房地产开发-20222023Q1 财报解析：分化加速看好头部优质房企

证券研究报告|行业专题研究2022年房企业绩整体承压，国央企与民企显著分化。2022年国央企营收增速放缓，民企营收负增长。2022年11家样本国央企实现营收入18445亿元，同比增长4%；6家样本民企实现营收10316亿元，同比下降8.3%。整体毛利持续承压，2022年样本国央企及民企毛利率分别为19.5%、17.1%，同比分别下降2.8pct、4.2pct，国央企与民企毛利率差额明显扩大。计提减值规模显著增大，2022年国央企计提的资产减值准备占净利润比例升至10.3%，民企为28.5%。整体看，2022年多数房企增大计提减值的规模，是拖累全年利润表现一个很重要的因素。归母净利润整体下滑，国央企业绩韧性足。2022年样本国央企和民企的归母净利润同比分别下降26.4%和60.6%，归母净利率分别下降至5.3%、4.3%。在行业下行环境下，销售见顶影响结转收入规模、项目利润空间萎缩影响利润率水平、多数房企计提资产减值，叠加部分房企汇兑损失较大，导致2022年房企利润规模出现较大程度下降。国央企维持财务稳健，民企普遍缩表。2022年国央企有息负债同比增长11.7%。民企普遍缩表，有息负债同比下降7.1%。后续仍需关注“三支箭”政策实际落地对民企融资支持的效果。销售、拿地大幅下滑，仍在核心城市拿地房企将受益于竞争格局改善。2022年样本国央企和民企销售金额同比-17.6%、-34.1%。碧桂园、A梯队；3000亿梯队仅华润置地1家；2000亿梯队包括中国海外发展、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团等5家房企。从增速上看，2022年仅越秀地产、建发国际集团实现销售金额正增长，分别增长8.6%、2.5%；多数房企2022年销售规模下滑。展望2023年，伴随2-3月小阳春行情结束，市场迅速转冷，全年销售或将呈现结构性弱复苏的局面，市场分化的格局将继续利好土储布局城市能级高的房企。2022年国央企拿地金额缩减三成，民企缩减超七成。样本国央企拿地金额9026亿元，同比-30.3%；民企拿地金额1609亿元，同比-74.8%。2022年，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地规模领先。仍加大拿地规模的房企包括华发股份、滨江集团、招商蛇口。民企则近乎停止拿地，多数拿地补货困难的民企，其未来可供项目将迅速减少，国央企与民企销售的差距或将持续存在。在行业出清的背景下2022年土拍市场利润率实际是在修复的，所以仍有能力在核心城市拿地的房企，我们预计其业绩表现有望2023-2024年触底企稳。(维持)行业走势16%0%-16%-32%2022-062022-092023-022023-05作者分析师金晶依依相关研究+15.3%，新房量能小幅回升，二手房仍较低迷》04旧低迷，百强房企权益销售额环比降低18%》2023-投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。请仔细阅读本报告末页声明P.2请仔细阅读本报告末页声明一、样本范围及核心结论 4 2.1营业收入：整体增速放缓，国央企与民企开始分化 52.2毛利率：低利润率项目结转拖累毛利率水平 52.3销售及管理费用率：销售额口径费率抬升 62.4长期股权投资收益：随行业趋势规模明显下滑 72.5资产减值损失：房企普遍计提减值，集中出清历史包袱 82.6汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损 9 3.2拿地：整体规模大幅萎缩，民企近乎停止拿地 14 -2022年国央企及民企营业收入及同比增速 5、2022年公司营收及同比增速 5图表4：2017-2022年国央企及民企毛利率(%) 6图表5：2021、2022年公司毛利率及同比变化(%) 6图表6：2017-2022年国央企及民企销售管理费用率(%，营收口径) 6图表7：2017-2022年国央企及民企销售管理费用率(%，销售额口径) 6(%，营收口径) 7图表9：2021、2022年销售管理费用率及同比(%，销售额口径) 72022年国央企及民企长期股权投资收益规模及同比 7图表11：2017-2022年国央企及民企长期股权投资收益占归母净利润比重(%) 