房地产估价理论与方法概述

《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。第二节房地产估价的要素森一、夜估价慢当事霞人巡1、锅房地盖产估落价人镇员，田具备羊房地突产估宏价师疼执业于资格逃和房渴地产豆估价器员从简业资童格的检人员仰，详合格穿的房桃地产腔专业养估价怨人员壁，必迎须具职有房判地产本估价筐方面姻的扎腐实的榴理论厌知识垄、丰姿富的优实践昂经验喘和良碑好的置职业市道德义。具舟有扎草实的骑理论询知识董和丰塑富的顽实践呆经验脾，是静对焰估价杰专业先能力伯的要演求；拔具有愁良好风的职录业道饰德，浩是对会估价蝶行为毙规范润的要宿求。侍2、浆房地若产估容价机疲构，挣有自板然人奖出资宅，有竞暂定漂期内葡的三吐级资仗质、租三级俩、二细级、含一级赠资质暮。删3、苗估价皂委托痰人，垫委托爱人有往义务也向估棍价机毫构如元实提农供其须知悉剪的估葡价所负必须姥的情限况和号资料数。交二、塑估价晴对象甘，当晋估价理对象间仅为彩房地惜产权趁益时济，可寸称为斜被估异价权鹊益。厅估价铺对象贴有在呢建工蠢程、废期房渔、已于经灭蛇失的列房地危产、勤房屋约装饰祸装修醋部分桥。概督括起做来有估：土犁地、诵房屋渣、构纲筑物春、在宁建工甚程、诊以房挺地产族为主驰的整期体资革产、昂整体栽资产计中的仪房地筹产。车三、气估价贩目的拼，土检地使复用权彩出让袍、房州地产嘱转让肤、租狗赁、素抵押汁、征慕收、去征用础、分刘割、裳损害尤赔偿买、税牌收、林保险犁、争活议调迹处、黄司法锄鉴定很、出蕉资、淋投资荐、合漠资、救合作商、合贷并、病分立冻、改俗制、帜重组尾、产轨权转迟让租单赁、秩清算小。仙四、押价值键类型杆，同鱼一估慨价对姥象可拌能有挪不同师类型航的价礼值，幻即同酱一估耽价对索象的劫价值竟并不流是唯击一的彩，价旦值类尚型有世公开椒市场桶价值煮和非屋公开贫市场愧价值夕。公障开市欲场价碎值的则特点提有：押双方需自愿底进行柄交易量；交续易双侦方出六于利胡已动馅机进辆行交腥易；贱交易磁双方福是清塑明、管谨慎律行事靠的，时并且失了解羽交易刚对象逼知晓社市场软行情四；交释易双尽方有甲充裕愧时间斑进行棍交易未；不盆存在西买者饿因特框殊兴载趣而掠给予者附加赴出价龟。非端市场咳价值功有：源快速是变现宵价值寿；谨螺慎价耕值；狸清算歉价值渣；投蛮资价凤值。黑五、体估价宅时点凑，估械价时宽点不喝是随猎意确冈定的评，应聋根据肤估价播目的丈来确刑定，旗估价洽时点扑在先筹，价丰值估敬算在斥后。臣六、回估价浑依据猎有相手关法腔律、完法规先、政赵策和步标准延，委丑托人握提供部的有文关情伐况和魂资料浆，房沙地产皱估价辫机构少和房污地产险估价忍师掌豪握和壤搜集巴的有昏关情雹况和这资料倚。顷七、桐估价削假设工是房颗地产睛估价径师所躲必要絮、但惹不能化肯定款而又鸣必须索予以匙明确挽的前哈提条游件做韵出的地假定奇。在乒估价誉中要内防止己出现热3种廉情况杂：滥趋用估两价假妹设；仁不明查确估淘价假炭设；神无针理对性洽列举锐一些行与本拴估价卷项目妖无关扇的估防价假享设。副对于江确定漏性因畏素，预一般己不得盖进行伤假设沈。焰颠八、免估价坦原则尺：合吸法原续则、仿最高往最佳扣使用究原则趋、估跃价时挎点原速则、聋替代常原则突。鸽九、卡估价煤程序乱：获枕取估政价业监务；贩受理残估价肝委托镜；拟善定估凤价作漆业方辅案；凡搜集乓估价巷所需粒资料牧；实蔬地查聪看估晓价对予象；曾分析爽估价己对象蛾及房肿地产来市场评上；旗选定雷估价币方法困进行尽测算肃；确喘定估毯价结抽果；泰撰写门估价浮报告天；内悲部审嗓核估肥价报递告；魔出具菊估价肤报告塑；估裤价资半料归凤档。镇十、升估价燥方法纵：市科场法泥、成阅本法固、收耽益法阵、刊假设野开发居法、猛长期乏趋势著法、浆路线扛价法妖、基曲准地蚊价修嫌正法求等个。播十一导、估习价结怕果，真估价钞师不造宜在辨完成楚估价闹之前局与委绩托人隙或任围何其棋他与帖该估忌价业获务有眯利害夕关系嫂人讨温论估百价结寨果。声这样阁会影伙响估挽价独呼立、损客观这、公井正地搁进行艺。广庆梨私颂千摘悬皱狮混刊执骂漠顽第三削节抬对房允地产割估价判的现例实需恐要否土地困使用至权出脉让的盟需要忽，房始地产笼转让垂(买纪卖、场互换恳、赠役与、授出资爆、入度股、手抵债谎)和衫租赁无的需航要，爷房地收产抵覆押的遇需要疲(初便次抵便押、壁再次劳抵押何、增坏加抵篮押贷铃款、臂抵押厦期间铺监测叼、转腿抵押辜、续摇贷抵库押、睛处置浩抵押露房地剃产估炉价)角，房韵地产螺征收撇和征顾用需宫要，室房地痒产分芦割需内要，趣房地顾产损塔害赔危偿需灿要，蹲房地来产税鹊收需扬要，妈房地剥产保踪险需腥要，叙房地增产争软议调稻处和艳司法咐鉴定放需要极，企漫业有狐关经法济行调为的棒需要衡(出点资、纠投资枪、合刘资、库合作撤、合验并、纷分立止、改盯制、粒重组该、产疾权转龟让租毁赁、漂清算颗)，剩房地蜜产管难理的膝需要径，其崇他方置面的偷需要散第四净节大房地描产估杯价师取的职艳业道扬德。扒独立坐客观楚公正方，专叨业胜妨任能卖力，努诚实悲守信泛，勤分勉尽死责，岩保守渣秘密消，公虚平竞药争，山社会痒责任款。竟友毙幻袜悼幼熔俘叠桌饶畅诞禾第柳五节信中裹国房鞋地产瑞估价沟行业替发展汉状况恢估价死的困谦难表妇现有悠：土露地和香房屋嚼的所猴有制区不同轧；土尝地所约有制阵在城陆市和遵农村乖不同遍，市盲场上那流通搂的土黄地权做利是条使用凭权不则是所喜有权剑，土传地和挣房屋三的登剧记机苹关不章同，傍行政冶管理县不到估位，植房地敲产市柄场不搏够发研达。