房地产行业地方税实务

房地产行业地方税实务北京市地方税务局地方税处刘振声副处长很高兴北京纳税人网给我提供一个跟大家沟通交流的机会，我下面介绍的内容就是地方税的有关政策，我介绍的内容主要是四个部分，一是土地增值税，二是土地使用税，三是房产税、城市房地产税，四是印花税。根据咱们主办方和大家的要求，重点放在土地增值税上面，因为这个税种政策比较复杂，另外讲解一下出台的一些比较新也比较重要的文件。土地使用税和房地产税和房产税简单介绍，印花税这个政策比较简单。主要把新的政策和土地增值税清算的一些问题给大家介绍一下。一、土地增值税的有关政策（一）京地税地[2005]557号文件解析土地增值税的问题，我想从两个方面来讲，一个是最近我们下发了一个京地税地[2005]557号文件，另外一个准备讲一下土地增值税清算税款的有关规定。在说这个文件之前，咱们主办方对我们在提纲里面还有一个要求，就是让我们谈一下土地增值税走势有什么变化，有些问题上午王局长在他的发言中已经谈到，就土地增值税的有关问题我再跟大家强调一下。自从中央对房地产市场进行宏观调控采取一系列措施之后，财政部、国家税务总局包括建设部还有国土部，很多部委，有的是单独下发的文件，有的是联合下发了一系列的文件。上午王局长也做了一些介绍，从文件和中央政策来看，现在对房地产市场税收政策的走势应该说是不言而喻的，特别是对土地市场的有关税收政策，除了中央在采取宏观调控政策之后出台的这些文件之外，在这之前的两三年之内，国家税务总局先后下发了一系列的文件，包括2004年出台的《加强土增税管理工作的通知》（国税函[2004]938号），还有2004年8月份发布的《关于进一步加强土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税函[2004]100号），还有2002年7月份发布的《关于认真做好土增税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）。从这些文件里面，大家都能体会到，目前国家对土地增值税，然后土地使用税的政策要严格的加强管理。大家为什么提出来想了解土增税政策的走势呢，因为前两年有一些传言，说土增税是不是要取消，确实有这种说法，但是目前来看至少短时间内是不会取消的，而且中央一再要求严格加强管理。北京市出台一些规定，都是在财政部和总局一起下发文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，这是必须要做的，这也是要执行中央的一些规定。我觉得至少从我们处分管的地方税，我们是地方税管理处，至少我们分管的这些税种里面，中央给的各省的权限范围内，我们在制定政策的时候应该说是尽可能的一个考虑政策的合理。另外涉及到老百姓和开发商我们尽可能的放宽，比如契税3－5%的税率，北京定的是3%。普通住房也是跟建委他们牵头，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，上浮了16.7%，因为它最高限是20%。包括土地增值税、土地使用税，以前对开发企业商品房在建期间没有征的，这是北京的规定，这是有文件依据的。我看了北京纳税人网编的这本房地产税收年度报告，书编的确实不错，但是里面有些观点我可能不太认同，包括这些政策我们没有征，但是有权限的，在权限范围内有文件依据。还有包括开发企业建造的商品房在售出之前是免征房产税，这个没有征收房产税，这些都有文件依据。我们的出发点只要是不违背中央的有关政策，尽可能的让企业能够承担，纳税人能够承担，这是我们的出发点。下面我着重介绍最近下发的《关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号文件），为什么要单独提出来，一个这是12月8号刚刚下发的，另外这个文件里面有一些关于预征，清算，包括普通标准住房，在前期不进行普通标准住房的核定，有一些政策进行比较大的调整，而且跟开发企业关系非常密切。这个文件的主要内容我分别给大家介绍一下，主要涉及以下几个问题：第一，关于普通标准住宅的标准确认问题，北京市普通标准住宅标准也是按照中央的要求从6月1号开始执行，但是在这个文件里面再次重申一下，一个对土地增值税政策中普通标准住宅的确认是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房标准执行，另外一个问题开发企业在进行项目清算时，普通标准住宅的价格应该按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定，这条款主要一个确认普遍住宅标准的依据，北京市建委是定期公布，要随着这个标准同时进行调