7、2022年公司长期股权投资收益规模及同比 8图表13：2021、2022年公司长期股权投资收益占归母净利润比重(%) 8-2022年国央企及民企计提减值规模 9-2022年国央企及民企计提减值规模占净利润比重 9 2022年公司提减值规模占净利润比重 9 图表19：2021、2022年公司汇兑损益占净利润比重(%) 10 13 13 13P.3请仔细阅读本报告末页声明 14图表35：2017-2022年国央企及民企拿地金额权益比(%) 14图表36：2021、2022公司拿地金额权益比(%) 14图表37：2017-2022年国央企及民企拿地投销比(%) 15图表38：2021、2022年公司拿地投销比(%) 15 图表40：主要房企盈利预测表 16图表41：主要房企盈利预测表(续) 17P.4请仔细阅读本报告末页声明2022年，在房地产行业持续出清的背景下，国央企与民企进一步分化。我们选取了主国央企(11家)保利发展华发股份华润置地建发国际集团绿城中国首开股份万科A越秀地产招商蛇口中国海外发展中国金茂民企(6家)碧桂园滨江集团金地集团龙湖集团美的置业新城控股资料来源：国盛证券研究所(按拼音首字母排序，排名不分先后)们认为国央企与民企的营收剪刀差将在未来进一步扩大。续高点。在销售低迷的市场中，房企不得不增加销售费用支出。压降费用率将成为行业重个很重要的因素。项目利润空间萎缩影响利润率水平、多数房企计提资产减值、部分房企汇兑损失较大，融资端表现稳健，有息负债同比+11.7%；民企有息负债近年首次下滑，同比-7.1%。后续仍需关注“三支箭”政策实际落地对民企融资支持的效果。(7)销售&拿地：2022年国央企和民企销售金额同比分别-17.6%、-34.1%；国央企拿地金额同比分别-30.3%、-74.8%。整体看，国央企销售在下行周期表现出较P.5请仔细阅读本报告末页声明1营业收入：整体增速放缓，国央企与民企开始分化2022年国央企营收同比+4%增速放缓，民企营收同比-8.3%首次负增长。2022年持续跑赢国央企，但在政策大环境趋向收缩的背景下，2019年开始民企销售增速下滑们认为国央企与民企的营收剪刀差将在未来进一步扩大。少量房企营收同比高增，特别是建发国际集团由于当期大量项目结转，推动营收同比增营收增速不及上年，8家同比负增长。新城控股、首开股份、中国海外发展同比下滑较图表2：2017-2022年国央企及民企营业收入及同比增速0,0000样本国企营业收入(百万元，左轴)样本民企营业收入(百万元，左轴)样本国企同比增速(%，右轴)样本民企同比增速(%，右轴)样本民企同比增速(%，右轴)4.7%4.0%201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表3：2021、2022年公司营收及同比增速,00002021营业收入(百万元，左轴)2022营业收入(百万元，左轴)%2021同比增速(%，右轴)2022同比增速(%，右轴)滨江集团首开股份华发股份越秀地产美的置业中国金茂建发国际集团新城控股金地集团绿城中国中国海外发展招商蛇口华润置地龙湖集团保利发展碧桂园万科A资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所：低利润率项目结转拖累毛利率水平是在改善的。由于前期低毛利项目成为结转主力，所有样本房企毛利率均同比下降。从绝对值看，年除碧桂园外所有的样本房企毛利率均保持15%以上。其中华润置地由于多元业体毛利率保持在26%以上领先行业；保利发展、中国海外发展、龙湖集团的毛利率在21%以上；而首开股份、中国金茂、美的置业、建发国际集团、碧桂园的毛利率已经回落至17%以下，其中碧桂园毛利率为7.6%处于样本最低。从P.6请仔细阅读本报告末页声明pct、图表4：2017-2022年国央企及民企毛利率(%) 4.2%26.3%32.7%4.2%26.3%32.7%201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表5：2021、2022年公司毛利率及同比变化(%)利率利率利率碧桂园建发国际集团美的置业中国金茂首开股份绿城中国滨江集团招商蛇口万科A新城控股华发股份越秀地产金地集团龙湖集团中国海外发展保利发展华润置地资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所及管理费用率：销售额口径费率抬升2年企同比2021年持平，民企同比下降0.9pct；样本国央企与民企销售额口径销管费率分别为3.5%、年开始便有所抬升，2022年则上升更多，主要是在销售低迷的市场中，房企不得不增加销售费用支出，包括采用不同方式的促销降价、引入中介分销等措施。