XX物业公司管理系统

XX物业公司管理系统1．背景XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。2．服务对象现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等3．办公地点北方家园建材超市办公楼4．隶属关系物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图：集团董事局集团董事局集团办公室集团办公室保卫部物业公司保卫部物业公司集团各物业集团各物业方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦谜5．执业务绘范围赚基本例业务腊：觉建筑负物的拼维修闲和定络期养章护孙辅助娘设备捉的定于期检才修保础养滔保证桨供水巷、电瘦、热遣、气愤以及斤电梯票和消残防系贸统的炎正常浓运转柄保证尾道路似、污喜水排摊放管闭道畅纱通无警阻遥维护世物业琴整体京规划精不受广破坏没制止袖乱搭笨乱建展、乱转贴乱缠画等向行为霜做好圈物业承管理用绿化薪和室膊内外油保洁卷工作汪辅助糠业务复：魄房屋蜂装饰锋、家剂电维渗修、勺代收晕各种羊费用抢、代狂换液湾化气杏、代廊换纯昂净水赖、代茫收发斧信件管等康6．你组织烂机构世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗消防监控队消防监控队服务中心副经理服务中心副经理经理保洁队经理保洁队老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班机动队机动队木工班电工班检修队管道班设备班木工班电工班检修队管道班设备班绿化队绿化队逗7．粒人员通编制筹（总帐编制溪不超破过1租50遵人）撒经理度：1竖人。玻副经控理：溉1人必。渣服务债中心副：5志人（酸24锁小时抢分3古班倒京，白罩班2封人，秩夜班昼1人尿）。润消防袜监控梁队：推设消令防干勇事1缎人；穴每个躺岗设蒙消防揭监控嘱员1陡人，脱共1艘0人引。险保洁治队：祸设队扩长1衡人；宾每个茄保洁用班设侄班长突1人损，共摆10腊人；榴每个欣保洁耻班下佳设保患洁员嘉若干滚人。月检修理队：我设队围长1螺人；纺下属女电工回班、险设备顶班、唯管道惠班、锡木工斑班不挑设班析长，挽每个榜班维蛾修工勇2人扮。毒绿化奴队：枝设队魄长1慰人；莲技术池员1援人（零队长钟兼）芹；绿念化员梯若干塞。棋机动筝队：局消防恐监控屑员、鸦保洁付员、著检修种员、蓄绿化玩员各律2人麻，此俗队成蛾员负糠责物到业公现司其骡它队循成员坟的临榆时性甘替班嫩，及则应急腐性维呈修及暑其它赏服务瓦行为奇。铲8．垮部门瞧职能寻◆库服务陵中心配物业曾公司贫日常尚的行斜政后圈勤工着作由贡服务穿中心居负责排。主薄要包村括接些维修钻蹈、根钞据维姑修电晶话安术排相部应工杆作人舍员出极勤、叮处理帐客户资投诉哲、整伶理各握种物悬业维汇修档恨案资哪料、圾协调铃物业蚊公司姓同集白团其配它部慌门的柄关系锹、负袖责物口业公亲司同爱外部箱机关煎的沟淘通联亡系等带。混◆代消防率监控宇队汪消防侵设备困的检排修管野理由苗物业故公司站消防既监控登队负脸责。炼主要貌负责湾对各介物业杠消防闲设施肃设备匪进行吧日常煮的维干护检秘测，察发现朗问题赏及时越处理筑，不菠能解弟决的搂及时垮报有凭关技拍术部顶门进峡行处还理。浇◆勤保洁巨队山保洁研管理调范围肌包括漆公共堡地方尊的保喜洁、治公共办部位酷的保颠洁、单生活编垃圾死的处静理等备◆骨检修垮队=1\*GB3奶①萍给排燃水设四备管奏理与忠维修乌和供鹿暖设锹备管圈理与强维修帅包括曾供水浓设备仅系统践、排券水设戴备系惩统、么用水疾设备跑、热书水供坚应设坟备系牛统等件，锅奖炉房鲁、室偿外供帅热热青网、点室内久供暖楚系统剖等，金由物虫业公狠司检贝修队饱管道粒班负移责。=2\*GB3夺②冠供电卡设备圣管理悟与维偶修兰包括模高压风配电荒设备续、低欠压配迎电设裤备、花电力子变压疏器等剂，由依物业斧公司徐检修喊队电航工班表负责传。=3\*GB3盐③贫中央成空调居设备高管理秀与维多修包佛括工秘作区誉、空锡气的扎输送薄和分渗配部唤分、询空气顿的处兔理部齐分、拉空气晒处理档所需淹的辅首助设坝备等舍。怖电梯降的管喂理与藏维修欢包括灵井道阴和机仍房、捉传动脆部门需、升伙降设餐备部奸分、钻安全希装置抹、控棒制部你分等妇。筐常用拨办公布设备剂的管幻理与盲维修丸包括典复印昏机、辉晒图混机、强吸尘断器、棕引水慌机、摊治水兆机、吹厨房龄设备虾等。倍上述烟设备方管理跨与维巧修由捏物业苹公司别检修头队设锐备班揉负责炎。=4\*GB3积④丸房屋其的日斥常养薄护包崭括：扯屋面歼补漏芝、修衫补屋芝面、查修补番泛水参、屋栏脊等榴钢、团木门书窗整晨修、川拆换称五金显、配截玻璃销、换豆纱窗遗、油巨漆等验修补朵楼面甩地面紫面层感、抽偶换个彻别棱送木等糠修补满内外称墙、棍抹灰匀、窗古台、酸腰线肿等旋拆砌男挖补效局部余墙体室、个母别拱亡圈、镜拆换鱼个别料过梁趟等拥抽换杯个别原檩条半、接伪换个瘦别木梳梁、酬屋架余、木服柱、躺修补册木楼吃等徐上述哲管理词维护井由物灯业公猪司检出修队蛮木工骄班负踢责。剧◆心绿化书队纸负责旺公司舅各物廊业内堵部及禾外围州的绿帽化美剃化工居作。晋包括专绿化畅带、语苗圃却、花荒草树盒木、泊盆景慎盆栽爷等茫9．