XXXX年物业管理师管理实务精讲

2023物业管理师管理实务第11讲讲义内容提要一、内容提要1．物业入住的准备2．物业入住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理3．物业装饰装修管理流程4．物业装饰装修管理内容5．物业装修装饰中各方主体的责任二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是要测试应考入员对物业入住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业入住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。考试基本要求掌握：物业入住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。熟悉：物业入住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。了解：物业入住服务应注意的问题。考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题(注：要根据考试大纲要求来定)。胜入住泄服务急的涵具义露入住晓与装苹修管吩理是埋物业泪管理响前期它服务锈中重英要的匹基础吓工作被，也皮是物昨业管拦理操忌作过移程的看难点洗和重和点之孔一。僚与前康期介寸入等绒物业挑管理我工作店不同奶的是栽，物兽业入暗住与幅装修孤管理推服务闻政策笼性强当、涉搁及面姐广、婚管理氏难度最大，茧容易框导致葱物业镜管理崇单位胳与业姻主(姥或物指业使规用人鸣)之孟间发间生矛塌盾和膛冲突符。在衣物业墙管理赖的操塘作中芒，物骂业管脱理单拼位如代果能汤以优瞎秀的摊服务邻品质端、高缘超的猫管理炭艺术坛、严逗谨的懂工作系作风舰和良向好的作专业潮素养梅赢得扭业主恩和物员业使将用人龄的认虹同和捆拥戴性，对略引导床业主拜正确测认识小物业什管理孩，树计立良晃好物路业管遥理形阁象，听化解调物业愿管理特操作赛中的舌种种英矛盾恢和问臣题，像实现守积极果的物鱼业管有理服音务开应局以侵及顺萝利地末完成强物业所管理疮服务啊工作插均有卧积极孤的重购要作弊用。挡第一藏节入堂住服赴务的怠内容恭一、坟入住洪服务栋的涵求义秋入住教是指撕建设成单位惜将已燥具备圈使用录条件职的物狗业交而付给滋业主劣并办扩理相速关手符续，焦同时面物业纽管理素单位拼为业桂主办刃理物们业管幕理事猪务手厨续的仔过程税。对队业主披而言炊，入窑住的瞧内容牛包括援两个沉方面阻：一丽是物铜业验猎收及夺其相纸关手进续的阳办理性；二驾是物闲业管廉理有周关业糟务的碰办理第。丘入住茄过程吓涉及偏建设辩单位喇、物径业管昏理单佳位以旗及业含主，榜入住裙的完摘成意并味着捉业主贴正式煮接收放物业伙管理基单位够，物宅业由讨开发娃建设聋转入竿使用喉，物恐业管膀理服恨务活奉动全然面展极开。尸在房啄地产育开发仪和物朋业管负理实闯践中通，物具业入中住操骂作的岔模式姜有多垫种形套式。消第一厌种形专式是兴以建维设单笛位为香主体唇，由烂物业吃管理督单位赔相配饭合的糠作业识模式半。此演模式方的核协心内军容是扫，建私设单抽位具欧体负扑责向带业主盒移交膀物业帜并办飘理相抬关手拍续，题如业道主先禽到建胆设单港位确裁认相古关购才房手驰续、曾业主涨身份波，验麻收物坚业，恋提交刻办理判房产废证的驻资料紧，开疏具物育业购刷买正畏式发效票，搞逐项稿验收焰其名偶下物戚业的隶各个池部分绑，领啊取钥介匙等静。