房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构

模块化整合房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构一、新形势对企业组织结构提出调整与完善的要求进入21世纪，房地产产业的市场发展水平与开发经营环境较之90年代发生了很大变化。一方面，房地产业进入了市场化的产业发展轨道，其直接的反应是房地产业特别是住宅产业市场的飞速成长和消费市场个性化需求的解放；另一方面，房地产的开发经营体制逐步健全和完善，开发环境日趋开放和市场化。随之，房地产企业与消费者也逐渐成熟起来。就房地产企业来说，为了适应市场的竞争，不同企业在市场定位、运作模式等方面也出现一些细分特征，越来越多的企业变成专业和规范的个性化公司，像万科的城郊城市花园、万通的万通筑屋建造模式等。在新的市场环境中，发展商竞争力反映在其满足所定位的消费群体需求的能力上，在经营方面则体现为整合和优化专业资源的水平。现在大型房地产企业依靠资金、经验、规模等将进一步抢占重点城市市场，做大作强；有一定实力的中型企业则重新定位，积极开拓二三级城市市场，规避所处的弱势竞争环境，寻找新的机遇；而实力薄弱的小型企业无疑将面临被兼并或出局的命运。为了更好的适应入世后竞争更为激烈的房地产市场，房地产企业的经营管理方式必将有传统原始的粗放式向集约化、规范化、专业化的转变。这是企业生存发展的自身要求，也是房地产业发展的必然要求。当前企业，特别是当前市场中的竞争主体——寻求开拓发展的大型公司与一些有实力和进取心的中型公司，在重新认识行业特性和企业战略发展规划的时候，会积极的健全、完善组织结构，并最终寻求更为科学合理的组织形式来适应企业的发展需要，以实现企业的可持续发展。二、现行的房地产项目管理形式现行的房地产项目管理形式式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。一、部门制项目管理部门制属直线型组织结构，为一种传统的扁平式的组织结构。按照项目开发流程，一般设置开发部、工程部、销售部、财务部、物业部等。现在多数房地产企业采用的即为这种组织结构形式。部门制项目的优点，在于结构较为简单，各部门各司其职，分段实施，形成完整的业务链。上下联系简捷，部门工作内容单一，对部门经理的管理要求相对不高。其不足之处为：第一，部门间扯皮现象较多，工作协调浪费精力。第二，组织形式灵活不够，项目开发的某些阶段会出现人力的浪费。第三，部门工作内容单一，不利于经营管理人才培养。第四，难以形成全面而有效的质量管理和成本控制体系。现在房地产企业在这种传统组织机构的基础上，将相关责权集中、在职能上将开发工序进一步集约归整，由部门制衍生出总监制组织管理形式。该形式更清晰的体现了细化分工，这也是当前房地产企业盛行的组织改整采用的做法。一般设置财务总监、行政总监、企划总监、市场总监、设计总监、工程总监、销售总监、物业总监等，各总监直接向总经理负责。总监一般下设部门经理或主管作为中间管理层，再下为执行操作团队。二、公司制项目管理项目公司多从事单一项目的运作（通常是规模或影响相对较大的项目）。项目公司的骨干人员一般项目投资方派出，其余多从社会招聘。由于土地的前期开发包括拆迁工作一般由综合开发企业完成，项目公司的主要职能为工程建设、基础配套和销售等。纪由于寨房地渔产的解区域微性、甩全程哥性等菠的特龙点，埋很多集房地敲产企疾业实窑际运扛作形测式采担用项浑目公校司制岸（一繁些小忍型企胃业本饭身就街是项绪目型羽公司完）。易项目煤制也忽是企誉业在社拓展杀市场蛙扩大半规模岭时常糠采用框的管之理形钉式。舅现在唉大型育的房论地产纠开发其集团撕多采钩用下刻设区堂域性阻子公宰司或摊虚拟扣运作万的项仅目子记公司锯（二尝级公永司）窗，这荷些子继公司颠即为勺项目氏型公糊司，爽并且铅可能膏会出井现子窗公司吵进一均步细记分各纺项目疫部的念情况堂。典村型的纺例子在如万漫科集挽团，岭其集摔团下奇设各夸驻地侮公司崇，负诉责该夕驻地弦区域位房地显产的耀开发榜经营愿，各挽驻地街公司络独立每运作倦下设构的若库干项谁目。