开征物业税的与思考

开征物业税的研究与思考1、物业税的背景中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。接着，广东省财政厅负责人在2月份广东省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。而香港文汇报7月21日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利，物业税改革的试点工作具体推行时间待定。上海甚至传出7月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产关注的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。物业税，又称“财产税”

（property

tax）、“房地产税”或“不动产税”

（Real

Estate

Tax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从目前媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。2、对市场的影响对房价的影响目前房价一路高涨，普遍认为土地成本过高是主要原因。因此，开征物业税的一个目的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来达到降低房价的目的。目前房地产售价当中，土地出让金大约占到10%，拆迁补偿约占到15%，各项收费占16%左右，税约占到9%，土地成本与各项税费合计约占房地产价格组成的50%，建筑安装成本约占30-35%，开发商利润占15-20%。而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的20％，建筑安装成本却占73％，利润只占7％。相比之下，上海房地产市场价格组成不合理。现行的土地出让制度中，开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、拆迁补偿费、房地产税、契税等，由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供应量，土地价格存在较高的虚拟价值，以至于在房地产价格组成中，土地出让金占到10%之多。通过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、各种税费分摊到业主持有期间分期缴纳，相当于房屋售价的35%部分（拆迁补偿费不可能分年支付）一次性缴纳的费用被分摊到70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或50年缴纳，理论上开发成本可以降低35%-35%/70=34.5%。按上海市区住宅均价8000元/平方米计算，房价可以降至8000×（1=34.5%)=5240元/平方米！图1上海房地产价格组成图2国外发展中国家房价组成而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发成本降低了，房价也不会降低34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供应不变得情况下，需求的增加反而会引起房价的上升。如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地产开发周期较长，短时间内市场供应量不会有较大变化。随着房地产开发成本的降低，房地产行业的进入门槛也降低了，行业竞争将会加剧，长期趋势必然是房价下降，反映在供给曲线上就是供给曲线右移。在需求方面，由于征收物业税后房价下降，买房门槛降低，购房者需求增加（尤其是高档住宅会比较明显），但从长期趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付，总支付并没有多大变化，因此，长期需求基本不变。图4反映了开征物业税后长期供需变化。图3开征物业税的短期供需变化DDSDˊQPQ1Q2P1P2M1M2屑图4要笑开慌征物素业税师长期怜供需口变化SSDQPQ1Q2P1P2M1M2Sˊ撇图3世反映皆了开享征物括业税侄的短注期内钞，由懒于供疼应量爆基本忌不变董，而片需求洋随着性房价削下降竿而增愤加，岁需求俘曲线干右移伴，房狠价有殃上涨营的趋器势，角在一键定程加度上客抑制地了房啊价的你下降绩。因亚此，高短期默内房始价不赏会有凑太大座的下仓降空语间。民图4奔反映阿了开捡征物宇业税健后由捎于房膀地产怀开发椒成本姨的大恳幅下阵降，汇供应委曲线睬右移全，市此场竞圾争使牙得房羊地产让价值益回归电，房笋价下悉降接贝近上币面计孟算的共理论瘦极限斗。肺对产血品结次构的究影响陆由于土物业香税降誓低买胆房门副槛而郊增加接养房存压力贡，形录成所磨谓的龟“窝买房倡容易锐养房政难栽”苹的局教面。脆对于座中低仔档物刻业，满由于笼房价践下降闭，买粘房的并门槛水降低从，需那求将祝会更减加旺跨盛。责此外库，酝劈酿中说的物适业税腊对于闷第一乘套住魄宅或踏者居四民自娇住用铺房很咐可能蠢免征凤，税矿收政拨策向咽低端贝市场蜂倾斜锐势必许刺激虹中低围档物愈业的狭需求诚和供就给。叔而对旗于高昂档物底业，孟在短合期内城，开俯征物陪业税广后房永价的弱下降劈有限进，并仙不能寻大大爪刺激左豪宅吩等高晕端产榆品的庙购买臣需求谨。机从长局期来咳讲，偶由于础住宅护使用很成本腐的大踢大提真高，达高端分市场序的远晒期开跟发会特受到鸭一定蔑程度率的压柏抑。嘉从某兰种角倘度看那，物络业税绝的征圾收标猛准与启物业佩的面销积或但总价拣有一抚定关嫂系，问如果秃像个俗税一纽样征参收则臭必然丙出现仰多个浪不同愧建筑班面积替下税迅率的陶临界遭点，悔这些泽临界液点下霜将积灭压大它量面骂积或辱总价选接近钟的单梯位，解设计弊师在滤进行兄户型躁设计宇时将途考虑院税费少因素陡。如梦果采茎用统仗一的障税率霞，户进型面饥积区棉间将火压缩欠在一御个功徒能和坝价格饮比较腥合理秃的范食围内愤。同券时，攻由于锈税费迅的征料收，疮居住炼成本引上升佳，楼屠盘的躬质量俱也将答成为弓楼盘诊竞争百的热辣点。内3、裳对政矿府的需影响狐我国形现行恒的土原地出隶让制捷度为时买地蛙后需煎一次鲁性付泰清地右价。匆这样筝一来野，每蕉一届吉政府捡就会威希望陪在任馆职期灯间尽屡量多右卖地端以快道速大议量地叨筹集览建设冷资金浇，缓业解资裤金压回力。仍卖地贼筹集难的大腰量资逮金可箭能导霜致各样个地卡方的黄政府观性投炎资出秧现不崭正常北的增苏长，挪也给召下届抄政府第造成森很大驼压力策。

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