住宅小区停车位所有权归属问题

住宅小区停车位所有权归属问题探讨提要：就住宅小区停车位所有权归属问题，本文在明确了小区停车位的形式的基础上，从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起，探究了我国目前的立法状况和其他一些国家与地区的立法状况，提出了三方面的建议：一方面是借鉴台湾地区、德国和美国先进立法和做法，另一方面是遵循一定的原则，最后是制定并完善我国相关的法律规则和法律制度。近年来，随着经济发展，越来越多的家庭购买了小汽车，随之而来是逐渐增多的住宅小区停车位的归属问题及其引发的纠纷与矛盾。学术界就住宅小区停车位特别是地下停车位的权利归属问题提出了土地分摊论、成本摊入论、约定论等观点，但是这些观点都各有理由和缺陷。结合《物权法》和刚公布的司法解释，笔者在参考前人观点的同时，提出了自己的一些意见，希望能对完善住宅小区停车位归属的立法和解决实际问题有所帮助。一、住宅小区停车位(含车库)的形式——本文讨论的范围(一)与房屋主体结构相连的底层架空、地下或半地下、屋顶平台车位。房屋底层架空层车位，指在地面与一层房屋之间建造的，四周敞开无围栏，呈开放状态分割成的车位。地下或半地下车位，指在一层房屋或土地地面以下建设的停车位，有按规定建设的人防设施，也有人防建设指标以外、利用地下空间建设用于停车的部分。屋顶平台车位，指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。(二)没有与房屋主体结构相连的停车位，主要有三种类型：1.独立车库，登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。2.经批准的经营性停车设施，收益归投资者或权利人所有。该类设施的建造审批手续完备，经营性停车位的土地使用权面积明确，建设成本独立核算不摊入小区的开发建设成本，独立计算建筑容积率，依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，权属归权利人，一般无争议。3.其他停车位，主要是在小区共有的道路或其他场地修建的停车位，修建人有开发商、物业管理公司和经业主大会授权的对象。我国《物权法》第74条第3款对这部分停车位的权利归属有一定的规定，开发商有规划的停车位所有权归开发商，没有规划的在小区共有的道路或其他场地修建的停车位归全体业主共有。二、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷，主要有以下几种：(一)由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后，购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情，容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满，引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题，并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定，如广州国土房管局和交通委员会于2023年6月11日出台了《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》，规定新开发的房地产项目在预售时应当向购房人明确告知车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况，并在商品房买卖合同中载明。(二)由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》公布以前，很多都是“约定”的，《物权法》出台和施行后，规定了有明确规划的小区停车位，开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上，购房者根本没有选择权，基本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖，租金和销售价格多少，完全由开发商决定。“你愿意买就买，不愿意买，拉倒。”因此，很多开发商对车位只卖不租，而且开出天价，结果不少小区出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题，纠纷不能避免。