第十章电子教案

第十章物业租赁管理物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地产市场的一个很大组成部分，也是许多物业管理者的主要业务之一。有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的；物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。为了做好这一项工作，物业管理者必须了解和掌握有关物业租赁的概念、相关法律规定、租约的制定和管理以及如何最有效地将所管理的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。第一节物业租赁概述一、物业租赁定义物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明：（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在内，防止逃避租赁管理、偷逃税收的现象发生。二、房屋租赁的法律特征房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征：房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体现契约双方有偿，互利互惠的关系。积要式侄合同君，而租且是驱法定巨要式缸合同攀。我塔国法嚼律规王定，姑租赁救合同餐必须上采取铺书面衰形式葵，并间依法程登记盛。今房屋转租赁丢关系饰不因悬所有摊权的箩转移多而终禽止。他新房射屋所奋有权馅人必薪须承呜担原诸房屋挪所有镇权人未在租筹赁合晴同中悼确定商的义愈务，返尊重孕承租翻人的档合法床利益钓。即闸是"剑买卖辛不破稀租赁浴"。脖租赁封关系求主体饭的法工律要露求。驴其表睁现为鱼：骗租赁浩双方助除了虫必须梢具有里民事尤能力训以外谋，庸还要暖求出注租人夺必须涨是房汇屋所穿有权鸡或其锯指定精委托甲人或掉法定岩代管蛇人；蓄要求漆承租个人没鸽有法裂律限键制承晴租的晨情况周。刊租赁饼客体唇的法视律要坐求。藏有下指列情宪形之勾一的秩房屋葵不得蚂出租恭：麻①息未依粮法取箩得房狗屋所正有权酸证的罗；呆②物司法奋机关窄和行宝政机泉关依搜法裁窜定、貌决定荡查封住或者滔以其举他形疲式限使制房错地产滩权利捞的；炕③快共有苹房屋畅未取帝得共跨有人徒同意僻的；景④废权属傅有争暗议的卧；弯⑤爽属于亚违法玩建筑召的；迹⑥耽不符升合安屈全标尘准的唱；停⑦每已抵撞押，哪未经陶抵押辅权人圾同意任的；五⑧奸不符豆合公号安、既环保神、卫今生等蒜主管霸部门敲有关排规定专的；惩⑨却有关衰法律团、法笛规规侧定禁相止出脸租的协其他订情况挣。杏三、呢物业明租赁父的分锻类岔根据武不同妄的分孕类标侧准，印物业倚租赁饱可作酸如下债分类胳：叼根据狸租赁向房屋星的性庆质不玉同可汉分为尖公房袄租赁己和私描房租叔赁，油也可锁分为表保障牵性、酸福利纽性租授赁和俗市场瞒性租巾赁。楚公房景租赁叫又可尼分为杜房管记部门攻管的餐直管镰公房穴租赁左和企院事业割单位兴自管以的系件统公潮房租浩赁。顾根据坚租赁润房屋潜的用揭途不呼同，名可分岗为居挽住物勺业、盆商业价物业鹅、办育公楼浪及工步业物秃业等弟的租选赁。走按照砖房屋颗的租苏赁期逢限不牺同，遮又可兆分为与定期石租赁姓、不篮定期弦租赁假和阶吓段式止租赁睛。举定期娇租赁煤是指岗有确开定期骡限的刻租赁都，租镰期满铺即租招赁终芬止。位出租焰人无耕须作垄提前凤通知婶，承盐租人杨到期帝必须令归还枝租用森的物委业。绵目前头我国画一般滔商品羞房的逃租赁打都属伴于此右种情姓况。滴不定姥期租落赁是愁指租幼赁双断方没件有约赛定租幸期，涉出租辆人可率随时贝要求毯收回致房屋浙。我对国的输公房省出租劝就属货于这沸种情龙况，谈但在完收回尺房屋扯上会抽要求金国家园作出服另外购安排炼居住邀的要桂求。义阶段弄式租北赁是叉指双式方虽盼然确疫定了遥某个泄期限演，但眨又约伐定，城双方酷如没盗有提朗前通雄知终蜜止的搁情况凳下可塞自动棋续约爸相同费一个锦时期元的一仿种租酷赁方匠式，内这种伞情况氏也经狱常出闭现在立一些案商品京房的仇租赁私中。剪按照羊租金管的计猫算和别支付责方式似不同牺可以跨分成半毛租鹿、纯安租约况以及榨百分仿比租痒约。素详细堂内容酬在后绪面作兄介绍战。趋按承争租人冒的国想籍不塞同将萝租赁净分为旷国内胳租赁杠和涉换外租虎赁。四四、北租赁么登记墓与纳奏税阀（一祸）租土赁登犯记减根据脖我国尊法律冷规定垄，房趁屋租赌赁需努登记碧备案义。其际具体买要求忘如下锣：饥房屋贪租赁钩当事杆人应招当在区租赁良合同省签订抢后3姓0日锹内（逢上海向市规还定1朱5日惊内）挎，到枝市县骄人民笼政府学房地广产管盼理部杯门办拍理登厉记备饿案手米续。捐登记遵备案竞时，顽除提殃交已狮签订忘的租被赁合散同以之外，挡租赁痛当事芒人还跃应分熔别交韵验下朽列证印件：含①愤出租熄人应赖提交奸的证洽件：恰出租怜房屋种的房济地产杆权证苦或房烫屋所固有权肤证和脚土地下使用跃权证虫；出每租人摇的身回份证喷明；拉共有徐房屋凑的共郊有人袜同意哥出租坦的证截明或失委托疏书；代淘委圆托代腥理出低租时胖，房卷屋所昆有人甜委托哨代理泰出租朱的证伏明。化②塔承租炊人需晶提交筝的证确明：沿境内婆个人搞的身永份证槽或户玻籍证众明；锣境内嘱单位肥（包婚括"浊三资楚"企共业）旨的工猴商注依册登塘记证哀明；织境外肿人士投的回自乡证兵明；蜓境外秀单位处的经蒜公证茧或认堤证的痛合法活资格窝证明赶（法篮律、磨法规吃另有紧规定那的除御外）接。债房屋椒租赁特登记荣申请您经市债、县监人民稀政府房房地券产管萝理部妙门审宾查合掘格后赶，颁剩发《垮房屋揉租赁纯证》距；审缘核不销合格顶，则坊由房构地产阿管理针部门锦将租借赁合裁同和钳有关盲证件床退还城当事贺人。傻房屋秧出租有持有蔑关文霸件至刺当地笑税务肉机关存依法株纳税掠。盆租赁申登记怠的法蜜律责活任：恒①敌不按辞期申桐报、座领取判《房铺屋租昆赁证纪》的距，责融令其敬补办碌手续尝，并影可处僵以罚井款；钉②星伪造碰、涂帽改《萄房屋炼租赁裁证》盐的，点注销腔其证射书，多并可圾处以血罚款守；邪③盲未经英出租踩人同饰意和寄未办壤理登系记备猪案，既擅自床转租移房屋洋的，伸其租趟赁行降为无造效，障没收情其非纺法所涂得，看并可爽处以记罚款亭。吹（一印）租滔赁税骨收擦有关彼房屋铃租赁帝税收取，国浪家没浩有完泼全统全一的齿规定尾，各惹地的结执行蒸都有衔所不鉴同。迷在此箭先介凝绍一科般情摇况，膏然后耗介绍能一下渗上海贸市新估出台城的城却镇私踪有房饲屋租稠赁税前收征趁收管陡理办罩法的杰主要谨内容序。喜1．担房屋柜租赁读一般惊税收撞情况功房屋芽租赁问一般哨要涉厦及印筛花税雄、营仇业税株、城悼建税麦、教黄育费休附加殃、房质产税拣、所龟得税晕和土反地使娃用税哲等税衔收，株现分挑别介而绍如纺下：评（1坊）印贞花税当。租及赁双贫方所乌持的垂房屋秧租赁联合同壶，应设按合孕同所脚载金泥额的市0.进1％拿，一环次性添贴足缝印花撤税票米。船（2泡）营骆业税秧、城怒建税炭和教稻育费悬附加卡（两住税一订费）墨。凡讽从事骄房地绵产租置赁的匆单位高和个拨人，附以其延应税诊收入疫为营顶业税钥征税帆对象训，税摄率为雁5％穿。城坝建税兆是以置营业央税税停额为歼计税堤依据蒸，一坟般规拜定，固纳税盘人所矛在地潜在市飘区内妹的，猪税率饭为7仙％；青纳税雁人所脉在地些在县犬城、龙建制拾镇、烤工矿苹区的映，税联率为蹄5％押；纳姓税人讽所在杆地在千农村肢的，嗽税率渡为1填％（那税制简改革吓后，理该税直项以李经营剪收入杀额为海计税篇依据稳，税号率为朵0.折3％盗~0拼.6冲％）役。教口育费盈附加他是以僵营业深税为购计税众依据菜，税踏率为鹊2％灰（税圆制改鱼革后流，调明整为低增值浇税、美消费影税和总营业良税之甲和的干3％粘）输（3示）房霜产税客。房妻产税挡计税敬方法卧有两世种。苍一种犯是依绞房产豪原值弱扣除缎10燕％~拆30辟％后尘的余秃值为筛计税孤依据乡，税积率为饱1.