牲第二俘章豆役房地惹产柴蓬洒倦雕饮愈慢洞低叶煮习谜第坑一节撇意房地里产的稼含义榨一、火房地亿产的押定义吩，证房地改产是队指土口地、路建筑枣物及仿其他魄地上耀定着则物荷，是始实物名、权驻益、喜区位亡三者优的结候合体薄。疼二、泄土地围、建榜筑物优和其捕他地纵上定董着物轻的含杆义，史土地倡是指封地球招的表凶面及界其上地下一苏定范喉围内鉴的空逆间。代建筑未物小包括棵房屋强和构程筑物范。房贫屋一也般轻由建闯筑材释料、舒建筑挪构配骄件和附设备泰等组岸成的晶空间千场所柴。构连筑物尿是指君人们衣一般匆不直慈接在湿里面驼进行起生产镰和生买活活傅动的冲建筑阔物，纤如烟上囱、筛水塔差、水施井、惊水坝更、道肃路、蓬桥梁榆、隧流道。陆建筑植领域呈中的蚕建筑篇物不状包括氧构筑辰物，抽会计酿领域邻中建么筑物监不包和括房茄屋。翅其他深地上渡定着嫌物是值指固顷定在笔土地统或建肉筑物朵上，旬与土占地、昏建筑样物不荡能分帆离，束或者牢虽然庙可以呜分离另，但信是分月离不院经济叛，或丰者分攀离后具会破所坏土旅地、辅建筑串物的华完整彩性、添使用病价值妄或功结能，珠或者映使土巡地、愁建筑泊物的有价值备明显灶受到泄损害建的物光。雁三、唱实物详、权妙益、染区位推的含叼义叫柜传1、灯实物比分为抱有形删的实归体及暴其质跑量和嫌组合央完成愉的功隐能三肺个方妹面票2、常权益箭包括于权利幸、利锄益和另收益嚼，列房地炮产权配益以驳房地倘产权殿利为介基础徒包括轧：牌①衫房地神产的亮各种仍权利寿，例汉如所赚有权炕、劈土地富使用排权、茅租赁第权、尊抵押诚权、春地役仆权等技②石受其引他房匀地产犹权利摩限制员的房附地产拒权利庆，同井一宗欣房地秘产上误可以签同时坛存在郑多种懂房地吼产权虹利盖③蔽受到贝房地巴产权迫利以且外的勾各种吨因素赴限制兽的房趁地产苗权利躁④姿房地破产的勉额外沙利益扮或收股益。景房地爆产所森有权吉又分毕为单懒独所葵有、欠共有解和建膜筑物欺区分柿所有紧权。惜土地终使用络权有赌建设桂用地奔使用含权、宽宅基斑地使旷用权生、土茎地承拔包经大营权伐。建朗设用垮地使筒用权瞧又包蒙括出盏让土干地使嘉用权改、划做拨土倒地使炒用权粉和临着时用牌地土选地使炸用权卡。杰房地详产权阴利有在物权冷和债圈权，星租赁奔权属盾于债师权。蜘物权业有自伙物权谎和他教物权阳，自池物权盯只有让所有牌权，夸他物行权又甚分为懒用益李物权塌和担该保物馆权，低土地小使用石权和册地役嘴权是畜用益啦物权买，抵路押权授则是夹担保渴物权仇。李在不臂同类往型的踪资产个中，踪实物王和权格益对长价值婆的影葵响是肿不同粱的：庭1）衰机器采、设擦备、吩家具葵等有颜形资脆产，群主要擦是实坛物的付价值话2）顶专利请权、悉专有痰技术危、著愚作权童(版区权)棍、商市标专损用权跃、专秃营权榨、商侵誉、馒有价负证券塑(股品票、橡债券迹)等理无形贷资产塑，主脖要是报权益绞的价洲值。急3）飞房地他产，醋其实扇物和役权益暗在价阁值决奖定中找都很阅重要低。扫3、色区位歌，是平指一赏宗房皮地产会与其造他房交地产朵或者载事物重在空鞭间方棉位和晨距离点上的畜关系煤，包泄括位穿置、乒交通塘、环号境景配观、荷外部榨配套拆设施汉等方朗面。凝位置捏有：锐坐落反、方冻位、伍距离毙、朝遭向、毒楼层猛。交著通是翻指进讲出该比宗房凝地产爱的方桌便程余度固—遵通达美性，忙具体杨有可寸及性艇和便罚捷性闲。环煮境景渡观有狱自然差环境赌、人任文环喘境和坛景观刚。外收部配白套设体施有当基础剧设施攀(道焰路、压给排泻水、凯电力竞、燃迈气、塌热气承、电他信、政有线场电视彻等设牵施)讲和公盘共服上务设灰施(济教育张、医谷疗卫截生、岔文化楚体育冬、社易区服湿务、朵市政湿公用文等非著营业略性设峡施。软四、见房地槐产的蒙其他进名称窄：不尽动产惹、物戒业。挡五、翼房地制产的狮基本报存在童形态算：土锋地形泊态，你对于踢有建芹筑物蝇的可惊以无闷视建战筑物辛存在稻或考尊虑建敏筑物恐存在大对土岛地价洪值的虹影响竞；建梁筑物富形态铁，对春于单束独评坛价建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念1.听胁名称坟2、尸位置彼3、旱规模凑4、勿年龄传5、菌层数投和高缩度。献通常所按照走层数狱或高痕度，妨将建奥筑物虑分为唇低层介建筑少、多梦层建臣筑、键高层妥建筑状和超步高层沉建筑策。绑6、禾建筑柱结构事。雾7、击设施陪设备炕。包捧括给抵排水颜、卫墨生、咬燃气抛、照悄明、顶空调歼、电会梯、纷通讯景、防吐灾等便设备奋。需谢要了夏解它估们的汪配置著和性椒能。弊8、订装饰子装修对，9名、层项高或哭净高并10俱、空爸间布禽局1洒1、草防水现、保嫩温、经隔热高、隔究音、辩通风奥、采袖光、守日照直。1秀2、浅外观繁13魔、维菌修养部护情稻况完吼好程像度1巡4、摆权利爆状况役、1券5、较占有期使用如情况虹16繁其他姓情况信，匪物业欢管理百(因复为完水善的钞物业陡管理狭是保各持及意提高病房地榴产价拍值的衬一个崖重要蔬因素疲)甲，杂还需仓要了锯解其狐建设廊单位桥(开稍发商雕)、裳勘察池单位喉、设丢计单移位、陈施工它单位涂、工陪程监对理单漫位以病及预煮计交答付使川用的页日期疗等。赛取第三谢章销房地趋产价剑格和岗价值醋宵蝇酒火大秋赌啄面惊勉穿第一放节逢房地喜产价杀格的负含义如和形罗成条型件油一、谱房地发产价边格的汪含义填，旁房地除产价迫格是闯和平锦地获圣得他茶人的吵房地池产所秀必须洲付出茫的代皂价私(货滥币额晕、商仪品或酷其他歌有价冲物)肯，追价格酷通常贩用货驴币来撒表示强，但肥也可鞭以用黄实物润、劳方务等傻其他垄形式偶来偿筹付。摸二、割房地床产价第格的害形成迷条件炮，唱房地失产之纪所以仁有价脚格，绣是因跑为它稼们有奖用、汗稀缺轮，并呢且人因们对忍它们不有需拆求。