蜓项目中公司市具有洲公司炮运营箩的优睛点，让目标常责任诸比较腊明确储，因另而从岭进度炸、质凶量等懒方面尊看，展管理父效率始较高腿。同满时，词这种蝇形式榜对培诊养全栽能型淋、复阶合型化的经铸营管摘理人隐员比给较有震利。优但从踪另一慕方面坊讲，谢项目袍公司梅管理暑成本联较高烧；项溪目公浆司独古立性久强，嗽投资选方控饶制相徒对不装易。燃三、丛事业陵部制阳项目屈管理腾事业挪部拥钢有独财立运钉作项锋目的援权力扇，从调策划导定位钞至销盆售均辣可自锹主进钥行，背也可德对外老委托塑。事换业部末实行录独立末核算啊，对疑项目莫的经你营效蚀益负皂责，例根据侦公司妹下达发的技浊术、炮经济先、进唤度等牺指标谱，实耽行项透目承眼包。区事业城部制千项目雹经理分一般众通过米公司猜内部栏竞聘水产生允，其述余人乓员由肃项目蚊经理白组阁楼。事孙业部肿所有胀开销季均计梯入项席目开重发成迫本。寸事业跟部制树项目伴管理虎使责项任、剃权力笋和利对益三绢者同拦步到胡位，剪有利晒于调晨动员亦工的寨主观钳能动紧性，峰激发扇其创夸造力粉，有奥利于捷项目气运作资效率贼和经货济效炎益的滴提高轻。人嫌员配剥备灵面活，叹有利容于培皱养经块营人舰才。乞事业都部制凉项目固经理蒜必须毛具有协全面速的业隙务知厌识和提较强固的创视新、接管理戏、协轧调能颈力。沟各事伶业部贞考虑茫问题貌多从感本项爸目出哪发，萍容易债忽视厅企业汽的整森体利虏益，钳项目经与项场目、痒项目扎与部幻门之奥间需由要协栽调的轻事务也较多集。县四、渣专业绸管理本公司腥项目择制绳专业感管理敏公司保项目全制体紫现出称社会猫化分桐工的赢现代吸特征疫。房洒地产加开发晴企业免在完汽成项尤目的燃前期嘱开发贯（土俊地受嘱让、恨立项生、规猴划许搁可等隔）和代策划娘定位篮、建却筑设泰计工菊作以墓后，印以合少同形乔式委厌托专肚业管矛理公灭司承垮担自潮开始粥营建窑至交瑞钥匙康的一乒应事亭宜。扁与国煤内现穿有的杜大多筋数咨倍询、稼管理惨公司涂不同层，专幻业管馅理项链目公专司不蝴但具蹲有较删强的采质量嫂管理樱能力雁，同曾时具管备很美强的讲进度吹和成扩本的愿控制宏能力断。作地为渡“挨代甲意方戚”端，专坟业管愧理项东目公啄司对分建设禽项目蹈实施队全面最的管劲理，拦对合耗同明微确的死技术复、经镜济指赶标承庸担责治任。倦专业稼管理己公司耗项目暴制形脂式，刊管理盾责任标界定仙清楚料，有磨利于遍项目搏管理剑水平岂、管哪理效谣率和定经济训效益诸的提牢高，驴有利粒于项瓜目建番设质配量和悄楼宇糖品质杏的提忠高，仪具有螺很好业的社父会效伤益。液采用改这种维形式零之后汁，开沈发商伍可以效通过熄减员久降低妨管理袖费开木支，箱并集纲中精妹力关输注市弊场，抹发掘袍商机老。占三、知关于燃组织占机构扔调整葡与完腐善的连思考丈房地参产企努业为该了有淡效地午实现壮目标功，应置根据配企业绵内部带、外劝部要昂素的散变化邪，在众遵循泪权力联与责症任相名结合弦、激剥励与肯制约欲相结炸合、碰适应稻性与较稳定胃性相惹结合含的基挑本要川求的更基础论上，浮设计较和建堡立合遭理的茫组织爆结构徐，并碑适时坡地调导整组榨织结咳构。诞通过旱第二反部分附房地植产组普织结棵构形前式的虑比较汤，结剑合当攀前大撑多数跪开发学企业将实际孤，可泳以看贞出企筋业在艇组织如结构导建设镜完善竖的过肥程中债，其矛调整援重点律集中层在以跑下几茎个方锹面：圆（一逼）精范简、园集约障开发辽流程灾，寻或求更邀合理朽的开之发业暂务链蹲条，析进行粮扁平咏化管吨理。理其作变用在惑于提辩高工陶作效剪率，害较少制环节读信息礼流失邀和交阿流成听本。乓（二堤）扬桑长避尼短，座集中捞精力君做自糊己的租强项北，部怖分开观发环捐节外圆包或刃借助果外界概力量阴。该巡调整衣是在姐社会太分工才进一劲步专蚂业化说，各层专业钩业务象市场绣化日携趋成伐熟的摄前提璃下进德行的辫。例拣如在捐销售幸环节晨引入镰外来何专业凉咨询李代理止公司馆在市缓场运娱作上源已经持较为摆成熟答。其功调整暴的作坡用在考于开蛋发商瓣甩开授房地躺产的狂非擅宏长环芽节或钉非关驳键环挤节，辣由此居将精这力、遭财力掌放在偶经营门的决条策上匠，从祸而更屿快捷绪的适际应市伪场变狱化，捎在竞落争中题取得敲成功似。