房地产广告的策略和策划

房地产广告的策略和策划分八个段落介绍：一、产品分类；二、产品行销的七大或八大要素；三、广告在产品行销中所扮演的角色；四、广告策略和订定的法则；五、广告表现方式；六、广告媒体的选择；七、广告文案；八、讨论。美国有个广告，目的是招兵。这个广告大致是这样：欢迎加入美国部队打仗。打仗分两种，一种打传统战，一种是核子战；如果打传统战，你们当兵不要担心，你只有两种可能，一种分配在后方，一种在前方；在后方你绝对没事，分配在前方不要担心，你只有两种可能，一种是受伤，一种是不受伤；不受伤很好，受伤也不要担心，受伤有两种，一种轻伤，一种重伤；轻伤是小事，假如受重伤，不要担心，有两种可能，一种治得好，一种治不好；治得好不要担心，治不好你就死了，就什么都不要担心了，所以放心来当兵，不要担心。如果是核子战，你更不要担心，前方、后方一样危险，所以最好到前方。广告一出现，立即有许多人自愿加入美国部队。这个广告充分掌握了年轻人、父母的一个心理，当兵最怕死亡，它用比较冗长的文字描述，把死亡的恐惧逐渐稀释，让人不感觉死亡的可怕，充分达到广告效果。广告有多方面的妙用，好的广告会很有趣。首先介绍“市场”。市场的演变基本分为三个阶段：“自给自足”，鞋匠主业做鞋，但也要为自己做面包、衣服；“分散式”或叫“交换式”，面包师、缝纫师、木匠、鞋匠将产品集中到共同的市场，市场里有商人，出现货币，开始用货币作交换。市场不断演变，就导致“销售”或“行销”产生。要指出的是，广告不管使用在什么行业，强调的是一种行销。市场演变到有了交换，就需要介绍、推荐自己的产品，这就是一种促销、销售。出现集中式交换，也就出现专业促销、销售人员。“销售”观念和“行销”观念两者有差异。什么是销售？销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取竭力推销促销的手段，以期达到增加销售创造利润的目的。行销称作市场导向，重点不是产品而是顾客需求。首先要了解客户需要什么，然后作出整体市场规划，依照客户需求提供所希望拥有的产品。行销的目的是以满足消费者来创造利润，同时要注意竞争者。我们销售公司经常遇到房地产发展商咨询，有的希望把现有楼盘作个有效规划能增加销售，这是有产品要竭力寻找方法促销，是销售导向的观念；有的希望帮助计划在拿到的地块上造怎样的房子，我们第一步是调查客户需要怎样的房子，先规划再造房，房子能满足客户需要，当然卖得出去。有必要提醒，对市场观念和销售观念，或者在行销观念上，做任何产品都一定要先规划，后销售，如果没有规划，是无法契合顾客的需要的。涌扣一般秤市场会中的铜产品羊可分酬为三泄类：无消耗欠材，青如香异皂、钟食品栏、日秀用品以，仅封供短奥期使地用秤；耐夜久材考，钢吨琴、角影印姓机、恢家电悼等，诵可使都用若牧干年好；文支化材艇，古忆董、裁艺术洪品、稼书狡籍、虫非实瓦用、沃必需罪品。吃这三要种产青品做耗广告威时表爪现方耻式不否一样樱，但汁在广政告策侮略上议却艰大同涉小异捐。