房地产项目提案报告

上实海上海项目提案报告策源商办事业部·市场研究部二00四年六月前言市场篇1、项目市场分析项目立地条件分析项目概况用地性质蚕本地拜块用没地性伟质为地综合拜用地能，土刃地使里用年些限：风7怖0年境规划旧指标绿：毁规划禁总用妹地面财积：检84冠78耍7.冲7平测方米肉总建看筑面民积：牲23述27眯97桐平方工米滥住宅免总建窄筑面拼积：劝89霞71卖0平马方米奏创意吵居（躲LO巴FT舌）总午建筑府面积大：7价80察81变平方筹米薯商业经街总盯建筑耍面积忙：1霜60趋00照平方趋米祝综合枪容积践率：父2.皱44岂,饺绿化叹率：瑞35白.2详%稍地块旅现状访分析早办公贪和住忆宅用楚地处哭于场冷地平屋整阶神段，贼商业锤地块雪正在贱打桩墓。糕项目愚周边于环境哲分析愤周边该环境桐项目钟南部俗飞虹缠路为未一条圾小马呈路，痕周边喉聚集麦了一玉批代笋拆厂缓房及袍旧公帜房，数路况绪有待痕改善膜。钞项目鲜北部敢辽源抄西路枪为一翅条机外动车北单行移道，国两边丛的建穴筑以衡老式们公房粥为主单，沿震街有添小型问的便巨利店龄等生建活商傻业配衰套。飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺挖项目银西部候大连银西路猫为区槐域的胆主干聪道，棉路况郊良好肢，是信通往袖虹口旦及浦伯东区等域的朴必经蜓飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺劳周边薄交通喜条件少从车赵行系斯统来妈看，虹项目茂依靠辫主干症道大斧连路辱，车扩行可王快速勒到达悦陆家俘嘴、击上海损不夜臂城、殿人民友广场豆、四唇川北摇路和仪五角肆场等管主要钩商业汇商务裤中心饼。同件时轨纳道交泉通4敏号线跳和8牧号线找均在麦本项泪目邻纱近区距域设破站，辱借助次轨道拥交通菊体系鲜，可为大大劳提升践本项瘦目的蝶交通嗓条件物，便岁于人璃流的剩疏导繁，扩沿大项签目的离影响梯。太但项赤目临碗近的因飞虹皱路、宜辽源炊西路验均为昆单行霸道，势将对杜本项窜目的才出行班和未耳来商暴业人话流的景导入载带来碎不便终。有周边载商业灯生活咽配套志该项扑目距将离控除江路挡商业墙街较蔑近，字可以姥满足泊一般及的购惧物需沙求。芬沿大念连路肺有些浅规模牌尚可都的餐拿饮店匪，如劝即将鼻开业纵的苏冶浙汇爸等。返其他触的小衣马路控上有乎一些侦便利永店和舌面包设房等析。整仰个配帽套基盈本可性以满表足普涛通居甚民的乓日常发生活约。堂同时可，本芽项目礼到达行四川亦北路弄、五蛮角场济、提锹篮桥仔等地叼区的未车程营一般甲在1逗5分付钟以愧内，蒙因此最本案猪也处漏于几国大商赞圈的糠共同有辐射掠范围帖之内咐。因雷此本膝项目樱较为散齐全郊的商盖业配愉套为著本项田目带朋来生劳活便黑利的蜡同时惧，也陆将增穷大项迟目商画业部执分的种市场毛竞争虾。小结璃综上思而言莫，目混前本计项目哲的区医域环灶境较惧为一锦般，摩虽然盆大连乔路和浊轨道直交通片的建幕设对菜项目范交通今条件隆有极主大的翻提升退作用刮，但个辽源访西路稍和飞播虹路现为单纷行道麦，对毒本项再目的继办公特和商估业产圣品十率分不舌利。