美2％贤。如魂北京枣市扣吓减额传为3伞0％捐，上民海市婶扣减暗额为殊20躬％；腾另一史种是殃房产醉出租加的，需以房腾产租任金收趴入作愈计税琴依据桃，税份率为火12绞％（街税制挪改革胳后，演房产莫税按全房产否评估类值的围1％良~5问％计吸征）糟。缩（4涝）所酷得税搅。所航得税富分两盯种：赛企业潮所得拐税和更个人优所得椅税。手企业帖所得助税的呢计税鬼依据栽是经羽营企命业的披年实储现利量润净糖值，灰税率精为3脱3％妖；个亿人所惭得税久的计胃税依娇据是影租金爹所得缎扣除亦免征墙额厉的余干额（东免征魄额现厉为租凡金额刘40四00支元以躬上的迟为减鞠除费赛用8扶00轨元，据40滔00库元以趁上的橡扣除洋20境％费吴用，卫然后慈就其饰余额呀纳税枪）。援（5遭）土皂地使圆用税傅。私泊房业盾主出跑租私械有房晃屋，财应按抄所在收地的横地段代等级韵适用颤的税镜额，许交纳妇土地窄使用在税。全2．路上海弄市城狮镇私甩有房骨屋租贩赁税仁收管始理主斯要内拔容挡（1足）领牧取租扒赁证马的7稿日内湖向税撞务机皆关办吵理纳肤税申驳报、物申领恨统一员发票采。昌（2演）租慰赁双喇方持畅有的组租赁外合同夸，都何必须指按合扮同约另定租杰赁期燥内的垮租金颤收入沿一次胳性贴精足印维花税承票。奔无租呼赁期厅限的朋，可驴按3踩年分抓次贴板花。粗（3吊）对两营业败税、狱城建皂税、闸教育谅附加穗费、建房产户税及夏个人瞎所得送税统动一征妈收综羊合税喂，税岁率为糕每次掩租金燕收入饰的2醋1％孔。每倒次租甚金收说入在熊20导00躲元以国下的落，则耗按1吩5％穷征收隆（现斤已改幼为按剧5%岸征收祸）。鸦（4层）转守租和铅再转盒租的旬按转勇租租蓄金收表入的帝9％所征收布综合肺税。祝每次也租金商收入望在2澡00屋0元论以下刊的，贺则按禁3％妖计征搅。没（5通）按嫁所在克地的旷地段符级适械用的让税额米交纳吊土地条使用形税。律（6尽）不清准匿乡报房毙租金蚊，不盟准收升取押搏租、折变相客租金载或其亿他额动外费旷用。午（7字）私摧房业赵主或亚转租绣人接圆收承烈租人伯聘用杯或为狗其提衣供劳恩务的说，应粗将租可金收极入和眼工资后、劳迁务收局入合迟理划仍分。狸工资喊、劳单务收酷入不摇得超丘过同骆类企矛业的向临时子工工蹄资标球准。格（8淡）私全房租们赁须身统一传使用彩税务垒机关清印制扯的发肠票。刷（9蜜）以车联营伴等名填义出偷租或果转租迎房产步但并吩不承竿担经改营风葵险的搂，其游所获佳取的协固定绿收入扩应作胖租金武收入参处理拼，按捆规定旋征税剩。趴第二蔽节胆租约团管理研经营蹦性物们业的星物业敬管理秃者一毅般有单出租旗物业陶的责泛任，违尽管亏这种杀责任小根据须业主突的要映求不踪同会感有变忽化，触如有骗一些义物业宴管理弦者可惹能是懂惟一质的出源租代辟理，陕而另厦一些腐则可等能与困外界优独立乡房地施产经姜纪人锁共同驼承担春责任相。职即使厅有些呼物业备管理正者不鲁承担踢租赁遭责任跌，而孩只有察维修泼保养纠物业剃的责瘦任，慰但是艰涉及蒜租约蜡的具汗体条瓶款时亲，他工们往赠往会僻被业村主或轨业主耻的律敲师所阅咨询呈。他涂们有界关物公业运盏营和寨维护仇的费窃用及钳其相砖关的财专业由知识秆对租故约条耕款的协拟定明有直限接的敲影响肃。呈如果荷物业咽管理积者足让够熟贴悉租兴赁合摔同的港基本赠条款透，并捎非常后懂行玩地与臭业主义的律粥师及勒房地铜产经打纪人鲜合作午的话口，业左主就加可以惭从物恼业管扒理者型处得登到优茶质的速服务全，从扫而增没强物尚业管缸理者堡在业惕主心玻目中嚷的地馆位。品一、蔬租约务的含贤义及园法律镰特征疗（一抹）租灿约的躲含义数房屋辱租约忠是一御种债漆权合最同，陕是出夏租人俘和承剖租人方就房嗓屋租差赁事已宜，胃明确融双方顿的权蝴利、蹄义务馅和责昨任的薯协议允，也盒即以豪房屋喝为租浙赁标乡的契没约。招（二究）房缎屋租历约的麻法律测特征万（1站）房凶屋租骑约是秃双务奶有偿决合同暴。滑双务音合同粉是指陆合同记当事撒人都嚷享有谱权利轧和义省务的贩合同出。即榆双方搞各自殊享有桶的权葡利和娱负有杜的义勺务，踢正是瘦对方射应尽径的义烛务和日享有坐的权缎利。锻双务顶合同瑞的主玉要意蚕义在换于合府同的吐履行串，即垃任何呢一方胸在自急己未各履行遇合同船义务恐的情箱况下毅，无磨权请肌求对滩方履前行义恐务，校否则蓝就变毙成了牢单务躬合同波。肢有偿慢合同稻是指抬当事卫人享民有合愿同规且定的漏权利胀而必扁须偿冬付代市价的痕合同垄。裂有偿端合同吗大多岛数是败双务加合同俊。范区分吹有偿脊合同此与无发偿合澡同的巩法律快意义逗在于颂确定孔当事爪人履缠行合斧同义栗务时赛应注敏意的贺程度糟及违旨约责热任大票小。荡一般厉而言久，有级偿合没同义壤务的奔履行迹，其逐注意甩程度蒜要高板于无互偿合想同，碍有偿园合同猾的义膨务人纪的违领约责闻任要究比无马偿合意同义虹务人仰的违狭约责件任要卫重。歇（2蚀）房筝屋租保约是孙诺成寒和要宏式合漆同。烟所谓卵诺成舞合同首即指含当事辫人意互思表屿示一腔致即愉告成播立的筹合同条。帆实践锣合同疼，图虽然欢当事贯人表零示一代致，妨但还睬须交火付标膊的物艘，合内同才筑能成姐立们这种此法律斑上的雁分类辽，主优要用衰于确胆定合平同成地立的孝时间咐。蜓要式纱合同缠是相愉对不回要式狮合同柳而言席的。狠凡要子求特羊定形捞式和凉履行绳一定捕手续杠的合黑同称虹为要勉式合掉同，镜否则圈就成秩不要粥式合翻同。盘法定乱要式县合同驴；约棒定要境式合向同。壮房屋蜘租约浴是法辉定要尘式合奸同。蓬我国缎《城炎市房订屋租罩赁管脾理方第法》觉中明惹文规摧定"阻房屋熔租赁舌，当慢事人脏应当妨签订年书面晓租赁尖合同茧"。演没有终书面罗合同烛的租朽赁行态为，炕法律机不予掉保护芽。金（3期）房泻屋租雁约是绪继续漏性合利同。饶房屋围租赁厉当事耐人双莲方的泽义务尘，均甚与合稀同的槽存续努期间伍相关窗，时忘间作蓝为合无同的势基本狱元素事，因欢而房搭屋租型约属悦于继辜续性种合同深。命二、狱租有推权的捆概念扁为了切对租贺赁合纺同有货更深枪的理及解，哑有必羞要介传绍世宵界上设有关员租有剃权的淋概念稍。核租有娇权（播Le雪as仁eh缠ol坐d）内是相铺对所型有权构（F妖re岁eh贷ol烦d）止而言拨的。应租有怨权是过承租羡人（疯Le讽ss蜘ee性，跃区Te会na懂nt留）拥稻有的邀对租鹅赁物皱业的册一种飞权利蚕。决对于损租有疮权，朝不同急的国扬家有垄不同古的理作解。那在一扒些国夜家，藏这种州租有怜权被哪认为沃是承酬租户叼的动拜产（蹈pe俱rs厦on布al虚p楼ro躬pe窑rt线y）贷，可球以被柔出售槽、交遮换和症赠与镜。而铲在另谁一些刑国家滥它被遮认为痛是不施动产疲（r律ea哈l鸭pr秆op测er赤ty寄）。仅如果闭认为神是不焦动产傍的话屋，租杜有权挪的出留售、木交换应和赠煤与必森须有湿书面捏契约蛾。扯在我姻国，颗虽然肯没有顺租有沾权这咏个名丽词，峡但与矩租有怒权对播应的荒有出骆让的严土地舍使用针权和答出租括的房窜屋使滩用权魂。根线据我葵国的盗法律淡，也葱可认惠为将利租有岭权归徐为不顿动产愁。盆在某踢些国尚家和矩地区解，租眼有权绪可以谎作为概担保宅物业你来进角行抵么押贷射款（坡如我鼓国出向让的患土地羽使用佛权）施。由仪于承池租人待设定压的租置有权尘抵押塌可能察会损副害业门主的僚资信洁地位软和物寇业的旺所有退权。望为了砍避免脊这种照侵害幕，物肤业管员理者使应该孟熟悉叉当地嗓的有百关法仁律熔，在够租约夕中明快确规放定：伸承租纵人不滩得出严售、明赠与卖、交准换和称抵押听所有封权，桨除非副事先屯得到泉物业要业主廉的书闪面批封准。来（一移）有央年限婚的租欠有权霞有年玻限租斥有权江（E湿st脾at扇e估fo松r过Ye不ar梢s）捆是大谋多数贯物业造管理枪者在启出租双各类碌物业良中经迈常采竟用的疗方式处。摧这种法租约腥有时话称作皇"规铲定时质间的膜租约悄"。榨当租夹约指肚定的岁时间房到期赶，这亚种有变年限磨租有睬权不简须提公前通谜知就稳可以颤终止幼。承叙租人盼必须桐马上杆交还回物业资。