房地产可持续发展运行机制

我国房地产业可持续发展运行机制分析摘要:在国家强势调控下已呈低徊观望之态、渐趋回归理性之路的房地产最近突然“回暖”，一些地方“地王”再现、高端地产交易量价齐升、“金九银十”等炒作之声四起，似乎人们司空见惯的新一轮“报复性增长”即将来临，房地产再次堕入越调越长的怪圈。我国房地产目前发展正面临严峻的考验，如何抑制房地产经济泡沫的产生显得至关重要。房地产是国民经济的支柱，房地产的发展将直接影响中国经济的发展。可见，要实现房地产可持续发展，必须健全房地产可持续发展机制。关键词：房地产业；现状；经济地位；可持续发展；政策建议房地产业关联程度高、带动性强，房地产的可持续发展对整个社会健康发展具有重要的意义。房地产的可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产的产品及服务的需要，维护其资源的供需平衡和良性循环，有不损害后代人满足发展需要的权利。我国房地产发展现状21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一段时间里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，其目的在于抑制房地产的经济泡沫产生，防止房地产不健康的运行发展。目前，我国房地产业发展主要呈现以下几个特点：（一）房地产行业正在逐步走向市场化1、房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。2、房地产局部投资市场开始形成。我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，目前的房地产投资额逐渐增多，一个投资房地产的阶层却正在形成。3、商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受。4、我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产业的住房保健机制还不够完善，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。（二）房地产与资本市场的关系更加紧密我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。（三）房地产进入微妙博弈时期“房地产新政”实施以来，我国房地产市场进入了一个非常微妙的博弈时期，这个博弈的结果将会对整个房地产行业及其相关产业发展产生极其重要的影响。政府似乎下了决心要整治楼市乱局，但市场对此却反应不一，普通百姓更是陷入了一片迷茫中。中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以“经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将截留的土地作为与政府讨价还价的有力筹码，使自己立于不败之地。展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，要做到“居者有其屋”，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。（四）国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。这些政策的颁布将有益于我国经济的发展和抑制房地产泡沫的产生，使房地产业在稳健的道路上运行。二、我国房地产的重要经济地位及其存在的问题（一）我国房地产的重要经济地位在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。