厚随着渣北外妹滩、纹东外贼滩开匠发的撕相继碍启动警以及萝“赛知识宽杨浦腾”杜的打也造，邮未来冤仍将先有效危的改过善项妻目的碎市场很环境竭，同晓时鉴烘于项灯目产里品在尸上海岂市场环的开扶创性态，报债告对幸上海器市宏绿观经羽济和罗宏观卸房地乞产市寄场的莫发展薪形式舰、项超目周软边的票市政蝶规划漠以及铁区域刊市场史的依榨赖度星较大裂，因锐此以讲下报蚀告将潮立足徒于本震案，倘着力损于关容注宏班观经姓济环坚境、膀市政器规划曲、竞状争市折场趋秃势等乏三个番外部涨因素纽，分场析项皮目未借来所智面临收的经饿济环悉境。篮市场欺环境握以及蒜规划秀前景蔬。栋项目惭宏观鄙市场捏环境鹊分析蛾上海法市宏银观经殃济指黄标向杀好，辅房产怨政策甜趋严稠。耳房地啊产业简是百上海乖国民照经济撇发展敬的支底柱产储业之扒一要，具这有很块强的呜产业选综合安性和悠关联陆性罗，对扰宏观炉经济层的敏柔感度钥极高炕。近展几年盆上海没宏观仇经济风健康君的运吸行形乓势为躬本市邻房地掠产业悉提供令了十蝶分有奖利的洞发展远契机表。抽源源榨不断纳的需量求动问力罪——悔国民厘经济学持续盗快速层增长爹90境年代况以来梅，上屑海市具GD冈P增晶长在致稳定胖11羞%杠—杠13据%之路间，盲高于刃全国访平均派增长货水平浮2朱—拐3个铸百分卫点。丹20六03驾年上哪海市吐实现殿国内额生产蔬总值恶（G才DP扛）6越25类0.油81类亿元拍，按烤可比绝价格岛计算蠢，比样上年委增长门11杜.8并%，仓是上隶海市脖经济校连续菊第1晒2年镰保持坟两位弹数增柳长，破也是喘自1深99穿7年薯以来始6年扔中增敌长最洪快的利一年傻。拐20稻03幅年上聋海市滩人均哀国内弹生产衰总值尼达到毙46睬58荣5元苏，折丹合5打60咽0美鸟元，辩较2梯00艰2年哗增加坚15度%。专区域晨经济耽呈现看增速陡发展永的趋凝势谜日币益捡明显愉。材市民届消费婆升级黄全市漆居民扇收入热继续劲增加鸟，房勿产等饲高档猛消费拉品支碑出明煤显增继加。瞒20鞭03渠年，测全市痒职工该年平魄均工暗资为引22免16骡0元充，比章上年跑增长益13书.8改%。邪年末拐，融全市鼓城乡环居民望储蓄鸡存款折余额全60揭54司.6联亿元狐，当闲年新百增1代13岔9.练02旨亿元面。吃口、穿廊、用需等商勇品坑消费丈分别能比上醒年增晴长7映.5零%、延7%众和考11铃.1露%螺，汽增车、贫房产血等高远档消恨费品背支出事明显罚增加句，幻消费播升级榨趋势赠日坛益谁明显锅。闭市场溪需求直动力夕呈多守元化缠——测外向狸型经送济快单速发眼展，顿间接晓推动桥外资知消费手20辛03护年上摇海市补积极炼实施惰促进饱外贸膝出口绢的政撇策措阿施，头推进敲出口貌加工痒区建而设，棒外贸曲出口脉实现许了高苦速增讲长。市全年触外贸盟进出惧口总碰额1适12废3.奉97桑亿美赢元，吓比上拆年增耍长5刺4.痛7%夹。其御中外厕商投胆资企牧业出茎口3床08罢.1始3亿袭美元虑，比冤上年起增长筛60故.8灭%，争占全呼市出深口总耕额的掀63驻.6软%。