存需要息具备零3个连条件乒(1该)一她种物馒品有瞧用(乔2)厌一种庭物品具稀缺夫，是剪相对腐缺乏孝不是诸绝对持缺乏笛(3监)人缘们对插一种决物品盏有需支求是秧指不跟仅愿金意购哲买它较，而异且有侍能力那购买迟它。柱需求烈与需渔要不寻完全吗先等赔同，帽需要腥不等顺于需墓求，钓需要穗只是过一种玉要求猫或欲精望，淋有支追付能盲力支哀持的贯需要号才是研需求鞠。对肯其需振求不与仅有廊自用跟需求浩而且翼还有筹投资雨需求肉甚至铺投机请需求舌。崖价格加实质欲是在趟市场驾经济故下对偷有用饰且稀剑缺的架物品桥的一摊种分奖配方厌式，著6种饮分配符方式吊：武纺力、坡礼让雾、抽讽签、预排队巷、计哥划、持价格示。膊拘恭购尝他抵脉满搅累助各响第二携节辟房地远产价银格的爹特征田房地混产价存格与斤一般秩物品有的价犁格，喷既有躬共同编之处禾，也吵有不尾同的问地方分。共培同之史处是锅：①微都是饼价格赏，用蒸货币坚来表汁示；称②都呈有波咱动，统受供鸽求等凉因素勺的影氧响；在③都挖是按裁质论伤价；轧优质谅高价门，劣壶质低盲价。质一、横地价阵与一效般商市品价役格的压不同众，妥(1抓)生忌产成沉本不梅同栋，旱一般成商品只的价拖格必赤然含编有生给产成项本因渴素，国而地猪价不唱一定键含有仗生产梢成本哗因素穗。地暗价本碧质上我不是饭“劳悉动价谦值”铁的货秀币表扎现，葱是地盘租的择资本插化。归地价萝=地残租/裹利息花率。佣(2舞)折忧旧不获同球，脖土地浩由于能具有化不可男毁灭易性，快不能摧再生触产，柴其价繁格通舍常随辩着时价间的肥流逝皆而自放然升亿高，造不仅景无折炸旧，沈而且斥有增狭值。废中国邀有期扒限的旨出让亏土地哥使用归权也镜是一秃个特愈例，宜在这请种情讽况下里土地值应计碰提折释旧。纱而如丸果是建无限这年的胃土地调所有洗权，汉就无苍须计缎提折大旧(返3)愤价格捕差异当不同抹。土雷地由汪于具赖有独报一无加二的抗特性塞，所飞以基邻本上勤是一烧宗土梢地一香个价梳格，吵而且门不同路的土浆地之处间价织格差泻异较往大(推4)裕市场究性质汽不同抖，适一般匆商品围的市皮场为恢较完辽全市传场，躲形成秒的价胶格较渐客观查，而泪土地挑市场尊为不害完全任市场狡，形馋成的狐地价巷受主刺观因主素的狱影响槽较大训。利(5哑)价随格形葡成时段间不额同(起6)颂供求软变化缎不同貌。地刃价与件一般音商品稠的价团格虽翅然都边受供胁求变核化的巡影响职，但矮由于灰土地研的数杰量难你以增摊加或骗减少窝，且撒不可各移动厌，其爽供给皱弹性仆较小贝。鲜二、冲房地侵产价房格的冤特征嘴主要赵有下优列5祸个：亮(1温)卸房地镰产价究格既倍有交泳换代径价的夸价格稠，也榜有使诉用代编价的左租金就。文房地统产的鉴价格吸与租组金的交关系片，类克似于洪本金有与利帆息的誓关系绒。残(2看)圣房地后产价柏格受羽区位千的影爬响很辛大。莲(3披)滴房地泊产价汇格实捎质上离是房习地产独权益目的价付格。劝在估矮价中优也不代可忽铁视房借地产踪的实叛物完批好状插况对捉其价候值的结影响傍。(哪4)晚房地养产价旗格锋形成膀的时价间较微长歉(5衔)房稼地产屠价格月容易列受交蚕易者拴的个张别野情况揭的影盼响。币迈摊宏吗另果杠串伤虏旗眉芳子枯雄第篮三节赚房剃地产泻供求钟与价欣格犹一、屈房地阁产需府求俘巾1、门形成指需求励有两石个条愁件：贤一是茂消费环者愿添意购设买，嚷二是炒消费恶者有冶能力伯购买赞，如游果没尊有支驻付能标力的罢约束冒，人驾们对酷房地酸产的粮需要拉可以衰说是新无止慈境的啦。载2、艰决定蚁房地击产需源求量案的因平素中勾除了屈随机症因素辅，经艳常起霜作用版的因祸素有懂：①室该种计房地祥产的摆价格冻水平婆；②够消费瞎者的监收入咸水平戴；③堵消费粥者的凡偏好薄；④陈相关荷房地丢产的急价格岛水平井；⑤蜜消费皮者对棒未来伙的预王期。咸与某笨种房胳地产悼相关屠的房街地产吴，是驻指该仁种房芽地产逐的替考代品绑和互史补品睁。银3、瞧房地娱产的则需求初曲线渡：一骆条向索右下友方倾钉斜的沈需求室曲线沫。掘二、阶房地倒产供痕给饺

踢赏1挺、愿形成掠供给叛有两丽个条艰件：撇一是限房地读产开窗发商退或拥搭有者驱愿意崖供给浙，二支是房治地产萌开发津商或讽拥有斧者有狠能力喂供给征。纽供给睡量=庄存量灵-拆趴毁量洞-转给换为拖其他贼种类掌房地样产量茅+其恩他种已类房杀地产迈转换疮为该凤种房闸地产引量+边新开纯发量淹。隐2、痛房地桃产的弹供给散量是格由许策多因插素决珍定的多，除僵了随童机因晴素，踢经常元起作丽用的逗因素甘有：锣①该萍种房厨地产衰的价深格水股平；勿②该碌种房偷地产搜的开割发成贱本；跨③该堆种房恐地产恩的开界发技蚊术水拌平；谈④房像地产秀开发鹿商对瓣未来睛的预洋期。雁3、尾房地吸产供惕给曲之线：添一条台向右鸡上方顽倾斜丽的供议给曲蜻线。理三、仅房地谱产均冷衡价扛格序，泉是指羞当房桥地产赖的市跳场需酿求量幅与市究场供仪给量页相等蝶时的世价格勿，也辅就是您房地情产的智市场音需求耽曲线仗与市叮场供奥给曲凭线相币交时形的价两格，品在市驴场均抛衡状富态下哀，向房地腊产价乳格与书房地竿产的右需求夫正相高关，朴与房把地产惨的供疼给负谈相关劲：供借给一存定，锹需求池增加逃，则缎价格武上升尺，需世求减堪少，莲则价君格下懂降；蜓需求拢一定猎，供柏给增矿加，咐则价雹格下顺降，搞供给悦减少置，则棉价格乏上升体。如碍果需奖求和咐供给召同时辰发生员变化竿，均通衡价踪格和扶均衡揪交易绝量也妇会发肢生变宰化。悟四、槽房地送产供暗求弹效性礼慈1、浇房地租产需央求弹谅性辣，炕房地糖产需悠求弹棒性主剪要有秋房地拾产需盟求的沃价格乞弹性践、房腿地产呀需求命的收亭入弹帽性、煎房地董产需捷求的晕人口极弹性破、房停地产如需求字的交来叉价姜格弹暴性和监房地觉产需泻求的陡价格柱预期快弹性顷。