房地产项目融资-房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告

房地产项目融资——房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告在演讲之前先问大家几个问题。各位老总想少花钱多办事吗？想不花钱也办事吗？想花别人的钱办自己的事吗？看来是不想。想少花钱多办事的，去学会计师；如果想不花钱也办事的，去学策划师；如果想花别人的钱办自己的事的，去学融资。所以我今天讲的就是“花别人的钱，办自己的事”。我的标题是“假如我是投资者”，这是什么意思呢？第一、我本人就是投资者。我一直是扮演着投资者的角色，12年前我从美国回来的时候，就是被一个海外的投资基金把我派回来，做中国的首席代表。实际上我就是投资者。第二、我希望大家今天站在投资者的立场上去替投资者打打算盘，如果你理解了投资者，你就知道该怎么融资，道理很简单。我们今天讲融资，什么叫融资呢？融资就是一个简单的商品交易。其实他并不复杂，交易什么？就跟交易这个手表没什么区别。既然是一个交易，那么交易肯定要有标的，交易什么？当然不是交易手表。交易的东西是“项目”。咱们房地产企业都是一个、一个项目来建设的，所以交易的是项目。交易的第二个特点是必须有买方和卖方。买方是谁呢？买方就是投资者，卖方就是融资者。其实这个关系就这么简单，融资者作为卖方，也就是说如果你想卖掉这个手表，你要了解两个问题。第一个问题：投资者是谁？他们在那儿？第二个问题：投资者的需求是什么？他们的行为模式是什么？如果你了解了这两点，你就能真正懂得该怎么卖掉这个项目，道理很简单。怎么了解买方？一个最简单的方法就是换位思维。假设你自己是投资者，你会怎么打算盘，你会怎么做决定？这个原则已经成为判断任何项目的原则。我经常帮别人做融资，我会问“假如你是投资者，你会怎么做？”你不妨算一下，就明白该怎么融资了。12年前我从美国回到中国的时候，我是被境外的一个投资基金把我派回来的。我在香港的时候，我问老板一个问题：“老板，你给个政策，到了中国什么样的项目我该投？什么样的项目不该投？”老板说：“你看着办吧。”我说：“什么叫看着办？这不叫政策。”老板说：“你这样，你就把自己当成投资者，假如你愿意把自己的钱（私房钱）扔进去，那我就跟着你，你自己扔一万我后面跟着100万，你自己扔100万我后面就跟着一个亿，只要你愿意自己下去，我就闭着眼睛跟你。”这个话很深刻，他讲的就是这个道理：你就把我的钱当成你的钱，你打打算盘，你觉得化得来，我就在后面跟着你。换句话说：“知己知彼，百战不殆。”反之叫做：“己所不欲，勿施于人。”最后，交易还有一个最基本的原则，就是“双赢”，如果有双方都参加，那就要“双赢”（投资者和融资者）；如果有多方参加，那要“多赢”。只有“双赢”和“多赢”才能使合作永远的进行下去，否则就要打架了。好了，现在我们进入主题。刚才我说要想了解融资，有两个问题：第一个是投资者是谁？他们在哪儿？第二个问题是投资者在想什么？舌薪勾投资池者是误谁呢捆？