里有年磨限租演有权益也可婚以继抹承的穴，不赖因租唯赁双道方中做的某涉一位朱死亡层而终污止。位（二梯）周龟期性库租有面权有周期县性租尘有权尖（E那st吃at抖e困fr百om蕉P偶er肝io往d醉to介P孩er幕io识d）难是指招业主偿将房核屋租献与承谢租户疫一段汇时间爽后可大以自婶动续巡约相改同一选个时斜期的絮一种舟出租翠方式博。折这种炕租有育权的较最常橡见例渔子是悟年周母期租甩有权亚。尽润管月倾周期主、周穴周期待租有炸权的却形式貌也存妙在。船要终枝止一骡个周拼期性昆租有越权，带签约净一方性必须茫提前倚给通辆知。迫通知碧形式陡和提植前时狡间的厉要求些一般裁由当荣地的战法规批确定煤。磁这种态租有锻权也率可继暑承，险不因肚租赁追当事昨人的港死亡徒而终尖止。扑周期担性租顾有权组的产庆生有荡两种映途径溉。混一种蛾是租霉赁当插事人仓在租留约中早明确院写明苗，如约"年俗周期饲性租悼有"液。仆另一忽种是丢承租萝户在价按规沿定的第期限创已经肚到期英，仍克然占饱有物邀业并谷支付舱了租摄金，赚则法配律认嚼为是蜘有效热的。测在这犹种情散况下病，租发金支籍付的狠频率乞将决桌定了疯租有吸周期纵。罚我国选的民错法，臭也认撑为这震是一配种推最定形慌式的幸民事池法律遭行为歌，也趋是有特效的择。有遭许多圾国家斤的法同律认胸为承祸租者剧新的芹租有借权如出前租脑约所甘规定锄的长校度，渴但最悟长不阻超过自1年白。余（三仗）不裹定期萍租有婚权少不定辽期租荣有权督（T肝en次an妻cy蹲a血t绢Wi思ll夕）是渗指业胆主同省意给肢与承足租户势不限练时间幻租用豆物业盏的权幼利。低这种四租有宗权的党产生宁和延秧续依辛赖于垄双方奸的自傍愿。焦现在肢，一彼般要渡求终披止一距方必录须提脱前以号书面阻形式准提出建终止沸租赁狭的通涝知。冤不定您期租锅有权迹可以真因任要何一努方的贸要求伤而终予止。蛮在我栽国，俊公房论租赁喉属于左一种把特殊滨的不估定期仆租有近权。喘虽然疏没有普确定疯的租矩期，饮但国纳家不势能随掠意终疯止租寇赁关萝系收堂回租有有权茶。相涝反，吊在拆易迁时议，还式要进炼行使铁用权棉的补遍偿。刚这是陈与我幸国原落有的肥收入电机制牺有关粱系，乡公房险里已桥包括测了人上们应锋得的赤一部曲分关视于住蛋房的倘收入矛。层（四芦）默凡认租苗有权炊默认池租有抖权是熟指租约户在变租约答到期歉时，勒未经此所有苗者的千许可阔，强程制继训续占圈有物学业。肯除非堪业主昨诉诸鹊法院狸或租否户自个动搬令离，娱否则汤物业舞将被托继续如占用察。如烟果当恭业主嗽接受标对方骗缴纳旧的租伴金时销，则漂表示丸业主狼默认筑对方丹以周竖期性末的租庙有权们或不回定期抬租有编权形草式拥申有对旺物业宵的租蓝有权午。勉三、组租约揉的类率型厨租约朴因不览同的掌目的司，有州不同狭的分蛙类方拔法。捎我们瓜这里阅介绍清的是图按计嫂租方药式的危不同洋，可搅将租充约分税成毛咸租约额、纯偏租约滩和百报分比弄租约烟。动（一芳）毛乌租约章在毛幕租约蒙的情由况下秘，承惰租户渡支付涂固定醋的租绪金，陶而业窜主支吧付所记有有发关物井业的迈费用患，包加括房买地产瓶税和隆其他挑有关摇物业母的税惭收、坑保险床费和仰维修胞费等其。至督于水毛电费礼等公缝共事键业费须，则款由租窜赁双茅方协雪商，览毛租钱约经裹常用凡于公售寓的埋出租焰，也无有用士于办省公楼挖的租洞赁的霜。抗（二贷）纯哑租约受纯租挺约，胞也称怒净租栽约。阵纯租阳约一摇般用跌于较超长租咳期的舱租约再。洁纯租浑约主忘要指籍承租夹户除歼了支袖付租谊金以害外，夫还要桃承担瓣其他中的费页用。杰从理衣论上响，存先在3兽种纯普租约守单纯胁租约蚀的承挣租户滨只支吩付租杯金、过水电漆费、白房产的税和查其他咳的税值收，贱双纯钞租约腾的承姻租户蛮除此筒以外挥，还开要支精付保默险费校，恐三纯浙租约堪的承汉租户择在双右纯的怪基础南上，垂还要拉加上低维修罚费。锁在三塌纯租撕约的转情况痰下，哪承租萄户承松担了宗物业林的所炮有的兄有关香费用倒。能工业贿物业腹的租劈赁一原般都书采用狡三纯购租约中的形厌式。钢（三量）百遵分比黑租约亏百分暑比租姨约，邪有时适称作灿超额罗租约总，是拢用于盲零售辣商业届物业判的出州租租版约。南百分弦比租绳约租尸金的愈支付色一般牛是基蝇于年叉度来甲计算剧的。唤它要卸求承药租者凡在支锹付一缺个固君定额坦度的缓基础候租金制的基悉础上泡，加舅上承脖租户贿总收孔入超常过事烈先确篇定的手最低冶销售烘额部急分的径一个摔百分破比。予例如从，一扯个百何分比劲租约揭可能寄要求岸承租塌户每慢月交台基础画租金潜12迷00螺元。底再加忆上年搁经营切收入江超过盛36范万元炉的差痰额部亲分的敏4%稼。在满这个宰租约夸的条级件下酿，一东个年缴总经旅营收哄入为摧72迟万元料的承睡租户慌需要线固定井租金落以外都的费锦用为钓（7继20伐,0丑00刮－3辫60激,0常00昨）眼×庭4场％结=瞒14站,4辱00辉元。照等于您每月萌需多壳交1枝20纪0元同。己百分纠比的贱确定饺没有围固定愚的模割式，涛这取猫决于职物业侨的性描质、呢地点烧、承第租者伯生意店的类李型以棍及总玉的经爹济气牲候。稠百分输比租白金的音计算房还可已以采干取固鸟定百歼分比美和变边动百令分比醋两种疫方式伯。变腿动百畏分比凳是租结赁双爽方商亡定的驼百分鲜比随立销售脑额超似额的泰数量春的增磨加而押减少毯，以脚达到亏鼓励循承租辫户提懂高经绒营水戒平、免扩大固销售理的目低的，泻以使论租赁曲双方迟都获辛得相皂应的喉好处庸。逮四、检有效鸡租约隐的基急本条弦款低（一反）有谅效租对约的爽基本制条款略（1被）当毫事人披姓名跑（名辩称）串及住镜所；渗（2退）房经屋的罪座落甲、面灶积、秤装修嫌及设雷施状点况；退（3办）租久赁用记途；席（4喝）租汗赁期栗限；承（5溉）租御金及廉交付灰方式落；丰（6缘）房位屋修位缮责节任；弦（7雁）转仗租约赤定；笔（8无）变团更和贼解除架合同宝的条份件；垂（9岁）违豪约责跨任；洁醋菜（1籍0）暑当事害人约限定的羽其他日条款结。宪（二响）基屯本条烦款分筒析拖1．悄当事范人姓怕名（友名称集）及开住所养租约越既是顷合同酱又是游房地废产权抢益的劫转让讲证书游。它允必须内包括赖租赁点双方剥的姓稼名并伯且有自承租积户和浴业主莲或业瓦主授存权代煤表签核名。皮如果汤租赁愉当事燃人是黎一个逃组织倚或公骆司，衡则必摸须有肚该组确织或归公司厕的名抄称并拿有该穷组织陈或公挪司的歼被授蛇权人集员签庭名并粥盖上景组织干或公唉司的圾章。喘当事地人的泳住所搞也是肃租约殃的必证要要婚素之丝一，稳因为密除非谜当事谎人有挪书面晨改变茂住所山的通傲知，仁这样外在涉剑及到箱以时雁间判重断违躬约责公任时坦就可歇以有凡一个耕客观窃的评敢判标哥准。般法律颈判定摸租赁挡当事怜人之制间的秤有关欠通知标的送胞达都知以租昼约上菊的地炭址为伯准。挂2．纤物业酿的描覆述欣（1渡）如交果物饶业的件出租请包括兄了土越地，航则在摸租约获中必吧须有垫精确值的法土律描焰述。龄如果纹出租吗的物辽业只沾是一昼幢大捏楼的橡一个蕉部分神，则挨只须计提供世大楼珍的地察址及歼房间冰号码迎。春（2肢）对聚于商薯业铺忌面，剩除了禾地址悟、号舞码的羡描述御以外戏还必叹须有扣对承看租户默使用译的描甚述，鉴除此韵以外枣还要毯有一埋张表转示铺票面位培置的拔平面食图附面在租丢约后减。话（3咬）一影个租陡约的塑物业察描述捞中可掏能需宏要规卧定对斯出租爽空间优的间振隔、侄装饰汗、设驼施方脚面的乳要求盆以及衫费用锁的分严担方滩法。怠有时恋这些他具体备的要谈求会据使租惑约显拢得冗谎长和蝶复杂还，这赴样租愚赁双岔方可阻另立虫一个院补充铸合同授作为踪正式陪合同杂的有盗效附裁件。鞠3．计租赁再用途心租赁微用途苦也是临租约麦中的宪一个净重要草条款沟。例朋如在渔办公撑楼和小工业商物业岂租约腔中非戴常流府行的垫一条宪限制计性条跑款，谅限制扔承租探户使渡用房壶子"骑只能今用于肿一般遣租约够规定搜的用秘途，立而不捧能用仅于其笛他目劫的"米。恢住宅薯的租剪约也落可以族包含抓限制翁性条贝款，罗如限轿制住处在此矩租赁避物业腔中的铁人数败。这炼些限均制条凑款的普用词率必须挡清楚三和不苹含糊悼。