在昏此基获础上信，物例业管酒理单邀位再夏继续诵办理毫物业靠管理羽相关区手续闲，如括领取脆物业惠管理邪资料傻、缴锻纳相霸关费粘用等找。扫第二毅种形疫式是砌建设迹单位岔将入宵住工侨作委材托给返物业邻管理多单位喷，由慎物业击管理补单位重代为祥办理歌入住低手续队。这禾种情平况多补出现见于物街业管需理早启期和味前期淘介入谣较深虹，物矮业建臣设单户位楼咬盘较脏多、仔人力武资源谱不足去，或柏物业棵建设圆单位渔与物浇业管唉理单忙位系拆上下蜂级单职位，乞以及玻其他裁建设录单位决和物带业管回理单怒位协渣商认技为必猪要的渣情况子等等睡。详无论欧采用黑何种纸入住光操作敢模式逆，物丰业入剖住运严作的圾准备榴、内远容、农程序程等都鞭是一怠致的辱，但啦建设练单位法和物葡业管寸理单篮位各遍自的昏职责友不同拘。从奖房产金移交绞的角介度而早言，打入住驼的实脏质均凑是建屈设单通位向蜻业主哈交付笋物业享的行穿为，始建设样单位悼应承产担相踏关法薪律责退任和灯义务碑，物督业管旷理企鼓业只赞是具洲体办鹿理相储关手球续。及物业准管理午企业援由此除正式俊建立嘱与业例主的趋服务躺与被让服务斯关系捉，应局借此浙机会皱宣传辩物业饶管理壶法规远、政蛇策和林业主年临时衫公约枝等，桌让业兼主充云分了锁解物净业管检理提洁供的巷各项竿服务棍，为希物业犬管理阀工作嫩顺利伪开展嘱创造微条件宏。懂入住赛时限进是指芝《入装住通提知书锅》规饰定业蝶主办鹿理入仿住手画续的挽时间黎期限堵，当擦新建驰物业滩符合交交付再使用议条件兄，开兴发建毫设单抽位和掏物业铜管理阅单位员应通订过有巾效途好径或凉合理纤方法畏，如纠根据苗业主转提供缴的通兵信方锦式，库以电扯话、召电报遣、信慌函、镇电子驾邮件沟等方滥式与促业主抵联系齐，或迷在上示述联垫系无丑效的举情况昨下通剩过登支报、著广播剧和电杂视公缎共传仆媒等庆方式洋向业昏主传遵递或愁传达睁物业劫入住昂信息烫，向危业主剃适时吨发出角入住喷通知段，约率定时茅间验裳收物芬业和搞办理盯相关奥手续粗。要碍注意叫在通攻知业勾主的扶时候笑，尽恼可能茧一次渐性告咐知办岂理相皱关手标续时杀应携健带的艇有关领材料次。膨入住筹的准幕备部二、涛入住挺的准现备勒入住订服务护是物阔业管剩理单飞位首禽次直张接面呆对业午主提茎供相维关服根务，她直接旷关系串到业圣主对邮物业养管理农服务蓝的第骡一印慌象。塘因此册，物免业管午理单局位要颂从各弯方面玻做好轰充分尘细致甲的准归备，惯全面伞有效权地保舞障业吓主的亮入住岛工作符。待(一蒸)资藏料准淘备垃1．宝《住援宅质链量保晴证书态》及反《住察宅使桐用说杜明书荣》逃2．颗《入门住通绣知书俯》宾《入也住通宾知书淋》是宰建设弄单位加向业钉主发棋出的恋办理含入住咸手续叉的书虾面通拌知。龟一般育而言亡，主彼要内秋容包跟括：杠(1恼)物宜业具突体位伸置；穴(2殿)物问业竣汇工验嫂收合圆格以别及物筐业管退理企尾业接答管验在收合剂格的修情况毁介绍盼；度(3元)准延予入占住的桐说明颗；篇(4槽)入倚住具谦体时谨间和虎办理辣入住踪手续幼的地张点；茎(5荣)委择托他健人办糖理入项住手跑续的合规定显；墨(6构)业架主入民住时蚁需要疲准备答的相晌关文蒸件和赴资料杏；垮(7径)其桥他需题要说形明的彼事项或。那3．睁《物庙业验厘收须阶知》鸭《物携业验谦收须黎知》丛是建躬设单覆位告冷知业没主在赏物业鄙验收补时应尘掌握哀的基挠本知东识和雄应注馋意事躬项的我提示尿性文地件。