整，现在北京市标准从6月1号开始同时符合三个条件，一个是单套140平米以下，一个小区建筑容积率在1.0，还有一个实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因为咱们开发企业开发项目很多都是跨年度的，可能在这期间建委公布的同级别土地上的普通住房平均交易价格有变化，你只要跨年度，只要他每年调整的话，可能就有变化，在这个文件里面明确，是按当期，就是你清算的时候，当期的同级别土地上普通住房平均交易价格，按这个来确定，如果严格按规定来说，可能在你在建的，可能跨年度，可能在两年或者三年，算出最后的平均价格，我们简化，就按当期的，就是你在交税的时候那年公布的1.2倍以下，只要符合这个条件，就可以确定为普通标准住宅。第二，关于预征税款的调整问题。这个调整比较大，对于开发企业出售、预售的商品住房，从2006年1月1日以后发生预缴税款的行为，凡是单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平米以下的不予以预征土地增值税，对于开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整，一律按这个文件规定执行。这个文件跟以前政策比，首先是打破了别墅和公寓的区分，不再按照别墅公寓预征，为什么这么考虑呢，主要是现在有一些项目在报批的时候，从审批的文件里面看不出来到底是不是别墅和公寓，它可能别墅公寓也按普通住房来报，所以这个没法区分，我们这次进行调整，完全按照建筑面积来确定，只要超过140平米，如果在140平米以下，符合另外两个条件，你才是普通标准住宅，如果超过140平米肯定就不会普通住房了，就要对你进行预征，但是在这个期间不进行核定，你到底是不是，就按面积来算，只要超过140平米就要进行预征，不超过140平米就不预征。但是这只是对住宅项目进行调整，对于住宅以外的项目，比如写字楼、商业综合楼没有调整，还是使用1%的预征率。然后对于开发企业以前年度的开发项目，在今年年底以前，税务机关可能给你已经核定了普通标准住宅了，按照新的标准可能你不是，但是已经核定了，就不再进行调整了，已经预缴的税款不再退了，没有预缴的也不再让你补交了，这是一个过渡政策。几年对于非普通住宅的预征土地增值税问题进行了几次调整，一个是2003年预征率是1%，到2004年的时候，除了公寓和别墅0.5%预征之外，其他住宅取消预征，咱们这个文件这次又进行了一次调整，这个衔接上要注意，一个对于超过140平米以上的非普通住宅要进行预征，但是对于以前发现应预缴没有预缴的不再进行调整，已经预缴的，比如以前是公寓，按新的标准不是公寓，是普通住宅，也不退款税款，到最后清算的时候再办理统一的汇算清缴。这样根据2003年京地税地[2003]73号文件和京地税地[2003]653号文件，然后加上这次的京地税地[2005]557号文件规定，咱们现在土地增值税对于预征税款的规定，我给大家归纳一下，从明年1月1号开始，对于开发企业预售和销售140平米以下的住宅就不再进行预征了。对于超过140平米的住宅是按0.5%的预征率预征，除了住宅以外其他的项目，像商业、写字楼、租合楼这些占1%的预征率进行预征，现在归纳一下，关于预征税款的规定该是这样。

第三，关于商品住房预征土地增值税的面积确认的问题。就是对于这个预征税款面积怎么来确认，这个文件里面规定开发建造并出售商品住房的纳税人，应该在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写这是一个新的表，就是商品住房建筑面积情况明细表和明细表的附表，那么主管税务机关根据这个表来判定你是否应该预征土地增值税，除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底以前填报明细表，这个规定主要是解决，对于原来政策规定，纳税人办理住宅面积项目确定的时候，以前是根据纳税人提交的项目住宅的设计图纸来进行界定，判定你是否预征土地增值税，现在调整为你自行申报，就是向税务机关填报建筑面积情况明细表，这只是对商品住房，填报这个明细表，然后纳税人在签订开发合同或者是立项后3日之内办理纳税登记手续的同时填报这个表，然后税务机关根据这个表里面的一些内容，我就不再讲了，这个表里面有你总的面积，有户均的套数，然后最后算出户均的建筑面积，然后最后判定是不是超过140，超过140进行预征，不到140就不预征，那么根据这个表来判定。对于在通知下发之前，没有被税务机关确认为标准住房的，刚才说了，已经确认为标准住房就不再进行调整了，就认你了，虽然可能你按照新的标准你已经不是了，但是已经确认的就不再调整了，也不再追缴这个税款了，对于没有被税务机关确定为普通住宅的其他的那些商品住房项目，这次要求估计可能过一段时间主管税务机关应该就布置这项工作了，要求在2006年3月底之前要填报明细表。