因宝为法妥院是笨根据坦限制交条款帝的含灵义来怕解决敌任何下争端兄的。族如果迫没有帽书面影的限草制性踢条款脊，承取租户验可以完将房衬子用薪于任忌何合掠法的懒用途温。引对于古多用器户大少楼来优说，淘限制帽房屋那用途菜的另烂一方煤法是凤制定隶"大制楼管祥理规涉则"爱。它红规定而了更迁为详凭细的罚处理队日常纪事务固的方重法，勿如承诞租户拿如何虽使用呜公共村场所泪、停劣车场尘和大填楼的海运营虫时间拢。这趟些规勇则是榴为了今保护隙物业福的良塞好状尤态、翅维护慰物业绢的声匀誉和四安全闷以及傲促进僚所有妇承租蜡户的翁和睦次协调趴关系菊而设鸣计的民。乌4．泡租赁棵期限矛（1晕）租认约期垂限的由表达液应该唇完整姑、明糟确，克在说垃明整柜个期陆限长笋度的驶同时硬，写停明开林始和昆终止售日期欺。例汗如：干租期度30召年，筐从1卷99宫6年绘6月硬1日袭起，扁至2活02举6年费5月匀31盐日止游。懒（2卵）在岗租约钓期限萍的条前款中虫常常它涉及秀续租短的优完先权秆条款走。此葱条款涌给予磨承租灰户在缎规定港的条鞋件下甘，有刻权续咸约一淘段时猜间。润优先槽权条有款一践般都临规定坟了承阶租户医提前辣通知倒的时森间要孕求，符也确方定了刊通知弃的形辞式、餐递送奖方式父、通腐知接郑受人消、续再约的剪期限阶以及逃租金像多少馋等。绞（3贞）在呼某些舅租约房的租池赁期种限条罗款中箭还常屈常包螺含有菊允许找承租泼户在嫌支付碰罚金偷后可慨提前地中止夺租约莫的内纤容。杆有的范租约答中还都有在忆租约即期限纤到期淘后给辆予承嚼租户凳优先象购买沙该物萌业的配选择闭权。点5．旧租金宽及交贝付方泊式弯（1盟）租椅金支假付的砖时间劣、数吗量、台支付惠地点钩及收社款人筑在租完约中排必须窑明确翼规定向。棍（2触）有职的租典约规病定了弦租赁卵保证手金，的作为热承租哑户期芝满拒各迁房券屋、洁延付悟房租蔑、损虚坏房呜屋给骑业主耐带来饥损失杂的保凉证。仗保证颠金一魄般1乒至3碌个月销。例窝如深椅圳市亩规定勺3个吧月。渡（3缓）在戴此条攻款中碰必须乡加入技一条命"允掀许业已主在称必要隙时调寿整租窜金的帖条款姜"。签这是州一条势极有掠价值蛛的条烟款。茅租金盾率的锯调整粪条款驾有以皂下3纳种方帆式。旺逐步鸣上升篇条款拿。这裳个条茄款规气定了万经过裁某个猫规定欣时间泰后租稼金可筋有一现个规疗定的醉增长馅。磨例如括，一列个长剖期租粉约可询能要雷求前盛两年林每月廉支付昨40逃0美墓金，剖第3忆年起敢每月队支付货50递0美筛金，竭最后叠两年盼每月怎支付倚60拒0美腿金。敏逐步嘴上升担条款守经常纷用于干商业金用户侍，目咽的是连帮助符新的宋生意臂或新趴的专去业人改员在掉事业芳上的侵起步稍。耽指数据条款随。这菠个条录款的纹特征扩是将膜租金历的调旺整与默某种素指数是结合罚起来家。最翁经常减被使挣用的装是物次价指帜数。粗例如鸽租约庭中可臂以确泊定：陶"现横在每森月租通金6胶00笔元，彩以后仰每年拘的月相租金讯的变碗化要担与物篇价指性数的束增长雄率相匪同"浙。席除了香物价玩指数际以外军，其涉他如议工资罗水平倚，税刺率、扇公用担事业扶费率见以及敌物业铜的总夹的经汽营成绘本都竿可以微作为著租金私调整赵的控茶制指简数。应③吐重新明估价蒙法。瞧这种堤租金莫调整昼的方巾法是趴在双寄方同吩意的方某个琴约定朴的时屿间，梦按出失租房笋屋重迁新估版价的正租金千值来狸调整埋原有疼的租叉金值滩。也索就是跨租赁维双方稼同意抛接受亦"市劝场租姿金"稼。但到这种欠估价裤必须厌由独速立的疗估价央师来清进行疲。责6．遥房屋吊的修光缮责项任站从前闯面对户租约快种类敏的讨驼论中爬，我阶们知战道只丸有三瘦纯租逼约，槐租户岛才承崇担维酒修费吩用。拥大多见数居零住和汪商业戒物业额甚至地一些词工业备物业筐的租浮约都箱要求花业主篮负责走所有拒使物卡业适民合标扑准使躁用的哑必要沸修理笨。负所谓武标准激就是寇当地语政府驰规定艺的建宫筑规恩范及柜其他晴规定闸。拒我国溉的《味城市奇房屋扭租赁失管理验办法挤》中啊规定漫，爹"出跃租住偷宅用辅房的平自然签损坏顽或合逼同约去定由巾出租娱人修征缮的饮，由绿出租蛋人负艘责修序理"陕，躬"租卖用房众屋从芹事生共产、宾经营倦活动立的，让修缮缓责任做由双弯方当牧事人邀在租供赁合袋同中佳约定胀"。呀从这器一规旧定中行我们膀可以佣看出棵，为病了避忆免不物必要汤的纠铺纷和痛扯皮崭，租正赁双胸方必祸须在膏租赁顾合同剃中明愧确列倘出各黑自的尼修缮猪责任剑。票在这骑里要嘱注意畅以下赛几点父：绞（1换）修购缮责赚任包电括两拳个方野面，墨一是积修缮刊的范辩围，岭或修周缮的椒内容屡，即棋哪些良内容扔是出通租人沈负责紫修理甘，哪客些是删承租虎人自夏己负沙责修苗理。袖例如马承租缺人由姐于自躲己生日活和切工作穿的特索殊需白要，贺超过狡当地饲建筑淡规范叫所规副定的雕标准翻安置陡的设佣备设葛施及骄用具跨，应伐由承草租人版自己善修理瓦。姜第二阅是修员缮费副用的铺承担践。即钥每一游次修汉缮费瞒用谁子来承丢担。眼一般资来说靠，谁赠负责挤修缮新的范搞围就屋承担无相应哪的费最用，三但有乡时会繁出现卵不一牧致的赶情况岗。去（2差）由灶于过帅失损志坏的笼物业且，由晚过失沾责任祖人负挥责。嘱（3岁）修惊缮责顶任要羊与租畏金作置平衡痕。即吃修缮与责任致范围碧的大迎小，衔承担参费用锐的多放少是催和租毒金的迹高低涉是相铸关的嚼。稍（4席）物旬业管幅理者抄在合城法的灵前提歌下，鸣应该慰起草并一个尿尽可踩能免撤除那胳些超该出其绞控制章能力但的提知供维忙修和甚服务下的责哲任。帮（5贴）租病约中牧应说券明，伟如果竭物业纵被出元售，役业主孕的责碧任在昼出售絮之日公结束烘，除疗了承摆担将伐保证萍金归垦还承比租方聋或转繁移给蚀新的业业主强的责隙任以抹外，戏其他市责任哨均由码新的燃业主馒承担辆。坦7．黎转租饱的规亩定衫我国敢《城公市房添屋租故赁管拾理方饲法》漂规定也，"瑞承租济人在防租赁尿期限肠内，顿征得找出租非人同团意，通可以勒将承誓租房口屋的刘部分湾或全钞部转绍租给组他人由"，涂"房仰屋转昌租，拣应当部订立帝转租腿合同希。转扮租合使同必标须经讨原出故租人永书面胶同意姓"。叼尽管仍允许售转租吐会给门业主脂带来粒物业饲易于晌出租凤的好欲处，事但也弦可能吴由于舍被转歇租方匠（最原终承冰租方俭）财速务及录经营厨状况渠的不辨良导蹈致出勒租方笼租金吓损失叙的风森险和拴不必抖要的倍法律展纠纷与。因夫此一纳般来线说，斑大多阳数租徒约中吩都明咳确规显定禁嘱止承疏租方肾未经港业主昨书面及同意史转租怨房屋怖。苦8．叙变更尾和解甘除合讲同的喊条件醒《城允市房器屋租惯赁管塞理方馅法》悠中规错定"孙有下姓列情徒形之吃一的各，房惰屋租哥赁当副事人贝可以痛变更梳或者猜解除磨租赁幕合同案"矛。壤（1岩）符泰合法莲律规皂定或语者合脂同约牢定可训以变纯更合雅同或松解除渠合同专条款湾的；晃（2浸）不视可抗捉力致劈使租争赁合仆同不仍能继易续履搁行的味；贞（3挨）当晌事人振协商非一致纲的；光9．简违约哨责任语（1神）承蚂租方胁的主园要违怎约行橡为有悬：佩①衔将承庭租的狸房屋缎擅自咐转租恩；得②随将承蠢租的字房屋堵擅自拉转让带、转概借他践人或叉擅自敲调换变使用西的；加③弃将承炊租房快屋擅孝自拆球改结篮构或老改变摩用途犬的；孤④脂拖欠络租金涂；览⑤寻利用爱承租辈房屋懂进行锈违法孔活动额的；我⑥库故意生损坏档承租运房屋并的；准⑦哀租约脾终止得后非鱼法占斗有房稍屋的途；缓⑧薄其他驶违反尿双方醋规定睛的内辰容；形（2坟）承鄙租方返违约骂时，持出租企方可查采取况的措序施慨在合伴约中丑可规削定，散一旦贝承租漏方违础约，饲出租境方可植采取柔以下总的措过施：熔①指出租因方在烂合约岭规定倾的时之间内壳向承征租方尽发出府书面鸣通知咏，说虹明违垃反合鼓约的嘱性质补，要原求出问租方温作出漂确实呼的努搂力，寒在合酷理的场时间裹内去滩改正候违约坊行为导以免怎出租卫方采旗取终艇止租直约的缠行为铺。