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文档简介
望京龙韵公园商业项目策划定位报告北京中原商业部2006-04-04报告主要分为如下八个部分第一部分市场环境研究区域界定东北四环与东北五环之间;东至京顺高速路(机场高速);西到京承高速路(地铁13号线),即整个望京区域。区域总体环境与分析区域总体环境与分析区域总体环境与分析区域道路及交通设施规划分析区域道路及交通设施规划分析目前望京区域内以私伯家车纹、出脾租车谁及公洪交后系统汪交通摩为主殿要交胳通猫方式迷,诱地面串公交泼系统圾发达坐,该揉地区券现有约地胀上公裙交路蔽线达细18周条;肿到达少该区税域的俱地下史交沉通工径具主污要以律地铁途13解号线遣及区脸域内父在建象的闲3号探线为幸主。粉任市场功供应压分析理--匠-区全域商尚业市腾场现哈状循豪市场乎供应久分析冰--锻-区糖域商密业市鸟场现蹈状当现有井供应纸量(销㎡)宾33犯00烘0㎡睡17惭11却84聪㎡灿19殃80稍4㎡钩通栗普订怕煤属稀道筑晓雪手逝打铅秤畅齿桂雁停境肿合计达22锯39分88促㎡侧市场塑供应陷分析延--工-区辰域商全业项书目的嫌未来恨供应漠允现有绕供应麦量(蚀㎡)鲜49喷50创00距㎡察31超18贴00信㎡头81插80财0㎡饰江溪萄习司报丙愁援尾父势仇营稀乌牌汪牌若建牺超陪合计码88姻86咳00闪㎡羞市场彻供应论分析塞--夫-区狸域商渐业总幻供应贵您供应廊量(循㎡)振22瞒39父88妇㎡垃88曾86克00拒㎡惩合计沾11弓12豆58向8㎡未市场嘴供应字分析饰--木-区玻域未科来商晚业格漠局该市场聚供应添分析硬--变-区除域商键业物辅业之幅租金锹市场堆供应萍分析更--万-区器域住血宅商对业之鸽租金妈区域升住宅而商业罪以底列商为去主,横辅以乳独立括商业副楼,致租金呼区间汇在2成-1笼6元棋/天讨/平摄方米滑间,背差异枣较大淹,但但大部辆分住蜘宅商虽业的屿租金轻集中咳在2必.5像-8踢元/冤天/锻平方选米。异价格鉴差异甩主要犬受物公业位握置、见店铺竖面积父、产论品条止件、挪入驻渐业态鞠、楼丰层等蝴因素托影响果。记市场遵供应较分析度--浑-区编域写极字楼盲商业乱之租隆金色区域拒写字妖楼底梦商较脚少,棕分布矩不讲集中咐,租纯金区循间在旺3-虽7元付/天辫/平盏方米斤之间矿。租申金差哀异主包要受读地秀理位倒置、帮物业找条件桐、租突赁面坟积截等因穴素影呜响。夸除卷突石天阶地尚旷未介建成腹,佳稼境天搬城因阅位置基较差第大玻部分灯空置币外,气其余撑几乎漆无空隙铺。绑斥市场民供应关分析泰--蝇-区打域集舱中商蚀业之干租金程区域弃专业谣市场减有租盈金区散间在报3.睡5-沸20撞元/库天/告平方引米之掏间;返购物粉中心梅的租宴金区施间在网2-命18狮元/历天/阵平方锐米之可间;换“郊六佰且本孩”挨商业浊街是妻销售闭型物灯业,别不仅内要考状虑售她价,伏还需炉考虑机到租五金回医报,绿现阶棍段尚躲处于卸定价慎阶段闹,故摘没有县最终沈价格爬出台装。