青岛房地产市场分析课件

青岛房地产市场分析2023/6/9青岛房地产市场分析2.1城市地理区位环渤海长三角西南日本韩国青岛位于山东半岛东南部，东临黄海，西接山东省广阔腹地，是国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城；青岛毗邻韩国和日本，是东北亚地区重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，2011年青岛港集装箱吞吐量达1302万TEU，列全球港口第八位。青岛市是副省级城市和全国5个计划单列市之一青岛房地产市场分析2.1城市地理区位青岛市是“山东半岛蓝色经济区”核心区龙头城市2011年1月4日，国务院批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》。这是国内第一个以海洋经济为主题的区域发展战略，标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家发展战略青岛，作为山东半岛蓝色经济区核心区——胶东半岛高端产业聚集区的龙头城市，将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心、国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心和国家重要的区域性航空港青岛房地产市场分析2.2人口与行政区划平度市胶州市胶南市莱西市即墨市城阳区崂山区黄岛区12341.市南区2.市北区3.四方区4.李沧区潍坊市烟台市黄海青岛市下辖七个市辖区和五个县级市，2011年常住人口约871.5万人市南区、市北区、四方区及李沧区为青岛市老城区的核心区域，称为“市内四区”；黄岛区为青岛市经济技术开发区；城阳区和崂山区为近十几年来发展起来的新城区青岛房地产市场分析2.3经济发展概况山东省经济总量排名全国第三，青岛作为为山东省经济发展及对外开放的龙头城市，其GDP总量在五个计划单列市中仅次于深圳，是中国最具经济活力的城市之一。青岛近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，2012年达32145元，接近北京的水平；且收入增速基本保持在10%以上。青岛房地产市场分析2.4青岛市市域空间发展战略青岛目前的城市空间发展战略为“环湾保护，拥湾发展”。依托主城区，重点发展胶州湾沿岸地区。再以此为中心向周围卫星城市轴向辐射。青岛房地产市场分析目录青岛房地产市场分析2012年青岛市房地产开发投资930.1亿元,增长18.8%；全市商品房施工面积6473.7万平方米,增长13.8%；商品房竣工面积1211.6万平方米,增长33.7%。全年商品房销售面积950.9万平方米,下降7.5%。2012年青岛市商品住宅成交面积891万平方米，成交金额711亿元，成交均价7975元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商品住宅青岛房地产市场分析2012年，青岛市办公物业成交面积37.7万平方米，成交金额51.7亿元，成交均价13733元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——办公物业青岛房地产市场分析2012年青岛市商业物业成交面积89.6万平方米，成交金额115亿元，成交均价12826元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商业物业青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应区域结构2012年新增房源主要集中在胶南、胶州、城阳；未限购的近郊区为全市商品住宅的热点区域，青岛供应结构相对2011年更加郊区化。青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应户型结构2012年新增房源主力面积区间仍集中在80-150平，但各面积区间面积均较去年减少的情况下，250-300平面积区间新增面积反而增加了，而且从面积占比来看80-150平的传统面积段新增面积段中，80-90平户型新增占比明显下降。万平方米青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——各区域历年成交价格对比2012年全市商品住宅的均价约为7809元/平，较去年上涨7.6%，剔除别墅项目后上涨2.5%由于城郊不限购，2012年城郊五市除平度外，价格在保持平稳的基础上，均有小幅上升由于产品成交结构及开盘项目降价所致，四方、李沧、崂山、城阳、黄岛和高新区2012年成交价格均较2011年有所下降，其中黄岛区价格下滑幅度最大，约10.7%青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量至2012年底，青岛商品住宅市场经历了33个月的调控，商品住宅存量逐月累积，除少数月份略降外，整体呈线状上升趋势，至2012年底，全市商品住宅达到102078套，约1151.76万平从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，处2009年因成交大增，导致存量略降外，近几年青岛商品住宅存量一直在上升；2011年是调控后的第一个整年，存量上了80%，2012年市场对政策的敏感度降低，开发商和刚需纷纷入市，市场存量仅上升5%。