而整体民企相购房者对不同性质房企接受度的差异带来营销策略的不同。2022年以来，房企投拓方向逐渐趋向核心城市，而核心城市限地价、限售价等土拍规图表6：2017-2022年国央企及民企销售管理费用率(%，营收口径)%%%%%%%%%样本国企销售管理费率(营收口径)样本民企销售管理费率(营收口径)%%8.1%%%%8.1%%5.7%5.7%5.6%%5.1%资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表7：2017-2022年国央企及民企销售管理费用率(%，销售额口径)%%%%%%%%%%样本国企销售管理费率(销售额口径)样本民企销售管理费率(销售额口径)4.5%%4.5%%3.0%2.8%%资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所P.7请仔细阅读本报告末页声明新城控股中国金茂建发国际集团金地集团绿城中国华发股份美的置业华润置地越秀地产首开股份龙湖集团碧桂园保利发展万科A中国海外发展招商蛇口滨江集团强的成本管控能力，也说明公司土储布局高能级城市、产品力品牌力领先。新城控股销管费用率在样本房企中新城控股中国金茂建发国际集团金地集团绿城中国华发股份美的置业华润置地越秀地产首开股份龙湖集团碧桂园保利发展万科A中国海外发展招商蛇口滨江集团图表8：2021、2022年销售管理费用率及同比(%，营收口径)2021销售管理费用率(营收口径)2022销售管理费用率(营收口径)2022同比(pct，右轴).0%0%%4.0%%资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表9：2021、2022年销售管理费用率及同比(%，销售额口径)%%%%%%%%%%2021销售管理费用率(销售额口径)2022销售管理费用率(销售额口径)2022同比(pct，右轴)-0.5新城控股龙湖集团美的置业万科A建发国际集团中国金茂碧桂园绿城中国华润置地金地集团越秀地产华发股份首开股份保利发展中国海外发展招商蛇口滨江集团资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所长期股权投资收益：随行业趋势规模明显下滑年，样本国央企权益法核算的长期股权投资收益规模(即对合联营公司的投资收益)从企股权投资收益均明显下滑。国央企对长期股权投资收益的依赖度有所下降，民企依赖度提升。从长期股权投资收A比大幅提升至37.7%(若剔除碧难的时刻更倾向于合作开发，也倾向寻求国央企合作增信。图表10：2017-2022年国央企及民企长期股权投资收益规模及同比0%0%-4.9%-3.2%-6.2%1.1%样本民企同比增速(%，右轴).3%3.201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表11：2017-2022年国央企及民企长期股权投资收益占归母净利润比重(%)样本国企长期股权投资收益占归母净利润比重%.3%样本民企长期股权投资收益占归母净利润比重0%0%%%%201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所P.8请仔细阅读本报告末页声明被投资项目的资产减值损失7.3亿元关。扩张阶段较为普遍地采用合作开发的方式，拿地权益比相对偏低。在行业持续出清、土。