我栋把投夏资者讽分为迟三种领人：罚第一晓种人妙叫实奉业投霜资者堆；第醒二种凉人叫蛮金融己投资逝者；融第三招种人军叫证梨券投喝资者汉。为姐什么识这么携分？纱没有西任何领一本派教科软书是坝这么胃分的蚀，这隙是我攻分的见。但多我这禁么分边是有亲道理求，根士据这棚三种幕人的难商务叛模式旱，就即是根吵据他基们不拖同的坐挣钱朗的方予法来该进行陶区别爱的。变小垂实业扔投资振者的逐商务泼模式滴叫做迁“旦买鸡汉卖蛋皱”姨，鸡阿就是忌他要累买你悦的项种目，详蛋就亏是产迎品，下他卖全掉了芬产品兼就有愤了利汇润。姥所以框我们拳可以共看出严，事贝业投劳资者赏是这觉个项驰目的胁最终井消费眠者。微他要厦等鸡苦屁股疤下蛋她，他堵靠蛋细活着彼，而剥不是豪靠鸡杀屁股帝。招替嘴金融悬投资屯者的斩商务喝模式测是同“誉买蛋超卖鸡龄”构。蛋仇是一怪个半差成品陕，他善买进领一个西半成鸭品，靠要付犬孵出汗小鸡咐，把列小鸡外养大复，到打市场荒上把特大鸡伤卖掉蓄再买莲蛋。坐金融狮投资尘者挣旅的是矩孵蛋乏的工扫钱和单小鸡通和大拜鸡的励差价俩。由猎此我首们可刘以看催出，贸金融拌投资肾者不融是这切个项顾目的饮最终矛消费到者，施他是夜一个舞二道精贩子番。糟呈却证券乐投资倒者是扮“宴买鸡拖卖鸡镰”喉，鸡笨贵了研就卖凤出。达如果逐金融参投资堆者是番二道以贩子笛，他论就是奴投资荡者。踪半卸用一错句冠渔冕堂老皇的碰话来梨讲：钢实业阿投资封者是衰企业艇家，坚金融渴投资东者是到资本时家，跨证券呜投资私者是豪投机兽家。波在这造里我半丝毫庸没有数贬低旗股民浇的意殊思，摇我在行这里庸要为得投机简者平喝反，暖过去皂咱们预被共利产党贷叫做秧投机贩倒把榜分子摄，我垦就上惑过法餐庭，流也当电过投奸机倒寒把分哈子。钢80捧年代赢我下快海，谎做了勺一个跑热风执机的技项目主，走冤了七昆道手钢还没和出库太，最锐后给馅了山细东人赴。山笛东人痕卖不渐出去秤，把馅我们辆告了图，法奴官一活上来习给我同们扣皱了一住顶帽坏子，涂“穴你们悼是投械机倒浇把分妙子野”饰。哑锁描投机遮倒把变分子货对社宅会作敢出了昌贡献蛙，他座们把腿风险辣带走律了，蹄资本疼市场嗽有风猫险。明上帝租在调历整供坊求关反系的快时候诚铁面洁无私摔，是骂谁用凤他们悉的血养汗钱夫来填蜓满沟与壑，连投资域倒把躬者就须是填旱沟壑垫的人乌，有旧了他偶们资既本市圆场就缴风平规浪静寇。者拉吸闲话袜少说保，我索们介伍绍了侄这三恋种人完，我行们怎婆么对励付他缺们呢哪？我达举一津个例牢子，补假设物我们盒现在肤受理缠这个本项目鹿，无啦论这缴是一桂个项独目也禾好，封一栋氏楼也修好，很都是责一个蚕待嫁棕的姑愧娘。趴这三乌种人琴分别昌扮演船不同顶的角楚色。腿尿舞实业渔投资湿者扮哭演的鲁角色训是你犬未来笔的丈时夫。俭既然贩他要玩给你道当丈绵夫，断他就社要认跟认真凭真的川考察成你，境用长存远的针眼光吩考察宣你。哥他要狭跟你驾生儿示育女档、白嗽头偕古老，形把你底捆上承战车死。但故是在因座的键人都惕知道希，婚野姻是田有风烦险的迟。问关我们敢在座夜的女狼同胞构们一怖个最悲简单望的问包题：梯满街非都是锯男人泛，找惕个好啄丈夫鹊容易评吗？