乡岗位扒职责参经理快：轿1、苹全面溜负责眨物捉业公挎司劫的各南项工浑作。商2、寒负责值公司遮所辖霸房屋箩建筑获，公炉共设磨施，豪机电膛设备雅、消制防设递备等项技术叛和管敞理工梢作；补3、竹负责初制定矩本部进门的奸各项音管理议制度带及应榜急措担施，揪确保蔑质量启管理幼体系巷在本岁部门罢有效淘运行略；糠4、格负责讽向经鹿营户减及消释费者穷提供药日常特维修缎、简安全显、保生洁、市仓储姿维修蹈等服两务。键5、督负责骂对本氏部门是各班毙组的康工作吐进行泪检查雨，指扁导；五6、责负责妙经营垫户及材消费篮者装书修申俊请、报审批停工作信及较扁大规砖模的症装修胖验收悠工作金；是7、求负责汤参与呼楼宇浮工程趟验收腾交接鸦工作寸及制恩定楼贼宇工文程验月收实忽施计泉划。岁负责婆组织醉新接撕物业抢的机秩电设择备运例行调悠试工丛作；趋8、姥负责顺对本绵部门暴发生挤的重冷大事参故，聋组织争调查购分析响及处骨理工呼作；枯9、带对采冰购物取资和霸提供店服务笨的供授方进统行评俘价；民10丙、负巷责审埋核本哥部门砖提交馆的物针品申塘购报夹告，洁交主痕管领委导审乖核的性并报衡总经严理批侄准；蚀11桶、负固责本杜部门坑水、轧电等摧各专已业技假工的趟工作鞭技能支的培内训及闯考核尘计划更的制辉定，羞并配劈合物采管部忽组织袭实施甚；确穴保其裙正常册运行蚊。闸12藏、监开督、况组织葱实施谷与物积业管贤理有哲关的抢计量僚检测缩设备劣的定匆期校主准工提作。掉13铁、全蜘面规劲划公絮司服鬼务设愚施、冶消防射设施州的添寇置、淡安装乘、调跳试、迷运转如和维订修等够工作般，为致质量帮管理梅体系本的正犁常运慎作提望供保付障；仓14习、负睛责收坝集设亮施、信设备诸运行石原始拴记录懒，并标进行种统计厌分析娘，为稳提高蹲运行拴质量舟提供船依据性。腰15根、组迷织领匙导工盲程技他术人不员的音岗位士培训胃。暂副经毙理：睬服务无中心广文员研：予消防灿干事柱：扁1．因贯彻护执行顿《中齿华人迈民共羽和国波消防驰条例绕》及福实施春细则逢和其戴他有例关部倚门消既防法剪规。揭组织完防火幼安全渠宣传魂教育条。疑2．巴贯彻颂执行凉XX允有关燃的消论防规幕章制哭度。锄3．滨在整签个集件团组估织开哭展消丢防安另全教缓育，叔制定每用火苏、用辞电等毫防火孙管理渔制度稍。绩4．壶组织组义务弯消防奸员，匙制定乌灭火耍预案腐，开担展灭谊火演敌练。攀5．达组织液防火于检查锦，消薪除火首险隐哄患，帜改善伐消防舱安全辆条件稳，完混善消镜防设卸施。测6．香组织械消防奋检查躁，督盖促整踪改火匹险隐针患，旦制定妨紧急聋疏散奔方案嫩。偿7．膏经常珍检查戚防火只器材茎的使恢用、彩管理染情况盈，发预现已注失效永的器呼材及辱时更捧换和遗购置乖。观8．杂组织优初期漏扑救输火灾耍和人应员疏睁散，污保护厨火灾趣现场更，协描助上龟级公馆安部肌门调私查火累灾原蔽因。示9．际督促何有关趣部门愿加强觉对易荷燃、自易爆厨、剧役毒等桃危险不物品肢的管泳理。碧10沿．功协助阳处理言部椒内日葱常事航务。健保洁伙队队地长：类1．锻全面变负责谁保洁作队的乱各项摄工作看。逆2．三协青调保毕洁队萝组成盏员的乳分工翼合作扫，带催动大直家努施力工李作。宫3．甘班减组成王员出送现问睡题，抽及时缠向领竭导反期映；篇上级槐下达伶的文信件精掌神，汉也要稼及时案、准叹确向培班组海成员离传达锯。钱4．丛负伙责保毯洁班堤组同做其他俘部门策之间弟的协悔调沟腾通工灾作。左5．井负挎责安录排好躺本班猛组节恶假日都值班蚊工作坏。磨6．殖完谷成领佳导临悄时交某办的坝其他份任务扎。处检修筛队队喷长：馆1．卡全面啊负责吃检修欣队的姑各项暑工作鸣。疤2．脆协驳调维尺修班量组成完员的淘分工忍合作盘，带兆动大零家努聋力工草作。拉3．倍班忧组成岭员出集现问筝题，虏及时丢向领葱导反旱映；召上级辉下达译的文米件精丰神，皇也要妻及时窗、准败确向古班组贷成员碎传达抗。划4．耻负州责维罚修班颗组同警其他邀部门般之间些的协彩调沟分通工穷作。起5．饺负线责安苏排好猪本班维组节森假日驱值班鲜工作鼻。佛6．适完盯成领挡导临达时交熟办的打其他缺任务货。宫绿化晓队队苏长：筐1位．不全面阁负责停物拜业队疼的各天项工级作。镰2．捧费负责窜公司悦所辖汪房屋台建筑恳，公假共设剩施，安机电孔设备桨、绿订化美切化、反环境扭卫生肆等管市理工洽作钳。境3边．僻负责平制定提本部蛋门的吼各项炕管理晚制度乞及应犹急措当施，弟确保彩本部肺门恨良好转运行需。桂4畏．掉负责双向纤集团闻公司些提供响日常馅维修泻、保肌洁、脏仓储玻维修戒等服净务。垒5逼．虎负责航对本椅部门躲各班隐组的修工作牵进行络检查池，指控导街。学6．烘单负责鼠参与电楼宇漫工程调验收鼻交接云工作趟及制去定楼倍宇工瘦程验县收实浮施计过划。冰负责忧组织架新接削物业网的机鼻电设扁备运顶行调仇试工滨作僻。伴7．辽抵负责谎对本亭部门锤发生咽的重甚大事迹故，危组织躬调查储分析大及处海理工抽作效。磁8．舌御负责木审核遥本部蓝门提拨交的理物品移申购坐报告猾，钉并报程有关细领导久批准底。答9．任愤负责劈本部路门水教、电娱等各盈专业唉技工邻的工驾作技污能的毕培训炭及考悉核计咱划的食制定易，组汪织实滨施；刚确保贸其正怨常运煎行。涉1民0．咏监督稻、组剩织实呈施与候物业箭管理幸有关脆的计香量检忘测设琴备的矩定期抱校准滴工作勾。稿1躺1．冬负责副收集虎设施队、设聪备运状行原夸始记叔录，直并进告行统巴计分吩析，炼为提芒高运画行质炸量提其供依锻据。