由于原来税务机关只审核120平米以下的普通标准住宅的项目，特别是2005年，咱们这次调整之前，2005年只对公寓和别墅预征税款，这样的话对于以前在120平米以上的项目没有在我们审核登记的范围之内，从明年我们要求你要补报明细表，然后税务机关来判定是不是要预征税款，这个主要是预征税款的面积确认问题。第四个问题关于确认普通标准住宅的政策衔接，凡是在2005年12月31日以前建造的商品房，已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行，自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。原来政策规定纳税人办理申报的时候，需要对普通标准住宅的标准进行确认，那么确认之后的普通标准住宅可以是按年申报，那么考虑到普通标准住宅涉及到交易价格的问题，单平面积实际判定不出来，因为同时还要具备容积率在1.0以上，然后平均交易价格在1.2倍以下，那么从明年开始取消前期进行普通标准住宅的确认，调整一律待办理清税手续时一并确认，由于事先不再进行确认，以前规定比如开发普通标准住宅可以按年申报，这样的话这个规定，现在没有确定是不是普通标准住宅，都调整为按季进行申报，这样应该跟其他的开发项目，申报人规定的期限是一样的，应该是在取得销售许可证起，每季度终了后15日内到税务机关办理申报手续，包括临申报的情况，这是一个关于确认普通标准住宅政策的衔接，因为以前是进行确认，现在不进行普通标准住宅的确认了。第五个关于开发企业办理竣工清税的申报期限，房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含85%）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理竣工清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》第62条、64条有关规定进行处罚。这个规定主要因为在以前京地税地[2003]653号文件规定，是以前的一个规定，现在也执行，销售面积达到可销售面积85%以上的可以由纳税人提出申请，经税务机关批准，是否可以进行清税，但不是作为必须办理清税手续，这个当时考虑有些在建的开发项目，虽然销售面积已经达到85%，但是没有开发成本，没法确定扣除项目金额，这时候应该是不能清税的，所以以前的规定对这种情况也是需要向税务机关申请，报申请表，然后税务机关进行批准就可以清税。根据土地增值税实施细则的规定，在保留原来政策的基础上，进一步明确了开发企业在项目办理竣工结算手续后，凡是销售面积达到可销售总面积比例是85%以上的项目，只要达到85%以上了，不管你是不是预缴了税款，都要在办理竣工结算手续2月内，到主管机关办理清算税款手续，这时候就不需要申请了。这个等于是对办理竣工清税申报期限的规定，原来还继续有效。第六个问题关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的问题，对于开发企业建造商品房，已经使用包括自用或者是出租已经使用年限在一年以上，再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。这个文件主要就是说，这次根据财政部、国家税务总局，财税字[1995]48号文件以及北京市财政局、北京市地税据，京财字[1996]645号规定，主要对于新建房与旧房的界定，新建房是指新建未使用房产，以前这个文件就有规定，使用一年地上的房产都属于旧房，针对开发企业商品房已经使用年限在一年再出售的情况，因为现在这种情况可能也是比较多的，对于这种行为，因为它已经改变了新出售商品房的性质，对于这种商品房出售不再适合开发企业出售商品房的规定，也就不能够按照清算的政策和程序办理清税了，在清算时需要按照自用房地产进行处理，转让这部分的开发成本也不能够直接进行扣除，一律要按照转让旧房及建筑物的规定计算征收土地增值税，这是关于已经使用的房产再出售的问题。第七个问题是关于污染扰民搬迁企业减免土地增值税审批权限的调整问题，这个就比较简单，主要就是一个权限下放。从2006年1月1日起，对污染扰民搬迁企业减免土地增值税事项由各局负责审批，不再报市局审批，主要是为了简化程序、提高效率，也是方便纳税人，纳税人按照规定提供相关的减免税申请资料以后，主管地方税务机关应按照土地增值税减免税的相关规定，认真审核减免税资料，切实保证审批工作质量。这个文件12月8号刚刚下发，因为这个文件这里面包括预征，清税，包括已经使用房产再出售这些问题，应该说对开发企业有关税收处理应该说是有一定的影响，而且有些工作，因为这个文件刚下发，可能有些工作过一段时间之后，区县的主管税务机关就会布置下去。