谅②莲如果鼓承租佳方的遮违约魔可以屡用修董缮或页替换伶损坏职的部扶分来厕解决器，而丰承租繁方在涌合理牵的时脏间内于未作慕这些般修缮驳或替姨换，盆业主榨或其捧物业盯管理厅者可跑以进再入房润子并相且完便成必蚁要的蔬工作勉，并邮将工申程实块际的洞合理宜费用低清单鸟交给弱承租谷方，糕加在置下一漂次租努金上辣一并符收取红。殖③丝承租绩方违示约给奸出租梳方造冷成损夸失的核，由诵承租虽方赔增偿。略④帝如果罪出租号方选姿择终熟止合影约的猫，上盛述的灰修理缴费和掩赔偿庙金可吵从保朗证金雹中扣毅除。邮保证网金不盾够的膊，承亲租方配在接笔到账殊单时浇需马鬼上支准付。烟⑤直出租棒方有拔权通沫过法纽律诉言讼的保途径尝来纠载正承革租方冷的违期约行势为。尾（3比）出削租方笛的主获要违杏约行喷为有似：伞①暂不能叶保障知承租果方合袖法使言用房田屋。薪如出后租方净的房剂屋有喊产权睬纠纷象；在峰正常筐使用功范围庸和期狡限内夕，出济租方堵干预孔承租衬方使徒用或目毁约度等。集②泽不能则保证猴承租妇方在兵租约专规定预的时丹间起伙实际皇占有沟。奏一般蝇来说毒影响介承租疤方实梨际占桂有的痰情况改有3粗种，匀一是邻前承怕租方盯因种抓种原办因还妙没有拔搬走并；葵二是杆前承斩租方霜虽然旷人走薪了，屑但东竖西还晋没有夺搬走卫，甚捎至还久有废船弃物购没有遥清除雕；锯三是耻出租侨方对鼻租赁驼房屋主没有贺整修惑或整子修未锁完成借，因渔而没强达到拢租约摄规定足或国贤家有贝关法隔规规资定的由标准采。珍这3阔种情踩况都英使承漫租户砌不能呜实际颜占有厚，都念是违桶约行及为。坏但有玩时业响主或托物业回管理佳者为断了避掀免违体约而固引起李法律融纠纷洲，可落以在掌合约月中规败定这贸样的掘条款感"如陕果承弟租方安在租啄约规私定的狐开始看日期塑不能貌获得标实际休占有和，这确不能确算是饶损害爬，也服不影壤响租肢约的埋有效砖性和凳其他左条款俭，除欢了出摇租方该将放除弃租早金至学承租简方能故获得斯实际庭占有龟为止彩。"萍以此龄来保丝护业浑主或熊物业红管理颂者的若利益蓝。骨③艰不能识提供浅基本猫服务响。乔由于呆出租阳方不跌能或灰不能筋完全别提供痒基本格的服或务，脑在法暖律上辞会出柴现"亮推定惑驱逐纳"或竿"部党分驱尤逐"双的情邮况。尘"推矩定驱冻逐"钞是指早出租行方在是提供勿基本旋服务侧方面盆的失做职，祝造成骆承租竭方不攻能正闲常的匠生活凳或营石业而跪必须把离开匠另行坚择居刑。旧"推悉定驱惜逐"废的例挠子包渐括不已能提气供当葬地通梯常提涌供的晌热和歪水，损不修铲理已终不能肠使用砌的房确子等嫩实质白性的呈错误村而使顺房子邻不能慕为承苏租方虹使用象。撇"推偿定驱斯逐"南为大抽多数虚国家悠的法义律认投定为铲终止较租约因、收号回房畜子或躺赔偿逢的基及础。奥"部鲁分驱驳逐"叶是指自承租胆方没渗有搬龄出房显子，贴但已研不能勒按照败租约晴规定俱的条简件使掉用全套部租婚用的债房子轻。桐（4查）出蹲租方滴违约索时承盯租方蒙可采母取的灿措施宇：柏①敏发出编书面奔通知淡，要拨求出罚租方熟在合在理的馒时间剃内改木正错坚误。尝②额在合虽理的耕时间惯过后球，出室租方笑未能慢改正熊，承要租方坊可以讨自行嫌采取蛙适当堵的措君施以政获得馆所需凉要的苗必要床服务仪，并新可从面应支凭付的乔租金那中扣慰除因尖此产液生的花费用有。消③项承租协户也欺可能戒采取张拒付蛙租金潮，直拾到违复约情饿况被擦纠正装。怜④溪对于射出租趴方违消约的旺，承欢租方帽可索塔取违嘉约金些，给鹅承租欠方带朗来损挥失的舅，应窑负赔抱偿责蜓任。垫⑤慈承租峰方可露通过崇法律鼓诉讼趣来纠犯正出涨租方很的违锄约行考为。酬10舞．当折事人答约定泛的其盾他条其款浪租赁课合约社中，强当事拔人可第根据暗各自核的情猴况和同要求秘以及旱市场菜的情碰况商石定某星些条宴款。磁这些傲条款对有：尖（1承）税阳收与搬保险糖费的培分担孟。当央今各返国，盛越来对越多式的租仙约中善包括卵一个崭"税轧收分拦担"备的条艰款。钻这个王条款柄要求雹承租榆方除施了支锹付租岔金外退，还疮要按政一定州的比租例分起担任纸何税落收的摸增加匆（如积房地告产税苏）。档很显匹然这吓种税戏收分监担条棉款是弹对出陡租方春的投恰资是蔑极有层价值玻的保牵护。故保险级费的风分担飘也与烈此类寨似。乡（2哑）租皮户的鲁改建意。况通常峰，大铜多数遣租户比的改弱建是乞被认宫为是还定着谣物（耐fi帐xt粒ur古e）秋，是品物业咱的一叙部分贞。在井租赁泛结束楚时改蜓建就默作为川物业职不可英分割廊部分你归出港租方弃所有毁。丸为了棵避免念日后痛的麻耀烦，蹦租约猾中可订规定魂：学①家承租酸户的订改建温必须菠经出腊租方舰书面议同意每。彩②售必须殊明确毒改建肃后新越增部麻分的反归属茂。眉③睡必须刘明确扮改建打费用搜的承下担。隐一般坊来说维改建名费用泄是由率承租碗方承每担，歼但有驾时出强租方共对那果些有扩利于悄提高让自身单物业姻价值炊的高没档改丝建也李会同岛意承词担部抓分费奶用。借在这名方面登出租学方或抛物业国管理爆者要猜尽可弟能将讯改建涉认定贱为承怨租方规本身熟的需春要，株从而尽避免位承担再相应涨的费害用。抹（3叔）用弊于生膛意的摘定着冠物处币理。辛一个土商业姐或工娇业的粱承租胸户可虑以有揪权设折置用仪于生挥意的猴定着安物，寨如招躲牌、胞灯箱罪等。找一般剩将这电些与让生意更联系块在一板起的构定着哀物看发作承星租方文的财洽产，仍可以啦在租蛾约结努束前夏或结壮束时雄移走狮。但零是建侧筑要伤恢复带到租扁户搬史进来蝴时的摘状况绢。奸条款因的用纳词在币允许袋承租赴方移律走生添意定瘦着物冒时是昆很关慧键的昼。一殊些租召约规查定物哈业必丰须恢已复到火"租析户搬刷进来饰的情链况"减。而拥另一叙些却维要求鹊恢复垂到"诞这个咐租约摆开始泥的情偷况"细。这喉些词叹语上境的微条小差站别可充能对纽出租础方有华很大咱的影昌响。病如对铲经过辉几个祝续约敏期情嚷况的样长期加租户酿来说莲，承辽租户机在第胶1个笨租约曲期安锹置了足固定打物，度然后妹在第嫌3个杜租约馋期内吩移走友了。族如按门恢复离到"甚这个卖租约颠开始榨的状献况"霉，承坑租户缠被要森求修称复的罚仅是跟第3弃个租拔期内樱所作估的改文动，对而第递1，沃2个弃租期脏内作润的改耕动就旦可以厕不包驳括在幕内。倦此时捡出租任方（观业主照）就碌须自练己承督担这惰些修自复费旷用。词（4症）保馆证金雀。阁一般阿租约衔要列欣出保顶证金饿的数声量和园种类段以及黄在什罢么条刊件下兵补充圣。保驼证金慧的使下用方碧法以蓄及保耳证金拣利息奇的归啊属，腿各地兵规定哥不同屡，物微业管阴理者昌应注悼意当止地有厌关保蔬证金辣的规齐定。饮五、蠢租赁尽双方哀的权威利和仿义务挂（一然）出关租人榜的权慈利和反义务窗1．右出租羡人的艘权利去（1菊）有傍按期渔收取虏租金恋的权舒利。洁（2吼）有葡监督置合理事使用扮房屋胁的权谅利。与这包犁括对码改建诸装修竹、转循租的尾否决众权，置合法役使用技的监读督权霉及必蒙要的队进入始权。眯（3柔）有和依法淹收回俗出租紫房屋刚的权学利。者有3夹种情夸况可失依法饱收回省，阻一是涛租赁掠期满彼；取二是锈对不烟定期守租约齿要收晃回自国住时堆，需脂提前礼通知保并要沿按排陪好承光租人成的搬浸迁；筹三是役承租碍人违森约时短。承披租人型违约红违法动情况汇在前戏面的控章节发已有饰叙述证，这添里要粗明确朋指出皮的是老欠租哲6个黄月以浊上，个公有顷住宅碑无正耽当理利由闲免置6授个月台以上兽的，遗都符夺合收堪回房诞屋的急条件恰。不2．夜出租摊人的兆义务妻（1杯）保维障承总租人时合法列使用糠。插（2践）根谱据合营同对首房屋秘设备宵维修去。么（3觉）保奶证租王户不版受干场扰。贼（4惕）有呼依靠袋租户彻管理法房屋铺，接返受租光户监艳督，引不断呜改进焦工作功的义泰务。贝（二携）承齿租人虏的权楼利和乌义务恋1．墙承租配人的柳权利携（1渐）有因按约狱使用毕所租甩房屋擦的权碑利。欢（2揪）有眯要求状保障弦安全世居住孟的权尸利。平（3血）出乏租房真屋出赠售时低有优戒先购搬买权喘。借（4叠）有虹对房讨屋管篮理状掏况监续督和谁建议胖权。爹（5洲）在拦出租态人同槐意的亲情况每下，灾有转耳租获月利的莫权利许。涉2．荷承租烤人的样义务熔（1判）有悄按期烘交纳舍租金恩的义极务。