兼随着渐上海秘城市华投资漫环境鼓的优寸化，占对外僚商的活吸引痒力不础断上既升。激20阶03盈全年稼批准辛外商刮直接刷投资价合同究项目静43嗓21水项，恭比上坑年增尤长4冬3.织5%高；吸塔收外掏资合片同金鱼额1浑10铁.6营4亿昌美元陪，增滑长2表3.牛5%劣；实冰际到圈位金姻额5鞋8.猫5亿冲美元旬，增俘长3散0.另1%车。杨居住译环境能的不默断升象级、辅改善业——粘重大概工程勺建设闸硕果赢累累漏20申03苏年，单本市皮重大还工程酱建设艇全面弦丰收霞，完海成投爸资6笛21陪.5浅2亿隆元，辅占全拴社会葬固定焦资产驻投资务的比抵重超喂过四虑分之亦一。歌功能先性、窗枢纽盐型、独网络悔化的趣城市肥基础激设施饥建设古大规瓦模开喂展。枝上半咏年通“订一桥更两隧绵”赞开通努将中修心城来区过泄黄浦耕江的艰车道槐由2退6条原迅速嗽增加妄到4尿4条奏；年蔑内新损开工钉的A贷30蚂郊区坑环线宜和A忠5嘉无金、杂A7阅亭枫自高速佛公路盟等项唐目将知继续木优化夫本市须骨干市道路瓦网、乎高速牲公路泊网的述布局匀，增减强对轧外交妙通的波整体舌功能渔。京继续奸全面长推进浇城市狸绿化肺建设酸，城节市生敢态环描境继叔续改耽善。战“平一号萄重大才工程索”丛硕果押累累寻，徐略家汇姜公园捆三期抄、外芦环线件40呈0米起绿带尽一期示工程继、上伯海广乡场公同园项美目、与虹桥统河滨屑公园驱等绿梅化项纷目相英继完明工，怠新增穿绿地时超过瞎21摧00稼公顷爬，为朴进一莫步改叫善城艳市形蹦象和酿环境级奠定恩了基纤础。兔保持并惯性未前进溜的上猾海地冠产市屡场侄20色03桶年，总上海搞市房涝地产扬市场劲继续籍保持墙快速挠发展绣，呈荐现出驴投资绕总量兄扩张扯，市佩场供纠需两息旺，港市场擦结构披总体亡合理量的态谅势。络随着王房地锡产投鸦资和绩商品辆房市乘场价肉格的现快速余增长筑，自率20巴03随年以慎来政慕府宏半观调会控力骡度也毁不断思加大挖，一衬系列久金融喘、土挤地、赚房产梳政策天相继班出台陶，为浅房地局产业奥的长闻期稳讽定发重展提烛供政槐策护协航。伟房地毅产市愈场投径资规侦模不晕断扩太大。芹房地仿产业源的支照柱产旋业地签位不底断提机高，林开发培投资护规模叼创历输史新听高。河20破03骆年全绩年房款地产怀业实莲现增祝加值梅46江1.钞88梳亿元吩，比尼上年强增长缓13继.7受，占改当年催全市照增加丈值的介7.及4%粒。州房地她产投饭资增仓长加躲快，立全年侍投资茫总额利突破哭90赵0亿轰元，童共完联成9鸭01法.2仅4亿惜元，蚊比上浊年增芹长2贸0.顺3%辆，增挡幅同呜比增侧加1朋.6批个百贫分点勺；对晕全社泰会固挤定资降产投随资增丘长贡扇献率痛达5性7.倍5%距，成黎为扩怪大投羊资需吹求的徐重要弱推动所力。狐其中掘，外除商（坦包括浊港澳泛台地敌区）蝴投资凯增速甜强劲符，共饼完成镰投资任14赤7.也12航亿元监，比茫上年某增长糖43喇.1馆%，局增速弊高于未其他饺各类扩投资标主体巧。陆上海宪住宅敏市场毅总体窜情况咱房地锋产市侄场供译需总镰体均庄衡木20篮03宜年，各本市夸商品怠房竣惭工面壳积2染13仅9.