膝你能兵找到变一个商好丈孙夫,绑如果巴你能佩嫁给邮一个蛾跨国缩公司伏.女粒人都贼知道挤，嫁内一个追好丈航夫，乏下半拔辈子周吃喝志无忧粱。跨棍过公摊司会夺给你护来很工多好券东西矮，例衣如市粗场、舅技术饿、管眼理、沫资金咬、企喝业文猴化等钩，但拼是你德将付魔出什廊么代伴价？到你要通付出英的代抹价是钓改姓满从夫番。既良然他汉是一武个好剥丈夫宰，一跟定是恢一个夫强势公的丈叙夫，或强势围就一积定要进控股胜，最宜后你漂就没绸有控卷股权券了。挪过去事自己居挣的睁钱自痰己花珠，但宾是现庙在你休挣的肚钱要胆看别剪人的机颜色敞花，聪不但店董事丹长，旁甚至合部门签经理欢也换卵的干羡干净雾净了冤。使晓挣但是侍如果漂能换往来后画半辈随子吃拜喝不确愁，感这也灵值了趣，最封怕你躁找不母到一鲜个好蜓丈夫是，找凶了一耍个赖袖丈夫妈，赖便在自西己身可上，钟吃软缴饭，秋没有包实力略，他估在你阅身上兔吸你扛的血漏，吃案你的熊软饭支，最准后你改还甩喷不掉象。根触据中鸟国的嘱《企按业法君》，如股东政入资朴是不哲能撤斯资的焰，你思怎么适甩掉恨。所记以只武能在德家里弓打架剖，苦院一辈扮子了域。捏技衬假如趣你在扫融资窜的问畜题上菌交易烫不慎滥，找昂了一铜个坏走丈夫叼，那妹这个姑公司匆就毁位了。尝只有载一个爱办法葵，把众它甩滚掉，辣就是暴找人幕把他的赎出良来，晌谁愿风意赎颈他呢百？天议晓得旅。所章以婚牺姻是愿有风备险的欧，你拾要找域到一翠个好祖丈夫亡的机却会是自可遇乱不可苦求的双，这菌是用哭你毕就生的货幸福程进行坝一次撞豪赌区，而碍且机哀会只池有一丘次。央霜蹲既然完婚姻华是有洪风险芹的，推有没阳有其文它的糟方法恒呢？绑有！但好丈娇夫找盖不到故，咱誉们可疤以找洽情人锤。情佣人是怠谁？框情人巨就是瞎金融出投资馆者。仇金融及投资谜者会呢跟你欣同居毒，但突是不拦会跟估你结羽婚，票在同联居的独日子舒里，磁恩爱光如夫扑妻，崭好好努过日换子。便但是壳你千狭万不客要指讨望这倡位情幼人会爹忠于纹爱情帐，总秒有一蒙天她鸡会把望你卖须掉，矛令寻孙新欢户。但员是你感要了渡解，凤假如箭他不僻把你挥卖掉途，不舌另寻三新欢像，他雾跟你渡谈上阁恋爱傲了，话把你竖领回误家，朽和你橡结婚衬，他爹就成际了养征鸡户迫，他抗养鸡行干什曲么？单李嘉袜诚有舒一句锐名言亡：千滨万不更要和执你的瓣企业颜谈恋揭爱。病他万段一要差是爱足上你建，和万你结著婚显，他悦就是巾北京患话的炎“坡四大舞傻违”蝴：炒哪股炒繁成了尊股东刃，炒减房炒蚊成了凳房东岁，泡券妞泡建成了廉老公绑，当纱顾问闯当成禽了老权总，盟这盟第方四句价是说货我的民。这宏是他远商务夜模式震的失提败，代也是险生意扒上的吴失败雀。辽阶承既然阻我们帐知道称了这饭位情两人的碍德行激，怎剥么对钩付他辨呢？墨很简敞单，继当你品打开堆门的族时候骂，门之外站粮着个慢漂亮柔的白稠马王作子，释但他教迟迟叼不愿版进门卷，眼喘光犹蜓豫不坝定，畏他在宪看什牧么？饮他在吧看后渠门在恢哪里殃？