚报励》。兼C、铃电视工：阔在项车目开职盘阶惩段，诚制作贵15飘″交的电悼视广咐告，躺在收明视率鱼较高沟的本啄港台足、翡座翠台诱和珠祖海一诸台晚财上6踏：3爷0-兽10厦：0隶0集颈中发丽布，窗广泛川传播瞎项目粮信息葡，积忙累意悄向客挡户。户②呜派发芝宣传划海报火：糊在家与乐福忘、茂判业、容新一何佳、毙柠溪豪及南建坑市景场等季地派鹿发项神目宣鬼传海称报，冠发送劫项目金促销天信息刺，吸蜻引客苍户到承售楼夏部，姨增强厕现场阅人气什。滩3、蹦公关食活动煌：柔概洒壶腹究本港项目陷目标桂客户旁群生勉活和让工作拳集中众于老臣香洲新区域羽，在零他们伯经常询活动纯和