耐敲市场左供应鄙分析多--植-区兄域街内铺商宴业之糕租金者区域攀商业篮多为团住宅拐底商湖,街宝铺温数量税较少积,多迫为老变旧临悦建及贪餐挺饮楼葵,对狂本项希目的粘参考扔意义植不农大,向其价顺格区刷间在聋2.欲6-加7元斤/天讽/平舒方米焰。价圈格差已异主业要体针现羡在业疯态、旦面积酿、位返置、师产品锐条兆件这搭几方甚面。术偷市场侍供应钩分析完--晌-区叠域商币业物卫业之财售价蛮传目前便区域娃可销拼售项较目数溪量较呢少,规长期法以来论销售监的主伸要商翅业形丸式为辩住宅址底商蜘,近虚期随肾着商干业形剥式的告丰富腐,出系现了仇销售怪型的众集中坛商业色,价摧格区蜡间在居1.铜1-梢3.批87眨元/巷平方矿米之建间。挑市场屠供应请分析答--兴-区酬域商生业各谋业态屈现状坡然市场灵供应急分析担--绣-区乓域商泰业各栗业态吵现状障那市场子供应园总结视20困07搬年底正商业去供应兴总量沟将超雄过1柴10葡万平膀方米没,未粱来达今89矛万平络方米脊,商蚂业将趟快速吊发灾葛展,焰市场行竞争住加剧塔;祝以住帐宅商费业为肤主,此未来钱将从芦住宅纵配套绣商业桌向综性合性妄商业新过渡最;监商业耀已经慰历一村轮重指新洗臣牌,昏未来知发展遵方向鹅更明拣晰,倒市场宫更成崖熟;范未来歇商业停分布则范围者更广含,考墓虑到兼内部落各地愁区需姐要;浅除购稳物中鹅心、夫商业嫂街租畜金对把本项跃目有辅一些哭参考弯性,掉其它乏参考描性不骄强,汪又因主本项绒报目独戴特环菌境与旋建筑咏形式得,故喂其它铜项目掩租金爹参考决性不竟强斑;般目前敲业态步以日买常生遥活配初套为垂主,第品牌绳商户由少,蛇未来锁各集捷中商累业投藏入及淹部分循知名婚捐品牌诞商户悬入驻营,提缴升区胀域市模场吸卖引力勿;刑区域芝尚处驴于发楚展阶滔段,炕短期吗内租昨售价倾格具脾有一缩定上接涨空嘱间;剖市场奴需求始分析哗--紧-周释边人肢口发伸展基砌本状蹄况与掩分析梯盲合计惭10货25饭48鹊65撇㎡历25屈63碎72员人鞋按照尘万平充米2凶50占人纷共2俊5.票64邪万人拨堡市场府需求悼分析乏--议-周忧边人冷口发欠展基溉本状杂况与纱分析凉割入住捏公司莫特征芹包括钓电子挽、汽蓄车、确文化慈、广润告、纠科糊技、疗投资舱、工军程公饮司、救教育祸培训也、屯咨询阀顾问路服务子等相欺关行搏业,罚办公可面装积从蛮10晨0-毫20殃00域平方躁米之锦间不生等倡写字粒楼供术应量完55服26黎67虾㎡宋区域办办公喝人口引估算恭按出衡租率辅80碍%计厌,目连前人禽口约喷3.脚68然万人细(建猛筑面蓬积1堂2㎡蛋/人碑估算哪)悬市场抛需求扭分析颗--驴-周古边人或口发遗展基断本状街况与惜分析酱灶数量绪(万掏人)甚25输.6乌4辞3.扛68害合计绝29句.3尼2万卸人诚顾问您对区蛙域各固类人贞口进跌行统申计,蚕由于独原住起人口乒、酒灿店流趟动人丙口、习学生天人群真、电缘子城顽科技赞园办舟公人篮群和妄韩籍焰人群每数量胃较难伤掌握惕,因瓦此未垫计入劳其中个。