房地产虹桥中央古北花园项目简报

壹、项目简况一﹑项目简介1、地理位置项目位于红宝石路、伊犁路交接区域，属于古北二期高级涉外居住区中心区域，古北二期交通主轴分布项目四周2、交通网络虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域主要交通网络，可达市中心主要区域，交通网络顺畅便捷。古北二期内部公路网路逐步健全，伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的主轴，区域范围内尚无公交线路进入，多以私家车作为主要代步工具。3、商服环境依托古北一期成熟的商业环境，拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心；古北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所；构筑区域商业的主体。古北二期处于开发的先导期，项目周边商服配套尚未形成，伴随古北商业广场的建设，区域商业环境将有本质性转变。4、房产开发 新古北国际社区亦称古北二期，由正在开发建设中的古北二期高档住宅区、以及规划于两年内施工的古北商务区组成。预计2005年完工后，该区域将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区。 整个古北新区占地面积136公顷，建筑面积约240多万平方米。一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，经过10多年开发建设，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。 新古北国际社区亦称为古北新区二期，位于古北一期东侧，北至虹桥路，南至古羊路，以伊犁路为小区南北主干道。规划占地面积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿地近8.5公顷，主要以高端住宅为主。 新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海城市规划设计研究院共同编制完成，总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面主体对称的建筑空间，轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终端，形成古北特色的延续。工二、缩基地驱现状单古北获中央短花园握一期肿项目情情况命：中震央古缎北花秤园（指一期库），知于2假00嘱2年快开发型，属正于古云北地寒区较育早高伪档楼尤盘，兆于2悦00结4年俱3月泼销售售完毕盾；总耳户数碗20累0户术，主娃力面竹积3讲R:那15朋5㎡财－2绝40具㎡;劣产品卖格局仙以装扭修为么主，骑装修中单价隶在2戒50启0－来30椅00驻元/促㎡。昏价格称走势慧基地男概况缸基本蒜情况击：项疯目紧悦邻古蠢北中雹央花灵园（阁一期梨），蔽呈正莲方形柜空地逗，由毫围墙煌包围酒，目塔前土牛地尚孝处平棒整阶敬段。介建筑旨容积督率为车2.越56浴。产饶品类隶型：线以高晨层建焰筑为孙主，滔呈现屠半围拍合式芦布局得，突题出中磨心景奉观绿裳化，艳板式荒结构尘户型射排布虚，打眯造舒合适的供居住布空间帖。满户型笛类别殖：项别目有蓄三种纹户型专类别届1R恐、2影R、榨3R绩、6浇R均尘为平疫层，疗面积狂从7套9－竭58风3平浴方米鞋；户部型种悄类较加为齐匀全。棍面积抄构成肯贰、委竞争超分析怀竞争池市场训解析往1、穴价格猫分析金（注那：选浆取在鸡售个淋案4海－5排月市县场成雀交均巩价）贤 牵古北泡二期被高档接住宅娘区挪作为亮上海帝规模舌最大缩、层纠次最悄高的事国际次化社歇区湖；良恢好地浮生活喂环境摸、完直善区朵域的弊城区抖规划舟，带彻动价持格的匀稳步管攀升雾，1蒸30安00庄元/温㎡产剖品均谱价占匙据市电场最记高端塔。劣华丽投家族咬·辫古北家处于萝古北怠二期致中心肌区域锹，外侨部由壳在建准的高历档社泳区所佣环绕粗，居凝住环野境理狱想，姻产品品以2唇50燥0－测30沫00移元/榴㎡精石装修疮价格秒推入砖市场扒，配督备基窃本家南电系膝统，总产品献定位厚、档胀次与亲周边钞产品宜实行铸错位涝竞争孙，位勉于市呆场的举高端辽。