能（2舌）有讲按约急定用家途使哀用房础屋，坦不得牛私自众转租壁、转虽让他才人的打义务疑。翁（3假）有丽维护奶原有粒房屋樱的义绝务。母（4竞）有嫌遵守蝴国家但政府册有关俊法规淋和物瓦业管决理规丰定的嗽义务挖。菠第三津节葬租赁快营销以管理启不断达为物喉业增柿加收甲入是倒收益忌性物抄业管公理者神的最嫌主要驾职能什。增怠加收顺益的周主要而途径算之一尼是提撕高出小租率鸡。视潜在欢客户负能获狂知此笑物业见的存诵在，贼并被虚其吸私引至秋该物傲业，块物业搏管理草者必安须善亡于利盈用各鹿种营拣销手违段充赴分展筋示自妹己的墓营销泼技能虏和营课销艺砖术，州使自染己所悲管理简的物爆业获板得最掉佳经笨济效貌益。芝一、晨营销利原则提谱咸窝总械市场县营销平的两蔬个基易本原煮则是哈"熟杜悉你姜的产暮品"献和"鸦新业搬务的幻最好各来源坑是你吉目前深的顾快客"谨。这馋两个贤原则议不管晌对哪久一种捆产品兄的推弃销都俱是一俗样的刑。返（1丽）出育租空悬间的趋检查来。物售业管葵理者瘦在将聪待出舱租空溉间推塞向市影场以悉前，混必须扫事先延对待异出租僚空间粘进行判仔细烘的检泽查。跌检查股的目器的是红：慌第一活，确贿保每掘一待凡出租殿空间兽均处尼于良漂好的义服务木状态设。对巾检查上中发秀现的怕一些悦缺陷酬能进迷行及以时的坝整改纽。疼第二昨，使皂物业葵管理沃者全讽面、鸣深入重地熟怀悉自趋己所密管的址物业前。检握查为魄物业萄管理坛者提庆供了升一个始了解读整个炸建筑稀、公咏共区锋域及醋设施洋的优女缺点波，以丸便有繁的放昨矢地滑向客劳户推挽荐。逃第三烟，为竟了使渴外界腰经纪柜人熟句悉待不出租袜空间码的特烫征和榴布局衔，也坟需事假先带候他们雀共同喉熟悉碧物业窗。这夜样能狭充分薯发挥胃经纪占人的晋效率耳，使消物业折管理坚者有省可能穗分享屡营销卷成功恳的成周果-萄-佣粪金。站（2主）重嚼视现汽有租阿户的慢推荐隔介绍智。吴来自萝对物雄业管贺理者字所提哲供服亚务感茂到满貌意的球现有带租户祥的推丙荐是朽花费溉最少素、成居功可肺能最散大的坑出租矮物业诚的方跃法。魂不管语这些锅客户崇出于冲何种铅动机酷进行过推荐计，物激业管读理者啦都要方感谢揭他们陷，并资充分微重视托、积搅极鼓侮励这尸种行耽为，倍要给射与一宗定的促物质额或金颤钱的核奖励下以致者谢意盖。当二、名营销卫活动乡一个锦完整退的市掠场营与销活盈动可参以分朗成3睡类：凶广告甚竞争圈、形杰象宣柴传和姑个人蛙直接裁推销滤。旗广告贡竞争攀是指笨客户旨通过呀媒体窝的广台告，抖直接胸激起抱潜在籍消费脖者的卡需求筋和购睁买行顶动，鸣而客卡户为枯此必撤须支枕付广平告费洲的行脊为。鲁形象骄宣传世是指病不用爬支付道直接窄的广估告费支而获肌得公勾开宣卸传的耍方法羊。隔个人席销售跃活动捕是指椅营销管人员宁直接袖与潜吐在客慰户接饿触，千完成已交易豆的整些个过码程。框所有霞这些聋营销熔方法新，都顺要服宏从业宾主及骄物业培管理倘者的数目标怜：尽勇快地绣以最岂合适纯的租索金将燥房子斑租给炕信誉鹊良好宪的客嗽户。乳（一遗）广气告竞膛争肾实现办物业乒管理抚者营乐销目栋标的戴第一支步是屋有效栋的广肥告竞地争。坑一般绵来说羊，一买个有军着精彩心设型计的系广告怒计划壳推动碧的好断产品扶，在亩市场扣上要制比一视般竞乏争者吵的产架品要卡销售取得快赖，获僚利也琴高。蛋当房艘地产惯市场雄环境注好的逃时候浸，精渴心策个划的臣有效吐广告杠甚至律可以到使物辱业有份高额截的租股金回山报。杨1．平广告灶竞争或的制交约因余素揭物业漠管理肥者不滤能无造限制击、无今选择债地大卫做广阔告。签一个板有效杀的广甘告竞议争策闪划是渠受以绘下3价个主茅要因偿素所竭制约举。否（1持）物旗业类历型。学物业欠类型僚对广愤告竞汁争策课划的仇影响便最大孟。拆物业衔类型盲不仅萌是指血住宅资、商强业、多工业陶物业岛这种百用途烟上的断分类灰，也碑不仅荣是每盯一大毒类物说业中减不同彻档次振等更壁小的慈分类棕，叮例如容住宅参中有饱内销缠商品粥房和掀外销闪商品埋房之咱分，厨外销英房中齿又有浪公寓恋、别化墅之号分等吸；另道外还晕指同葡一类蝶，同侮一档未次中郑的新正旧物贼业之担分。盗显然齿，不和同类跪型、滋档次浆的物千业都休有其婶特殊桨的潜坟在客岁户来榜源。滩而新湖建成忧的物字业需觉要比狼老物农业有擦更积储极的划初始明出租缝竞争题。所冲以对水不同哗类型共的物撑业要足有不伯同的保广告甩竞争吹策划泡。衬用于式每种腾类型托的特景定广她告策蜘划，不通常冠同该渐广告朗竞争前所要牺吸引社的潜雾在客炮户的控性质暑和数艇量有递关。厅（2司）供恶求关论系。愤供求锅情况李是广减告竞代争策昨划的贴第2周个决穷定性洲因素该。供家求情搏况的愤不同委可以林导致由对一确个物螺业产比生两丝种不宫同的区广告拘竞争制方法驴。与在一凯个低今空置柄率或炼稳定则的市折场上叹，如跳果所阅管理勾的大除楼在密这个挣地区跪较为篮热门阅，或确者此茅大楼悠的租塌金率辩与顾块客的邻消费歇能力顺相适思应，世则不宽需要役大规恰模的携广告章竞争分来吸炕引潜睁在的坑客户仗。然恋而，护一个费精心徐设计农、印漠象深锡刻、戚通常杆花费妥较大稻的形普象宣配传广骡告却逮可以弹加强狼此大泡楼的甘声誉坐，因祖而增仰加对侧该大超楼的崖需求去并能客保持腐较高呜的租鞠金率犁。就当该里地区指的空屡置率傻高时港，广喜告竞坏争就娘必须敌以尽脾可能痒快和殖尽可腹能多爷地吸拘引潜沫在客滔户为丰目的格。外这种滋政策究可能乏与某浑些物喘业管及理者堆的想身法相贫违背表，在诸他们额看来城，经象营状丰况不涨佳时藏，应锅降低拖开支受，削驼减广副告费含。但赠事实幕上，志避免衫将来潮损失坡的最肆好方捆法是周加紧廉宣传幅和促关销此穷物业蝶。吩在高答空置姐率的先市场凤上，拆广告乱竞争迅的焦趣点、扶力度胀和频鄙率是柜不同蒸于高镜占有鼻率的拥市场建的，沾此时弟需要刊吸引轻潜在秀客户悉尽快锹来租岩用该标物业犹。在迟这种遍情况玻下，扩广告歪竞争胡强调页眼前泉的结丽果要筝比长服期的法利益替具有歪更重升要的柴经济瘦意义狮。液（3梢）可贩用的舅广告坑资金智。赴第3诊个影插响广驳告竞有争策卫划的它是可粮用的花广告商资金栗，来式自物条业的姜收入纯对用香于物糊业的蠢广告思和促净销活埋动的或各项戒资金核有直鹿接的舍影响马。孤如何男在现土有的离资金跑条件夹下选帆择最狼佳的黄广告赞策略忧，即动以最宵低的央成本拘获得欺最大喇的目侄标客输户群亦，这汽就必晓须依虽赖物踢业管妄理者颂的市户场分疫析和示物业钉分析赤。煌2．摧广告筋方法耕物业连管理则者可庄以从永众多却的广毯告方旱式中纳进行帝选择昌和组绑合，忌目的疮是使赏所经栽营的共物业酬最大摧限度思地接宝触目当标客昆户。唇在任取何给肌定的羊市场偏情况镰下，喷由旬于资谦金的鸣有限消性，飞广告薪媒介返的选尝择主各要还村是取霉决于宫所涉阔及物歌业的季类型驶。茂（1冻）标棒牌。尊标牌奇是应绘用最透为广桃泛的水广告警方式议。相壁对来莫说，圣此方液式成痕本较眼低，如持续挂时间骑长。追标牌桐有各晕种形优式：绩有竖未立在委交通塔要道居的大侦型广炭告牌摊，也其有小锡型的池灯箱孔广告现，可既以是狐悬挂同在大眨楼上锣的大陪型横搁幅，底也可译以是促商店馋橱窗射上的写"出油租"婶标记交，甚鹿至可迫以是右在较滨大型报物业浇里设搭置的嘴指示暑物业论管理抚办公眉室位灰置的葱标牌闪，它饰可以认使原线租户米和目玩标客六户能膝方便罩地接浸触物待业管念理者穷。们一般肌来说辰，在浓主要绍交通标要道搞设立推的大少型广迎告牌顶是最泄有效便地宣签传大裙型工碧业物懒业和凭商业蛮物业者的方纵式。洲横幅葡大多着用在哗待出恩租的素新建绍或翻势新物散业的姨本身愚建筑劳上。隆不管听什么葛样的勒标牌窃，在挑性质奶上都慌是导野向性母的，隙即只亩载有倍一些舱基本覆的信裁息、溉位置条及联助系方征式。陡（2腊）报口纸广副告。垫报纸钳广告鬼也是骡租赁企物业尼采用壶的主离要方添法之应一。异一般捕可以级分成绑两类抢：一佛类是扮分类榨广告运，另恒一类娃是通归栏广敲告。承分类阴广告行相对世通栏祝广告崖要便妻宜一佛些。硬一般驻以地举区的范顺序匪排列则在报糟纸底钓部或衣中缝备刊登处。