招商地产金地对竞争对手的

内容概要本报告主要通过对招商地产的成长历程和现状的业务情况、财务指标、战略意图的研究，来寻求招商地产的成功经验及可供本公司借鉴的成功因素。招商地产的成功要素主要有以下几点：成功的战略选择，不仅知进取，亦知退让。深招港在面临港口业务连续三年下滑的情况下，没有深陷于业绩下滑的痛苦中，过多的纠缠于怎样提高港口业务的竞争、怎样提升港口的业绩，而是果断的进行了资产置换，转移了主营业务，清晰的认识自己在原来主业上的劣势，把资源配置到具有较大发展前景的房地产业务上。再经过几次的战略调整，形成了现在的专业化的招商地产。“选择比努力更重要”，招商地产的成功经验告诉我们，战略始终是公司取得良好发展的关键，成功的战略不仅需要对大势的准确判断，对自身的充分认识，更需要极大的勇气来改变公司原来的规划和战略。招商地产因具有租赁、水电和房产这样的三驾马车结构被评为最稳定的房地产公司，现今很多房地产公司仅仅做房产的开发，很少愿意自己持有经营，这也就导致了现今房产公司业绩的季节性波动，及因为没有稳定的现金流导致的脆弱资金链，某一环节出现问题，就会引起整个公司陷入困境，而招商地产给我们的启示是，适当的多元化来取得稳定的现金流支持、稳定业绩、降低公司的风险，结合北京金融街战略规划中亦增大了租赁在公司收入的比重，及长江实业等房产集团，我们可以认为房产开发的向下一体化或同心多元化是众多房地产企业为取得长远方展的一种趋势。招商地产在经营的过程中开创了许多第一，第一个引进澳式风格、第一个采用客户资源管理系统（CRM）、第一个成立了“招商地产会员俱乐部”等等，这些第一反映了招商地产在房产开发过程中的创新能力，招商地产的这些在开发到销售过程中的创新能力使招商地产成为在深圳最受认可的房地产企业之一，其销售业绩也一年年攀上新高。一个正确的战略需要好的战术支撑，楼盘的开发与销售，涉及的是一个企业的战术层次，招商地产在产品的设计、建设、和推广中都体现出了较好的战术能力，其结合“为顾客提供最好的产品”为服务理念，在房产各个环节开展了尝试与创新，把为顾客提供最好的服务和提升公司的业绩做到了很好的结合。使公司能一直以稳健的步伐发展。如果有能力的话我们公司也应该在房产的设计开发到销售及物业服务上开展创新尝试，建立自己的特色，如招商地产一直宣传的“绿色房产”。有特色才能与其他房地产企业拉开距离，体现自己的品牌，在今后的竞争中，从众只能被淹没在广大的同行竞争中。当然我们应该看到招商地产在成长的过程中，大股东的帮助是其迈向成功的重要力量。目录第一章招商地产现状概述4第一节招商地产现状分析41招商地产简介42招商地产股权结构43招商地产产品定位6第二节本报告分析的重点内容7第二章招商地产的发展历程8第一节招商地产的发展历程81开发蛇口阶段（1984——1997）92.业务内容的转变阶段（1998——2004）9邻3.甘走出冶蛇口界，布凑局全地国阶铲段（悠20均02患——安至今左）见11汇第二译节石招商落地产摧近年俱来业早务结能构及堵转型澡12暮1联招商富地产陪业务犬结构基模式醋12释2贱招商妇地产尺历年污的各抖个业摊务收额入概持况苦12茎第三四节割招商肝地产段今后每的发本展战酱略鸡17截1盲20妇06京年度急规划蜂17反2军未来王发展励战略遵规划率18吊1）牌战略轮布局睬18科2婶）业泼绩规鸟模裙19是3付）廉百租房缩计倾19话4栋）资疏金筹芹措次19歼5精）更卷改企慈业逃LO根GO忙19街6抢）银咬企联撕动盐20姑第三创章消招商永发展针历程语中的奏关键董财务启指标齐21箩第一民节伯招商捕历年作的规割模披21辜1扣历年狡数据凑21图2相数据寸解读蚊21饮第二系节殃招商逆历年啊的发技展速怪度茧22纷1愉历年款数据跌22章2醒数据衰解读见22芝第三娘节湖招商座历年被的盈但利能颈力指困标黑23匆1薪历年找数据畜23拖2宋数据恐解读升24乌第四稿节竞招商月历年满的偿愉债能瓜力古24肃1赔历年歪数据耕24旺2镜数据念解读恒及趋匆势分遥析蛛25财第五矮节趴招商洋历年恶的资筒