房地产开发与经营

1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2．房地产开发与经营；房地产开发是：房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是：指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。？答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。7．简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。8．简述房地产行业管理的主要内容。答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。阐述我国房地产价格上涨的原因。答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期。记1．仙可行誉性研击究屿；胸？浪投资海决策峰前，兽对与抗项目溜有关疮的市肥场、任资源淡、技还术、粮经济锹和社赵会等杠方面周问题冈进行踩全面炒分析数、论统证和色评价箭，判呀断项唤目在佳技术葵上是明否可痒行、饶经济叶上是烫否合逮理，气并对咬方案羽进行妥优选伤的科树学方愚法。燕2．嗓财务场内部追收益竖率旋；蓄指使时项目孙净现岂值等蚊于零垄的折胃现率旬。耻3膛．财巴务净应现值慧；六指将构项目淡寿命腐期内疯的净纱现金资流量蒸，用岁一个罪设定愧的折态现率肾逐期茎折现视的现蓬值的边代数片和相4衫．市塞场调途研暮；园运用驶科学某的方尺法，堡有目经的、棵有计茂划地素收集济、整灭理与誓企业眠市场决营销荐有关厌的各翼种情箩报、盘信息催和资狭料，粗在调异查的桌基础林上对琴收集族数据载和汇粉总情沉报进弯行分笔析、掉判断彩，为债企业做营销练决策辜提供逆依据酷的信屋息管生理活证动。瑞1．任房地最产市穿场调描研的素内容躁包括楚哪些对？牙答：忘（一奖）括市场杠宏观座环境仙状况云，主肝要包拍括政闭治环细境、扮经济瞎环境道、社侮会文勇化环包境，寨另外脚还包轿括行格业环将境、身技术张环境预以及杆对城丽市发吩展概斯况的栋描述锹等。在（二以）丧城市章房地野产市瓣场概钱况，羽包括翠：暂1谋、宏市场顷整体窝状况首；忽2屯、敞土地标市场元情况颗；颤3壮、季商品习房市抖场情持况；愧4慨、瓦全市筒房地扎产价租格走烂势，删不同淘区域轰和物想业类究型的亡价格巩类型禁；偏5揪、瞎全市洽主要贴发展粒商开饼发销节售情岔况未；遗6古、南三级法市场锁交易控情况眠；此籍外，乞当地猫房地末产业朗相关络政策患法规馋等。湿（三框）仍消费歪者行局为与勤市场乱需求斥容量的，包闸括：懒消费尺者的倒购买坟水平挖、购栽买倾誉向、桶共同货特征廊；城封市人岭口、搬家庭确数量智、购自买力岁、居妥民居攻住现还状及托改善窑目标广、居朱民日啦常消兴费支只出水餐平与颜消费挠结构活。胞（四傍）佣项目轿所在段区域绿环境因状况冻。趟（五陆）惠项目责基本盘情况凝调查举，包插括对共项目春的用谷地现灵状及殖开发晌条件导进行窄分析壶、对院项目爸所在乖地的盒周边弯环境弄进行哈分析菌。熊2．概房地蚁产市姥场调极研的婆原则鹊？指答：殊1团、劫真实很性原夺则；兽2雪、遍时效乳性原群则；弄3挂、食全面低性原贡则；导4企、欺计划只性原恼则。芬3．股简述疲可行盛性研汁究的职作用堂？纪答：嫌1搞、挂可行填性研售究是抢投资犹决策郊的重炎要依辱据。旅2锐、星可行栗性研零究是吹项目络审批融的依担据。些3符、透可行宪性研析究是域项目法资金顽筹措烦的依规据。壮4线、我可行价性研条究是益编制迫设计纳任务万书的鸽依据侨；盟5童、主可行袄性研处究是腿开发知商与暑各方水签订踢合同跳的依洗据。沾4缎．转房地彼产投注资项潮目华可行悼性研沙究包酷括哪索些步锣骤桌。急答：呢1骂、乘组织献准备雹；脏2烧、狡资料跃收集培及市煤场调童查教；斩3货、酿开发煮方案富的设造计和贤评价跌、选引择胜；巴4括、惯详细户研究施；出5贱、才编写维研究坛报告稼书。损5竿．可酷行性雕研究欧包括德哪些骄内容萍？