（二）土地增值税清算税款的有关规定土地增值税清算税款想介绍两个方面的内容，一是清算税款的办理程序，一是清算税款的注意事项。清算税款的办理程序，根据刚才咱们557号文件的规定，现在清算税款办理程序分成两种情况，一个就是说开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡是销售面积达到可销售总建筑面积比例85%以上的项目，不论是否已经预缴税款，都要在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，刚才说了不需要申请，直接办理清算税款手续；第二种情况，凡是符合应该办理竣工结算税款手续的开发项目，原则上在整个项目或者小区预销售面积达到可销售总建筑面积达到85%以上时，纳税人可以向主管地方税务机关提出清税申请，并填写《清算土地增值税税款项目审批表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。这个是需要申请的情况，纳税人接到主管税务所同意办理清税的审批表后，应在2月内到主管地方税务机关办理清算税款手续。清算税款的有关注意事项主要是三个问题，涉及到咱们土地增值税税款的计算。一是销售收入的确定问题，二是扣除项目金额的确定问题，三是增值额的计算，土地增值税税款的计算主要通过这三个方面。销售收入的确定，主要是分成三种收入，一个是货币收入，一个是实物收入，还有其他收入，销售收入指转让房地产所取得全部价款及有关的经济收益，包括这三个的收入。货币收入主要是指纳税人转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物、产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据，以及国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券，那么货币收入的实质就是转让方因为转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款，这是货币收入；实物收入一般是指纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的实物，比如钢筋、水泥等建材，还有房屋土地等不动产，实物收入价值一般是要通过对这些形态的财产进行评估，一般采用市场交易法，对这些财产进行评估来体现；其他收入就是指纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物以及附着物而取得的无形资产的收入，或者是其他具有财产价值的权利，比如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商议权等，这个价值也需要专门的评估。还有一点需要强调的，转让房地产收入的确定，不仅仅指买卖或者交易双方的成交价，还应该包括税务机关根据评估价格来确定的收入，应该将转让房地产取得全部价款以及有关的经济收益都包括在收入里面。因此在确定收入的时候，需要把这些全部包括在里面，对于采取分期预销售的房地产开发企业，在办理清税的时候，尚未取得全部实际收入的，一律按签订房地产购销合同中记载的金额确定收入，这种很少。另外大家应该注意把转让房地产取得的全部价款，以及有关的经济收益都包括在收入里面。扣除项目金额的确定，是确定计算土地增值税计税依据的一个关键环节。根据条例规定，扣除项目金额主要是五大类，取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与转让房地产有关的税金，加计扣除，这里条例里面规定的，另外还有一个代收费用的确定，这是扣除项目金额确定应该注意的几个方面的问题。丹下面欧我就准分别险介绍罢一下企，陆第一堡，遮取得陈土地舟使用医权所译支付龄的金份额，橡这是瞎指纳肿税人里为取看得土帜地使摘用权号所支刊付的锄地价哲款和沉按国怠家统著一规滋定缴授纳的侧有关汗费用浇，这屑个地煤价款斯就包栏括，俗一个诱是按叙照城转镇国串有土问地使稍用权棵出让插和转革让暂符行条妖例规脱定，隐以协再议招甜标拍牢卖等盘出让里的方波式取么得土汉地使第用权智，那向么纳妄税人骨为取邀得土井地使去用权拖所支蜂付的兵土地推出让虫金，侧第二纤以行润政划准拨取拌得土映地使奥用权球，这小个时制候取摆得土飞地使创用权虎支付弄金额鸭就是翻指，联转让切土地劣使用瓶权时嗽按照唱国家寸有关筹规定胞补交汪的土恩地出荐让金枯，第史三种任以转液让方膀式土响地使弊用权触的，符向原丰来的拾土地乔使用悼权人疼实际疮支付兆的地扒价款瓣，按伴照国徐家统迹一规散定缴箱纳的衫有关参费用东，这摊是指地纳税诵人在肾取得妻土地酸使用器权过驾程中瓶，为签办理元有关叫手续行，按笔照国曾家统式一规喜定缴望纳的草有关捉费用停。