(三)开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开发商把车位当作一般商品，不区分小区业主加以租售;少数人集中购买个别小区的车位车库，再高价转租转售给业主、业主以外的第三人，即“炒车位”，这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的产权证或使用权，最终造成本小区业主使用车位困难。(四)业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家，地下车位面积已经算进房屋公摊面积，如果没有进行面积分摊，车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本，开放商在销售商品房后又销售或出租车位，其实际是二次获利，会产生不公。(五)开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。部分开发商或物业公司为了获得非法利益，存在一些不法行为，如：在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下，将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位，并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人，而买家又将其改变用途，如改造成农贸市场等。应该说，我国的《物权法》及相关司法解释出台后，上述的部分问题已经得以遏制，但是仍存在不少问题未能彻底解决。三、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况阻甲(一驱)《送物权六法》群颁布雷之前改舍《中防华人膜民共恭和国凡人民膜防空兵法》宇(1敌99带6年羞10谁月2千9日歉公布拘，1扒99资7年拳1月池1日孤施行块，下旦称《慢人民张防空国法》面)规映定：葡“国畏家鼓扑励、偿支持末企业仁事业呆组织授、社进会团笋体和竞个人栗，通眠过多馅种途活径，精投资稿进行验人民映防空窝工程酬建设珍;人练民防狠空工赤程平宣时由偏投资神者使击用管沾理，袄收益抖归投眠资者总所有赢，平盘时利诱用人泼民防抵空工尖程，缓不得喘影响颈其防修空效朱能。想”由象此可吊见，插就人早防工轰程的隙所有挨权和末利用才人防趋工程防修建秘的地协下车股位所闯有权乎归属贴，《潜人民边防空晶法》茧并没披有明蜂确。指驰在《酿物权海法》经颁布塘之前击，我降国并镰没有奸明确肿建筑友物区捕分所沿有权袭这一愉概念刚。建释设部罢颁布羽的《抢城市珍异产销毗连暑房屋虚管理络规定股》(休20冷01寸年8枣月1嗽5日谦修订达)初祥步确糠立了芦建筑心物区纳分所打有法皱律制环度，径其中壶第2功条规哀定：橡“本蜂规定祸所称驾异产妥毗连退房屋狸，系祖指结袜构相奶连或导具有因共有唯、共渠用设嗽备和票附属粒建筑例，而散为不故同所祖有人亲所有泛的房药屋。妥”但诞对建供立建两筑物梁区分稠所有退法律士制度翠这一泽问题妖的深纲度、搞广度井认识依有限式，对依建筑兔物停涌车库题的权指属问顺题没趴有涉掩及。盏体由上忧可见鱼，我群国缺钞乏统要一的练上位印法律熊规定煮，因角此各答地一鱼般都怎由地桌方规屿章规佛制，麦并在累实践辅中摸炸索。脱铺《杭授州市轰区住尿宅小次区配页套建柳设与闻综合稼验收移管理隶办法晌》(服19事9池8年雪9月习18鉴日批艳准并鲜施行河)规橡定：朵“住剂宅小塔区的位配套稻建设律项目初，投针资摊末入售旨房建签设成稼本的污，其蔑产权总属于梁小区播居民府共有恋。经若营性勿的配姑套公召共建址筑(齐商业歌、文半娱等勒)，舅投资笔未摊粮入售信房建著设成鞭本的晓，其跨产权仓属投亚资者洁所有斥，并搏按规凡划要尖求使济用。筋”刑龄深圳戴市《阁深圳污市城洒市规烂划标意准与辨准则闻》(牢20各04姐年3腰月2父5日协发布务，2歪00迈4年亲4月矿1日祸施行赢)不胁但规围定了槽一定提数量袍小区糕住宅港必须压配建孩的停倦车位卧数量妈，还薯规定茂：地竹下室靠、地瞎下停疯车场盐属于汇不能际分摊谋的公党共面楼积，柱其产野权应朱属建眨筑物乳内参逗与分努摊该肢公共拖面积遍的所青有业继主共团同拥钟有，欠由房殃屋物史业管猴理部今门统裁一管究理，到不允惊许销灶售、捉抵押屡，在够建筑痛报建猜和预卡售审曾批时晨已批赚准可册以单秃独销符售的按地下蔑室停踪车场紧及车京位可留以销费售、得抵押笔。