这笑是最滩流行议的住狭宅出乏租的些广告匹方式盈，有得时也诞用于侍零星饰的档治次较螺低的婶办公渠楼和截商铺波的出盐租。镰通栏焰广告系比分扣类广验告更添有视步觉影蛋响，缺这是验由于球它们秆所占塔的版股面较伞大并伍经过距精心倡设计丧。通誉栏广市告在悠推销推新的纸高档锡次办忘公楼咬、商粥场、侨公寓竹以及档别墅墨上有睬较好流的作许用。套有时嗽大型父住宅兔项目赔的发竖展商逗为使润其新永物业谋能尽创快达班到一次定的糕租赁曾量，悔也会骄采用文通栏那广告蚀的形米式。匠（3枯）杂盾志和篮其他瓜公众顶场合蓝。隶本地琴杂志枪和其揪他出面版物素也是钟房地熄产租陕赁广挡告的忧可靠间载体梯。泪有时烂非本球地的踢杂志炮刊登愉广告踪也能左获得等一批奥合格慰的目守标顾注客。狠但是椒这必嫁须是床该物陪业规肠模较屑大并别且有两足够目的非咬本地菌区的冈需求雀。如红高档竞的办呀公大真楼，吴外销彩的豪肆华公贝寓、颈别墅啊就可粗以在圆非本值地区祖性的福出版冷物上追登载像广告赌。须另外榆还可呀以利起用当终地的维公众犹场合洲，如赵体育阀比赛镜、大梳型音研乐会裹和其垄他热暖点活消动作爪广告居。这浅种方奶法在朋出租劝住宅百、商朽业和抢工业戴物业呆中都坛很有都效。屋（4赔）电康台。循电台坚的费嫌用一佳般较华高，则初看朗起来钓它的距听众栏很多详，但右绝大拌多数榜听众卷不是盯目标拐客户泽。因器此，抄对单鄙位目晌标客迫户广锤告费阶的仔鼠细分勇析，棚在利坊用电薄台作陪广告压时是辞很关娃键的懒。特科别是紧在中适国，只目前话收听堤广播府的人泰数越北来越开少。巷因此烟很多葱情况办下，勒这种支方式威得不绣偿失阔。神（5慧）电耀视。悉电视法广告扣能同搬时给佛人以走视觉崭和听程觉影芹响，巧因此仔效果昌最强杂。但展瞬时拾性、娃昂贵阁性的僻缺点聋使人迈们对别电视维广告抖效果岛的看背法差为别很逼大。拾这里菜，物就业的异类型结和可收使用圣的广夜告资送金显蜂然对蹄任何件使用趴电视方广告烈的决达策有礼很大扎的影穗响。屈由于爱电视求是最票昂贵凡的传么播媒姿介，故物业线管理燥者必请须仔委细研德究该档地区殿房地今产市己场电闲视广料告的并成本绞效率向。如孟果作牛为物傅业管年理者积决策裂指南埋的、湾可比存较的堤电视祸广告吸成本昼效率奸的案矩例找距不到尼，为裤保险淹起见绩，则这一开御始只统有搞梢一个芝试探搁性节役目，般用来姓测定肚电视跪广告落成功达的可蹄能性装。贪（6并）邮毅寄广灾告。傅邮寄稿广告秃的方武式一较般为死工业适物业糠、办届公楼参及商镰业物隶业的团业主恼所喜优欢。哲有时粒在推景销高幅档次幼的外尘销公鸭寓和含别墅幼方面沫也较劣有效宁。闸但由躬于在侧图案虑设计船、印绩刷和焰邮寄绕方面麦的成端本很宇大，翻为了土提高离其有赔效性栋，要茅注意雄以下小几点羊：代首先诵是邮毅寄的腿对象寻必须客是物榆业真茧正的邻目标描客户涨；引其次李，邮朱寄的洲名单疮还要插包括闷当地厚主要么的经出营该墨类物棵业的鸡经纪献人；扛第三锣，广摄告册仙（单而）的崖设计烦要适鄙合目联标客滤户的石地位处、兴指趣及冈收入渗水平特。精摘致昂竖贵的述宣传竟册未追经选伐择地骄寄给皱一个寨广大嚼的读怜者群凑将是休极大想的浪抖费；插第四任，广委告册镰应该陷有一凭个明枯确的徐主题深，这芳个主屿题应费体现院在小件册子内的标域题、站效果变图及贝说明首中。球第五葵，外编观别槐致、匙图示由简洁灿、文叹字精顶炼并戴紧扣匠中心跃主题泉。慧（7辆）组器合广长告。尼广告菌竞争偷不应此该局午限于卵单一宜媒介则，一年般都属是根聪据需廉要选咱择几速种媒损介的杜组合阔。注（二滔）形奥象宣倒传缓1．占形象惊宣传顾的方押式叫很多郊潜在烛的目巡标客逢户为狡某个释物业症所吸胖引或染感兴喝趣，乔经常建是因捞为该代物业臣和管假理此袖物业智的物碌业公端司在兆公众划中的汗良好筛声誉马。因闭此加根强物轨业的伪形象够宣传陵，提咽高物桃业的功声誉挖极为层重要据。与物业党管理貌者主头要可获以从篮3个驱方面晃来开旗展工顽作：睡（1拉）保伪持与侮社交畅界、众新闻膛界以羊及社谷会公锯众之悦间的回良好肝关系犁。典这种彻关系叨的建回立可番以通效过积藏极主退动地渐与各易社会进团体豪联系物，参史与他剪们的洲活动钻并交胀流分恳享各琴自的皇专业浮经验访。蚂（2坚）准甚备新助闻稿漏供发雕表。缠物业宿管理牺者可爸以以羞自己临的名隶义写助一份蚂有趣顶的有膝事实顺根据辅的"心小文知章"漂来分姑析一腔个他施们完识成的鼻交易棕案例名，一枣个建幕设性侍的建俯议，坑一个猴培训队方面横的成宋就等扒，而逆这些庆内容郊又都技是当每前公画众关目心的顶社会发热点够或所牺愿意炒了解核的信什息。誉这种插新闻互稿应收该强顷调物武业有里意义湾的特滑征。与例如安规模路、设建施、馅历史胃上的领重要岂性、跌新用框途的莫特点脆以及拦那些振不同蛮凡响吉的建车筑艺条术特羡色。将这种勇形式五的新江闻稿翠在开帮始出予租新脚的大冤型商墓业和叉大的息住宅并小区赢项目据上特宏别有商效。权（3截）利底用电户视作洲宣传简。类电视仅经常添可被录用于跑新的暑大型蝇项目排的开嘱工、校封顶堵和落衔成典丰礼的壤宣传巧。如尸果物苦业管听理者嫩有机跃会、抗有能仆力做啊到这呼一点岸的话假，应墙尽量厦抓住盘这种松机会险。京2．赚形象桌宣传歼的优券点拜形象芒宣传删相对离于广星告来眨说，间其主冷要优仗点是票：旗（1拦）宣态传从战本质储上来饼说是骄免费值的。慢它仅蜡花了圣物业概管理什者撰欣写文毅章和某其他宅必要依的公办共关省系工龄作的损时间亲和努仗力。踩（2因）能欠得到木广泛残和影埋响深睛刻的絮宣传亩。使眼物业驻和物怒业管掏理公撒司迅纪速地听为目竟标客笛户所赞了解表。慢（3疲）公码众可科信度姨强。病由于尽本质渠上的王免费驱性使隆得其旦比付勤费广洞告具鸣有更自高的把公众悟可信已度。黎治一个男出色管的形碍象宣顷传的符优点依如此孩之多惨，以悄至国磁内外乖许多阳物业话管理赏公司月经常繁雇佣渔独立仔的公羞共关泥系公练司为炭他们菊出谋井划策县。老（三帅）个拢人销违售活田动刃由于医所有堪营销竹活动粮的最志终目住的是悲与客添户缔数结租悠约。装也就祝是要晕与客饺户直患接打仪交道奶才能挠完成笼营销窑工作掌，这旨就需抵要个旗人的谨销售记活动肢。茂个人枝的销建售活矩动包利括两怜个方稍面，毫一是折与独斯立的更房地饮产经宵纪人践（公踪司）峡的合致作，驻二是穷物业纳管理沾者直稳接与墙有意姐向的锦客户绝打交革道。歉1．怠与代朝理商川、经毁纪人圾合作秋推销闭住宅垦、商毛业以消及工判业物届业最间有效较的方逝法之口一是忽与外努界的贝独立形经纪待人、垦代理径商合宵作。撞特别蚊在出警租一棚个新沸的或老相当饲规模针的物牢业时训，与棵外界产经纪授人的垒合作朱特别陈有效期。物与外楚界经件纪人庭合作舱时必终须要顾注意费以下敏几点盆：川（1闸）选转择有漫信誉音的主松要经屋纪人久。雷经纪腔人的宇信誉圆、能绢力对舟物业疏的营含销至盏关重驶要。永有信苏誉的令经纪俭人才恩能有禁较大只规模粗的客额源，岗有能精力的峡经纪绳人能估使潜艺在的壤客户元变成拴符合暗业主基需要嗓的现圣实客棕户。托经纪安人的烟信誉蜓不佳呆还会辫给业鄙主带昼来时宵间和报金钱秘损失台的风匹险。捧（2驼）向卵经纪繁人提渔供与为物业钢有关止的详乳细资书料和疑信息荷，使掩经纪劣人能单充分饲熟悉蜂和了院解该解物业透的情励况及跃物业限业主慌及管撑理者吸的意判图。盗（3统）双达方事症先要票就合散作方枝式、详各自帅的权絮责以率及佣顶金分授配等气内容帅达成鉴明确喇的协医议。旋这种玩协议泊的达军成有泪两种估方式焰：累一种割是物映业管开理者焦与经于纪公区司事翻先就统签有蝴协议炒，到克时就恋按协传议执返行；才另一庆种是老一些数经纪丘人找发到合街适的救客户情时，枣在没摊将客扛户带挑来见胖物业掘管理首者之裁前，画先与怠物业服管理从者就犹他的色条件赵，特岗别是妄佣金歌分配骗方案杯达成钱书面脸协议勉，然侵后才湿将客炎户带甲来。驾除非暴经纪谜人是堡买方吉的独悬家代抗理，纺否则椒事先艇明确悦的协凡议是赔不可群少的明。召（4其）创窑造条哈件便掘于外岔界经籍纪人押接触昌了解瓜物业幅。这巨可以症通过鹊个别肺介绍消或者爸安排胁样板韵房来备展示充出租扑房间而的特砍征。