旅游景观房产开发

旅游景观房产开发研究初探——上海与杭州对比研究谢维新目前，“景观房产”开发正掀起一股热潮，不仅为中国的房地产业带来了新的活力，也代表着一个真正地产时代的到来。景观房产是有别于传统住宅的全新概念，其产生与发展是经济发展的必然结果。生活水平的提高，人们对居住环境和居住空间有了更高的要求，追求人居于自然的高度和谐成为一种居住时尚，景观房产正符合了人们这种对高品质生活的追求。因此，这种房产也必将从经济发达的城市地区开始。旅游景观房产的研究背景旅游景观房产可追溯到中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，并在二十世纪初法国南部地中海沿岸形成雏形。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。而旅游景观房产真正的发展，则出现在1970年代的美国，由于房产商在销售中引入了“时权”概念，刺激了消费者购买，后期并发展成了目前欧美相当流行的“假期交换系统”。今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。二、基本概念、类别及发展状况1．基本概念由于旅游景观房产源于国外，有关概念1990年代才开始进入中国，因此对于其概念来说，就不乏加入些地区和时代因素。目前，在国内处于导入阶段的这一概念，多被称为“景观房产”，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观房产”有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的则用来指具体建筑设计中将建筑与景观相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项目，在营销策划中都将自己称之为“景观房产”，而其实质或该项目有一定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。因此，笔者对其基本概念界定为：旅游景观房产实质依托周围丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景观、人文景观），为全部或部分实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。简单的讲就是指景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸现优美。景观房产往往以人文关怀与回归自然为主题，是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。2．类别桐旅游辟景观迁房产在的开保发对境象为士房地绒产项权目，臭并作窄为旅垂游物陕业在链市场赶中运喂作，颤因此睡其研销使售方第式有蔬别于捧一般革的房碍地产适销售大。妹针对咽不同黎的旅装游物茄业，流主要崖采取户产权屈式和际时权惰式的京经营蜡模式很。因捆此，阻笔者著将旅患游景队观房慰产的果主要急形式搞以著“翼开发敞模败式勉”效和若“柏经营劈模解式渡”食加在以区驼分。曾按开级发模展式区泛分。灶开发呜模式搏主要皇分为裤：酒施店、要休闲厌度假搞村、具各类亿主题伯型度访假物界业、肯大型另综合侨性项象目内自的配柿套物唱业等跌。忧（默2茶）按雾经营常模式斯区分积。旅券游景负观房增产的胡经营炭模式降主要返包括距：产土权模宰式、遭时权制模式搅和养启老型麻物业攀的经仪营模孤式等裳。但内旅家游景荣观房塑产的靠开发硬经营录状况饶及国范际经文验借涂鉴灰国内帽旅游镇景观红房产终的开缝发经奉营现奶状。痛上世泊纪八红十年盟代末嗽期，依国内肢开始屡了部泻分在昏旅游党度假煮区之踏内的踏以度却假村么为主扎的旅需游景骆观房漠产开桥发，扭东南续沿海廉也开藏始出块现以奏休闲齿度假鸽为主晨的旅睬游景不观房猾产的凯开发验。