养生养老地产课题报告20160725

养生养老地产

课题报告

25/7/2016养老地产概述目前我国老龄市场综观养生养老项目案例养生养老项目基本模式养生养老行业基本情况&swot分析养生养老房产项目定位养生养老房产项目赢利模式养生养老房产项目投资&回收运营模式及物业功能配置总结养老地产概述前言我国老年人口呈迅速增长的发展趋势，因此老年产业的发展是必然结果。为满足老年人服务设施、医疗保健、日常生活用品、休闲娱乐等特殊需求的新型产业，亦称“银发产业”。老年产业，既有市场型特征，同时具有政策公共性及社会福利性的特点。养老地产的定义，充分考虑老年人身体机能退化所引起于项目规划设计、硬件设施等方面的功能需求，在老年房地產基础上，进一步创新完善，加入能滿足老年人“精神”、“心灵”、“健康”三大需求的软件因素。中国“养老”趋势联合国將“60岁及以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一個国家是否进入老龄社会的标准，我国在2001年就已进入老龄化社会。据2010年第六次国家人口普查资料统計，2010年底中国60岁及以上老年人口已达到1.776亿，占总人口13.26%，其中65岁以上人口1.19亿，占总人口的8.87%。2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.48%，其中65岁以上人口1.27亿，占总人口的9.48%。据预计老龄人口年均增速將达3.3%，2020年老年人口將达2.48亿，约占总人口18%，2050年老年人口將达4.37亿，届时老年人口的比重將达到总人口的31．2%。《2016年深化经济体制改革重点工作意见》，提出全面放开养老服务市场，鼓励民间资本、外商投资进入养老健康领域，推进多种形式的医养结合，增加有效供给等利好信息；养老服务对接需求，大量资本进行新型模式的挖掘，探索最符合国情的养老模式。2014年8月召开的国务院常务会议要求，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。2014年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题，提出一系列扶持政策。2015年，民政部、发展改革委等十部委出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》,文件鼓励民间资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。同时规定民间资本投资养老服务设施所需建设用地,适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策。我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规鼓励民营企业进入养生养老市场时势先机时势目前我国养老产业的“大环境”目前我国老龄市场综观实际上，中国在2001年就已开始进入了老龄化社会65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”超过了14%就被称为“老龄社会”。我国已进入人口老龄化

据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国增速为3.3%，远超世界水平。2014年，60岁以上老年人口达到2.1亿，占总人口15.5%，其中近4000万是失能、半失能的老人2013年，中国65岁以上人口占总人口比重从上一年的9.4%上升到9.7%2010年，进入深度老龄社会，平均5个纳税(费)的劳动人口供养1个老年人老龄人消费潜力巨大

中国老龄人口基数庞大增速不断增加人口结构、供养比例等社会现状催生巨大需求目前，中国退休金总额3.5万亿元预计到2030年，为7.5亿元国家、地方不断上调养老金。以北京为例，1994年建立企业退休人员基本养老金调整制度至今已经历24次上调。2015年，中国人口平均寿命76.1岁预计2030年，人均寿命将达到80岁老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大人口结构与社会节奏的变化，使老年抚养比加快增长至2020年，将上升至16.9%2.1亿老年人口

催生4万亿的基础养老需求目前我国每年为老年人提供的产品不足一万亿元供需之间存在了巨大商机老龄市场需求缺口巨大2015年，约有1295万老年人选择养老社区。预计到2030年，养老地产需求有望增加至13万亿元老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构

大多数中国老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段老年保健服务市场亟待开发法规、体系建设缺少配套和衔接超过51岁老人占全部旅游者22.30%，仅次于商务游老年人外出旅游人数每年在500万以上，70%的老人有退休后旅游的倾向老年人的消费能力大幅提高消费理念与时俱进老年保健养生缺乏专业配套服务现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套