组蛇产品烫要行型销，塌最早听有四腾个要毒素（余简称钢4P咳）组孙合成跌产品巡行销跪理论赞，即占产品荐（敬pr春od淡uc腾ti汗on皆）、珍价格罪（滥pr笋ic伪e与）、锤通路搬（动pl库ac蕉e后）、项促销完（香pr吨om轰ot青io型n艳）。土产品因、价仓格很两个扮P泻组合阴得好粘，可尘能产络品比丘较好金销，歇通路匆广，象销售妻肯定段增加还。如寇现在睁上海文有政贴策奔，外疏省市崖人员用在沪肿购买饮内销安房面颗积超嚼过渡80删平方以总价泰超过向40芽万元府可获携蓝印榴户口唱簿辣，这枣使上砍海内扬销房宵销售伯通路然增大素。如堆果促杀销工奇作跟回上，崖手上舱的房盏地产纽质量岛好、溪造右价低拌、地叠点佳娱，公炭司不五求高址利定仇下公夸平价蜻且注启重包匹装，朗那么桐产品滩销售宝不成绢问题火。纽歼在经众济成价长、葬社会钢进化浓中，筝理论逃也在竭充实登、更确新。磨早期川用冰4P禁就能运做好傻的产傍品行涉销已幻发展泊到组巴合要笛素出叶现普7P喘、敲8P非甚至薯9P嘉，即侧在原青来四公要素漠的组央合中讽再加瞎入业尺务企厉划扎人员荐（币pe订rs包on补ne宝l母）、匀实体裂设备翠（蹦ph水ys沿ic倡al坏fa抵ci岩li矛ti湾es骄）、骆流程彻管理垦（燥pr聪oc只es享s共ma芬na酒ge网me罩nt摆）、允公共排关系倡（斧pu归bl阳ic读re岩la科ti笑on疤sh滚ip拘）、盲和企赵业观木念（纹ph谦il必os漂op僚hy叫）。厌业容务和型企划刘人员秒对前甲4P蚂的了扁如指法掌，厘能使廉4P咐的组锅合发书挥更医好效衰果；弄实体报设备搁指硬钢体烤设备废，在坛房地姐产销芝售中挽体现星有实贿品屋搁或接尺待中笑心，揉实体走展现碌功效渐明显摊；流女程管弟理居包括型营建编管理师、销义售管馆理、苦客户草追踪赠分析歌等等狼；公叼共关滚系在斜当今铜社会尘中越霉来越路被疯重视药，许砍多企暮业用庭做形取象广探告（诞如足迅球场声广告稍）、植设立辨奖学雾金等售方式议建立聪公共罚关胳系；晕第饭9P猛企业矮观念破指企选业经警营理歉念，要各色胃不同稍的经蠢营观五念，涛追求鸽高利领或薄望利多京销侍，或蝇用折虽扣战淹。房沉地产砖的行批销涉仍及全轻部九摧大要捞素，祖这些往因素派将共崭同影合响广唉告企晕划呀，促访使其鹊采取沃相应赴策略鹅。捐饱房地萍产产尺品属居于耐还久材锄，具传有耐绑用性矩、不甩可移奥动性祝、差酿异性勾（地玩点、京造价活、设耐计镜等）送、复迷杂性甘（受遥政策嫌、经若济等淘影响众）、钉高价使位性胀五大桨特性躁，这贪五大抄特性校直接现关刑系广项告策薯划基申础点宾的延乎伸。捏萝范广告亮属于减“虚促销丰”覆范畴螺，做屑广告钟企划距时要俊做媒拾体计叶划。芦媒体穴计划逐的作毛业程劝序及醉考通虑因阵素大编致有嫁这样盆一个帖流程犯。首策先要数清楚恰行销庆目标愤，关社照企测业商工品特鸽性和福销售剑服汉务，夺参考顽以往俊广告居成绩英，确愉定广宝告目铁标（李因消向费对始象选睡择媒漂体）面。遗境广告正目标平与广秩告经就费密却切相响关，馒另一缝方面旷还要灰研究些竞争浊者的直广告颈手段爹并避状免。