在战后美国经济发展过程中，同房地产相结合的建筑业与钢铁、汽车被认为是美国经济的三大支柱产业。房地产业作为国民经济的支柱产业对经济的发展起着巨大的作用，这是其房地产市场的又一个显着特点。房地产具有基础性，房地产是生活资料，人们的生活、休息离不开房地产；房地产也是生产资料，各种生产活动离不开房地产。房地产消费是拉动消费的第一动力，房地产商品市场化是消费的一个比例较大的部分。房地产业能创造大量就业机会。房地产的开发建设、房屋的维修装饰等是劳动密集型产业，能吸收大量的劳动力。房地产交易过程中，咨询、经纪、律师、保险、评估、测量等又带动了服务业的迅速发展疮（二帖）我朱国房素地产筐业存呢在的锡问题紫1、锦房地腹产的标总体霸规模管越来陪越大奥第一呈，房姿地产艇投乞资规派模不侮断扩改大。场房地师产开桑发投迷资占惕全社因会固针定资狼产投腐资比蜘重逐爆年增额加鸦，房营地产屋开发况投资腰占G怕DP御的比隆例也矿逐年条增加恭。口房地捏产市馋场销要建遍立崇“以喝人为于本”凑的开容发建兆设宗堵旨，穷不断伪满足口顾客慢需要正。粉第二魔，开弃发规碰模快舌速增但长。储由于舱房地央产市村场购臭房主川体多返样，价而供省应体销系却经较为窝单一测，无萝法满址足消滥费者脏日益抄多变辈的购岁房需严求汽，这担时候恋就需狮要房贸地产隶商开四发适磁用于策不同目阶层门的住絮房，宁以适亭用不乡同消清费者枣的需子求。千2、没地区因发展探不平镰衡引首先扔，房糖地产石发展照规模免和增深长速稀度存贱在地盖区差跨异。浸主要蓄表现插在：谈无论盲是房葱屋施等工面敲积还粉是房尝屋竣色工面杂积，魂东部等都占序有很巾大比扒例；沾中部线的增杰长速丸度(看除了静销售店额)版基本犬处于艘领先容水平帜，并汇明显熊高于竟全国罗平均打水平棍。区其次离，盈城镇铲居民浮居住现水平孕存在冒地区钢差异荡。在政中国乞人口手增长恒的情浆况下缘，人谎均建壳筑面半积仍蜜在增挠长，躲反映泥了城花镇居辽民的经居住朴水平乏得到吉了提镇高，脆但因秩各地蓬区的瑞不同储而略剖有差歌异。份因为浩东部挠地区霉经济裹发达践，房销地产晓市场划比较放活跃辈，居泥民可声支配粱收入图最高赞，西稳部地高区虽隙然房冶地产冒发展歇不完驱善，弹但人甘口密法度较沙小，但相对化来说吃居住毒面积其较为父宽松轧，中涌部地逗区人目口密碰度大北，经章济又萍不很辆发霞达，清所以简人均对住宅类建筑围面积傻最小流。衡3、汁房价缴居高耻不下标虽然但房地若产价香格的士增长顾速度趟趋缓遍，但筝价格兵仍然凡偏高辰。科由于骑近几品年和歪未来担几年茫经济插结构步的调凡整，斧国有饭企业南减员献增效狱，外罗贸出掀口下率降等疮因素肆，居爬民收意入只巨能低我速增乡长，勿房价哑偏高吸，即旗使是钞经济闻适用洋房，胳普通尸百姓哭也负最担不耻起。拴虽然四个人矿住房材贷款雨额增慈长迅众猛，崖但广应大住彼房消毅费者回，特烂别是驻中低贩收入些者买傻房还五相当寒困难怀。住或房消锹费很垦难启窄动，教房地奴产业死也很衣难实斥现良娇性循滑环。阔尽管容未来解住房母潜在汇需求龄很大盖，但浅面对鹿较高拐的住较房价缩格，紧居民夺的实湿际购月买力舰却是常有限脆的。州要实编现房组地产相均衡尝、协给调发军展，扯控制薪房价婆仍是留一个拜重要妨问题声。绕三、断房地闲产的坝可持婶续发斩展腔应遵径循僵的士原则轨：检（一向）吨协调狠发展丢原则果初命房地车产业红只有或通过手持续顽的发仆展才菌能满歌足人份们不垃断提播高的焦改善哑住房宵条件躬的需易求。千在发离展中芬适度枕控制奏规模例和速搂度，拼抑制开各种草不良扣现象惠的发轿生，码逐步哨解决箱现有您的房添地产构开发妨中存始在的袭各种取问题宾。房滩地产带业才便能成技为拉祖动相停关产召业向科提高厉技术锅含量还，产睡业升算级改己造方扫向发物展，勉形成提房地族产业塑同国常民经顾济三物大产悟业良洋性，种协调恼发展索的态迁势。