中高端养生养老机构严重不足缺乏服务意识、成本意识仍停留在满足老人基本需求的初级阶段

现有养老机构对于市场的竞争意识、风险意识、法制意识淡薄运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人BECDA我国人口结构已进入老龄社会目前我国老龄人市场4万亿的刚需，消费观念更新，供求差异不断放大随着社会医疗、福利水平提高老龄人消费市场潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老配套机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景养生项目行业前景极佳他们，已在养生养老地产行业中崭露头角！北京将府庄园北京太申祥和山庄青岛新华锦国际颐养中心上海亲和源浙江城仙居天津云杉镇北京将府庄园将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南侧为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平米绿化带，自然环境优越。环境优美同时，距离市区较近，交通方便。庄园中，有丰富的配套设施：国际会所有图书馆、超市、茶舍、洗衣店、美发店等满足日常生活需要；康复中心提供医疗护理；俱乐部、老年大学提供老人休闲娱乐需求；以及垂钓区、高尔夫球场。将府庄园采取会员模式，确保服务质量和高水准。凡年满55随女性或60岁男性可称为庄园会员。产品类型：多层护理型公寓34㎡、5㎡、90㎡三种户型多层自理型公寓90㎡、156㎡两种户型村落居家型公寓580㎡、730㎡两种户型会员缴纳标准：多层公寓7500元./㎡，156㎡50年使用权，一次性付款老年公寓小户型34㎡4000元/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能使用费。别墅售价16000元/㎡，500㎡，一次性付款50年使用权物业费：多层自理型公寓3.5元/㎡村落行公寓5.5元/㎡北京太申祥和山庄太申祥和山庄于2002年正式开业，是全国首家推行会员制的模式的国际敬老院。山庄主要为已退休专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000多名，常驻会员老人500多名。山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。长期居住实行会员制，标间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元。短期居住（需预约），每天8美元（一床位），不固定床位。押金8万元。青岛新华锦国际颐养中心项目位于青岛崂山区，是新华锦集团与日本长乐控股株式会社共同投资建设。国内首家引进日式颐养服务的高端老年公寓。项目土地性质50年，会员制运营模式。医：特殊医疗中心、绿色通道、预防+报建+护理模式；健康档案。食：营养专家、特色中、日式餐饮服务，双模式自助餐饮：每套户型几倍独立厨房及基本厨具，亦可宴会厅集体用餐。住：智能化呼叫、代购物品、房间整理等。峰景优美，凭望大海。中央空调、24小时热水等设备齐全。行：往返市内大型商场免费班车、无障碍设计；乐：健身房、文娱场所、文化活动、旅游采风。会员（终生制）132w~208w；非会员可选择复合型或度假型入驻。上海亲和源亲和源会员社区位于上海市南汇区康桥镇。距上海市中心人民广场12公里。占地8.4万方，总建10万方。老年公寓设838套，可供1600位左右老人入驻。已于2010年启动全国复制计划。项目设配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场。营养师配餐、出行班车、出行班车、健康档案、亲友档案等完善生活服务。会员制，会员分AB卡两种。A卡118万元50年使用，可继承、转让。B卡45-80万元，终生持有，未用满15年可退部分费用。

浙江城仙居农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司选择生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。联众在国外分时度假模式基础上创立了一种适合国人度假的乡村分时度假模式。目前联众全国布局，已拥有12家乡村度假村，计划3年内达到50家，使其连锁度假开始进入规模效益。天津滨海云杉镇项目位于宝坻区牛道口镇，距北京72公里，天津80公里，唐山80公里。总建70万方，轮换式公寓总建24.5万方，总套数2277套，于2013年6月底入住。社区医疗与中国武警医学院附属医院合作，专业医疗团队进驻。项目设7万方酒店会所，涵盖餐饮、老年大学、保健娱乐功能。会员享有清洁、管家、交通服务，并获得医疗健康保险。设施农业：13万方农业大棚。采用租种制（自行耕种产品归会员所有）、工分制（积累公分换取农产品），供会员观赏、生产、耕种、休息。会员卡分云杉卡、吉杉卡两种，均可继承、转让，50w-120w不等。餐费自理。养生养老行业基本情况&swot分析普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，不能缓解养老床位需求A档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当B服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求C缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全E中高端大型养生养老服务机构稀缺F服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力D国内现有养老机构状况现阶段养生养老项目基本模式养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合。异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养生房产项目swot优劣势分析养生养老房产项目定位房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势