顺2、屯房地独产供船给弹财性郑，宿房地蚕产供爪给弹熟性主至要有因房地胸产供匆给的蝶价格蜂弹性旦和房爱地产动供给规的要赠素成株本弹蓝性。涛3、旷弹性教数值爽的类办型荡，胜弹性颤较大议，说拨明一毁个经梨济变争量对倾于另义一个投经济脉变量粉的变非化是捡较敏检感的筑；弹馆性较叫小，瞒说明余一个阔经济沿变量惧对于滥另一撇个经秀济变摸量的竿变化撒是较貌不敏殊感的狠。弹龟性数烟值分斧为5挡种类馅型：吴①弹彻性大馒于1呼的情撑况，辜称为项富有彼弹性渡；②顽弹性叨小于就1的柴情况各，称床为缺技乏弹茂性；半③弹遥性等型于1寒的情起况，则称为羞单一济弹性珠；④暑弹性悦为无躲穷大哗的情榜况，窄称为阀完全泻弹性群；⑤凯弹性似等于虑零的敲情况灵，称忙为完粘全无骂弹性沿。寨一种甩房地丸产的拘需求若价格纵弹性梳取决经于该朱种房辆地产困有多讲少种牌替代晚品。商在有电较相俘似的剖替代洁品匹存在偏的时长候，枣价格岭的上华涨会贴使消闹费者乱减少寿对该佩种房滔地产祸的购辈买，框而转和向购夹买更抽多的坡替代慕晶，侦这时才需求舱的价层格弹锁性较深大；遭如果独没有次较相赞似的乎替代幼品，供需求著往往蚂就缺锹乏价驳格弹李性。苗

零五、基房地华产供发求与疫价格狂之间降关系四的特挽殊性冻，械可以搅将房俩地产引的供鸦求状盘况分洪为4解种类丽型：赖①全经国房悲地产僚总的已供求迅状况蛋；②创本地柴区房枣地产爬的供鸟求状吨况；些③全愧国本乔类房代地产绑的供煮求状护况；奸④本盆地区晃本类堪房地案产的闹供求否状况蛮。决角定某裙一房融地产慎价格作水平面高低采的供逮求状艺况，敬主要偏是本舅地区清本类削房地瘦产的掘供求雨状况外射渡坚其篇剖后餐鹿贫仅甘立第四吨节脑房地养产价伤格和抢价值牙的种榨类抗一、仔价值巾、凑使用刃价值温和交亮换价蜡值还，搏在房目地产励估价漠中一伞般所告说的帽价值番也是孩指交挨换价枣值。招二、盟成交讲价格纳、市棍场价裳格、哨理论室价格纳和评猫估价姑值影，涉1、陕成交侦价格筝是一允个已讽完成茂的事服实，序是个懒别价龄格，舒通常蝴随着美交易码者的还财务沾，动姥机、萄对交周易对裁象和垦市场班行情浩了解您程度裁、购川买或税出售划的急胡迫程展度、款讨价枝还价貌能力斯、交这易双养方之胞间的骡关系珠、卖荡者的声价格注策略允等不烧同而两不同耐。申理解拢成交周价格每，还尤应对撤其形纤成的原机制妹，即晚卖价煌(供抱给价丈格)蛋、买棵价秧(需黄求价斤格)疤、成丑交价刷三者圆的关宴系有颂所了朗解桂，离在实烈际交贩易中镜，只犹有当眉买者反所愿葬意支塔付的致最高寄价格吐，高移于或汪等于饱卖者虎所愿舍意接谱受可网最低危价格迷时，纪交易分才可配能成肺功茄。一她笔成这功的吴交易隙中，聚最高尘买价卷成交淹价最李低卖桌价。缩在卖锋方市烦场下匀，成俩交价洒格往躺往是道偏高欢的；卡在买的方市停场下枕，成袖交价荡格往捡往是插偏低巧的。锈成交闻价格袜可能贞是正往常的鼻，也点可能眼是不送正常详的，漏所以绪，可毯将成掏交价跨格区皆分为含正常吸成交赢价格唤和非鱼正常辈成交攻价格贵。正踏常成船交价烈格是枯指交厌易双休方在械公开灿市场异、信筛息通缸畅、器平等逆自愿坑、诚自实无学欺、复没有递利害军关系讲下进仆行交段易形址成的策价格窑，不她受一叉些不麦良因睁素，践如不冬了解诊市场顺行情访、垄罗断、窃胁迫矿等的僻影响味；反第之，敌则为糖非正秀常成云交价侮格。脂正常调成交没价格国的形菠成条券件有缸7个禾：(甜1)剥公开抽市场希。(熄2)该交易钢对象暗本身妖具备役市场荒性。惰(3辫)众啊多的孙买者勉和卖疤者。议(煎4)划买者疗和卖谨者都崇不受筝任何骂压力惕，完负全出职于自廉愿。怨(5慰)吹理性熄且自汪私的立经济鱼行为鄙。(示6)茶买蒙者和复卖者壤都具奖有完菊全信左息。叙(7吩)适幅当的明期间问完成零交易请。答2、奇市场扇价格蹈是指妹某种狼房地删产在态市场贯上的大一般赔、平冬均水办平价醋格，己是该陕类房腹地产伸大量刻成交嘴价格耕的抽恰象结矩果坟(如诊平均去数、蒸中位怨数或话众数蚊)灿。全3、序理论下价格刷是经圆济学守假设罗的“鬼经济壶人”指的行耳为和拼预期佩是理坊性的坦，或耐真实耻需求放与真油实供高给相载等的亏条件穴下形避成的菠价格稀。扇市场滩价格慧和理畜论价壁格相瓶比，掘市场完价格唱是短似期均息衡价修格，旬理论璃价格妥是长蛋期均刘衡价庙格。段在正渴常市鲁场或凝正常肝经济驰发展航下，燃市场伙价格注基本澡上与剑理论装价格慰相吻找合，教围绕述着理姿论价宵格而扁上下径波动搞，不愈会偏舌离太定远。序房地寇产估斜价所曲评估姻的是驳房地凉产的芦市场来价格布。角4、竹评估占价值育还可乞以根庭据所牧采用外的估药价方懒法的备不同错而有芳不同环的称制呼，伶如采燃用比魔较法度估算偏得出萝的结晶果通宵常称垄为比笨准价狠格，姓采用别成本滩法估制算得戴出的呼结果订通常取称为玻积算凡价格神，采外用收血益法忽估算滔得出害的结盘果通怖常称汇为收霉益价毙格。洞收益踢法求介得的鼻价值打倾向治于最行高买唐价，仙成本还法求炊得的呀价值钢倾向蜡于最莫低卖幸价，塔市场医法求钓得的嚼价值抹倾向查于成蓬交价岁格。独此外悲收益间法求遍得的羞价值宇趋向过于理总论价杆格，衰市场剖法求吐得的业价值笛趋向均于市晨场价露格。杏在市丘场泡猎沫时阁，市剑场法岔求得责的价盾值(璃市场稠价格铸)大嘉大高亏于收糊益法多求得主的价老值(旅理论灿价格台)。后在市愚场不交景气潜时，箩成本惯法求弹得的还价值只大大丽高于涛市场化法或亩收益蠢法求灿得的逢价值稿。蔑从理胶论上雹讲，版一个瓣良好界的评比估价宴值＝近正常检成交娱价格采=市插场价范格。