控1误99识0鸡年代栋末，胃国际皂上的汽分时缺度假赠和产撤权酒葵店等捏旅游丢景观掀房产叠经营妖模式端概念夹引入胃中国剑，并用率先惕在海创南等克地开渣始实想践，记开创梯了中蠢国旅都游景偷观房族产的总新局彼面。梳时下豪，海芽南、贷深圳牛、青劝岛、猎杭州搞、厦羞门、伟北京故等地含已开扯工的渴旅游闸景观睛房产晌项目扁达到闪近百弄个，正其中助以分严时度派假模霉式经饺营的拦项目卫超牵过俯3头0更个，窜以物“迹高尔驱夫、庄山地洲、滑推雪、耽冲浪银、野价外运攀动刻”斑为主厨题的迫休闲奏度假银住宅面、别迅墅、腔酒店融超秆过梁8走0坚家。炎国内少目前停涉足唐该领括域的飞公司疼超架过抢10户0础家，岔主要皮有首析创、晶海航刮、中灭信、挽中旅筒等大柏型企临业以漫及一螺大批束房地熟产开树发商咳。颠20撇0津0负年以拌来，越海南快、深法圳、开南京胞、北越京、恐大连乒、秦银皇岛撑等城察市纷墙纷出园现了千产权溜酒店毛。产咱权式草酒店滤这种旱模式覆的引形入，袍一方重面可兔以使魂酒店乱闲置业的客惰房资叶源按璃房地蕉产的虽方式伸迅速眯收它回投播资；冤另一哨方面洽可以哗提高锋酒店似开房妻率，宫拓展亮客源短市场刻，提御高综居合效六益，御具有钢不影海响酒校店正是常经庙营和肾不需萌要酒民店再改投资孔进行艘客房嗓建设证、改哈造等姐特点方，是油解决假我国咸目前洽酒店狂开房朋率偏韵低现挨状的理一种幻低风絮险的申可行篇方案勇。希国际廉旅游椅景观泛房产榆的开伍发经荣营借脉鉴。举要发岸展我扒国的袖旅游城景观依房产丘业，乖不仅卖要了钥解自俘身状域况，制更要篇借鉴川国际振市场弓的发梯展经级验，缠总结池起来刚即浆为坚“筝天时蝶、地捧利、分人芒和踩”当三方添面因桥素。蜓所爪谓缠“滋天霞时碧”丧，即衬社会拳发展裁、人在民生别活水昼准和的消费歼意识修的提干高，吸促使版这一凑特定亦市场续需求忆的产舰生，协这是福旅游搅景观习房产挎形成患的掌“吊天么时图”块。所脆谓即“且地统利攀”岗，即怪以优集美的桂自然辰环境升、舒化适豪乒华的淡内部蓝环境仰为许主要励特征躺的旅精游景艺观房陵产的形开发暮，使屋符合誉这一原特定湖市场厚需求昆的产季品大宋量涌原现，活是藏为昌“伪地或利乘”检。所边谓惑“脱人湖和凶”药，即绢符合造旅游删景观旨房产屿项目亮需求陆的专蝶业规隆范化称管理润模式吴以及慎产品圆特性撤相匹炸配的啊经营纵模式本的形叫成，俩是滑为明“压人析和事”谜。叠三、灰杭州受与上脸海对衫比研茫究旅郊游景们观房槽产开赶发喂（一旧）杭学州发倍展旅疤游景丽观房户产的逆可行租性颈1筋．资隙源条昏件着俗话脆说印：亭“数上有秧天堂抓，下庭有苏仓杭庙”服。杭依州自北古就讲以其谎丰富震的自涂然和礼人文隆资源捎闻名没于世奥，悠充久的配历史园造就疤了杭厕州深怜厚的警文化狡底蕴旦，留说下了惊灵隐忘寺、葵飞来铁峰、稻雷峰凡塔、笛南宋评皇城酿遗址概、良球渚遗夫址等示宝贵井的遗之产。险优良秋的自脸然山徒水是猛旅游孙景观星房产厚最好堆的背优景，凭良渚巡文化辱、运填河文巾化、畅西湖铅文化洋、南轰宋文换化等蓬，则窜为提映升旅散游景秋观房定产的郑文化搏品位蛾提供假了最烂佳的请养分杰。包2期．区肤位、芳交通嫁和客蔬源条目件吗杭州偏位于呼中国妻东南勤沿海倾，长焦江三疑角腹葬地，沫浙江顽东北板部，涂地理幸位置浊优越饭，交芝通便旷利。斯沪杭徒铁路筋、浙俭赣铁嫌路、晋沪杭志宁高鸡速公垮路航、落32沟0糕国道氏、京雹杭大掏运河级等将征杭州学和全气国各委地连沉接在厌一起屿。这期些都丘将使件杭州泛的旅占游交输通真嫩正实忙现快娇速、聚畅通晓、舒框适、揉安全贤。咱杭州测市乃屯至整蛾个浙粥江省迈，都撇是经扬济非蚀常胜发达茅的地饮区，充有钱恭有闲示的阶博层人艰数庞规大，泊居民坐的消遮费观费念较铜为先仗进。锈3缓．经狮济条换件丑（肠1照）经坟济发春达，减且发汇展迅纲速。柴（泉2志）相穗关产犹业发愁展成数熟。坝（碰3蓄）一纺批发块展旅嘉游景欲观房肯产的州骨干抗企业跪逐渐荐形成艇。屠4畅．政甘策条交件策旅游铲景观穗房热产芹“胸旅居叫结珠合泛”啦的特纯性，汁恰好暴与杭迁州凑“祥游在叶杭州驳，住三在杭城州做”敏的发修展口岗号不川谋而虏合。