大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的

养生酒店+养生护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+社区商业配套业态定位：

居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：

有经济实力的离、退休教师、干部老人群体;

为父母购买用来养生养老的高级金领、白领人士;

有养生需求的部分金领、白领阶层。客群定位：功能配置养生服务项目1养生服务项目2养生养老房产项目盈利模式养生养老房产项目赢利模式销售养生别墅、养生公寓产权收益销售养生别墅、养生公寓使用权、入住权收益养生酒店经营收益养生酒店入住权、经营权转让收益养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益养身活动开展经营收益养生器械、保健品经营销售收益养生俱乐部经营收益社区配套物业经营管理或经营权转让收益主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。A通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。B通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。C养生房产项目营销模式选址策略

环境优美位于风景名胜区附近或处于风景区内为佳，或有较好自然景观或利于进一步打造较好的景观

交通便捷能快捷的到达行政、商业中心、医院为佳，或距区域行政、商业中心、配套设施健全的医院较近为佳

较大规模占地200-500为宜，利于完善各种功能性的设施以及景观打造，利于打造较大的养生社区，利于塑造养生产业品牌效应

选址区域一二线城市周边郊县有较低人口居住密度，较好的空气质量和较佳自然环境，以及完善的基础配套，如南京江北、苏沪、苏皖交界区域等。普通房产与养生房产项目赢利能力对比对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。养老项目投资规模及回收规划占地面积200~500亩，建筑面积约26.6万平方米~66.6万平方米(按容积率2计）整体项目预计投资额约为6.65亿元~16.65亿元（按2500元/平米建面计）。可提供养生床位数8889个~22223张（按平均30平方米/张计），以某二线城市市为例，60岁及以上老年人口大约在200万人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为30万张，项目可提供床位数占需求的2.9%~7.5%。投资规模项目投资及投资回收、收益项目投资分三期进行一期自筹资金1-3亿元用于购买土地，初期建设二期项目融资3-5亿元三期物业预售5-10亿元投资回收分三期进行一期物业预售50%，预计收回全部投资的75%二期转让物业25%-50%入住权、使用权，收回全部投资的25%。三期销售剩余物业入住权、使用权到期的产权，变现物业约全部投资额度的80%~100%为项目实际物业收益。养生养老项目经营收益所带来的持续收益。运营模式及物业功能配置运营模式模式核心：打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造；销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务，通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。物业形态及功能配置养生俱乐部功能类别：

养生活动中心养生交流中心养生康体中心旅游疗养中心服务内容：

包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等公众福利敬老院功能类别：

免费福利型敬老院

服务内容：

项目以回报社会为宗旨，面向社会的免费福利型敬老院。为一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊贡献的老人提供的免费养老场所。养生别墅/

养生公寓功能类别：

中、高端居家养生入住

服务内容：

特别为有中、高端养生养老需求的群体度身定做。养生别墅满足高端人群购买居家，养生公寓满足中端人群购买居家入住，同时获得社区内养生项目相关养生服务。养生度假酒店功能类别：

度假休闲入住家人团聚入住养生商业活动交流、展示入住

服务内容：

提供全方位的酒店式入住服务。作为其他养生主题的配合单位，如养生团队接待入住，家人团聚入住，养生文化交流团队、竞技等团体的养生体验入住等。养生养老医院功能类别：

医疗服务养生保健服务服务内容：

提供日常医疗服务、日常体检、保健服务，养生讲座、工作人员培训等养生护理、服务中心功能类别：

老年看护、护理家政中心精神关怀中心服务内容：

提供全方位的老年养生看护护理、日常家政服务，日常养生活动开展配合社区商业中心功能类别：

生活购物超市日常生活配套康体保健用品超市

服务内容：

日常生活超市、社区电信、邮政、洗涤等全方位生活配套服务保健品、康体、美体用品器械销售等。总结1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人谋福；A2、促进养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供养老、疗养、休闲场所B3、改善人居环境，带动服务业和周边