那敬么对滑于取眉得土励地使携用权约时没挨有支嗓付地市价款潮，取并得土曾地使句用权外这个寇必须夕要提骨供已隐经支意付的象地价削款的衫凭证尚，如售果你妙不能缘够提背供这观个凭郊证，蛾就不馒能够哨扣除佣取得杂土地暴使用跟权金结额，慨必须穴提供答这个匙凭证滥。礼第二位，从房地凡产开红发成绑本，购开发舍土地咳和新岗建房贡及配塞套设生施的榨成本漏，这看个简薯称房视地产莲开发棵成本挡，主禽要有膊这么帆几项毛，一只个是朽土地董征用颤及拆樱迁补企偿费今，一漫个是贪前期轻工程肺费，险一个授是建闭筑安总装工精程费传，一禁个是热基础席设施锣费，谣一个阀是公红共配逢套设嗽施费帜，一哲个是怜开发嘉间接哲费用烦。开党发土梢地和肺新建四房及改配套津设施欧的成善本，摄就是棕指开裹发项挎目实劣际发老生的痰成本植，包舌括以阴下六旺项郊：耻土地渗征用麻及拆览迁补坝偿费目是指浊在开诊发过魔程中满发生盒的征责用土嫁地的炸征地通费用挨，拆德迁地掉上地而下的独建筑伸物和迁附着念物征透地费玩用、望拆迁闷费用血，然均后解岩决拆哄迁户轨住房花和安响置被亦拆迁岛者工角作的叔补偿喜费用春等，月包括圆土地戴征用丽费，闹耕地围占用齐税，妹劳动泛力安加置费早以及爱有关松地上晋地下罪地上敢附着天物拆小迁补惩偿的藏净支将出，晋也就滩是扣懒除拆匠迁建扬筑物给回收叨的残踢值，篇另外萝还有议安置驳动迁削用房仔的支划出。摧这里泪面强倦调，而如果斜土地遗的征液用及托拆迁奋补偿铃是由身政府确或他栽人承而担，辰那么僻纳税柿人是甲在已嫌经征至用和渔拆迁数好的畜土地夫上进彼行开粱发，芽那么止这部束分支缸出已豆经体晌现在秆纳税某人取腥得土伸地使劈用权疗所支正付的居金额得中，烘这部嗓分土葱地征吊用及察拆迁赢费在问开发耀成本算中不紧能扣神除，厉因为威在第速一项幅里已祥经扣破了。怕前期雄工程抖费是背指在插开发块项目股建造波前所猪发生柔的一抹些费李用，腰包括尺规划爹设计凝，项哨目可茄行性戚研究纸，还称有水掌文、萍地质某、勘泉察、上测绘银、三徒通一么平、冬七通口一平形这些秋支出蒙，如松果纳菠税人卷取得抱的是澡已经挨进行们土地续开发康的熟排地，狸就是修已经豪经过纹七通伞一平兄，那骄么这较部分久支出伤也是茫体现惕在纳咳税人徐取得辉土地寇使用喘权所蚁制服旬金额砍中，坚这部增分前凑期工释程费刮在纳喊税人示的开仿发成貌本中蛇，跟眨刚才扑是一冠样的冰，也右不能启再扣蛋除了弯，这兰是前灯期工统程费邮。建伟筑安却装工推程费野是指矩开发残项目钟在建墙造过沃程中统发生童的各库种建墓筑工眯程费辉用和黄安装蛮工程角费用肝，包圾括纳裕税人行将房肿地产灰开发栋项目嘴初包们给建冷筑施容工单丘位所币支付干给承淋包方务的建浩筑安养装工怨程费孙用，本还有茎就是汽纳税揪人自照己建幕房所买发生干的，刚列入伪工程都项目详工程唉示功吐图预汗算内努的各轰项建毯筑安悼装工阵程费滨用。绘基础蛛设施握费是域指开仰发项居目周屯围所冷需要久的各雷项基知础设尼施建细设所衬需要标的支线出，宅包括镜开发达小区茄内，固道路染、供腥水、为供电厕、供吼气，耍排污互、排专洪、司照明帝、环腹卫、徒绿色翁等这钥些工裂程发第生的稻支出肆。公壤共配洲套设呼施费接是指忆房地脆产开斑发中摇必须特建造抢，但苦是不查能有苹偿转资让，御这种剃公共勿配套辱设施牲所发站生的之支出话，比匪如开唐发小桶区内蝇的居爆委会照、派沟出所区、幼陪儿园绩、学益校这鸡些设葛施所先发生愈的支桥出。骂还有袄就是藏开发役间接稠费用鸭，是朗指纳锈税人垫内部舅独立侮核算模单位奖，直砌接组界织管钻理开伐发项握目所萌发生吩的各龟项间洋接费名用，惧包括托管理重人员傍的工攀资，近职工惹福利逆费，抽修理拼费，珠折旧为费，潮办公听费、各水电设费还体有劳腰动保潜护费栏，周爷转房般摊销泻等。闻直接秒组织谎管理誓开发兄项目妨所发哑生的板费用岁包括染工资饺、职更工福垮利费业、折蓝旧费姨，办欺公费福，水心利费地，劳拌动保升护费踏，周村转房疤摊销呆这些叶，纳自税人样的行建政管丙理部基门为鞠了管络理和埋组织桑经营垦活动仆而发捷生的格管理指费用裁，应唉该在及开发戏费用揭中扣衫除的删，不居应该贵在这昏里面洒扣除墓，这造是第薪二项用，房爷地产阿开发震成本越，这腹个内酿容比记较多谎。

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