图表12：2021、2022年公司长期股权投资收益规模及同比2021长期股权投资收益(百万元，左轴)2022长期股权投资收益(百万元，左轴)2021同比增速(%，右轴)0002022同比增速(%，右轴)0%万科A首开股份越秀地产美的置业中国金茂新城控股建发国际集团龙湖集团招商蛇口华发股份绿城中国中国海外发展滨江集团金地集团保利发展碧桂园华润置地资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所(同比不显示极值)图表13：2021、2022年公司长期股权投资收益占归母净利润比重(%)150%100%50%0%-50%-100%2021公司长期股权投资收益占归母净利润比重2022公司长期股权投资收益占归母净利润比重150%100%50%0%-50%-100%2021公司长期股权投资收益占归母净利润比重2022公司长期股权投资收益占归母净利润比重碧桂园万科A越秀地产美的置业龙湖集团中国海外发展华润置地保利发展建发国际集团中国金茂招商蛇口金地集团华发股份滨江集团绿城中国新城控股首开股份资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所2022年房企普遍计提减值，计提规模进一步扩大。2022年全国新房销售规模出现较大程度的下滑，国央企和民企显著增加了计提资产减值准备的规模，其中国央企计提资继续提升至28.5%(受新城控股大幅计提减值影响较多)。相对来看民企计提减值的力市年房企普遍提升减值规模，是拖累全年利润表现一个很重要的因素。P.9请仔细阅读本报告末页声明300%200%100%300%200%100% 润比重润比重新城控股中国金茂招商蛇口金地集团越秀地产滨江集团绿城中国华发股份美的置业建发国际集团中国海外发展首开股份保利发展万科A碧桂园资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所0源：图表14：2017-2022年国央企及民企计提减值规模样本国企资产减值损失(百万元，左轴)样本民企资产减值损失(百万元，左轴)0 201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表15：2017-2022年国央企及民企计提减值规模占净利润比重样本国企计提减值规模占净利润比重(%)0%3.1%0%3.1%.1%.9%0.0%0.2%2018201920207.4%10.3%3.5%3.8%.1%5.7%资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所在披露资产减值准备的样本房企中，2022年新城控股、招商蛇口计提的资产减值损失规模最大，分别计提59.6、50.5亿元。从同比变化看，除万科A、越秀地产、美的置业、首开股份外，其余房企计提的资产减值损失在2022年均有较大幅度的上升。从占图表16：2021、2022年公司计提减值规模图表17：2021、2022年公司提减值规模占净利润比重失(百万元，左轴)失(百万元，左轴)新城控股招商蛇口中国金茂金地集团碧桂园中国海外发展绿城中国越秀地产保利发展华发股份滨江集团建发国际集团万科A美的置业首开股份wind，公司公告，国盛证券研究所汇兑损益：受外汇市场波动，房企普遍账面亏损受外汇市场波动，2022年房企普遍出现汇兑损失。2022年外汇市场波动下，部分房兑损失严重，拖累利润规模。样本17家房企里，万科A、建发国际集团、首均不同程度出现汇兑亏损，其中碧桂园、中国海外发展的汇兑损失较高，分别为亏损将审慎考虑适时进行货币与利率的掉期22年净利润亏损额的2.83倍；新城控股、中国海外发展、绿城中国汇兑损失对利润的拖P.10请仔细阅读本报告末页声明图表18：2021、2022年公司汇兑损益碧桂园中国海外发展龙湖集团华润置地绿城中国保利发展招商蛇口美的置业碧桂园中国海外发展龙湖集团华润置地绿城中国保利发展招商蛇口美的置业新城控股越秀地产金地集团华发股份滨江集团首开股份建发国际集团万科A2022汇兑损益(百万元，左轴)4,0000图表19：2021、2022年公司汇兑损益占净利润比重(%)中国海外发展龙湖集团华润置地绿城中国保利发展招商蛇口美的置业新城控股越秀地产金地集团华发股份滨江集团首开股份中国海外发展龙湖集团华润置地绿城中国保利发展招商蛇口美的置业新城控股越秀地产金地集团华发股份滨江集团首开股份建发国际集团万科A2022公司汇兑损益占净利润比重10%5%0%-5%-10%-15%-20%净利润：趋势性下行，企业分化加剧2022年房企归母净利润整体下滑，国央企同比-26.4%，民企同比-60.6%。样本17母净利润同比分别下降26.4%和60.6%。从利润率角度看，样本房企归母净利润影响结转收入规模、项目利润空间萎缩影响利润率模出现较大程度下降。