青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量区域结构截至2012年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；未限购的且距青岛市区近的近郊区为全市住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了7个百分点，其他区域占比均较去年有所下降。青岛房地产市场分析3.2商品房供求及成交分析——商品住宅存量户型结构2012年底存量房源主力面积区间仍集中在80-150平，在各面积段存量房源均在增加的情况下，60平以下、80-110平面积区间存量面积占比也减少了，刚需面积段市场存量份额在缩小。青岛房地产市场分析3.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量去化周期区域：2012年全市商品住宅去化周期为15个月；其中市南区去化压力最大，达30个月，即墨市居第二，25个月；李沧、平度、高新区去化压力相对较少。户型：300平以上的大户型去化最慢，需47个月，80-90平去化最快，仅9个月。建筑类型：超高层房源去化最慢，达37个月，其次为别墅，其余房源的去化周期基本在15个月左右。青岛房地产市场分析3.3土地市场概况-整体成交情况2012年全年招拍挂供应居住商业用地共计458宗，建筑面积3872.9万平方。环比分别上涨35%和89%。青岛房地产市场分析3.3土地市场概况-各区域供求情况青岛市土地供应主要集中在下属县级市，2012年居住、商业用地平均楼面地价约1200元/平方米，受供应结构影响，呈下降趋势。青岛房地产市场分析3.3土地市场概况-各物业类型供求情况纯住宅用地2012年市场供应占比16%，两年以来占比下降35个百分点；纯商业用地2012年占比56%，两年以来占比上升40个百分点。青岛房地产市场分析3.3土地市场概况-各物业类型供求情况纯住宅用地2012年市场成交占比17%，两年以来占比下降22个百分点。纯商业用地2012年占比49%，两年以来占比上升30个百分点。2010年以来，商业用地供求比例逐年提高，而纯住宅用地供求明显减少。2012年商业类用地已成为青岛市场上供求最大的土地类型。青岛房地产市场分析3.3土地市场概况-土地成交排行榜2012年全市成交土地面积最多的是青岛昌阳投资开发有限公司，共取得土地418万平，排在第二和第三位的企业是青岛莱西市资产运营有限公司和万科地产。2012年成交土地金额最大的是青岛昌阳投资开发有限公司，共计花费37.66亿元，万科地产和青岛世园（集团）有限公司排在第二和第三位。青岛房地产市场分析目录青岛房地产市场分析2012年市北区商业物业成交面积2.9万平方米，成交金额7.97亿元，成交均价27,436元/平方米。4.1区域市场分析——商业物业成交分析青岛房地产市场分析4.1区域市场分析——周边商业项目欧亚中心，办公配套，12年6月开盘，供应面积11840平米，已成交面积6459平米，成交均价19200元/平米万泰随缘，社区配套，11年9月开盘，625平米售罄，成交均价56950元/平米中海紫御观邸，社区配套，11年7月开盘，供应面积21000平米，已成交面积6674平米，成交均价43700元/平米晓港名城，社区配套，11年10月开盘，供应面积2633平米，已成交面积2554平米，成交均价29900元/平米项目周边销售的商业多为社区配套，价格19200-56950元/平米。中海紫御观邸的商业是市北区自2011年1月成交量最大的商业项目十五大街，社区配套，11年12月开盘，已成交面积4268平米，成交均价50000元/平米卓越大厦，办公配套，11年9月开盘，供应面积8846平米，已成交面积6132平米，成交均价38850元/平米青岛房地产市场分析4.1区域市场分析——周边商业项目——典型案例项目基础信息项目名称卓越大厦位置市北延吉路128号物业类别写字楼/商铺物业属性办公配套装修标准毛坯开发商卓越集团置地有限公司开盘时间2011-09规划基本信息规划建筑总面积4.12万㎡可售商业供应量0.88万㎡容积率3.0物业信息物业公司卓越物业管理有限公司物业费8元/㎡.月销售情况:项目2011年9月首期开盘，规划有一栋24层纯商务写字楼与1万余平米商业，可售商业总供应量8800平方米，已成交6100平方米，成交均价38852元/平米。