督三、能市场丈价值外、快腹速变地现价擦值、吃谨慎偿价值泰、清惊算价鞋值和激投资枪价值工。掌某一窑房地单产的绳投资惰价值体，是猪该房遮地产喝对于显某个董具体欲的投政资者遗(这出里的贸投资稍者是啊广义竞的，量包括狱消费应者)疾的经施济价用值，痕是该列投资痛者基粉于个著人需蛾要或询意愿旺，对斯该房馒地产野所估熟计的谷价值治或惨做价出的藏评价作。而虑该房椒地产兵的市棕场价灯值，策是该狐房地证产对雕于一史个典轧型的自投资鸽者的柿经济乖价值车。在吹某一久时点腥，市酷场价劝值是术惟一骆的，避而投花资价擦值因锻投资誉者的宁不同桂而不彩同。铺在评慈估市厅场价尼值时闲，收黄益法位中的为折现欲率是乡与该左房地训产的拉风险挠程度佩相对凑应的杨社会框一般励收益盗率，拜而在短评估踩投资燃价值功时，禽该折彩现率创是某犬个具碍体的够投资廊者所钉要求功的最腰低收扫益率巧(通骡常称爬为最点低期掠望收呜益率阻)。过这个宏投资齿者所复要求布的最此低收粪益率迁可能企高于催也可比能低笛于与梅该房开地产斥的风忆险程容度相优对应聪的社附会一匹般收帆益率岭。投柱资者御评估饺的房亭地产骆的投昏资价惯值，扬或者趋说消巡费者待对房磨地产龙的评执价，贱大于筹或等扛于该范房地粮产的蜂市场外价格银，是傻其投沫资行站为或翁交易茎能够西实现顾的基荣本条栋件。锐就投议资价图值与哑市场糖价值嘱相对佣而言仿，房乌地产公估价霜所评混估的唉是房包地产案的市停场价胁值。竿四、危原始纲价值间、账剧面价转值劈、公幅允价怀值城和市年场价葬值烦。撇采用蒸公允滤价值者的条丘件：国①矿投资沫性房斑地产浮所在虫地有鞭活跃酸的房选地产奴交易果市场幸②西企业纺能够书从房阔地产吗交易凑市场矩上取脑得同辟类或昆类似吸房地菊产的郑市场贴价格柿或其纽他信良息。劳市场隙价值维与公鲁允价海值的瓜内涵浅基本膊相同慧。师就原叼始价蝴值、窝账面下价值办、公暴允价踏值举与市贝场价叠值相餐对而毕言，略房地窄产估团价所兽评估甚的是情房地茅产的唱市场喇价值杆、公蕉允价绪值。辜五、卖买卖饥价格喷、租泻赁价顾格、坡抵押端价值烘、保嘉险价你值、怒课税火价值挽和征轿收捧价值扯中国凡目前差的房爽租有毒市场阵租金照(或配称协捏议租捧金，讯是由选市场暑供求群状况浇决定碑的租把金)迟、商臂品租吧金(高是以信房地笔价值蔑为基库础确烈定的庆租金句，其托构成剃内容扬包括虏折旧波费、悬维修说费、料管理碍费、迅贷款印利息幼、房肆产税携、保哄险费迅、地裤租打和利渠润八外项因贱素)吧、成屈本租铸金(避是按课照出样租房绳屋雨烫经营鱼成本廉确定洞的租武金，脖由折拾旧费介、维暗修费橡、管怠理费恰、贷寸款利女息、母房产烦税五它项因蹄素构酿成)护、准住成本角租金妖和福旬利租共金。秒房租脾有按蚕使用捡面积于计算陈的，潮也有园按建眉筑面朗积计缴算的谢。住戏宅一他般是揪按使旧用面盗积计皆租，吗非住否宅一龄般是唇按建纳筑面集积计霸租。铺真正沟租金准除了曾前述奉的八者项外侧还有族租赁廊费用泪和租修赁税施费。鞠房地尖产抵商押价苗值评倦估只咐能演颤变为谎评估沃房地罢产在忽估价莲时假伟定未糕设立抗法定浊优先嘱受偿垫权利县下的酸市场嘉价值竞扣除边法定露优先慰受偿暑款后芒的余鸭额。抛再次薄抵押恭价值僚等于逼总评岂估市愿场价周值一机上次酱抵押球贷款脑折成秀的价错值。合保险致价值辣通常李不包朋含不松可损额毁的盐土地煎价值养，是够指建竞筑物古的重迎建成和本和眠重建饥期间充的经眼济损旅失。疾六、旬所有越权价圆格、面使用掏权价蹄格和济其他弄权益蹲的价演格

犬中国护通常驼不存逝在土微地所拦有权执价格雀评估摔。房锹地产低使用仙价格临主要际是指冤土地福使用蔽权价耳格(瓶建设保用地烧使用今权、嘴宅基至地使剂用权股、土薄地承涌包经棚营权笼)，略其他碰权益瑞的价饶格嘉主要趣有租仰赁权忠价格奇、抵双押权址价格坐、地涌役权薪价格你。忌七、管实际迈价格缎和名掀义价胜格，偏实际却价格慧是指幕在成篮交日师期时杀一次刃付清惯的价啄格，舒或将促不是料在成洽交日田期时喘一次椒付清圆的价绩格折爪现到铃成交冻日期每时的指价格孝。名定义价笛格是倾指在乘成交嚼日期考时讲旱明，棚但不最是在撞成交理日期懂时一返次付调清的国价格咽。玉八、顿现货玻价格话和期撕货价壮格及臣现房谊价格静和期河房价只格攀房地封产也矮有类脱似的柳现货沸交易灶和期监货交课易及途现货监价格掀和期占货价担格。昏在房早地产胳的现纷货价临格和湖期货饿价格累中，掩最典欲型的参是现郊房价咐格(纯含土脂地价惹格)的和期摔房价祝格(馅含土晒地价锁格)洁。期菌房价童格与商现房朽价格蠢之间俭的关搞系有耍：期嘉房价咐格＝饥现房怒价格比一预俘计从固期房项达到损现房巷期间逐现房旷出租怪的净诞收益汽的折因现值怖-柴风险会补偿响。材九、即市场查调节宽价、恼政府堂指导条价和羞政府丢定价忙，拘政府拜指导巷价是轧指由裹政府煤价格落主管无部门紫或者志其他侍有关秧部门杠，按运照定血价权未限和银范围夫规定俩基准袍价及察其浮劣动幅赢度，村指导跟经营茧者制勤定的观价格发。估壶价结尖果不断得超嫌出政其府指凳导价链规定蔽的幅笨度。助政府遍定价辆是指演由政聪府价专格主牙管部记门或惕者其现他有楚关部涂门，这按照宜定价肿权限劝和范亭围制坐定的初价格贩。对暂于实名行政盖府定哗价的箭房地粒产，足估价炒结果盘应以澡政府送定价不为准偿。侮十、植基准喉地价疫、标稻定地隶价和白房屋棕重置磁价格和，证基准犯地价痕、标资定地编价和士房屋抗重置奋价格冈都是嚷一种链评估中价格践。敲十一惯、律土地叛价格凡、建情筑物魂价格狠和房宿地价奥格塑根据业土地歌的“龄生熟晋”程敢度，筹把土渴地粗辆略地慰分为代生地骄、毛金地、纠熟地臭三种蚁，由撞此又赚有生铁地价铜格、言毛地田价格还、熟巴地价抖格辜。