产运戚营效阶率助25兴1婶历年刘数据阻25宫2颜数据燥解读说26台第四谋章披招商针地产尤的成多功因汁素及进对我跑公司峰的借逮鉴意惰义而27床第一佳节老果断仓正确壳的战幻略选圈择驼27雀第二肤节淡招商距地产隐的创捏新能岩力每29祝第三炕节姻良好蜡的业鹅务模暖式笔31效第四顿节糟稳健拾的经情营投31残附录龄一列招商权地产吸员工忘情况除33路附录位二毙深招碗港的俗发展膝纪事梯34曾附录度三径蛇口性工业眨区房做地产威公司仪的发粥展纪并事昨36疼附表期四有招商唤地产冒全国裤拿地似过程匹纪事络37起附录胸五刷蛇口目模式眯38谱第一侄章递招商上地产酿现状跨概述滨第一水节可招商迷地产宏现状坡分析全1招跟商总地产肾简介匀招商蔽地产诚全称肢招商颗局地邻产控永股股叼份有壳限公稿司，郑成立生于1治98完4年桶，是帖国家扶一级提房地搏产综滑合开妻发公克司和歉中国房最早所的专闪业房背地产芬开发切企业奖之一厨。于宅19堂93晶年在控深圳知证券援交易肤所挂煤牌上备市，鸡是香喝港招驱商局查集团婆三大饼核心桃产业业之一焰。目坚前分汉别在泼北京梯、上黄海、恒广州族分别弃设立字区域煮管理街总部宾，在衬天津简、重洁庆、视南京吸、苏哨州以嚼及漳物州等炼城市恩设立武注册产专业昼开发美公司愁。是糊一家扮集开钱发、肉设计嗽、监臣理、瓶物业酿管理乏有机巡配合杰的、妙物业掌品种忆齐全数的房佩地产盛业集归团。翠截止湖20掠04饮年末通，招旺商地祥产总食股本麦达6界.1延9亿肉股，倾总资中产超瓣过8苗4亿敞元。庆拥有班20是多个煌大型唉房地吹产项捏目，锁下属令独资追、合肝资、待合作捡企业小二十绸家，殃公司跑曾开格发和疤建设赤了整绩个蛇夜口社危区1徐1平惩方公康里的数土地矩，塌累积迟开发窜面积捡超过译60胶0万滨平方轨米。锅在恒中国么房地棒产上呀市公寨司综盖合实等力排颂名中狂，招贼商地廉产连招续两态年跻爹身三趴甲，足并以养13葛.2覆2亿椅的品肥牌价战值荣品登2抹00吗5中肢国房敏地产容品牌荣价值梨第四壶；2利00娃4、鞠20农05舱年度缓18漠家中俭国蓝茂筹地迈产企改业；泻是中骨国国作资委评重点跌扶持偿的5侍家房昂地产浮企业里之一山。连坛续四辉年在猫深圳脊市房胶地产吐企业垮综合术排名醉中名膀列前捷三，斥并荣丢膺2健00当4年垄深圳絮销售罢金额齐冠军开，在露深圳蹲占有产约4防％的母市场撞份额良。并馋因旗硬下租笔赁、乳供电庙、供谊水等泻业务争所带权来的恢丰厚眨经常胡性利帅润，音被誉若为而“响最具铅抗风唉险能进力的速开发舰商盆”蹈之一剪。齐目前鉴，招孝商地郑产已枯初步犁形成茂了以眠深圳横为核决心，遮以珠航三角越、长卖三角桐和环出渤海步经济场带为获重点鲜经营皆区域济的市滩场格挣局。邀完成缓了由猴一个赴区域薪性企岸业向芽全国效性房泰地产吸综合哨开发侧商的偏角色述转变畅，已摔经成察为中小国最熊具实曲力与泽发展亏潜力累的大塞型房赛地产袖集团惯公司涌。昏2练招商全地产融股权榆结构啦表1演.1金截但至2雅00氧5外年1杆2范月3凡1恒日，油前十助大股摩东持专股情蓬况（归单位促：股梦）萌序号格股东器名称怪期初汤数镇本流期增帅减婚期末中数脂占比监例溉股份诊性质拖1稀招商哀局蛇营口工猫业区村有限见公司们18析8,幸28就8,忧10若0身0往18捞8,侨28摊8,舞10处0方30册.4赔3%坚境内即发起池人法耍人股轮2匪香港革全天植域投你资有个限公菠司团62啄,7欠62厘,7余00识0蒙62随,7掏62呼,7赞00狐10螺.1归4%护境外滨社会讯公众蒸股允3狂DB严S帆VI照CK高ER躁S阀(毁HO冠NG泰K冷ON座G砖)系LT京D穿A/趁C壁CL志IE瓦NT酷S罢19初,9泽27括,0卷67株-1钢,1缓85纹,4议67洽18洁,7偏41仁,6礼00忘3.蚂03斤%饶境外丰社会惯公众伪股盘4据FO稍XT配RO奖T雁IN翻TE寇RN极AT却IO京NA面L论LI表MI农TE沫D器18降,4田80经,0仰00六0穗18昆,4禽80姜,0旬00逐2.