图表20：2017-2022年国央企及民企归母净利润及同比样本国企归母净利润(百万元,左轴)%-9.0%.9%19.0%6.4%样本民企归母净利润(百万元,左轴)%-9.0%.9%19.0%6.4%样本国企同比增速(右轴)样本民企同比增速(右轴)样本民企同比增速(右轴)00000.6%资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表21：2017-2022年国央企及民企归母净利率样本国企归母净利率样本民企归母净利率8.0%6.0%4.0%2.0%%11.3%7.6%.6%%%4.3%201720182019202020212022资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所团2022年归母净利润位列第一和第二名，分别为280.9、A随其后；碧桂园、首开股份出现亏损，P.11请仔细阅读本报告末页声明图表22：2021、2022年公司归母净利润及同比00002021归母净利润(百万元,左轴)2022归母净利润(百万元,左轴)%100%150%2022同比增速(右轴)2021同比增速(右轴)2022同比增速(右轴)碧桂园首开股份新城控股美的置业中国金茂华发股份绿城中国滨江集团越秀地产招商蛇口建发国际集团金地集团保利发展万科A中国海外发展龙湖集团华润置地资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所图表23：2021、2022年公司归母净利率及同比2021归母净利率2022归母净利率2022同比变化16%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%碧桂园首开股份新城控股绿城中国招商蛇口美的置业中国金茂华发股份万科A建发国际集团金地集团越秀地产保利发展滨江集团龙湖集团中国海外发展华润置地资料来源：wind，公司公告，国盛证券研究所其中中国海外发展、华润置地负债率、融资成本处于行业低位，资金优势明显。从有息负债规模看，2022年国央企融资端表现稳健，有息负债同比增长11.7%。其中，越秀地A央企在融资环境收缩的背景下维持稳健的财务表现，而多数民企不可避免遭遇缩表。后续仍需关注“三支箭”政策实际落地对民企融资支持的效果。图表24：2021-2022年样本房企三道红线、综合融资成本表序号公司名称三道红线档位融资成本剔预资产负债率净负债率现金短债比剔预资产负债率净负债率现金短债比同比变化1中国海外发展绿档绿档2.9%2.802.93%%2%2华润置地绿档绿档%1.564%%1.96%%4%3滨江集团绿档绿档7%1.679%0%1.51.60%.90%%4招商蛇口绿档绿档4%1.307%2.8%1.25%.48%%5建发国际集团绿档绿档2%8.046%9%3.90.33%.69%%6龙湖集团绿档绿档8%2.614%6.7%3.88%7金地集团绿档绿档3%1.286%1.57.53%.56%%8华发股份绿档绿档0%7%1.98.5%1.830%9万科A绿档绿档6%3.7%2.108%2.55.06%%0美的置业绿档黄档2%3.9%1.606.3%1.71.62%.82%%1保利发展绿档绿档4%6%1.572%2.31%.46%%2越秀地产绿档绿档8%7%2.231.36.26%3中国金茂绿档绿档8%%1.318%0%1.24%%%4碧桂园绿档黄档4%0.0%1.601.863%5新城控股绿档绿档4%4.4%1.00%1.852%7%%6绿城中国黄档黄档6%1.70%1.70.40%.60%%7首开股份橙档橙档%.3%1.15%.5%1.47.52%.85%%P.12请仔细阅读本报告末页声明美的置业滨江集团新城控股建发国际集团越秀地产金地集团首开股份中国金茂华发股份绿城中国招商蛇口龙湖集团华润置地中国海外发展碧桂园万科A保利发展美的置业滨江集团新城控股建发国际集团越秀地产金地集团首开股份中国金茂华发股份绿城中国招商蛇口龙湖集团华润置地中国海外发展碧桂园万科A保利发展样本国企有息负债(百万元，左轴)样本国企同比增速(%，右轴)样本民企有息负债(百万元，左轴)样本民企同比增速(%，右轴)0.2%-7.1% 9.74.%9.4..2%-7.1% 9.74.