秋因此伯，政同府对澡于旅脏游景犹观房风产的筑开发快大开桌绿灯铃，并锻提供壤资金昂、土池地等坦方面铅的优胖惠政绑策。园5撞．时肺代条酿件封种种允迹象球表明絮，休分闲已凑成为宫我们狂这个述时代僻的重府要特梢征之工一，味并已蔬成为获社会策文化谜活动辈的重击要组文成部忆分。跌随着誉带薪棚假期皂的普细及，地留给楼人们争的休晋闲时械间将赚更加僻充裕撑。而鹊以实页现休赖闲度察假旅属游功掠能为易主的淡旅晕游景腹观房及产，妨将会渗成为丈休闲哲时代酷的上摧佳选沈择。罪（二唯）上淋海的苦可行轿性研拖究对避比螺1劫．资化源条表件蝶和杭献州相择比，愤上海般的自歪然资闹源远愿不如依杭贯州丰泪富，篮但可扶以从荡现代终人造考景观案入手奋。绒19抬9匪0督年代驳，上飞海市吸旅游披局和好上海杯电视晴台等国单位叔联合淋组织伯上海神十大收新景忌观评蜘选活屑动，供候选破的新砌景观滨有：伙（道1违）内万环线释高架扯；享（女2致）人饥民广煎场；伪（宿3迁）古自北新别区；脉（嚷4火）新赖外滩番；恨（返5债）浦懒江双切桥（祥南浦就大桥划、杨但浦大垫桥标）；香（拖6支）国映际贵肝都大悟酒店拉；告（妇7债）新数锦江借大酒呼店；助（耽8酬）徐臣汇区玉绿化敲景观集；公（踏9壳）上字海商妖城；思（案1吃0战）海较华花桨园；适（做1秀1泪）康英乐小丰区；启（青1政2筋）虹市桥开艇发区父；猎（埋1乐3拳）地产铁一灰号隶线握1惯2伙个站铜；（滥1消4分）豫堤园商格城；鸟（至1昆5井）花窄园饭航店；守（柄1微6婶）上亏海商险务中愤心交推易大糕厦；颈（塘1跨7丽）上灭海影未城；绵（沈1腔8笋）甘识泉苑幼；障（铲1识9白）上开海广隔播电网视扬大厦喇；献（验2裳0摩）东兼方明伤珠电泡视塔点。这稻些候气选新本景观输无一节例外孟地都孙属于渐景观甘房产笋和景旋观建声筑之熔列。折加上袭百年档来海原派文滋化的值滋养译，使严上海箱旅游破景观叠房产姥展现乌出与州杭州方十分俯不同妙的特菌色风幅格。志2步．区惧位、年交通慎等条寿件贡作为扛国际笼化的垮大都版市，煌在旅届游方轿位交河通这孤些基咏本硬誓件条某件上勒自是纷不用雀说，率无论辣航空盟、铁凝路还暮是航柜运和间公路析都十渠分便雹捷，喘再有川新建不成的互洋山页深水林港，灾使上姿海真军正成塘为国重际航门运中队心。参3返．经校济政由治等蔽条件时上海行可以赌说是勇全国秤经济堂最发遍达的犁城市都，有蝇钱有向闲的困人也退很多华。相颈较之配杭州销，两看个城票市房柄价有仿些地哈段不汇相上纱下。谁另一沈方面数，杭干州的动休闲伙意味候更浓陈厚些便，并慎且居校民的驶消费航观念蛇也醒比上所海本左地居泉民的祖消费紫观念迎相对地先进软。因伯此，滑上海牌居民倡的消督费观扯念还覆有待类进一童步提紧升。吩（三璃）开竿发现躬状膛1栋．杭以州旅凯游景湿观房桶产现柄状惊旅游树景观欧房产乳被媒伞体称娱为牢“碰当旅院游爱揪上房邮地含产储”科，而趁在杭涂州这机种大丰规模芽的货“狡联求姻如”辈始钩于践19箩9触9到年开连业的确杭州黎乐园举（一步期）漆。在须单日尼游客难人数访创下优杭州浅第一栗的同桶时，轨这座困主题具公园刷附属屑的旅水游景滩观房咬产售捷出了笔约述90幻%职。绞杭州泳乐园元是省丛级旅验游度亚假逆区牢—峡—险湘湖吐旅游劫度假切区的垮主体中工程坡，距英杭州量城猪区卷1主2幅公里闭，是枯国内适最牧大的戴旅游约度假征区之镇一，萝由宋女城集悔团投旬资兴积建。钳已开洞发完名成的樱杭州斧乐园剩一期闹投资出近逢4董亿元剖，园尽区内我的旅叶游景尤观房取产名呜为胶“风天城沟房壮产女”架，面妥积胳约脉1杰0菊万平致方米州，分蝇为公碌寓和苍别墅梦两类发。其昌中公宾寓今50呼0茶多套服，分雕四个如板块丸，面绪积籍从种2窃0可～架17跳0察平方前米不郑等，鸡总价假约微在滋6嚼～清5你0裂万元仙之间焰。别雄墅总炒价主设要情在息10饥0签～芒40捏0恐万元基间。咳购买盖客户指以省汉内一爱些经吼济发晃达地咱区的控人员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