贫答四：灭1勺、顷项目烈概况托。网2者、豪市场就分析叹和需盗求预跪测。掠3至、肚规划也方案址的优医选响。4览、腥开发遮进度贿安排险。层5汉、墓项目杰投资迹估算视。笼6污、途资金留的筹搏集方财案和猪筹资逮成本灿估算梳。厅7挖、真财务锦评价陕。愚8鸭、葬风险规分析概。9采、言国民嗓经济夕评价您。貌10位、业结论到。岩6不．衰反映乌投资龙项目漫财务斑状况货的指亦标包程括哪想些？际答：安价值抖型指宏标：恳财务听净现难值、裂财务兄净年赌值、勤费用柴现值纪、费野用年懒值；啦效率子型指核标：础财务脂净现巷值率悼投资撑报酬铜率、懒财务铜内部宫收益公率；扯期限盈型指贺标：烧投资饮回收鄙期。跟7无．房付地产初开发议建设犯投资找估算唉包括拾哪些患费用既？镇答：召1流、兴土地受费用睛估算柜；殊2婶、堂前期饶工程究费；息3胀、在基础尽设施贯建设桑费；勺4其、摧房屋路开发混费；误5甚、案公共竿配套载设施赶建设浮费；缠6趋、别开发扶间接怖费；集7索、拼管理屠费矩；8萝、仆销售牢费用侍；弦9盼、寄财务辈费用继；课10碗、怨其他扰费用箱；婶11例、裹税金时及政衰府收毕费。忽8嘴．国砌民经奔济评卡价指准标包邻括哪活些？仪答专：犯国民抖经济右盈利班能力俱分析岩，包榨括经狸济内腿部收伯益率冷、经息济净杨现值赞；外意汇效驰果分钉析，镇包括根经济支外汇掏净现备值、丸经济目换汇品成本岸、经过济节学汇成途本。费9过．风值险分黄析方文法有竭哪些宾？评答：裂1巾、慕盈亏兽平衡趋分析修；颤2藏、绳项目智安全剧率歇；吉3拔、净敏感安性分惧析箭；腐4姐、住概率冲分析阿。区10傅．晨敏感月性分颜析的闯步骤坡是什弯么？狠答：拣1筹、范选择恼要分鄙析的物不确蚀定因悲素国；绣2湖、垮选定秘分析铃所用越的评含价指捉标办；璃3魔、塔计算遵不确胀定性诉因素胃变动杜引起梳的评疏价指叮标的涛变动盆情况悉；诞4屿、赞判定塞敏感陪性因侨素雾；刻5避、买提出脂控制央敏感镜性因材素的伸建议贸。初1撤1挽．概平率分灯析的阵步骤豪是什嫁么？泉答：问1夕、导列出笨各种焦要考冤虑的钩不确侍定性隆因素屑；尚2贯、济预计邀各种蔬不确梁定性僚因素章可能示发生蜂的情炸况果；梢3糖、年分别掀确定样每种悲情况幻出现坟的可圆能性跪；框4咬、钉分别烟求出泉各种僻可能熔情况固下的披财务范净现忧值、启加权善平均触值和辨期望派值牧；列5浅、幅计算智净现拜值大鞠于和珍等于宴零的救累积理概率谜。检1连2友．国侦民经陶济评清价与恨财务西评价燕的主太要区危别是推什么棉？型答：碍1榨、陆经济菌目标歪不同腐；2阀、吊价值撞尺度言不同袭；窑3见、她折现补率不甚同；赌4竭、眠汇率登不同着。值第三侦章长匪房地脾产市厉场分须析身1．巩房地病产市蒙场有女哪些茧特殊距性？邮答：拦产品目具有启固定宴性；伙产品虹具有欺唯一维性；模产品刊的耐改久性参；市牙场具角有双采重属盘性（伴消费注、投颈资）姥；市殿场是纹不充赵分市继场家2．辟简述思房地不产供茄给的脊特点照？阀答：逆1命、轮市场烫供应聚缺乏杯弹性致，短铲期内壤难以职增加洞房地范产市粱场供杀应。辱2煌、四市场俩供应贿的异稻质性反，产堵品的恳位置爹、环策境、提新旧以、配涌套等膊不同答，市绣场细胡分有辨必要堆性。粘3国、棉市场立供应降的区色域性饺，产涝品的继固定防性导舱致油“彻地产售地销耗”沿。窗4夕、白市场搬调节寿的不妥完全旋性，百住房婚保障卧的存独在：民经济败适用娱房、催廉租伍房；粗土地杀的垄躲断性舌；政努府的貌宏观胜调控票。5筝、呜市场增需求注的广绪泛性捉，房讯地产捎是生堤存、证享受缸、发珠展的租基本售物质瑞条件脂。独6白、巨市场辣需求暖的多若样性粱，消爱费需铃求、肺经营辩需求凭和保究值需直求；雀经济苹收入热、生晨活质换量、尺使用慈目的串、文把化观裂念的迎不同贫，需政求多希元化忌。段7冠、停市场突需求决的融钟资性亿，资伸金数兄额大单，短忽期内纯难以粥全部悄支付霜；融岩资手贪段很踢重要扶8给、紫市场予需求传的长政期性变，使剩用期籍限长主；再快次交叉易间言隔的得时间坛长；显存量余市场供将占卖据市隐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