典型案例——卓越大厦本项目卓越大厦青岛房地产市场分析4.1区域市场分析——周边商业项目——典型案例项目基础信息项目名称欧亚中心位置市北敦化路136号物业类别写字楼/公寓/商铺物业属性办公配套装修标准毛坯开发商青岛欧亚置业有限公司开盘时间2012规划基本信息规划建筑总面积8万㎡可售商业供应量1.18万㎡容积率9.48物业信息物业公司青岛华仁物管有限公司物业费6元/㎡.月销售情况:青岛欧亚中心是一座高达152米的超高层商务综合体，地下三层是停车场，地上1—4层为商业，5—20层为写字间，21—42层为酒店式公寓。可售商业总供应量11844平方米，已成交6500平方米，成交均价19300元/平米。典型案例——欧亚中心本项目欧亚中心青岛房地产市场分析4.1区域市场分析——周边商业项目——典型案例项目基础信息项目名称中海紫御观邸位置市北区西吴家村250号物业类别住宅/写字楼/公寓/商铺物业属性社区配套装修标准毛坯开发商中海地产青岛公司开盘时间2011-07规划基本信息规划建筑总面积25万㎡可售商业供应量2.1万㎡容积率4.5物业信息物业公司中海物业费5.4元/㎡.月销售情况:中海紫御观邸是一座包含住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态的大型综合体项目，其中住宅项目约占60%，商业项目约占40%。可售的商业总供应量21000平方米，已成交6700平方米，成交均价43740元/平米。典型案例——中海紫御观邸本项目中海紫御观邸青岛房地产市场分析2012年，市北区办公物业成交面积4.15万平方米，成交金额7.5亿元，成交均价18119元/平方米4.2区域市场分析——办公物业成交分析青岛房地产市场分析4.2区域市场分析——周边办公项目卓越大厦，甲级，11年9月开盘，供应面积22569平米，已成交面积22451平米，成交均价22100元/平米万泰随缘，11年9月开盘，供应面积1125平米，已成交面积1033平米，成交均价26206元/平米诺德广场，甲级，供应面积25630平米，已成交面积11962平米，成交均价19095元/平米晓港名城，11年10月开盘，供应面积8608平米，已成交面积730平米，成交均价14706元/平米欧亚中心，乙级，12年年底开盘，供应面积22575平米，已成交面积4878平米，成交均价20294元/平米项目周边办公均价14700-26200元/平米。卓越大厦是市北区自2011年1月成交量最大的办公项目，已基本售罄青岛房地产市场分析4.2区域市场分析——周边办公项目——典型案例项目基础信息项目名称卓越大厦位置市北延吉路128号物业类别写字楼/商铺物业级别甲级装修标准毛坯开发商卓越集团置地有限公司开盘时间2011-09规划基本信息规划建筑总面积4.12万㎡可售办公供应量2.26万㎡容积率3.0物业信息物业公司卓越物业管理有限公司物业费8元/㎡.月销售情况:项目2011年9月首期开盘，可售办公总供应量22569平方米，已成交22451平方米，已基本售罄，成交均价22115元/平米。典型案例——卓越大厦本项目卓越大厦青岛房地产市场分析4.2区域市场分析——周边办公项目——典型案例项目基础信息项目名称诺德广场位置市北区敦化路328号物业类别写字楼/公寓物业级别甲级装修标准毛坯开发商青岛京西置业有限公司开盘时间2011-09规划基本信息规划建筑总面积14.68万㎡可售办公供应量2.56万㎡容积率6.0物业信息物业公司香港戴德梁行物业费5.88元/㎡.月销售情况:项目2011年9月首期开盘，地下三层，裙房四层，分别有一栋27层商务办公楼和36层精装领馆。可售办公总供应量25631平方米，已成交11962平方米，成交均价19095元/平米。典型案例——诺德广场本项目诺德广场青岛房地产市场分析2012年市北区商品住宅成交面积46.9万平方米，成交金额67.2亿元，成交均价14350元/平方米。4.3区域市场分析——商品住宅成交分析青岛房地产市场分析4.3区域市场分析——周边住宅项目良辰美景，11年10月开盘，供应面积7万平米，已成交6.3万平米，成交均价15000元/平米，近期40套/月万泰随缘，11年9月开盘，供应面积0.5万平米，已成交0.17万平米，成交均价24000元/平米晓港名城，11年10月开盘，供应面积26万平米，已成交18.7万平米，成交均价12900元/平米，近期60套/月周边住宅项目均价12000-24000元/平米。晓港名城项目在市北区销售情况最佳，去化速度一直较高中海紫御观邸，11年7月开盘，供应面积12.9万平米，已成交6.6万平米，成交均价18900元/平米，近期10套/月花好月圆，，已成交面积2.9万平米，成交均价12000元/平米锦绣年华，11年4月开盘，已成交0.65万平米，成交均价12400元/平米青岛房地产市场分析4.3区域市场分析——周边住宅项目——典型案例项目基础信息项目名称晓港名城位置市北冠县路西侧物业类别住宅/商铺物业类型多层/高层装修标准毛坯开发商和记黄埔地产有限公司开盘时间2011-10规划基本信息规划建筑总面积93万