蓬贤收然后愈从消膨费者倾商品芽资讯消来源硬、收唐视吸漂状况丸入手偷展开膝媒体宣调查百，根株据媒队体目烂标制徒定残覆盖古策略顺。覆峡盖面揪广的堤媒体溉有电做视、奥报纸高、杂趣志、欣邮件件等覆挤盖面与相对联小些较。追奸求凳高利跟，媒捆体要作有多床种选绍择、能组合筝。媒剑体计亭划基鱼本确揉定后宵，安占排媒舒体刊缝播，碑保证萌广权告顺辉利与丘顾客嗽见面竿。踢戴消费如者使颠用产炕品，蜜公司糠生产盯产品拜，业利务人杀员卖黄产品损，广题告企汪划人变员设洗计产柱品，仇四步方面篇形成右“骄铁四扁角灿”焰关系沫。这做种关被系使团广告拜策困略和惑规划纹显示得出必缝要。显作为罪广告搅企划搞人员炎，要屡掌握饭好工册作中肥的几绒个重滴点：及只有尽在充饺分了勒解产缘品优的劣和略消膊费者验背景解的情陶况下摸才有庆可能践制造京出最四好的款广告贤，广架告企听划及贸业务熟人员骂则是缝其中志的桥纳梁；话消费聪者不腿是电惊脑，荣我们孝必须死找出个最有买效的辽讯息谋，以截简单裤、一赔致性内方式鲁与掘消费昏者沟斧通，汁即以史最有饮效的肾广告族表达厅产品费；消钱费者桶对广撤告的走兴趣劲不像含从业晕人员菠，决因此渠广告密必须制能和闲品牌计结合影，以伶产生布竞争婆力。猾客户紫不一誉定与仿从业趟人员咸一样产了解确产冰品，猾要能才站在晓客户菠立场粉反观母产品章；广岛告、乎价格肚是产冻品差墓异化恭的主晨要因深素，毅消费激者弟喜欢零有创刘意、绒幽默貌、聪叨明、照诚实凶的广乳告；早要了沃解消锣费者暂在被孝说服牲过程舟中的絮心理妖特挎征，吸不要脚忽视长潜在束、感威性的透广告稠，挖顷掘潜鞋在性掌的客戒户；歉借市军场调反查，商可以捧澄清屑广告暴策略艺，以协便达括到行渗销的询目的掠。此订定痰广告缎策略决时，完注意筝几个冻法则旋。射1厕、广坦告背铁景分梨析。纲做任腐何广戒告都按一样担，须登做蔑好市逆场分绑析、锡消费图者分核析、愧产品泛分析锹、竞稠争者穷分析扯，分窗析企拥业自象身的偷广告麦预算普、串目标笼等。姑2侍、广爹告问泉题分受析，房主要木分析买消费丝者认先知，修广告贯效果党追踪奋。消梢费者炒认知蒸与市企划继、业艰务人小员认县知有烦差异贩，台扫湾有脸个广章告饿“榨冬天姓可不生可以啦吃冰键棒歌”寻，画造面是馒吃询火锅激吃得介满头已大汗属，服洁务生捆端上听冰淇房淋大蜜受欢挨迎，踏于是拳说吸“评冬天洲真的压不可皱以吃倦冰激棒吗柔”颗，这图个广研告引化起轰仓动，烛说明脖观念婆的逆摄转有觉意想蜡不到涝的效氏果。勺3庙、广坝告目络标拟效定赖。订胶定广蝇告目今标时瓜，分阴出主娘副目膝标、帅策略筒目标故，如庸将目柏标瞄纠向所住有企辨业总参经理征，副作目标挨就可炭能是夜企业纤高级旬职员厚和经冈理太散太；狸故意乘放弃芽主目讯标另燥辟蹊碎径的白做法望称园之为津策略些目标渐。衔4俱、广浊告预父算编馒列。愿一是责按利捡润比袭例预间算，宽利润两越高须广告驰预算始越馅高；恩二是跨按成咸本比郊预算惰，成弊本越评高百修分比巩越大渔；三侧是按匀竞争少比预牌算，祖如可效口可袖乐和辞百事残可乐巾公司坝，为蠢打败目对方恋不断蒸提高鄙广告救费用箩。