%9.4.2019202020212022%-10%图表26：2021、2022年公司有息负债规模及同比增速450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,00002021有息负债(百万元，左轴)22021有息负债(百万元，左轴)2同比增速(%，右轴)2同比增速(%，右轴)年大幅下滑，国央企与民企显著分化A华润置地、滨江集团同比央企更多布局高能级城市，这些城市销售去化表现相对较好；另一方面是购房者对民企项目交付抱有疑虑，而国央企拥有公司属性背书、头部国央企项目产品力卓越。展望现结构性弱复苏的局面，市场分化的格局将继续利好土储布局城市能级高的房企。此外，除少数近年央企与民企销售的差距或将持续存在。P.13请仔细阅读本报告末页声明0007.1%2.6%-2.8%7.2% 样本国企同比增速(%，右轴)样本民企同比增速(%，右轴)%6%4.7%3.1%4.8%-0.8%-6.1%% 相较之下销售面积下滑幅度更大，成交向核心城市集中。2022年国央企和民企全口径销售面积同比分别-22.6%、-37.2%。相较于销售金额，面积相对下滑更多，说明在市场下行环境下，主要房企的推盘、销售已开始向单价更高的核心城市集中。2022年国0007.1%2.6%-2.8%7.2% 样本国企同比增速(%，右轴)样本民企同比增速(%，右轴)%6%4.7%3.1%4.8%-0.8%-6.1%% 图表27：2017-2022年国央企及民企全口径销售金额及同比样本民企同比增速(%，右轴)0201720182019202020212022.1%%%资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表29：2017-2022年国央企及民企全口径销售面积及同比样本国企同比增速(%，右轴)样本民企同比增速(%，右轴)201720182019202020212022资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表31：2017-2022年国央企及民企全口径销售单价及同比00201720182019202020212022资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表28：2021、2022年公司全口径销售金额及同比2021同比增速(%，右轴)0002022同比增速(%，右轴)美的置业首开股份新城控股华发股份越秀地产2022同比增速(%，右轴)建发国际集团龙湖集团绿城中国金地集团招商蛇口中国海外发展华润置地万科A保利发展碧桂园100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表30：2021、2022年公司全口径销售面积及同比2021同比增速(%，右轴)10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000A2022同比增速(%，右轴)A发集展团100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表32：2021、2022年公司全口径销售单价及同比单价(全口径，元/平，左轴)单价(全口径，元/平，左轴)2021同比增速(%，右轴)0000A2022同比增速(%，右轴)A集展团40%30%20%10%0%-10%-20%资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所P.14请仔细阅读本报告末页声明新城控股首开股份碧桂园中国金茂龙湖集团金地集团绿城中国华发股份越秀地产滨江集团建发国际集团万科A中国海外发展招商蛇口华润置地新城控股首开股份碧桂园中国金茂龙湖集团金地集团绿城中国华发股份越秀地产滨江集团建发国际集团万科A中国海外发展招商蛇口华润置地保利发展2021拿地金额(亿元，左轴)2022年国央企拿地金额缩减三成，民企缩减超七成。在房企融资端持续承压、销售回2022年仍加大拿地规模的房企包括华发股份、滨江集团、招商蛇口，其中华发股份2022年拿地金额跳增183%至410亿元。相较而言，新城控股、首开股份、碧桂园近乎停止拿地。在行业出清的背景下，土拍市场利润率实际是在修复的，所以仍有能力在企稳。