汉杰仕属豪庭李位于号古北暑外围吃区域式，产堂品规伞模、隐档次枪与古委北二盆期高语档居渐住区专内部固个案贵存在顷较大匪差异生，产谣品推杨出精饺装修介、全晨配的厦小面锤积公随寓产暗品以熟17口80然0元筛/㎡丝市场辈价格最推入披市场殃，市逐场认蒙同度寸相对刺较低晶。血未来处价格绘走势分析类伴随着区域周供给这量的箭集中碧释放离，区绸域市忆场将睁处于麦白热谅化竞药争态努势，捐受地凶价、揪产品潮品质糟提升旷的综穷合影蔑响，贷区域络均价翁将持争续保敬持小她幅稳董步上腐扬的排走势胳。屯参照凡周边稻预推作个案耻，装克修产叶品格描局受究高端尘消费书群体禽的喜周好，随成为危市场转的主拒导需雾求，绘毛坯弓房将蛾逐步膨推出隶市场竿，装部修房告产品洁价格践将与厘毛坯召房价铸格差滨距将馋逐步逼拉达陵，精阵装修蛇产品尽有效象实现码附加摩值的仙提升难，市隔场前闯景看临好。洽古北采二期难高档迟住宅袋区市植场均艇价位窄于市割场高才位，剂受期暮房现云转、鸣贷款激紧缩蓝等相森关政樱策的坏影响票，市承场均探价将装保持狂合理进上涨夏空间集，预登计年汉平均族涨幅熔为6妥％。特2、趟供需波分析分析倾区域丛市场镇整体愚去化蚊状况惯维持亡较高网水平括，目顿前市嫁场推睬案总冈量达太22挡.6煤万㎡瘦，平龄均销对售率瞧61眠％，亩在售偶个案按月均朴去化战集中殊在2做5－侨30耀套/母月，既市场恶呈现剃健康岭理性斑的发禽展趋帅势。修容积驻率作管为水础平存悼在较语大差博异，悦新建舱产品钢注重乱内部碑环境遍的打睁造，壳容积险率水帝平呈站现逐累步下复降发板展态顶势，锻目前当市场率平均尊容积承率为端3.穴3；踏本案搏容积配率水奉平为芹2.缩56面,存口在较应大可图操作赵空间粪。火潜在闲供应假量分蛙析弃（注援：选中取个猜案均想为2弊00逗5年折推入杰市场疼）麻分析杯：掘由上聪表看迎出古怪北二兵期汇军聚众哄多知温名品五牌，程20绍05迫年将填成为荡古北类二期寸建设弊的高圣潮期万，4址9万锯㎡市哥场供陕给量搂将与洲20脾05选年－折20吊06甲年推罩入市后场；挣市场苗供求购状况茎区域拼平衡肤，市连场趋呈于合故理性随发展斜。托未来班品牌尾型、淹规模奉型个斗案将甘占据馆市场甘主导虾，产誓品内锈部竞挺争成面为主扫导竞丽争模连式，歇寻求灰产品忍面积骆、总混价的撤差异突，将狠成为笼影响富整体略去化乌的关腿键因劲素。源3、胃面积保配比泪在售霉个案顶面积换配比铲户型瓶面积确(平寿方米论)锣比例饮(%眼)插1R假64妙-7破0毕4墨2R读10愉8-燥11感6块12膊12郊0-谷12失1窝16纯3R损14劈0-累15犁8歪14烦16缠1-找17振9场21械18爆7-浩19贞7畏9仓4R杜20贫1-盼23氧3抹14荐复式霉21圾2-曲25颤3辫6青30胆6-陪38迟5你4贩合计疑55虽5欺（注贞：选曾取黄蕉金豪百园、题杰仕极豪庭镇、华愈丽家待族、睡嘉年狼华庭谨、瑞墙仕花义园在沟售户叶型）腊分析阔：杯3R被:1杂61驶-1欧79狮㎡占旺21血％市艳场份幕额构珍筑区捐域产工品面掌积的迁主峰贪值，敏预示忘舒适歌型产灵品格丽局占粪据市刊场绝躬对主爸导，时客源超群体单购买惠实力效强劲押。每较高月市场倍投资轧回报栏率，肿受到我投资搂客源顷的追难捧，班2R定:1屑20责-1宵21浩㎡构陷筑区锐域的亿次峰施值，课1R围少量签推出启，同趁样形桨成市保场的深热销圾。带4、蔬客源煎分析陷受产尽品档菠次国狡际化腥定位匀，使姑得客乌源来茅源脱说离了岔区域仗概念蕉，面烤向和话辐射眉到全奴市及复境外底。辣受到壳总价书高、味户型永面积关大，沿购买墨力的红限制项，本蛙市客河源居趴住型殃消费云逐步数退出讯市场觉，投齐资性泼消费柔成为埋区域搜客源穗的主愤要消陵费需萄求，名且市出场占适有份非额有螺逐步燥放大贼的走已势。垦区域稳传统咱境外统人士胆聚积堪区，网是境没外人撇士购忙房首桐选区过域，退区域烛的认即同度株较高劈，客圈源构疲成比雾例占蚁到4绝5％结，略织高于定本地每客源显，构鸡成区队域客维源主盆要消泄费群谦体。饿境外乔客源窜以港义台、恋日韩横为主摸，主惭要以距在沪竹投资揪办厂肆、驻押沪高番级代移表的贫性质捆较多绸，同揪时区邪域内盼分布博驻外代领事鸽馆、路驻沪连商贸嘴公司以，为远区域费市场逗提供欠欧美葛、东展南亚上客源银群体病。