阵2．谨直接啦销售蜓除了舱与外刚界经阀纪人潜合作训以外棚，物察业管善理者瞒的直涛接销鱼售也清是租翻赁的养主要章途径怜之一块。注当有词意向残的客跨户来屿到物慢业管拴理者昨的办盆公室眼或来端到此击物业句时，探营销刚的第闻一个驴过程睁--哨寻找靠客户偶，已价经结拒束了征。物前业管轨理者肉的任离务就意是说酬服这蒸个对模此物遵业有血一定票兴趣钢的客映户，震使其铸确信唯此物趟业是余本地贴区任奥何物喝业中软对此芝客户脉是最宿适合羊的。惯为了慕做到截这一涝点，赢物业扰管理孙者需询要销昂售技伟巧。糖这些滩技巧去包括及了解析有意飘向的唐客户饥、创必造兴霞趣和诱欲望抱、处钱理异居议、舒如何辫谈判明及达奴成协没议，旗下面绿作具更体的姻介绍赔。问（1处）了贸解客助户。礼具体苦从以毛下几求个方迫面对赛客户知进行沫了解蔑：蚀①束了解氏客户焰的真相正要鼻求。续如客法户对席面积怀、房鸭间数拴、能匀接受怀的租槐金范导围、泰停车浙和交殃通方根面的填要求段以及色对各肯种设厘施的装要求颂。当童那些茶客户孝的要望求与加你所谋提供孔的物斑业大庄相径依庭时卷，物既业管惠理者鞭应该握实事敏求是请地答遇复客薄户，微即与们其浪跨费时社间带特客户河去看士房，右还不训如把灯客户托的姓钓名、蛙地址直、电奴话记宿下来衣，事尚后了震解一郊下同宗一公寨司管所理的率其他选物业争中有引否合背适的宽地方稿。如域果客词户带敏着对位此物延业以粒及管恶理公狼司的埋良好菜印象独离去伞时，露则他吐可能榴以后碌会为壶自己钻或朋告友的涝需求庸再次净光临稼的。月②该了解缩客户糠搬迁废的迫椅切性招。负即什壁么时挨候打含算搬铸迁？东他的杠搬迁咏是否击是必仅要的局，还扒是可凶搬可框不搬某？有贸哪些纵因素千会影星响（环增加产或减溉少）煌这种押迫切沫性？裳了解坑这些钢信息挣，对胖接下书来有厘关租乏约的谣谈判忽是很谁有帮像助的拣。丢③竭了解辫客户装的激筝励因些素。再客户晃在作眉决策待时的伍激励证因素唯是各骆不相会同的益。有典的注货重金叉钱，烦有的保注重善声望宰，有暮的注断重外夺表，矛甚至虫有的秀特别叼注重拴所谓叉的"价风水辩"。景因此短与客均户接佩触时千要能什尽可撕能地脏掌握智这些绘促使愁客户巾作决昌策的哪激励学因素喘。读④渡了解娃客户贩是否绿是最观终的伶决策琴者。贿特别兴是与区商业拜及工那业物煌业客立户打沉交道筹时，风更要避知道宰谁有饭权利译最终刚决定恢租用暗此空虏间。尸物业润管理测者应漏努力蒙使主碰要的肝决策豆者尽资可能埋早地也介入狸交易王中。识但注压意避辨免使煤最初额的接役触者坟有疏垂远感岔而形扁成不世必要矩的阻懂力。州（2脂）创添造兴温趣和点愿望捏。雀如何都来加扮强客春户的嘱兴趣棕，使冻其产燃生租停用此查物业键的强煮烈愿亲望呢露？物碰业管口理者和亲自局带领早客户交看房旅是一拒个有窑效的茅方法蜜。尽汗管在匆看房踩以前损，物靠业管贤理者围会对氧物业决作各江种介稼绍，茄但百弱闻不愉如一落见。仆只有清通过竖实地脱看房液，才燕能充纽分展点示房眯子真晓正的傍好处脖，给态客户尸以直告观而微深刻济的印陡象，必从而景激起班客户拔租房盒的愿许望。支看房蓝时必侦须注务意以浅下几石点：令①招选择忌物业津最具高优势禁的路冬线，兵给客蹄户一泽个良尤好的亚总体供影响婆。添②变有的爱放矢扛地介糖绍，狡适时管指出介那些搅给客赶户所狭感兴交趣但台不一剑定注花意到纷的各堵种设原施和还服务粮，增帖加客慌户的宽满意池感。扑③驼给客倡户看虾干净竟、适匪于出性租的弯空间蚂。凌腹乱肮百脏的建空间岁将给学客户键带来厚不良哈影响省。期④治控制腿看房用的数役量。绒不能蹄让客垄户看辈太多牺的空唇间，失要有总针对婆性，量一般初不要阀超过滥3间予。祝如果腾有太某多的鸡房间巡出示传，一颤方面聋将使报顾客例无所销适从伤，难彻于决唱策；谣另一打方面属将使哄客户吊产生影疑问须："扁为什枣么有剩这么结多的坡房间旺空置笼，是据否有多什么抛不了种解的蚕问题六"；份另外忘也会锣使客侍户在寇租约乐谈判本时提回出过令高的滥要求喝和条斜件。镰（3裳）处遗理异源议。想客户物在看棍房的卧过程芝中肯监定会凭提出僵这样株那样渔的问挡题、烦缺点冻，这垫是非懒常正躺常的破。如汉何处甘理这放些异袍议，吼也是禽营销乏工作采能否厘顺利麻进行亿下去气的关寻键。堵要正巨确处爆理异晌议，漫物业味管理队者必鸽须注第意以暗下几裁点：吩①勒事先梨充分聪的工尾作准牧备，胁这包胡括事住先对仇房间枝的仔匠细检桨查，东及时特整改竭以及速一开轰始对抱客户香要求例的深乐入了有解。租这样锁使物版业管拌理者谅能做镜到"摄胸有葡成竹街"，吸能给岩出及银时、滚聪明鱼、圆扛满的处答复灵。亡②脱对确症实存宏在的标问题浇要坦惨率地嘴承认和并作爆出确职切的形承诺弯，这辈体现亏了物座业管蔽理者堤的诚辱实态雹度和栋专业诉精神候。似③嚷对顾贵客提碗出的异过高寇要求粥，也挺不予煌反驳蒜，答右应在蝴商谈这租约帝时进配一步章协商炭。书在异遭议方躁面的奔处理意不当誓，会蓬导致李交易父的中效断。城然而差不幸艳的是佣，许玉多物弓业管滨理者扇没有谈认识用这方奸面的毙重要快性，派没有岛着重写于目负标客助户的裕特殊斑需要值，结瘦果导貌致交继易的饿失败邮。物干业管有理工薄作千间头万触绪，秤包括废各种体职能宜，但垦理解饲每一习位客柳户的都确切渴要求奥是其码中最留重要封的职检能。羽（4泻）出睁租中颈心。亩在房宜地产絮营销闲的实港践中厘，建作立出兔租中持心的洗做法供越来浓越普膀遍，坛尽管佣费用受较大铃，但偶位置邀佳、香配有炉称职皮的专供业人并员并藏稳定苏运转忍的出秩租中喊心，怖是推喉销大遵型住锦宅和岛商业沃综合属楼的坝最佳凑途径节。餐是否含建立致出租奇中心奔取决东于要桐出租焰物业巩的数叔量、声期望榴达到层一定粉出租黄率的廊时间及、预召期租速户的灵周转书率以循及竞吴争者展的情垒况等听。傅出租躬中心篇一般拖都设厦有样趴板房妖供参竭观。竹样板滋房的瞎装饰析必须堂符合净目标谣客户尚的口河味。议对样来板房扮的位市置有嗓两种女不同读的看赛法，侵一种苏认为停应设听在本浆大楼老的最拐佳位穿置，榴以增圆强它勺的吸责引力决；也孟有认蝴为设焦在本逆大楼茫最少倍吸引狡人的柜区域盟，并酷宣布燃该样吐板房鹅本身康就可废以出驱租。笨如果淹该样慧板房润出租隔，则嘴另一轧个较批好位福置的戏房间湖又可己装饰伐成样哗板房否，这码样可仪以加敞快出裙租的症速度类。茫每一忌个出粒租中田心需垃要一迎个单醉独分皮开的拦，并睬配有简桌子嘉椅子傲进行偿谈判纯签约汪的地烤方，刮目的收是避表开嘈偿杂的鸭人群降，能损向客唤户提粥供私店密和侍周到掘的服作务。韵如果多没有秤设立旧出租款中心跌，则夹物业竭管理画者在袖看房退以后矛，应夜将客迫户带情回办技公室律进一脾步讨钻论双押方关岩心的趣细节壁。乌二、锋谈判俩和签份约燕所有背营销村活动废的最量终目横的是多签定铁一个悟符合始业主两要求狸的租立约。盈如果吊其他扩的营湖销活姿动做音得很寺好，衫而在损签约竭阶段天没有沉处理辅好，佣则会今出现看两种摄情况沃：浴客户祖没有拔签约昏而离街去；尚虽然锁签了售租约笛，但剃这个颗租约崭带有际很大休的风快险性厉。生这两达种情纯况不集论哪尺一种全出现尤，都疮会使喷整个滥营销河工作筐功亏像一篑喷。坝因此王，可澡以毫我不夸柴张地往说，沉在迈龄向成云功的涨过程粒中，纸没有缩哪一鸽阶段会的工玩作比副在客勤户初炎步表饥示兴挨趣后废，物汇业管逮理者诚在谈阶判与粒签约浩阶段归的管治理工窜作来烤得更装重要枣。帖整个懂谈判蹲与签动约阶如段可绵以分魄成4赛步：郊引导喇客户涛，鉴享别客黄户，斗谈判雪条款脱，签鸡约。暗下面键分别甩作介刮绍。关（一障）引饼导客郊户酿租用萝房屋默对客荷户来薪说也摸是一凤项重蹈大决匠策，底一是笑涉及鸣金额膀比较途大；蓬另外仙一旦榜租赁钉下来谊不适殃合，校再搬昏迁会懒带来音很大与的麻戒烦和问损失田。因搅此客仰户在晕作决岩策时凯均比麦较慎服重。太一般级来说液，一寸个客亩户至维少需势要作傅两方紧面的劣判断菊和决侵策：沿第一猪，所赤看的盯房子蝇在此减价位抄上是甜否合跪适？材第二丘，是菊否当板即拍疤板