倾链南京燕市房止产管臂理局途等五策部门良联合筝发布铺了《级商品穴房附拉属房愁屋转霞让等参问题朽的若吸干规北定》舍(2预00度4年更12掩月)忌，规朋定凡垂根据奏《房比产测帖量规牌范》牧以及蜘建设偏部《肤商品耗房销堪售面筹积计夫算与或共用的建筑厉面积敲分摊译规则课》等素规定呈：附赵属房秤屋建康筑面戚积分扎摊入客共用睬面积刻的部寸位，秆其产竟权归酿全体亡业主摩共有安;未图分摊婆入共汁用面睬积的剧规划顽核准招图上紧标注血的自蛮行车旨库、候底层针架空卡层、亲避难罢层(衫间)坑、层闸高2茎.2航米以废下的永房屋愿等其坚产权毙归全沈体业铜主所华有。疑根据铜《南导京市稻建筑胶物配吗建停茫车设粱施设叨置标厦准与竞准则联》(励下称在《准短则》慧)建棍设的背机动掘车停笼车位洒，相祥当于脑标准戒配件箩总量艇15饼%或好规划上部门墨核定柿的停运车位汁分配游比例词的室高内机幼动车沫停车得位以斑及全医部露灰天机另动车摸停车缺位为作业主挖共用境停车纵位，算其余如及超忆过《保准则筝》建魔设的苍室内斩机动玩车停贩车位肾为房摘地产黄开发升企业杂可销唐售的吼业主见专用教停车父位。窝竖《安毯徽省毯物业领管理紫条例赛》(滥20织04蠢年1滤2月参23唯日通含过，底20粒05健年5旋月1误日施夕行)仿规定傍：“府物业信管理壶区域柜内建弹设费暖用已伴分摊爆进入夜房屋怕销售幻价格霞的共身用、摆非经灭营性冰车场常车库析为共形用设壮施、增设备绣。”兴星从上伶面部球分地凑区的练规定妇，可才以看亦出，瞎“关惕于住场宅小旁区停箩车场功所有年权的昆性质降，目柿前我木国法纸规有并一些露相关钉规定泉，但鼠不是讯很明嫩确，粥法规广的效畏力也告不够续。”寸从而渐小区催车位忌法律敏问题植凸现羽。“东由于蹦相关应法律征的缺黑位，割长期虫以来邻，住慧宅小篮区的稳车位萝(库超)等氧公共艘设施遮的权罗属问统题一府直困蚀扰着皱全国饮许多瓣城市查，由茎此而姻引发膝的法雁律纠异纷也广愈演臣愈烈弃。住纠宅小芬区车浆位(言库)矛产权帖制度集的规煌范化券迫在兽眉睫扮。”土协(二摘)《抄物权饶法》嫂颁布稼之后哀端20德07梁年3舰月1雾6日锣第十须届全葱国人糠民代原表大亲会第惯五次凳会议际审议絮并通蹄过了匀《物谜权法亚》，酸同年吐10喊月1鄙日起茂正式包施行塌，其盈中第弯74半条规哗定：伯“建沟筑区归划内梦，规久划用拒于停蚊放汽委车的流车位出、车拢库应佩首先掘满足帆业主顶的需号要。热建筑她区划厦内，贫规划塔用于未停放开汽车赵的车技尾、撕车库冰的归非属，爆由当养事人翻通过释出售迁、附验赠或兽者出裙租等渴方式疤约定盾。占高有业咐主共集有的惩道路屿或者岸其他国场地添用于风停放描汽车印的车征位，屋属于构业主估共有件。”对评最高乏人民昂法院昨于2戏00荷9年百5月自14拘日公粗布了变《物队权法趟》两枪个司船法解许释，忠并将灯于2闸00棵9年猎10蚂月1豆日起交施行稍。其污中一惨个是井《关劲于审佛理建撒筑物术区分播所有扣权纠你纷案响件具黄体应奉用法麻律问融题的答解释陕》(庭下称禁《司桨法解纯释》歪)，爷其第尸2条葬规定滩，建握筑区饰划内虏的房医屋，盈以及烂车位仓、摊雁位等竭特定娃空间增，只唇要符裕合三哭个条历件，物就属沿于物盆权法旋第六潮章所你称的墨专有敞部分灰。这毅三个见条件堪是：芬具有晓构造吉上的妙独立额性，煤能够让明确垦区分鸟;具责有利炮用上揭的独抗立性悔，可捡以排萄他使搭用;槽能够饲登记怒成为颂特定楚业主缝所有桂权的星客体擦。《娘物权勺法》抵和该选解释谁确定越了我招国确惕认开啄发商败拥有爹规划押停车源位的缴所有废权和杆处置腥选择冻权，翼并广激受争衔议，旅一些犹条款冶在实灿践中黑有待痕观察帜。捉牙四、梳其他升国家途与地南区对顺住宅饮小区衫停车翻位所览有权疾归属童的立者法状沫况泻毛当前恒，世剧界各斩国对靠建筑兄物区拐分所酒有权仆的立浇法都嫌十分许重视挂，但帜是规体定不号一。没有的歪国家蚀规定巷停车肺位是线公共能配套妙设施育，不彼准登展记为徒个人京所有无，也痒不可驼以与献专有屑所有筝权分滤开销稼售;策有的苹国家仰把停棚车位娘视为浸房屋们附属族设施拦，按盾照房上屋单友元予惹以分极配，许如加秋拿大涉多伦号多市塌规定挂，两饿卧室份单元宋配一男个停它车位招，三救个或躬三个羞以上亭卧室蜜的单秆元应没配两幕个停音车位海;有千的国兰家规皆定停灶车位边可以滴归业骆主专恳有，酿并登猎记在偏册，售可以昌进行归交易往，如秩德国灯、法兴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