虎外省羊区客籍源仅帐占有默较少仰比例崖，市弦场占贝有率耀在不幻断缩耕小，少主要撤以上氧海周世边省画区（冬如浙唯江、派江苏农）为什主驻叁、床项目算建议专项目麦SW柿OT裤分析优势想外部贼因素禁古北错二期秃涉外状居住利区返将成职为集巷居住乓、休哥闲、手教育削、商来务为姓一体梨、上崭海规他模最麦大、焦层次佳最高拒的国瓶际化介社区哑；文本案丽位于趟中心细区域夺地段瘦优势辞明显爬吸引洲来自咏欧美款及港槽、台尼、日缘、韩僻等3前0几兼个国尤家和拿地区椒的外伪籍人扮士，斯形成糕了古捧北新淋区独掠特的联人文社居住猾环境页及鲜棵明的葡品牌混特征压；国卧际化可的购必房群糖体，劈构筑肾区域进主力泉消费司群体冒，客界源购唤买力蓄强劲朴、潜捧在需创求群雨体旺核盛。痛社区桨集中辛了上的海大客部分要最早樱的外厕销楼捕盘，反市场闷均价枝呈现香长期喊维持蓬高端多水平虎，住乳宅市欧场发麦展成喘熟，史区域夺均价扩将继歉续保关持小伍幅攀距升的蚂态势铸。搂内部习因素款中央闸古北优花园过一期疮属于零区域子内较字早推便出高梳档次饮全装鲁修房潮，产舍品2轻00尺2年驼推出森，产利品档皇次、裤价格结位于离市场救的顶敢峰，夸良好豆的文林化底帐蕴、五完善狂配套朱，受吹高端通消费敌群体光的推改崇，舒品牌鲁效应盛成熟区，为丛后期愧产品遇市场帝推广贝奠定巡良好薯的市榜场基没础。纠二期医户型晴产品连实现恒多元途化发笋展趋制势，拣主力玉户型炮小面捡积3遣R：陕12晚8杆—预13里2㎡股与周仇边竞挑争个迷案，呜形成库有效传错位鲁竞争疗，无本形中鹿增加真潜在贝客源婆群体深市场陪前景乳看好圆。颠项目扮采取肌半围晶合产蝶品格漠局，派与一斜起产暮品连兽成一贵体，弦大面缸积绿滴化广折场、恨高档带次的袄会所煌配套羞，无筹形中开提升培产品贝附加晋值。机会奖古北躬二期稠开发邪定位谱更加阔面向扩国际纺化，内境外限宣传罩成为锐主体校推广悲模式护，无辆形中小提升槐区域注的品义牌知炭名度榜，市沙场潜消在客胡源群刮体巨伴大。经伴随嫂市政殿规划夸的完秆善，旧居住们环境增进一豪步成菊熟，什古北省二期给区域叶均价锹将持毫续攀射升，血为项解目开拴发奠饮定良倦好的勿市场背基础楼，预棉留充伐足的构升值伸空间桐区域鲜房产谢开发谁实行舍品牌情性开如发策莲略，性产品你档次螺快速凯提升纲，为爷区域旬房产极发展师注入归“吩强心能剂把”闹；市案场发超展潜青力巨限大。劣势恳舒适性型户宰型将合占据始市场摘主导牌，消毫费群赚体受益到限从制，掠外籍烦客源幸成为得主力让消费代群体脚，外疾部经绳济环疯境、锅宏观择政策响、对普客源吵消费胆需求抖的导泉向形扫成较机大的缎影响池；产她品无骆法预够期的宝风险叮相对邮较大纸。告规模洁型个垄案占芹据市怎场主庆导，敬20诱05灰年－暮20奥06宾年市街场潜轿在供沫应量堤体达妇49哗万㎡帽，区皇域市除场内豆部竞口争将驱更为鞭激烈姿，本弱案属舒于小泥规模水楼盘丧，规煌模效酿应无槽法体丙现，军产品绪塑造想空间束得不咸到充壁分体薄现。弦项目归为纯每高层西社区贵，居惑住密覆度相容应增窑加，涌景观哗主要诞依靠贯中心河花园果，活冰动空缝间有坚限，瓣对项顶目品傻质提劲升形吊成负越面影救响。威胁泻新开拼楼盘纺较多名，势润必产廊生客摆源分糕流现畏象，稼高消琴费客友源成复为主币要争槐取对滥象。非房产耽调控工政策婆的出艳台、故房产疑投资饲利润治的缩嗓小、淘房产醋市场柱观望穗气氛键浓厚去将导脉致高素价位葬楼盘渠价格具攀升艳放缓族，项疫目价诊格升朽值空辅间受胞到一面定程炭度的嘉限制尚。互区域钻小户相型比穗例偏抱低，宏市场根需求把相应沈旺盛买，预馆计后钱期市如场供宏给量器有所混放大康，对防本案蔑在产称品上裁构成投一定巩的竞依争威扁胁。挨二、术价格左建议毯20址05伏年上度半年屋开盘统价格邮：毅14胡00竟0元垄/㎡涂（毛牧坯）找16索50插0元麦/㎡斜（装雁修）解析吩区域皂国际染化程抱度日在渐浓钥厚和嫩高消退费群岭体认遇同度鞠高的有优势相点切尽入，朵建议樱以毛构坯价窃格和雪装修忙价格弯两种酸形式勇定位五价格泛，迎学合消施费需饮求多吹元化奸趋势逼；低考虑具项目全前期辞高品题质楼墨盘形何象定遍位，添建议验毛坯谅价1穷40看00篇元/忘㎡；日16茄00辅0元湾/㎡糟（装苍修）胡价格奉定位么形成孩错位愤竞争脂，规嘉避市内场风伍险，轨突出挪项目岗价格宇优势鉴、产兰品优犬势来泛获取躁最佳往的市判场收蓝益和挑回报溉。键可充谊分利酒用产寻品户宝型面树积多敬样性镇、装票修配缝套采惩用豪警华装瞒修标初准来窃提升评物业胶潜在燥附加阁