原99陕万剩㎡快，比忘上年颠增长锈25掠.3稻%；恼销售胡面积虹22钳24苍.4粘7万寿㎡愁，增泰长2肢0.坡5%诉，市陕场供京需两岸旺，角达到己高位绩均衡机。如沾图所伐示，抓自2倾00烟0年乓以来堆，上健海房归地产程市场丘整体品供求挪平衡榜。睛市场箩消费差能力丛巨大扣，市候场价计格快性速增丸长艘在销装售价溪格和钳销售差面积开的双隙重拉刷动下肝，2偶00抓3年随本市刊全年疮商品述房销畜售额捆达到秒12严16成.3绸4亿风元，撤同比畅增长票49掉.2堵%，澡同年泻商品肺房闭平均银销售烫价格遵达到淹5,汇11姓8颈元救/㎡刷，积预售倘成交嘴均价碧为5浆71浪7.评4元除/㎡停，偶首次愿超过畜北京责成为蜓全国晓房价略最高疑的省其份城知市，坊并垫分别要以仍24里.2脆%和摸16怕.8典%可的增队长速帜度成香为全达国房冠价增漫长最帜快的隐省蜂市接之一击。谨今年耳第一挡季度茫上海胳房价程同比素上涨可28招.3筋%，伙土地悲交易财价格温上涨遵22眉.6懒%，毫仍远硬远超拍过同偏期G奸DP验和人伙均收杂入的昼增长药幅度锣。歪供求哨关系劣的转狸变恳20割03曾年，绳上海视市商博品房眯供应怒与成务交情荒况都恐达到似了一革个新吸的高负峰，捞批准咽预售盒面积愧达到割33番85碎.5茫万㎡找，其唉中，拥住宅视批准魔预售让面积县为3脖15粘0.予7万台㎡，询占到押了9蛮3%使；商匪品房欧预售蛋登记漏面积蛙相比茶20兼02晓年也林有近毛20牙0万途㎡的蹲增加西，达叫到2考86枯9.们4万优㎡，悔其中而，住霞宅预圣售登厘记面竿积为源27谨11把万㎡款。两棍者的池增幅级分别迅为2星9.摇7%蜘和6稿.8况%，蝶市场敌供应睛增长率速度纳明显派。全20荡04尖年一爷季度型，上炸海市此商品氏房批猎准预押售面秒积为葱47哈5.异2万秧㎡；金商品遍房预塞售登烛记面良积为陡61光7.迎1万仰㎡。粮经过被20龟03虫年的体供应腾热潮谢后，胆市场遭供应母有所膏减少霸，但经市场瓣需求夕仍与俱20互03疯年同惕期基炉本保态持相以同水丧平。慢19残97园年至充20葛04框年一杜季度搬，上脏海市驱商品仰房的项交易括量增烫速始著终超罗过供蛇应量匀，在吨此作烤用下赌，市艰场由扒供大仗于求卫的总若态势绑过渡单到供甲求平执衡，字至2纲00秘1年剩开始喇供不酸应求锐。2薪00其2年股，商食品房奴的供赞应和艇交易乡双双欲攀升严到2兽50大0万运㎡以份上的差高位弓，当轨年供浆求比竟保持肺在1六：1朱.0礼8，慰供应望缺口潜为7钱5.过83问万㎡血，市屑场处刻于求营略大捉于供督、适哲度紧佣张的逼状态挂。满在2闯00晕3年权供求升关系茎再度眼发生差变化腔.神日益密攀升鲜的房略价验20泡02坡年，蔽上海拾市区舒12读个行尘政区坏商品逐房预给售登晓记总康面积取为2户26年1.叫70鄙万㎡欧，成巡交总练金额谨为1神12荒1.柔6亿轮元，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7、上海知识产权园

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