版（二汽）拒社会韵公平岔原则德日攀可持吓续发缺展所育强调往的公纽平性烟，包察括本辫代人月之间愧的公脊平、山代际眨公平糊、资揉源利劣用和兔发展行机会森的公相平等周方面垄。重稳视不耻同地坦区发肌展的疤均衡箱性，辜重视雷地区蹦间发笼展的葬公平良性，许可以济通过铲政策鞭导向蔬和税饲收杠奶杆等尚手段姿加以含调节垄。还路应当钳将改亚善投滨资环气境作舅为重嫂点，式加大稀基础泛设施板的投吓资力加度，委促进位地区仅发展火的相卖对平振衡，让从而避实现稠发展目机会用在时桑间（妄当代亩人和之未来滚人之邻间）预和空掉间（可不同菜城区勒、不绍同收耕入阶己层人巩之间型）的鸟公平聋。窄慢（三兵）刃合法搬性原炊则醒房地支产市配场的值主体挨必须盗遵循酸法律残，合防法开辆展经抱营活身动。旨这不裳仅要登求房粪地产葬商之炸间的升合法汪竞争扎而且盟也包竿括房雾地产革商在见运行鸣其市滑场机筹制时使必须纵遵循彼相关届的法店律知她识与表自我刘约束寨。与勤此同督时，王我们悲也要街求房丢地产归购买喜者在循其买扭房或绪卖房振中要晌遵循椒相关造的法流律约僻束避名免哄卖抬物趋价或柔不恰春当投钱资。授（四严）哄和谐杆性原杜则捕膜卸人与拉自然还之间及必须近保持订一种榆互惠色共生厉的关妻系，营合理垒利用盯和保南护人员类赖谨以生米存的聋自然财资源仍和生圣态环熊境，胁处理丑好人蜻类自曲身生垦存发户展和锋保护为自然标资源滔的关点系才冷能实焰现可柱持续徐发展暮。房话地产负建设缺应当忆以低伐的能抖源和应物资皆消耗转，高仰的经抬济运曾行效康率为越根本撒并确悄保环远境质拖量的棵改善槐和提算高。戏（五秩）犹依靠元科技描进步纷的原介则守桥要依哈靠科令技进淹步在古城市爬房地偿产建您设中数提高看科技铸含量污。一季是要哲提高识城市雨基础撞设施尾建设胶中的柜科技昂水平韵，将府新的地科学顿知识康应用慈于建蠢设实洋践；杏二是愧开发芽新材苹料以圈代替铲耗竭宿性自绳然资博源的卷使用饿；三拖是重寺视新叶能源狐和可爽再生羽能源慌的开床发和遥使用辽，提圣高能疮源的这使用袄效率匠，减诊少污豆染物搞的排急放；是四是亡重视长适用窜技术赞的整锡合集待成，肥提高进基础搏设施江建设故中的刊科技奥贡献摧率；锡五是种发挥农科技逢人员燃的作讯用，弄广泛撇开展气国际的合作违，促偷进新猫材料偷，新愿技术蚕的引漏进，贡消化渣，吸坊收扁。键（六堵）为安全扯性原居则装防范暗风险叮是房客地产谎可持型续发槐展的乘一项绩重要袄原则苗。在逢房地甘产企叮业运挤营过厅程中娱遇到嗽的环遵境风依险、痕流程蝴风险崖、决竿策风苏险，莫房地坐产的访风险浅防对搭加快击我国候房地热产健考康发端展具驳有一摘定的车意义魂。只扇有在度房地冷产开筝发运松行全斩过程肃中对吓房地刺产全成程进柄行安询全监舒督才立能防才止市鞠场动绳荡、州保证颤房地都产在贿良好半的条金件下腹运行换。泰四、龙房地缩产可乌持续海发展敢的骂宏观降政策槐建议贞（一神）从蒜政府航角度填分析军。雄数年项来的律调控粘实践里表明秩，面每对烤各种丽强大讽利益咱群体剩盘根融错节凡、水迅深浪兴高的猴房地粗产，偏调控击政策滩很难磁一蹴蚁而就政，政盾府出山台后鬼需不赠断调井整，后及时钞保证蔬执行督力度西和落渡实到怕位，接必要猾时还普需加若大砝晴码，上否则疯政策没调控骡将大六打折塌扣，楼甚至毁被迫昆偃旗膜息鼓桶。林1、绸建立运健全许的约通束机彩制忍政府樱对房饿地产绸市场映发展唇和运寸行的百约束宣，主与要是束通过傲法律洽手段殖、行灿政手咏段及帽经济致手段舞来实宇现的倡。目似前，租不少怪地方映政府仍已经名感受仙到房触价过苍高的秘巨大锁压力握，进氧而采伪取措储施加裹以抑无制。铃诸如矮房产字增值痛税、穷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