蛮构成残较复仗杂;角整体毁综合昂素质秀相对渴比较惩高;则原住粱居民忧较少钟,大缸部分材将随斑着区消域的煮发展崭与改藏造迁轨出;煌高素枝质新岩迁入谅人口殃占区竭域总悔人口摸比重详较大删;摔新建率住宅幕购买朵者为曲公司陶高层州、白宵领、搭外籍梁人士巨、海粘归人狮员、占演艺绒圈人威士等互;蹄区域父内写傲字楼役数量堡较少勉,商睛务人涉群总素量较规小;柳科技适园内钉的办换公人拒群出听入有醉班车坚接送漆,在养区域职内活裂动范源围有伤限;院办公异人群遗受教域育水岛平较晓高,摩综合呈素质差较好着;畜酒店施入住厅者多掉为商喷务人肾士;颠韩籍镜人员登数量雾较多款,收耐入水伯平较灾高;幻市场枪供应送分析氧--抢-区群域人鹿口总宵结杯市场丽供应常分析岸--良-区揪域商攻务和层居住捡区对霜项目厌发展寻的影龙响我居住够圈层假快坝居住谊区未宅来将砖为本刮项目楼提供妙大量岔中高说端消腥费人栗群,脚区域雁内商青业场酸所相圆继建练成与扯营天贿大业,厦将减菌轻非品生活豪用品座消费盖的外吓流现胆象,是同时械要兼爪顾区警域韩甘籍人洲群的新需要卸。轰商务条圈层用肠舞商务洲氛围新为本押项目搭提供巾部分父具备王一定瓦的消杂费能尊力的券中高虏端消攀费者妖,其挂消费旱多集罢露绵处中于浩平时辞,对侧餐饮卫需求设较多刊,品州牌认娘知度绢较高乳,追例求良留好的锐消费淘环境申;但我在区胸复阁域内仔消费齐频次惨较少域,较鸦难对酱商业供有足梨够的舞消费础支撑悠,这辽部分柜人群资将不究纳入菜主要乔盒潜消费倦群体陵。稳市场搅需求喷分析袖--锤-区逢域消历费者就特点额分析瞧恋主要渔为内秩部居喉住人耽群;罚主力捞人群船为青征年人代,教战育程休度较鸣高,冶综合惰素质政较好斧,年做龄以棋25妙-4谅5岁挖之间仆为主仗;狼拥有举一定蒸数量葛中高虾端消依费者旬,祸收入营较高册,消悬费能焰力较灾强,绞接受腥能力师较强软;搬因白诱天外推出上坡班,胞消费音时间非较有讲规律肢,多索集中邻在平侄时晚视上和灵节假各日;框科技赔园办威公人妥群因爹活动专范围教有限眠,消慌费时丢间多虹在平阴时中选午,府以餐朴饮居杨多;阳因区纵域商熊业供使应不很足,姨消费叶外流辽现象屿严重弦,对纤区域查认同魄度较识低;基消费储场所威主要乡集中丢在超刺市和秆综合命市场到,消尘费者拢要求形较难久被满揭足;兄消费练群体矿对购却物、盲餐饮坏和休滴闲娱祖乐方猜面需母求较稻难满旷足;迷酒店坛入住穴消费营外流漆现象现普遍子;若韩籍篇人员关数量阿较多样,消管费特好点明胡显,坦对于槽韩式诞消费门极为慕青睐单;侍项目剂的建旁设对胀区域殊环境滑的影届响概对营棍商环委境的藏影响打对居茄住环引境的毁影响智对投月资环烤境的驶影响白公园泳建设行对项宣目商杜业环搅境的宜影响竭背景观优公园颗对商筐业的灶影响旋研高尔努夫球码场对骂商业烈的影谋响匠宜家吉家居佣和家未乐福姻对项严目商客业环宜境的竹影响策桥与盖“阿宜家衫家居悬“楚和垒“辅家乐皱福妖“杏步行坟时间六不超哭过1烧5分摔钟,区消费侨人群乱到达滴本项复目爆样十事分便禾捷;严“另宜家完家居蛾“缩和富“挎家乐棵福袍“愚市场殖号召恩力与劈影响吗力,立可能霞吸引土望京劳整个三区域葱及扑鸭东诞北三摔环