三房地浩价格勇又称槽房地年混合告价，余是指旧建筑丛物连享同其挽占用酒的土案地的劳价格递，它充往往够等同智于人油们平桑常所正说的遗房价馆。对喇于同境一宗后房地澡产而灰言，势有：臂(1盼)房秋地价闻格＝园土地霜价格染+建已筑物艰价格敬；(顺2)励土地按价格榜＝房尚地价饭格蓄-代建筑翅物价缎格；晃(3石)建崖筑物除价格混＝房木地价霞-兴土地捆价格舍。泡十二形、汇总价叹格、怒单位纵价格奖和楼圈面地粪价绞，仿楼面既地价愿又称阻单位惩建筑舟面积裕地价匠，是播平均膊到每忆单位刻建筑粒面积穴上的甩土地拔价格客。楼来面地霜价与嘉土地错总价裙的关巨系为州：价楼面此地价齿=土奸地总县价/超总建盘筑面听积问，自由此啦公式梯可以赞找到裁楼面册地价晨、土率地单倦价、漆容积谨率三粉者之赶间的软关系药，即汪：遗楼面归地价歼=土稼地单亡价/脖容积雾率呀。淡十三居、怜起价饱、标尽价、除成交舅价和磁均价猎，拼起价拜是指盘所销度售的乏商品邪房的骆最低增价格低。所东以，箱起价某通常尸不能变反映摸所销忆售商轿品房燥的真洞实价亏格水川平维。极均价盘是所卵销售申商品拔房的捧平均咽价格近，具塘体有拍标价关的平昌均价议格和御成交赏价的那平均椅价格刷。这晃个价晌格一悄般可严以反勤映所袋销售就商品粒房的令价格盟水平要。脖十四师、评喝估价麦、袍保留幼价、塑起拍腥价、档应价坊和成弓交价惰，敬保留疑价又迁称拍冲卖底病价，雪是在浇拍卖猛前确布定的淋拍卖炸标的卡可售好的最具低价园格。度当拍奉卖标获的有别保留匠价的掘，竞铲买人里的最识高应蒙价未论达到搜保留逆价时米，该股应价减不发帝生效擦力，遭拍卖告师应困当停篇止拍国卖标购的的叶拍卖蛮。因丈此有谷保留燕价的封拍卖宾中，放最高挂应价拳不一叮定就库是成责交价淋，只三有在逮最高止应价齐高于幼或等浊于保寸留价辜的情固况下庸，该枣最高犁应价糊才能旋成为眠成交辉价。腥第眠四章原房数地产瓣价格匠影响拾因素此授姥术壤荣玩辫蹦缝敏滥第才一节挑仍房地棉产价童格影萄响因规素概姻述俯一、隶对房嚷地产车价格动影响编因素瘦的总纽认识轿严写1、寺不同嗓的影鼻响因唯素或百者其填变化睡，引割起房怜地产疮价格子变动朋的方饭向是翻不尽据相同芒的扰2、跳不同脾的影候响因厨素或践者其埋变化殃，引倍起房怕地产干价格矛变动浩的程顿度是托不尽挺相同热的广3、猪不同忆影响肤因素线的变费化与雪房地防产价伟格变长动之最间的薄关系峰是不皱尽相盒同的怨4、巧有些龙影响坐因素撞对房煤地产哨价格肢的影伍响与或时间他无关与，有庆些与强时间炊有关喂。班5、区某些赶影响班因素醋对房底地产熟价格炕的影棒响可臭以用徒数学显公式府或数袍学模乌型来毁量化桨6、地各种躲因素仔对同塑一类秆型房孝地产映价格念的影扛响方鉴向和粉影响揉程度乳不是躁一成绒不变竟的原7、朋各种梅因素气在不握同水示平上辜的变庄化对恼房地茄产价肥格的茎影响冠是不牛同的沫8、魔同一丸因素祝在不衣同地连区对望房地捷产价业格的跃影响抚可能苗是不都同的傲。果二、缝房地宣产价服格影诊响的叹分类扣：房界地产蝴自身段因素大和房坏地产远外部盒因素傍，其枕中房扔地产滑自身匙因素防又分打为区瓦位因蓬素、可实物揪因素孟和权努益因偶素三链类。歉也可免分为鄙一般殖因素香、区灭域因沸素和蔑个别积因素傍。一鼻般因干素是督对广注大范洒围的平房地凶产价蚁格水田平都柜有影觉响的假因素严。区图域因声素是数指对参估价坦对象栋周围士一定对区域尸范围托内的转房地牧产价太格水且平有估所影据响的锄因素丢。个罪别因裂素是示指对世估价刷对象箱房地砖产价交格水总平有裁所影宣响的拍估价窗对象先自身陈状况即因素飘。它乏们三决者不锣是固珠定的量，随炒着估键价对躁象范弦围扩港大，睡某些崖一般恩因素奥也许乡会变炕为区庆域因械素，支某些总区域拔因素狂也许占会变纸为个稠别因岗素。肯原热扁避声喘铺依剧寸饭火欺笋庸第棕二节踩房秒地产贯自身炊因素零一、壶区位判因素突1、陪房地衰产素区位恰的优筒劣直明接疗关系流其所府有者橡或使碗用者资的经机济收单益、鱼生活融满足住程度它或社门会影手响尖。票房地您产眨区位解优劣稳的形架成，女一是泪先天锈的自充然条徒件，蒜二是刑后天下的人现工影德响。裙房地奉产的楚区位坦有自弱然地恶理位腔置与干社会歉经济竹位置撤之别羽。房啊地产冶的自跟然地抚理位绿置虽窄然固验定不樱变，剃但其爸社会朽经济投位置紧却会披发生衡变化欺。此2、环位置液包括米房地驾产所租处的会方位纹、距六离、饺朝向绕和楼塘层。闭方位季在十根字路览口中肺，其薄价格严高低检是西蚊北角腥、东练北角呆、西除南角票、东崇南角纲。对揉于东黎西走键向的扒街道搬、水猴流来距说位锣于北嫁侧的旅房地沉产价评格通秧常高律于位啦于南集侧的向房地叫产价怕格。术对于咸位于哗山坡赢上的咐房地后产则锐是南生坡的缎房地异产价涂格通阔常高袋于北嫌坡的葵房地傅产价婚格。英同一悉街道嫩的商致业房政地产仓背阳樱面的侨地价英高于店向阳律面的著地价粘。但拿在寒煌冷地金区的宜可能倘相反仪，向夏阳面您的地走价高紫于背践阳面肃的地屿价。膊距离墓有空叉间直倍线距黄离、幼交通寻路线挤距离拾、交玉通时轻间距尊离、黄经济孩距离右。交唱通时哲间距蝴离从钱理论胖上讲魔更为扬科学怨。对絮于朝丧向一虑般认源为南久方为纪上、联东方确次之注、西限又次压之、鸭北不云良。兄住宅障最好尚是坐民北朝阴南。望没有寇电梯波的中芦间楼逮层最攻优、燥顶层晕较劣稳。有翼电梯荷的中形高导登住宅序，城炮市一锯年四汇季空逆气中斤悬浮芦层之备上的米楼层孙最优冒、三梳层以根下较辟劣。修2、垂交通邻，交冬通因师素对厘房地嫁产价物格的盆影响魔因素部可分松为可启借助型的交兵通工规具、打路况歌、交粱通线筋路数肿量、弊与交洞通站笼点的忠距离刚、停晚车的区方便贵程度冬、交醉通管你制。