讯5非、广摆告主败张确歌认。场分列娇主标雅题、庆次标女题、翁附标宇题，途确认渗最想爪表达及的主姥张。冲“某美丽郊是需扶要帮堤助的核”呼，主起张美妻丽不塘仅是伏天生被丽质疾还必宝须保残养。永6裳、广呀告要会素。屠指的貌是广芹告中哈必要址出现敢的和泡一定岗不可呆以出午现的尚因素厉，房乓地产深做报犹纸广言告，丧一定锈写上嫂售楼味亮，敌IB良M吓公司铃的广博告必误有样“肚IB睬M”劫三个辩字母御，可戏口可蛋乐的装广告荡都是硬红色约；广丑告画扫面出汇现人薪物时楼绝对适不能耍打上魄黑白扯外框报。掠7枕、其柜它广滚告策扑略。刮如反饼广告谜，强描调反龟面情话况，筒补托测产品国优势攻；叛溜逆性强广告津，叫“黎司迪修麦口箭香糖继”劣是该悼类广录告典毁型，共17氏岁的然儿子置相当宇叛逆岸，对扛母亲途的任付何亚建议馋都不典合作泛，除偿了建垃议吃宝司迪轻麦口斩香糖锋，广神告效燥果突处出。摘做拔有效奋的房矛地产换广告奋分析纺，应姐先分厘析竞脱争对孤手，涨摸清李产品叶行情乐，再旋者是趁消费射对象目、企垄业自武身，筒所谓伪知已键知彼观。追浑踪房裙地产岛广告让后的贿效益界，是隙很重窃要的鸣一个机环嗽节。倚岔诉假设念有荐10成套房史成交挣，就表可能影有戴24透00驰人看牵到广拥告，屈其中州十分怪之一膝即秩24适0兄人有逐了兴既趣探，只甲有二替分之舞一即德12让0犁人打狮化咨询刚，然钥后其除中的瓣二分洗之一侵即禽60盗人参鸣观现兽场，右有僻四分舌之一煌的参影观者隶即樱15曲人付奋了定室金，警其中雅三分作之二番即究10遭套房飘最后稿成交街。锄另巴外，尤房地增产广博告预汇算编肃列可混以这佩样做苹，如颈总销食金额钻在两间亿元奋以下学，建窗议取圆2.瓦5彩％渔左右搜较合似理，淹最大柱达十程亿元我，璃1词％左佳右。赖一般住讲项取目总码量小畜，百生分比钢高一销点，绩总裹量捷大，杀百分衔比相纹对可丘小一于些。铸广告今预算爷包括动报纸案广告椅、说走明书宋、印伙刷品带、业曲务员哀奖谋金、烂销售贝费用汇、样境品屋处等的部开支登。盆广泽告的取表现饼方式派有：须1服、实困证式卫，鸡静蛋坠护地实纹验作——批地毯事广告快，鸡门蛋坠抚地不临破说胆明民地毯溉柔软逮有弹餐性；哭2天、证纷言式吗，使次用者爽证言占，减慧肥者息证明软效果扯，撞虫车者板证明羊汽车苦功能有；宋3拌、示朽范式磁，洗承发精情有长恼发示打范，继化妆抄品有幅美女糟示范斤；返4阶、推停荐式柔，由袍知名戚人士赖推荐病产品理，由都喜欢吓名人阔进而益信任允产品遗；库5马、比叙较式傲，与好产品怨历史握作前纱后比柔较，玩与产唐品竞改争个鼠案比鞋较；阔6密、主谣题式群，可原用特掀点述吗求、香反述似求等遍形式露，如剃洗衣拳机强击调衰功能培、空极调强打调安风静、降保险尸业反盆述求潮强调益可能意发生高的灾横情；妻7扯、嫌船疑式胞，用戚吸引店注判意力混的方运式引道出好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