犹（三苏）加钻强市畜场研据发环还节，词强化业企业凡的市雹场化李导向脏和成乖本控撇制意馆识。字开发绩企业击虽然葡可以液尽可烟能的析开发典环节慰外包僵时，累但其芝市场修选择等与投尊资控称制不杆易放彩松管别理，局特别侨对致沸力于崖房地冰产企镇业而缝言尤兰为如诚此。接在工怖程管忍理、轮销售君代理益、物盲业服惕务日卡趋专肚业规恰范化寇以及涝房地鞭产产擦品日环见同罩质化苏的今跌天，订对于咱追求泛的是歉可持写续盈私利的聚房地王产企牙业其歼必然衡关注犹房地统产开涨发的苦两个麦关键许环节绝：一习，项杏目的仿选择桨及市吉场定游位。过其关栏键的博根本端在于殖其三销个基效本作降用。恶其一沙，预泽测并岁基本痰确定唉项目雹的目牧标消洪费市鹅场，瓦即谁鉴会是誓我们闸这个蠢项目帝的客样户？葵其二雅，策霉划满忍足目税标客兄户个皆性需逢求的充房地宣产商镜品，舱即满指足该道群体末客户司需求遥的产陵品是骆什么齐样的榴且如繁何满激足？哀其三拌，我介们可男能的兰盈利宿？二女，与剥项目帮定位享相适径应的候规划输设计惧，其规关键告的根嫂本在础于该扑环节锦完成根了由肿策划械概念换到建引筑实夺物形舰态的膀澄清可成图贯，从榴而确颜定了券产品宴的品睁质、徒质量正和大遮体的队成本聋。而刊这两芝个环帖节集坦中在井项目躲全程妇运作庸的前街期。渠同时躁可以印看出矮该阶鱼段的旁运作坑已经蔬体现出了全决程营份销的茫理念申，并跌且成跌本与甜质量券控制脉也同本样在贱该阶达段就魔确定屡了基控本框横架。某（四纱）关衔于结祸构形惩式票企业缘的结贞构形省式与巡其发巴展规扶模关社联很忘大。街一般辽中小首型公占司多州采用连部门胶制，志实际运上是摔直线细部门裳职能东管理尾形式窄。一晌些谋阀求对遗外拓缝展市笑场的侦公司逢采用钥了项滚目公工司制扎，实谨际上验是母坝公司弄下分吵的外轨地分工公司败，由耽母公疾司领诵导，访就本贤项目贸而言王独立提经营揉运作闹。违事业斜部制盾要求抄要求警各细宣分产夸品线荷拥有河一个狼足够高的市却场规阔模和扔发展干空间愁，同秘时要迫求一革个对疤应该再产品抹线的粒专业副化服抽务队白伍。等但从依当前侦的房舞地产愉市场诸格局公和发蹦展情躁况来枝说，晚如不申是超沈大型床专业赞房地播产集谊团，娃事业唉部制沫尚难享有存师在或誓发展祝的空忍间。掩现在情专业号管理铜公司继的发绿展空方间越奥来越猜大，至并且叛也在望逐步面得到圈发展村商们度以及伴社会降的认涉可。训从市也场发那展的宁大趋犯势看免，房旱地产掌开发庭企业弄会逐尤渐回番归自伪己的膜发展茎本色舒，专残心于摧选择阔决策柄和投牌资控贤制，等从而辟担当叼起自际己的其资源洋整合旬与优命化运幕作的汗正统丛角色虹。股从另层一个掩方面疾看，安专业雾管理记公司极随着饲自身珠发展车以及血其市旷场空量间的圈成长辨，会纪对房引地产补开发往商的想组织涉机构乒设置免产生环重大这影响昏。就四、爱关于贸开发国企业己组织绒机构骆的一车种构耍想拐（一堵）企众业组茄织完和善调酬整的写几个舌基本构原则摘现在组根据涌企业岭实际忘以及姿外部拔要素勉的变袭化，联结合榆适应总性与柳稳定照性兼装顾的衬原则杀，进奸行组息织结宅构调促整的麻设想轮。要郊求统佛筹考摊虑，辱力求能创新代。本姿构想捏关于饼企业职组织同完善烦调整党的几锋个基专本原也则如任下：听1、耗进行窄过程商管理让，注赛重管窝理集招成化泽。古在开易发流莫程梳循理上量，精涝心选件择适职合的搁开发援流程昏，在摇营销焦、投浑资、再物业妄等方帮面注擦重全颠程意鸭识。血2、堵以开允发经估营的植核心想环节叨确定街管理榨组织盖的主溪框架哲。撒可以羞以房深地产汗开发丰的各拼核心价环节捏组成毫主框熄架。智市场绩开发努环节艳应以泡房地存产与福建筑够技术贞为核参心，瘦具体里工作验可以凤实行垒课题铲制，谨但不芦易在磁细分材成项益目制鸽；生悔产建苍设环活节以牌施工蓄技术阀、工揉程质加量和套进度梳管理帖为核理心；估实行是施工饱项目司制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