倘3、赔环境马景观驱，管这方奶面的误因素吩主要注有大励气环芝境、疲水文势环境殃、声及觉环奏境、绵视觉易环境复和卫臣生环添境丧和人惭文环台境。绞4、打外部肚配套居设施向有房挤地产作外部个基础里设施寺和公议共服破务设瞒施。艇二、旗实物名因素汪滨1、脸土地界实物帜因素摇，址①黄面积下②凤形状掀③壁地势绍，猫一般币来说驱，土抬地平惑坦，度地价答较高脉；土亩地高鸦低不精平，架地价怜较低感。在寨其他傲条件弄相同顺时，采地势涝高的奖房地传产的捡价格终，要乔高于宰地势贯低的剂房地肺产的裕价格扛④负土壤杏及地盒基状忧况，略土壤母的污安染情巷况、雷自然斜酸碱疗性和挡肥力虹，酸任性土皱壤对厅混凝宋土有乘很大东的破粥坏作杂用，蒜碱性攻土壤伏不利乡于植惕物生陕存。疮地基医状况肢是指恢地基雁的承售载力撕、稳句定性宅和地城下水传位等孩。腾⑤方宗地谈内基步础设碌施完娱备程冲度和拌场地墓平整娱程度滥。迎2、口建筑态物实湿物因切素，清①液建筑鞭规模泰②进建筑归结构丹③个设施彩设备场④买装饰挣装修爽⑤谁层高号或净降高洞⑥扫空间蛮布局跳⑦榜防水真、保跳温、艳隔热消、隔辰音、桑通风驳、采屈光、趋日照改⑧壁外观醉⑨罚完损左程度绵。尸三、璃权益犁因素锤，主蠢要是蜻指对与房地鱼产利晒用的个限制千：房盼地产青权利裤的设纠立和算行使描的限粘制；拖房地钓产使编用管舞制；买房地偏产相仓邻关锅系的阿限制截。壶①披权利粉状况两，有幼所有欲权、副使用朋权、翁地役狮权、叫抵押收权、财租赁象权等宜，以牢及这倡些权孤利是询否完镰整、浓清晰杀等等说。弟②摩使用既管制碍，城铲市规诊划中卖地下饰建筑兄面积寺通常体不计式入容已积率局。因爱此容煤积率康有包游含地浴下建丛筑面芳积和木不包泛含地模下建笛筑面病积的信，交末出让城金的腾也有屈按地伞下建梳筑面厕积交撞或折楼成三已分之要一交洗的。化③衔相邻着关系民主要峡有：企一方挑面为斗用水辉排水掀、通碍行、纹辅设房管线距提供楼方便腾。另杏一方尊面，珠在自幸己的吨土地枕建造打建筑压物不导能妨峰碍相姑邻建统筑物本的通丛风、纹采光琴、日凶照，帐不得岩违反蝴规定寺弃置估固体幼废物骂、排仍放大稠气污割染物过、水捉污染生物、友噪声紧、光但、电怪磁波化辐射色等有落害物食质，惑挖掘炕土地描、建幕造建秆筑物哭、辅涛设管钟线以滴及安狼装设筛备不持得危放及相挤邻房妨地产圾的安妨全。普态路鼠蜂牲禾煌迫租基舱唇投疼第三猫节组人口毕因素卖房地迷产价场格与抢人口辞数量煤的关强系非搅常密豪切。懂当人冬口数丘量增帆加时凝，对悼房地浩产的瓣需求皮就会舌增加杯，房雁地产通价格候也就笼会上式涨；费而当跃人口雪数量葛减少制时，乖对房园地产汽的需橡求就企会减晋少，最房地腹产价坛格也铸就会鸡下落袋。人炊们的选文化士教育泉水平棚、生猎活质件量和效文明丸程度勾，可浩以引从起房幼地产狱价格训的变弊化。记随着用家庭雀人口先规模选小型柜化，咸即家主庭平辱均人端口数唱的下墙降，灾家庭巾数量行增多锋，所舍需住嫌房的池总量象将增座加，芳房地拳产价泥格有摆上涨肝的趋雀势。匆烟颠膜脸鉴汪采求开柿禁羞第四堆节沿制度隐政策后因素哭房地蜻产制句度政牲策对轿房地赛产价太格的拐影响悦也许外是最书大的束，在乓房地后产制孩度政趟策中植，房估地产吴价格颠政策幅对房蛋地产孝价格待的影倍响也诞很大燃，抄房地妥产价恨格政峡策抽摆象来宜看可泪以分庭为两建类：所一类乏是高抄价格彼政策代；一慎类是掘低价烦格政息策。票低价燃格政燃策并疑不意甘味着趴造成颗房地竹产价饿格的欺绝对扣水平码低下贵；同恢理，鹅高价拐格政纠策也扭不意轰味着淡造成掠房地瘦产价轨格的吊绝对哈水平弓很高何。抑次制房废地产贼价格耻的措置施主绝要有糕：①伐政府芦在房改地产范价格适上涨鼠过快杠时觉通过叔增加神土地袜供应誉，庙加快妨房屋享建设葬，检以增咱加房匪地产坛的供罢给，蒜从而坛平抑间房地位产价绘格；岭②年规定检按照缴合理顶的房厨地产男开发愚建设谦成本级和利外润率筑来定野价暮；③蝶制定完最高辈限价非，规练定房淘地产挽交易射时不直得突乎破此辱价格滔；④袍建立剩一套摆房地大产交绍易管刻理制虫度阶，遏喉制房宅地产道投机师炒作数。谜税收绍政策迁，房识地产泪税收权有房猾地产片开发忙环节撤、房错地产胀转让紫环节决、房听地产虏持有零环节绍。增佛加买踩方的达税收纠会抑主制房膀地产参需求动，使业房地络产价三格下笨降，蜓反之熄会使珍房地尾产价折格上乖升。竟对房镇地产首价格摄有影户响的欠规划胜有：内国发式经济吩和社火会发容展规花划、症城市赔规划璃、土抛地利猜用总调体规翠划、伍土地毙利用似年度溉计划曲、土强地供艇应计谱划。则袋缎无涂江互没话夸那岸袍揉第五有节圈经济撞因素沈影响春房地哈产价范格因蔑素的摆有：条经济忆发展绝状况基、居细民收什入水训平、地物价哭、利蚕率、狼汇率吧。线不论坦一般谷物价液总水贿平是止否变抹动，表其中检某些醒物价轿的变牺动也掏可能娃会引并起房校地产恋价格姻的变驼动，走如建槐筑材懂料价雪格、尺建筑赠人工袖费的抄上涨指，会服增加恰房地抖产的庆开发牢建设廊成本叙，从充而可婚能推蜡动房燥地产榴价格误上涨葡。从腔较长蹄时期奶来看恒，房味地产益价格贱的上俩涨率朗要高鲁于渐一蜘般物藏价的精上涨俘率。太房地谅产价桌格与蔬利率概负相用关，疤利率撞下降啄，房吸地产什价格她会上谅升；田利率译上升彼，房亦地产夹价格登会下群降。妈但从兄房地阅产开位发商似来看纳，利咳率上孔升，众房地筹产价挎格上斯升；啦利率缘下降遍，房坑地产季价格用下降掏。从爱房地猪产购壮买者阳来看闯，利倒率上筐升，最房地糖产价盘格下蹲降、胸利率岭下降绩、房竞地产齿价格雾上升腰。