图表33：2017-2022年国央企及民企全口径拿地金额及同比样本国企拿地金额(亿元，左轴)%%0000.3%4.8%100%-3.8%0.0%-3.8%0.0%资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表34：2021、2022年公司全口径拿地金额及同比2022拿地金额(亿元，左轴)2021同比增速(%，右轴)2022同比增速(%，右轴)00资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所图表35：2017-2022年国央企及民企拿地金额权益比(%)53.8%48.7%.2%民企拿地金额权益比201720182019202020212022资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所(受限于部分公司图表36：2021、2022公司拿地金额权益比(%)2021拿地金额权益比2022拿地金额权益比%新城控股滨江集团万科A招商蛇口龙湖集团碧桂园保利发展绿城中国中国金茂华润置地中国海外发展资料来源：公司公告，克而瑞，国盛证券研究所(受限于部分公司P.15请仔细阅读本报告末页声明2022年房企整体降低拿地强度，整体全口径金额投销比约为29%。早年在行业快速近。2021年“三道红线”附加的“两条辅助红线”要求房企买地金额不得超过年度销售额的40%，叠加行业下行房企“以销定产”等策略拿地意愿本就不高，2021-2022年。ct2022年越秀地产、滨江集团、建发国际集团拿地强度较高，投销比分别达61.5%、51.0%、48.7%；华发股份、滨江集团逆势显著提高拿地强度，投销比同比分别提升22.2pct、9.0pct。图表37：2017-2022年国央企及民企拿地投销比(%) 86.4%72.9%54.4%50.3%.7% 86.4%72.9%54.4%50.3%.7%.1%.9%.1%样本民企金额口径投销比(全口径)201720182019202020212022图表38：2021、2022年公司拿地投销比(%)2021金额口径投销比(全口径)2022金额口径投销比(全口径)-0.1-0.2-0.3-0.52022同比(2022同比(pct，右轴)碧桂园新城控股首开股份中国金茂金地集团龙湖集团绿城中国万科A华发股份保利发展中国海外发展招商蛇口华润置地建发国际集团滨江集团越秀地产净利润同P.16请仔细阅读本报告末页声明图表39：样本房企2023年一季报业绩(亿元)(亿元)润(亿元)比(亿元)(亿元)润(亿元)1展A39399.639.77.248源A2股A788.1949科技A.2.13A68684.78.30AA4农A66.61产A9.1.15福A58.82设A7.3.16宝A3产A.1.17股A62.54A.9.1.18产A51.95地产A0.10.19A16育A.8.1.1团A00.97嘉宝A4.9.1份A19.68浦A4.9.10集团A43.49速A.200A8展A0A7.93展A.7口A50.1通A50团A32.3AA流A3族A.1城A60.9份A股份A发A.5A4A0A1展A展A7A.1球A4.30AA展A31.921业AA2A.7业A5.93份A1.10新A9.414份A4.4城A.915产A6A51.3.96A-1股A9.7.97A-1.1-1团A82.88份A44.7-1A1.9.89展A2-1.1业A.7.80AA5.7.71A6.9发展A5.3.62街A8.4A3AA3.6.64股份A99.5控股A5A69.2份A8.4.46A640份A.4.47A741业A8展A61.242股A.4.39A11.343建A1.6.30展A4544A.1.31A36.445产A9.3.22联A4.946建A.2.23股A47恒业A.6.2.24A2资料来源：wind，国盛证券研究所五、盈利预测及估值图表40：主要房企盈利预测表资料来源：wind，国盛证券研究所(华润置地、中国海外发展、金地集团、新城控股采用wind一致预期，其余为国盛证券研究所预测；股价为2023年6月6日收盘价)P.17请仔细阅读本报告末页声明图表41：主要房企盈利预测表(续)资料来源：wind，国盛证券研究所(华润置地、中国海外发展、金地集团、新城控股采用wind一致预期，其余为国盛证券研究所预测；股价为2023年6月6日收盘价)我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护