掌1太2．智组织扭领导筛工程搬技术杜人员奸的岗添位培碎训。锻13冒．完脑成领胆导临父时交声办的损其他玩任务柴。驶消防龙监控泳员：棕1．帆严格郊遵守献集团奴各项愈规章骄制度门，氏认真种履行尘岗位蕉职责勉。给2．见服从章命令要，听牙从指挠挥，附遵守纽纪律峡，积诊极完臣成任闭务。扶3．款熟识岩公司仗防火员及灭杏火设贯施、舅设备院的操负作和扭有关停防火孩、灭誉火知文识。质4．槐检查持落实屈公司模各部庸门防域火管成理制吵度。内5．关做好少消防针器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房(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。3、冷却塔、水箱检查(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检查冷却塔补给水是否正常。5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。7、检查膨胀水箱补水是否正常。8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、启动冷冻水泵和冷却水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kg／cm2)。13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。15、启动主机。16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前记录主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。三、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调工负责，暖通、给排水管理员进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。四、空调系统维修保养规程1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。2、空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。五、中央空调系统应急处理方案（一）冷水机组1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。（二）水泵1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三）冷却塔1、水塔电机故障(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（四）管网系统1、主管道(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。(6)报告主管管理员，由其组织抢修。（五）通知受影响用户事件发生后，物业公司服务中心应书面通知受影响用户。第五部分电梯管理一、电梯操作规程1、用专用钥匙将电梯打开，电梯电梯即可自动运行。2、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。3、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。4、若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。5、在火灾情况下，消防队员工可于基站控制电梯回降至基站。二、电动扶梯操作规程（一）启动1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常交付使用。（三）应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。（四）转变行程方向1、检查确认扶梯级无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向启动。三、电梯运行管理规定1、检修队负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。2、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。4、进行检查时，应放置工作牌。5、升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。6、搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。7、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。8、日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。四、电扶梯运行管理规定1、电扶梯的日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。2