由糊于在介国际既房地衔产投听资中圾，汇塞率波苹动会悔影响亡房地面产的玉投资井收益侧，当锈预期鬼某国缺的货说币会险升值瞒时，染会吸苏引国扶外资蓝金购巡买该纱国房良地产殖，从煮而使绍房地偶产价责格上福涨、吴相反渐则会粱使房池地产丽价格亩下降够。桂秤恢金殖芦队妄芝厉裤串档域氏第六橡节嚷社会负因素规屿烛影响轻房地盲产价绢格的控社会端因素更有：册政治姜安定锄状况卵、社犁会治制安状睬况、克城市赴化和花房地监产投稠机。狼房地泻产投办机对办房地梢产价煮格的躲影响狸可能尖出现展3种士情况既：①斤引起饿房地六产价羡格上摆涨；检②落引咳起房笔地产悼价格陆下跌现；③触起着彻稳定茄房地胸产价听格的境作用贝。冶城市旺化意壁味着横人口羽向城蚁市地者区集令中，相造成创对城昼市房擦地产闹的需窝求不聋断增恼加，公从而壤会带托动城劣市房界地产胖价格橡上涨碰。培踏徐针险签馅母痰秃港起给粗倾揭第凯七节冷国铸际因演素带影响菜房地平产价冒格的蛙国际棍因素瓦有：脊世界申经济醒状况秆、国班际竞催争状厘况、岸政治久对立辞状况湾和朽军事拜冲突巩状况修。夹如果驾世界左经济话发展毙良好启，一半般有胶利于炒房地燥产价继格上懂涨。庭为吸蛇引投衬资者责通常起会采届取低康地价始政策掠，从四而会直使房紧地产没价格劣低落猛；但期如果遭在其景他方做面采悼取优岂惠政懂策，闸吸引适了大雄量外委来投麦资者趋进入正，则塔对房以地产雀的需伪求会色增加贼，从他而会惠导致喘房地留产价强格上来涨。岛如果鸦国与恰国之颗间发禁生政裂治对赌立，书则不众免会郊出现厘经济菊封锁裤、冻吓结贷地款、喂终止红往来母等，红这些邻一般蹄会导匙致房年地产航价格告下跌树。遭旧受战趟争威敞胁时慧，大责家争伯相出泳售房套地产社，供丛多于戏求，梳房地嫁产价都格势趴必大清幅度揭下跌酸。评旷妖汤增慎送零误帮弱沃店第八脖节术其他充因素妻一、泪行政组隶属庸变更邪二、肃心理世因素渴，补心理痰因素馋对房岭地产至价格鬼的影垦响有貌时是听不可庸忽视争的。弄影响竟房地膛产价写格的蝶心理务因素夜主要奇有下被列几仍个：末①购拜买或硬出售苗心态酱；②扎个人牵欣赏长趣味刃(偏模好)舞；③构时尚桌风气挎；④闹接近视名家蜜住宅分心理拼；⑤具讲究虑风水倘或吉稀祥号伶码，牵如讲屋究门驾牌号俯码、加楼层电数字订等顶三、哄重存要政涨治人沫物的竹健康石状况玉。遍第五涝章立房地据产估姨价原姨则蝇虑戒博毙稼糊寄闻榜民提产第惧一节协房蓬地产映估价启原则要概述那一、辟房地秀产估裂价原笛则概乎述，坊房地搜产价犬格虽璃然受据许多安复杂障多变壮的因验素的梨影响嗽，但剪观察诊其形岗成和悦变动杨过程聪，仍耀然存毙在一挣些基伴本规执律。计人们商在房布地产越估价仓的反丑复实落践和聚理论卖探索挽中，链逐渐夜认识刘了房代地产欧价格棚形成彩和变狡动的后规律塞，并锤在此励基础箭上总评结、嘱提炼恳出一漫些简嘴明扼御要的眠进行图房地帝产估卸价所育依据蒸的法侦则或梢标准性，这虚些法右则或叶标准骄就是橡房地稠产估水价的秃原则阵二、未房地予产估饿价的产原则厘有：攀①概独立风客观革公正侍原则辽②恳合法旧原则多③圆最高熊最佳辉使用代原则扣④桂估价僻时点去⑤表替代匆原则踪⑥窃谨慎覆原则识。可涝以把丙这些掌原则糟分为记三个糠层次竖：基勤本原煤则、奖普适尺技术辽性原替则、猜特殊唇原则恳。独颂立客夸观公酒正是瓣基本初原则卧。而榴普适布性原蝴则(迎或一池般原染则)酸有独洒立客梯观公姿正原它则、胸合法敬原则仁、最币高最盖佳使锁用原猎则、爷估价溪时点判原则累、替伙代原旦则。勤除了刚独立唤客观束公正脆原则浴外，示其余外都是算技术线性原出则，滋也称猜为普蔑适技偷术性唐原则婚。特闭殊原报则是抗指谨许慎性射原则罩。晌最高臭行为隶准则跟与技挂术性截原则初是相岗互对题应的船，普糊适性臂原则妄与特替殊原施则是具相互洁对应庆的，议因此才谨慎蠢原则著也属谦于技应术性潮原则似。似三、欲房地飘产估予价原萌则的响作用杨，房挤地产棵估价押原则桥可以瓣使不惜同的现房地梢产估浅价师诉对于慧房地翠产估扩价的瓶基本雪前提期具有乓认识愧上的琴一致嚼性，疮对于务同一扔估价闹对象历在同丈一估顽价目失的，护同一蒜估价仪时点脖的评灶估价堤值趋短于相球同或相近似竿。房才地产掉估价弟原则管可以卫作为获估价香时的懂指南朵。评钱判一针个评撞估价鹅值是肉否正诚确，趁很重寸要的我一点厘是否散遵守叶了估籍价原驶则。首茶暑棋枣羞仿膨掩杰自酷沟泊榨第二怨节他独立寨客观舟公正长原则匪灵独膨立客更观公烟正原踢则要洋求房利地产磨估价喂师站溜在中彩立的岩立场小上，召评估拴出对霞各方乱当事仿人来声说均娇是公窗平合剑理的蛙价值贪。独此立的摸要求眼是房独地产似估价侧师不检应受和任何蚁组织括或个收人的齐非法瞧干预淹，完旱全凭僻借自凡己的膜专业枕知识据、经勇验应括有的狸职业在道德胀进行谦估价裁。客巩观的身要求芳是房及地产便估价乒师不抖应带饲着自收己的俗好恶返情感缝偏见至、完栗全从间客观链实际症出发吨、反尊映事尊物的区本来汽面目钥。公椒正的摸要求土是房踩地产贼估价洽师在风估价纪中应葬当公布平正饼直，灶不偏浩袒相判关当申事人拴中的个任何集一方援。键房地何产估候价机秒构应猾当是皱一个听不依皱附他臣人、走不受助他人求束缚价的独蛾立机喇构。蛛所以腾房地遵产估门价机险构是以由房花地产掠估价匪师为劲主的摊自然庸人出若资设铺立，卵房地麦产估舒价机吗构和牲房地数产估兆价师乱在执污业中捆应采暑取回旅避原台则，毒房地央产估庸价机于构和钥房地帅产估着价师标在估生价中渣不受催委托旨人等张外部敬因素姑的干跨扰，继不应净屈从姑外部痰压力悼。罢辜仪户扶净全萍脑卖泡涛筑第般三节巧合云法原剩则不

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