至吵东北彼四环冤区域虑的消河费人昼群,金此部踪分人料群将缓成为制本项藏目潜笼在消音费者胆;席“呆宜家判家居兵”钢和明“我家乐景福野”量消厘费者衡购物裳离开异后,教需经摧过本车项目杯从望央京西式路或况姜北管四环许离开炎,为嚼此部饮分人爸群前六往本配项目军带来药便利达;脂区臂域未腾来呈纸现多卖个商铅业密谦集圈核层,重将影调响本鼻项目伞发展尾,但黑临近牲危“早宜家毅家居扭”惑亮和阴“注家乐炼福邀”液,将酱增强案本项膀目的僻竞争多力;找区域泛商业损组团姐分布肝分析洋戒第二耍部分凳虽主搭要商青业贸项目培区域遮主要搅商业戒物业才个案梳分布惑玩分布非特点词如下她:饭对区蚀域而降言较吧密集阿,对证个嘱锦体而泥言相薪对分腹散;声除热“处望京忆国际中商业定中心现”添阵外,跪均位停于望保京住杠宅较吗密畏谎集区堤域;皮分别愿位于否望京格中、丈东与贸北文约部,别本项躲目所稼在的避南部冷地着紫区尚探无竞族争性塞项目践出现种;渔项目推区域为主要妹商业捉物业筋个案丝竞争吗力及镜竞争精手段索分析蛾法项目柿竞争宝力分疤析柱颠入市蜡时间丈早,齐有稳骡定消颠费群据;品达牌折可扣店谋,有忌一定夜吸引售力。诉虑项目己竞争赞手段计分析缸宏折扣也店在钳区域备市场日竞争脊压力授相对逃较小约,吸嫁引中贺低端啄消费君人群喂;扣付点形铅式,甘商户锻压提颂力相较对小胡,经烟营者剩与商漏户利级益相下关,困对商巷户具锅吸引擦力。据项目板名称活:望集京一很号响总建芦筑面饺积:分13下60殊0平脑方米洁市场劈定位室:品伸牌折牵扣店循经营冒模式暂:扣巨点形钟式,琴15赴%扣贩点纺开业闪时间尺:2钢00献5年愁11峰月究项目漆区域贱主要救商业肢物业磁个案订竞争俘力及奥竞争交手段旋分析恐榆项目朱名称仗:中式福百寒货(净鑫隆慧外贸恒服装款商城坑)液总建田筑面将积:队14不00冒0平辛方米群市场榨定位治:小糟商品将市场减亏租金扑价格订:1指0-星17竖元/得天/叶平方脱米甜开业伏时间么:2漫00烤2年厚百货漏开业扒,2计00财5年修转型斥城项目紫竞争眼力分柄析应遇位置犯优越畜,交旅通便和利,能配套概齐全鹅;位蓬于望阿京商罪业发撤展成额熟区膝域,效依托愤大中恨电铁旗器、友京客膀隆超侨市等龟商户论,商隆业氛育围浓匀郁,碌在区含域有锄一定弓影响栏力;销入市炼时间金早,早比具备市认知宗度。私项目异竞争鞋手段倾分析扁蚂借助慈与旅市游团梯合作渣的方舒式,目招揽桨消费伴者;拘铺位冰以1榴0平允方米物小面评积为亩主,厨以提灭升液缸租金恰价格谁。馆项目隆区域身主要塘商业撇物业丽个案男竞争检力及捷竞争内手段跃分析卧副项目比名称逮:旺唇角广骂场惑总建摇筑面享积:袍20乌00令0平饭方米炎市场轨定位邮:小疑商品沫市场桂膜租金抗价格往:3英.5根-2熔0元仆/天校/平袋方米首独开业抄时间立:预刊计2筝00葛6年虏5月叹饰项目隙竞争按力分此析企浩位置挎优越曲,交仁通便盗利,荒配套援齐全糟;项抹目位完于望鸟京商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