乔99震%傻境外吼社会胃公众霜股售5之OR豪IE凶NT味UR叔E低IN南VE隙ST榴ME没NT汁L巾TD猪17扛,7紫35村,4撒30谅0被17材,7谊35恰,4殊30趴2.滋87种%搭境外唐社会古公众挠股哀6盟博时株价值赌增长雷证券颂投资浓基金雀11铲,0薯50更,4迹57堡0售11币,0事50腰,4蚁57秃1.眨79岭%丹境内软社会悟公众锈股斯7农全国义社保委基金目一零暑八组帮合肢7,店01烂3,栗78患5坛1,围59形2,始46占6怪8,糊60馋6,臭25绍1竿1.哭3兴9%会境内悬社会您公众驼股狭8因全国历社保集基金库一零置二组蛇合疤3,踪37概7,挂09旦9题4,竿38聪4,芳66蹦1父7,花76伟1,牢76膛0阀1.贝25版%论境内男社会鸣公众由股桥9宪洋邦骨国际证有限熄公司何7,礼50将7,循40且2闸0诸7,载50搁7,行40队2污1.赠21妖%背境内觉社会礼公众来股姓10杯裕阳面证券寨投资退基金滥2,谁18康7,逮07谢5止2,请96僚8,搏87催0隙5,辨15芝5,帆94荐5匆0.腾83啦%委境内赌社会狂公众允股沸【注从】选①领香港芹全天丢域投挎资有识限公桶司、令Fo鉴xt纳ro醋t蝇In托te毒rn樱at倚io删na杀l猜Lt辈d.纵、碌Or训ie盖nt枪ur冒e爆In啦ve讽st男me洋nt酿L火td瘦为蛇匀口工技业区盖的全按资子殃公司糊；洋朋邦国拆际有磨限公肤司为咸招商少局国咱际有酸限公叶司的铅全资际子公报司。命蛇口抽工业劝区为穿招商漂局集颜团有蚊限公嫌司的身全资兄子公房司；骗招商梦局国性际有踩限公唉司为昌招商屯局集花团有挽限公饱司的民控股民子公供司。贸②闯博时少价值爽增长亿证券处投资依基金花、全摩国社再保基稀金一秩零八伸组合考、全各国社灵保基否金一致零二丸八组民合、亩裕阳停证券梯投资千基金蜘同属侦博时定基金订管理基有限砖公司役管理亚。专③者20另05匹年1针1月木，经夸中国无证监银会证迈监公沈司字拒【辞20恢05卫】1揭08周号《碰关于顺核准慕招商沾局地欢产控触股股凉份有缝限公已司非笑上市迅外资康股上慎市流救通的包通知排》批愿准，踢香港街全天薄域投术资有阔限公康司所数持有戒的招急商地嘴产非声上市败外资拢股共球62研,7便62夸,7现00蛾股外残资法穴人股辨转为贞B股引流通主股，号自绩20比06杠年1花1月边1日急起壶可在戏深圳扮证券蚁交易返所B姜股市闯场上货市流金通。辰④燃持有喂本公纵司5电％以档上股枯份的局股东玉所持希股份骑未有杜质押倒或冻葛结的棵情况灯。支从上苦表中犁我们赔可以榆看到讨招商卷地产驶主要圆的大龟股东愤都是扁一些滤法人睛机构集，其臣中第烘一大鄙股东侦为招事商局壮蛇口死工业虚区有患限公章司，特占有终了招扒商地泛产的鸽30暴.4荣3％宜的股火份。剑虽从肠表面页上来铲看招禾商地者产的压股份赞是比直较分来散的盲，第想一大般股东触的股坝票还的没超碧过公核司全澡部股野票的腾1/浇3，晃但是缎结合亭图1橡.1姐，招活商地沿产实滴际控狮制人豆关系油图时姜发现斑，另止外的食几个柔法人柱大股国东，乏如香扔港全谈天域际投资绒有限财公司骆、F蒙ox晌tr梳ot请i牵nt勒er腔na恭ti肚on陈al凉l龟im误it绣ed齐、o反ri才en宪tu蝶re对i汤nv宿es牌tm右en捐t凤li剧mi剃te省d、幅洋邦福国际矩有限硬公司侮都是它蛇口铲工业茫区下谱的全六资子寻公司差或是铲招商亮局的骗部分莲子公西司，独这样犬蛇口壶工业恢将近盼掌握形了招欠商地化产的予50摩％的环股票屿，这贼一特庭殊的矮股权斩结构牢也就硬产生丢了蛇坑口工单业区丑对招悬商地屠产几桂近无昨私的悼帮助千，这乓一股串权结偷构也协就决抖定了交招商起地产娇有比蜂一般维房地唇产企孔业所崇没有安的优勇势，程招商临地产内的发诚展离幅不开羽蛇口掩工业稼区。暂图1蛛.1导浓招商基地产耳实质己控制柿人与吸公司付之间米的产胶权和总控制怀关系慌图坦在上辟图中播可以寺发现承招商声地产怕的最基大股肃东招罚商局摩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