所叙以这蒜个时形候你最要勇暂敢的绑面对暴他说圣“期亲爱穷的，戏进门冰吧，捎在我速们同粘居的敞日子莫里，律我们昂恩爱筛的过常日子侍，我寒现在蜂就告间诉你插，后迹门在渗那里晴，你利放心镜好了漏。悄”核这位哪情人堵只要齿看到面后门斑在哪决里，促马上硬就会渐拥你呈入怀堵。很男管刚才梢我说容了，牵实业闯投资拍者是世丈夫仆，金恢融投宇资者良是情废人。本证券拆投资鸭者是许什么末人？呜大家果猜猜永看？痕有些惠人猜证到了劫，笑化着不第敢说期。嫖谁客。飘你说赏顾客然像不争像嫖奖客？若打一闻枪换逆一个蓄地段闭。嫖韵客最削重要含的特示点是扛“较不负某责任庸”脉，但教是这钻恰恰扮又是棍他们秃的优未点，王所有挨的股革民都壳在往闻你身烤上扔帅钱，辉但是构从来宁不过悔问你棵的家兽务事百，这莲就是山为什进么很泻多老登板把盆股民诞当成协“纺世界豆上最哀可爱惜的人著”最，因匪为他小们不尺负责茶任，氧他们歌总来烛是用墙脚投烂票，章而不肝用手巨。这单就是腥股民育的可货爱之昆处。作好僚好了冤，我幼们现畜在把对所有伏的投取资者茎都总局结为护三种营人了辉，我碧们后漏面再役讨论臂怎么线定位微。有曾赶我们芬找到瓣投资串者了基，但防是你欠具体惭怎么稍跟投怜资者懒谈，厦你还返得找添对门反。投脾资者递是有院分工裤的，映有的雀投资悄者是丝专门体投资药基础画设施果行业章的，掌有的山投资肢者专蹈门投领资高趁科技翻的，转叫恢“纪风险墙投资崇”约，有鼠的投术资者晨投资亩加工治业，宵有的稳投资石房地惩产，牵等等峰。所骨以你墓要搞晒清楚耕投资捡者在活专业故上的晒分工撇，然告后你座才能锤找对丝门。跃遇论有很茅多企矿业请枣我帮督它融失资，腰我说伴你不巡用我浙帮，乔你自控己也爪可以孙融资薪。他丈说漫“皇不对吹，房陆老师移，我姻们没畅有融零资的猎渠道灯。治”校我在叉这里踪纠正拖一个盐概念板，什厅么叫柏做融均资渠俭道？织旗桑上个坚礼拜握我给架清华够大学搁讲课还，也非是房配地产闲老板追的班厚，它汇的题荣目叫另做斯“盯融资择渠道帖”茂。我纱说这铸个题馒目我吩三分布中就百讲完形，根旦本不饮用讲屠，融引资哪筒有渠鲜道？四他说嫂“吊我不举认识超投资摩者。懒”狠我告押诉你猴一个知渠道蚂——践上网劣，在仆百度必或g怒oo归gl顿e上歌找投罗资基无金，叛马上肥出来环好几抱百个梢，这谜就是惊渠道谅。很学多老烟板说懒“佣我不邮认识复这个那投资若者抽”赚，说这实话械我也苗不认苦识。押渠道耗在哪净里？阔你在躺网上粪可以撕找得杂到。宁厚使我在扶北京访给一笛个公梳司融畅资，析融资柜了三脱千万击美金节，我拜怎么乞做的锦呢？蝇当然馋他付疫钱，阵我给放他商除务计匠划书机，后窝面我傍可以腿给大到家介贡绍一月下我杨的商沃务计偿划书完，我台的商浅务计提划书娇没有滑文字寇，全医是画示，然胞后翻争译成率了英居文。里我在紫网上揉找，常我打通入立“疮投资洒”缸两个坊字，零打入此英文堪Ca区pi战ta遮l，详出来谦好几独千个轻投资钥机构环，最冶后看椅中一校个投党资机鼻构，气叫做象“躲丹尼握尔大”肝。丹钱尼尔疏是美鸣国的忘有线座电视酱之父渔，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