殃一般乳而言端，主侧要内竞容包迟括：甩(1睁)物城业建蝴设基绕本情邮况、炼设施漆设备臂的使臣用说妄明；诚(2院)物符业不晨同部牛位保组修规阅定；恼(3蹄)物这业验马收应纱注意蔽事项宗以及哭其他翅需要滩提示诊说明榆的事劣项等蜂。佣4．躲《业逢主入地住房幼屋验养收表乘》故《业税主入纺住房顿屋验妙收表你》是丹记录伟业主诸对房只屋验恭收情磁况的嫌文本瓦，通怒常以猪记录件表格滴的形吧式出直现。加使用林《业闹主入芹住房愁屋验竟收表崇》可膛以清穿晰地觉记录障业主没用户时的验摊收情吸况。葛一般唇而言虚，主柔要内错容包童括：组(1粘)物加业名丰称、屑楼号绑；胸(2竿)业因主、姥验收杜人、慈建设极单位厨代表滤姓名损；蕉(3孕)验抖收情蒸况简宫要描倘述；姨(4错)物栗业分暮项验沉收情组况记革录以暮及水肿电煤跨气等释的起蛇始读拥数；动(5百)建澡设单译位和该业主然的签苏字确家认；述(6翅)物草业验火收存接在的留问题娇，有乞关维尼修处摄理的掩约定培等；快(7纹)验到收时铅间；部(8激)其骡他需昆要约荐定或悄注明介的事楼项。考5．赏《业盲主(滑住户殊)手陶册》葡《业畅主(非住户像)手敲册》解是由杨物业您管理怜单位毒编撰违，向聋业主剪、物绿业使堆用人抵介绍财物业架基本染情况酿和物纷业管撒理服宫务相蠢关项砍目内束容的混服务傅指南呼性质征的文款件。劈一般太而言准，主粪要包澡括以连下内绞容：冬(1抽)欢灶迎辞铲；牺(2饿)小君区概袖况；正(3君)物榴业管纳理公珠司以兵及项蚂目管阁理单烘位(西处)畜情况迹介绍蛇；效(4僻)《拨业主绪临时披公约韵》；紧(5全)小灯区内烦相关捡公共陆管理摄制度框；妖(6珠)物充业装瓦饰装朱修管欠理指艺南、索物业相服务坝流程桨等；驻(7耽)公制共及衰康乐谋设施阵介绍搭；悔(8虚)服揪务指绑南及踏服务集投诉圈巴；训(9币)其屡他需锻要说骂明的趟情况瓣以及嫩相关浅注意隆事项匀。禁6．摘物业吵管理腾有关得约定体业主套在办缠理入免住手灿续时忠，物载业管歼理单爱位要享与业蠢主签图订有筹关物接业管浸理服绢务的朝约定南，进耳一步坝明晰躁双方熄的权赤利和童义务挡，在阶协议夫中应导明确团：护(1贡)物待业管情理费罗收费剩面积影、收跑费标鹅准及宫金额塘；肢(2会)物吐业管支理费惩计费落时段撕和缴战交时室间；肌(3境)物容业管航理费嫁收缴杨方式迹(现听金或送托收溉等)肃；润(4表)滞陶纳金毕及其绣计收徐比例磁；伏(5填)调联整管帆理费舍的条漆件或灾其他碰情况腔。体(二恼)其雄他准良备溉1．寿入住断工作共计划涂建设执单位渡和物称业管东理单读位应哄在入货住前枯一个咳月制斥订入尾住工拐作计委划，盾由项讨目管铺理负雅责人榨审查际批准介，并础报经叨上级商主管滩部门偏核准序。计骄划中己应明马确：涌(1寺)入窜住时诚间、亦地点反；哄(2宁)负裂责入瑞住工怒作的德人员兰及职侧责分逮工；皮(3挠)入锁住过傻程中贝使用推的文钥件和牧表格精；沉(4拳)入笑住手四续办效理和耕程序贤；蕉(5俗)注扫意事三项及熔其他僵情况滚。壤2．梁入住挪仪式教策划绳为了肌提高跨小区悼整体仿形象漂，有舅效加四强与物业主慈、物售业使挽用人宁的沟逗通，腾通常沟由物束业管帽理单衫位根春据物斩业管汉理的摄特点催及小涂区实通际情栋况，隐组织调举行飞入住盈仪式钢。参阿加人商员有否业主搭、物四业管则理企场业代距表、猜建设三单位龟代表袖以及逢其他浓有关柜人员抓。歪3．异环境胀准备械在完点成对谎物业奶的竣诊工验北收和渣接管富验收烘之后烈，物春业管羽理单只位要默对物菠业共挑用部痛位进浴行全远面彻铺底的通清洁踢，为来业主稼、物卖业使域用人丸入住塞做好贸准备庭。同睡时，恶要布烛置好悦环境趁，保脖持道逢路通烛畅。盟遇有遗二期榴工程拆施工怀或临灾时施涝工情行况，策要进混行必锯要隔家离，绪防止辰安全且事故艰发生芝。购4．贷其他朝准备战事项按(1捡)准悲备及少布置忙办理舒人住抛手续唇的场民地，益如布茄置彩方旗、黄标语脾，设在立业毫主休磨息等因待区呈等；举(2淘)准欣备及樱布置吴办理梨相关识业务校的场沉地，崇如电扎信、寿邮政低、有插线电寿视、克银行乳等相端关单术位业剧务开督展的床安排曲；徐(3退)准押备资腹料及豆预先鲜填写嗓有关叹表格城，为可方便闲业主咬，缩殊短工情作流景程，缝应对畏表格侍资料叹预先齿作出直必要酱处理粱，如奏预先蚕填上完姓名旧、房贱号和假基本设资料青等；枝(4效)准演备办妨公用甚具，轮如复蚁印机娇、电望脑和闸文具古等；忆(5吊)制钱作标衰识牌寄、导里视牌私、流你程图棵，如观交通挑导向链标志御、入址住流羽程、鸣有关菜文件奉明示忠等；井(6脱)针迹对入店住过芒程中崇可能撞发生裙的紧浴急情挡况，斩如交结通堵嚼塞、傲矛盾斩纠纷横等，位制订邻必要贤的紧圣急预娘案。肃入住头服务饶的管术理彩三、纷入住骂服务夹的管弟理德(一稠)入伏住流遍程与银手续反1．小入住抛流程纳业主视凭入过住通婶知书乐、购呀房发禽票及净身份塌证登泻记确姓认↓筐验收邀房屋隙并填串写《蚊业主唉入住止房屋话验收丘单》步，签般字确浊认↓摩提交田办理悬产权象所需蜂资料喜，签判订委逃托协粥议，龟缴纳很相关碰费用↓乔签署窄有关乞物业坐管理困服务躬约定盟等文必件↓着缴纳窑当期哄物业包服务葡等有朵关费偶用↓眉领取酱《业瞧主(虑住户带)手阵册》弹等相倚关文呼件资缘料↓装领取晋房屋举钥匙忠(入星住过翅程完育结)辩2．条入住穿手续例(1肌)持领购房梅合同瓜、入舒住通灯知书坚等进茅行业国主登泥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能的院房屋若。步一般介损坏炸房。勤指房为屋结株构一茫般性羞损坏摧，部互分构因部件撤有损棵坏或狼变形村，屋严面局竖部漏不雨，摇装修屈局部警有破材损，壁油漆阅老化缩，设念备管控道不纸够通骡畅，户水卫严、电井照管辛线、完器具怎和零标件有辣部分型老化静、损谋坏或盈残缺靠，需军要进匀行中帆修或掌局部屯大修艰更换剖部件锁的房走屋。背严重挑损坏命房。番指房脾屋年腰久失危修，掏结构抽有明验显变醋形或德损坏竞，个处别构列件已像处于滨危险钓状态纹，屋漏面严饭重渗臭漏，仇装修鞭严重漂变形孕、破叨损，若油漆半老化鹊见底灵，设吐备陈阵旧不愚齐全茄，管食道严蓝重堵壳塞，眼水卫糊、电锤照的满管线有、器摩具和嘱零件扔残缺须及严缓重损料坏，淋需要若进行楚大修伍或翻生修、获改建喂的房樱屋。俯危险论房。村指房苏屋承求重构秆件已慰属危拐险构枕件，润结构嫩丧失息稳定狮和承赚载能毅力，臣随时鱼有倒绸塌可表能，唐不能是确保统住用亡安全腥的房啄屋。宋2．导设施休设备诚完好恢率密设施藏设备渴完好岗率是杯指完御好设困施设艰备数帽量占君全部月设施匪设备丢数量桌的百特分比圣。艇注：悄完好胃设备李的具灭体标泼准，泉由行峡业主求管部克门统双一制毯订。畅房屋之及设冬施设盏备管伍理的志内容腐与方翠法垦三、得房屋腰及设济施设明备管痰理的订内容国与方坡法寿(一净)使膨用管漠理陷房屋红及设效施设蹦备的折使用卵管理嚷，一湖方面仇要通也过物臭业使临用说询明书蓄、业份主公驶约及传物业牢管理棵单位想展开臣的其原他宣校传沟壤通工胖作，才使业塘主和史物业破使用轮人在系充分项了解挨房屋耻及设鲁施设协备使毁用方桶法的变基础通上，罪正确盾使用德房屋春及设铸施设伏备。育另一穷方面贿，物克业管碌理单级位应卡认真秘做好作房屋促及设林施设送备的勒维修乘保养鞋、巡跟视检析查工口作，荡确保限房屋翁及设惩施设朱备的超稳定容、可艺靠、便安全蓄使用贵和运鱼行，仪降低需维护施费用阴，延称长房销屋和稿设施鼻设备味的物猜理寿碑命。貌(二座)维水修保掩养患维修求保养州的主茶要内圣容包爸括：辩对房柿屋和谈设施全设备筑进行街的定天期检弦查、疼维护掌、清脊洁及帜润滑同；损馋耗或挪故障酷时的命维修国；必奖要情棕况下桂(如叫较为隐复杂努的设体备和堡系统必)的伍专业僻测试潮；无故法修觉理或立无修腹理价也值时版的更供新以骗及材短料、烟结构剂和设帮计方闻面的疾改善疯等。谈(三街)安鼻全管阁理准(1白)通下过安沈全教夸育使恨员工苦和业家主、滩物业望使用渠人树讲立安锻全意荣识，背了解荒安全百防护敌知识搏和安玻全管罪理规拒定。坡(2煌)建锻立健进全各吊类安创全管末理制谊度并妇严格宁遵守即。爽(3咏)提培供必沸要的起安全戏和防摔护装承置装菠备。垦(四的)技疾术档裂案资派料管贡理络房屋责及设替施设详备相备关技部术资哨料在鸽归档潮前，朽物业淡管理虹单位父的相房关部究门和三人员旷要加拖强管弃理，甘妥善蜜保管浩，避苗免遗荷失，换确保耻物业筝管理疼档案股资料爷的完谨整性姜。浑(五毛)采时购和瓶零备将件管灾理度一是菠加强膜计划述采购护，尽暖可能溉减少残零星碰采购指，建稼立符画合实傍际情苏况的荐库存之备件耕名录鞠和最我低库乌存量体；二性是对胸不设鲜库存群的零瓦部件厘，建弄立起归畅通席的采院购和烘供应白渠道子；三筝是严迁把采汗购质旬量关见；四案是妥妈善保联管设董备供本应商苹或安坑装单贷位采活购文燕件，欣建立且有效值的备临品备歌件合雹格供茄货商登名录发和相狡关资但料。可(六绿)工层量具挺和维示修用艇设备然的管搏理再工量蹄具和赚维修奴用设临备的须管理育应该惜责任消到人哗，建饲立健控全使陷用、影保养匠制度平，定浪期进膏行校穗验，随以保猎证其创使用耍性能控。对撤于多鬼人共下用或骄价值云较高果的工伐量具培或仪移器仪吉表，弊应指驻定责报任人沫，固意定保精管地亏点，蚕强化稍领用配归还和手续租。对堤于普必通的接工量惨具和收维修桃用设悬备，肌则要铅求使乌用人泊和保帆管人度会使贩用、挠会维郑护、现会修砌理。孟(七叉)外柄包管钢理盈外包传主要誓有两亡方面昂的内唯容：无一是泪将某魂类设亿施设顷备的筑管理胆全部潜外包局给专呈业公什司，矩包括绵运行渡操作切、维促护保件养和迎修理虚等项绢工作穷，如犬电梯挖、中膝央空君调等岂；二惜是将箭某类撤维修县(通溉常是效大中圾修)掉、改朗造、余更新头工程场进行脖外包裕。难(八搂)技帜术支食持雄技术那支持旬是对围个别斤具体意问题陵寻求婶外界盯的帮睬助，她如故暗障诊筒断、赢维修是方案叛等，蜜多数下情况帖下以基聘请押技术真专家与担任长顾问召的方怀式进赌行。旗技术南支持凝是降嫩低管较理成晒本、留提高愿管理阔效率杨和服圆务质膝量，茶培养毕专业梁技术脚人才姓的有片效方似法。怕第1悉4讲恐第1扯4讲拢讲义吐房屋刷及设干施设凤备维胀修养慰护计姐划的勾制订盒第二傍节房馒屋及昌设施蛇设备朗