新政满月上海住宅市场走势分析

新政满月上海住宅市场走势分析【短期走势解读】壹1111222233334444451011234123412341234512341010101051111121131141211221231241251

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第64.6%中高端公寓2.64.36.23.7新政后六周平均成交新政前六个月周

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周22.2万平米周均成交35.6万平米2015年上半年商品住宅周均成交走势周均成302010

050407060第

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第

短期走势

短期走势：短期阵痛不可避免，市场进入新常态80-37.5%新政实施当周成交物业类型

新政前半

年周均新政后

周均增幅新政前半年

新政后

周均

周均降幅商品住宅高端公寓19.1

2.831.8

6.1

66.6%122.9%35.6

3.922.2

2.1-37.5%-47.9%-41.1%-36.8%新政前后商品住宅周均成交走势对比

新政前后周均供求量对比供应购房资格受限、首付门槛提高、

二手房交易受阻

购房的客观需求量下降狂热之后客户进入

冷静思考阶段

交易量下滑反映

的问题10

050403020月

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月周

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普通公寓

11.7

18.7

59.6%

20.2

12.7

基本一致

虽然相对于高峰期交易量下滑明显，但与2015年上半年的平均水准大致

相当，仍然保持了月度90-100万方的合理交易量水平

交23.3

万平米2.22-2.28

2.29-3.6

3.7-3.13

3.14-3.20

3.21-3.27

3.28-4.3

4.4-4.10

4.11-4.17

4.18-4.24

4.25-5.1-54%

锦绣前城新政前后客户来访量对比周均约220组周均约100组2015.112015.122016.12016.22016.32016.4

2016年九龙仓滨江壹十八客户来访量加推15套当天售罄加推94套去化七成2.29-3.63.7-3.133.14-3.203.21-3.273.28-4.34.4-4.104.11-4.174.18-4.24新政当周新政当周+12%4月加推周均约26组九龙仓滨江壹十八新政前后客户来访量对比

周均约29组一期交房来访量影响因素

新政后一周来访量下滑明显，幅度达到30-50%

从后续走势来看，客户来访呈回升态势

锦绣前城暂无可售房源，来访量较新政前有明显下降

九龙仓滨江壹十八4月加推新房源，因此新政后各周来访量逐步回

升，整体达到去年11月水平

新政出台前，九成左右客户可作为首套购房，新政出台后，即使采取

过户等手段后，仍有三成左右的客户成为“二套房”，加大客户首付

压力，筹款周期延长

新政出台后高端客户观望情绪增加，但随着供应增加，成交趋稳，以及资产配置需求依然存在，高端客户开始逐步回归短期走势一手房：市区中高端楼盘客户受二套房政策影响较大，新政后第一周来访量降幅明显，此后数周略有回升国贸天悦佘山新政前后客户来访量对比-40%周均约80组周均约50组2.22-2.28

2.29-3.6

3.7-3.13

3.14-3.20

3.21-3.27

3.28-4.3

4.4-4.10

4.11-4.17

4.18-4.24

4.25-5.12.22-2.28

2.29-3.6

3.7-3.13

3.14-3.20

3.21-3.27

3.28-4.3

4.4-4.10

4.11-4.17

4.18-4.24

4.25-5.1

新政当周

首创禧悦新政前后客户来访量对比周均约125组周均约60组-50%

来访：新政后客户来访量下滑40-50%，其中

国贸天悦佘山主要受外地客户大幅减少影响，降幅达近七成；

首创禧悦来访量较低则主要是由于加推房源去化迅速，目前可售

房源较少

成交：首创禧悦去化良好，国贸天悦佘山呈好转趋势国贸天悦佘山3月26日开盘，推出160套，当周仅去化约五成，受新政影响较大，但随着周边供应不足，以及房价的相对坚挺，原本观望的客户逐步回归，五一期间认购约30套，去化表现好转首创禧悦4月13日加推207套，当周去化九成，受新政影响较小影响程度影响因素

国贸天悦佘山：外地客户比例较高，受个税/社保连续五年政策

和二套房政策双重影响

首创禧悦：以本区域客户为主，主要受二套房认定政策影响，影

响程度相对较小国贸天悦佘山新政前后来访客户结构对比上海人外地人

59%新政前

75%

25%新政后

41%短期走势一手房：郊区普通公寓来访量下滑40-50%，外地客户比例高的楼盘交易受影响最大，区域客户为主的楼盘影响减小50021003002001006005004002.25-3.243.25-4.24新政前后二手房成交面积对比2681401500010000

50003000025000200002.25-3.243.25-4.24新政前后二手房成交价格对比-58%27931.25

-0.4%

中介门店客流量下滑

30-40%

交易量下滑更为明显，

幅度58%

交易价格相对稳定，

仅微降0.4%新政后一个月市场表现短期走势二手房：新政后来访量与交易量降幅明显，但价格相对稳定2016-1-21

289722240432742861月供应

2016年各月度住宅类土地供应成交幅数成交

5预计成交04月零交易——政府有意识的调节市场节奏，未在4月安排土地挂牌竞价活动75月中下旬共7幅地块进入竞价阶段，预计将成为密集成交期205月待交易地块：

竞买申请书领取已达到幅均20家，与新政前差

距不大，开发商购地意愿依旧强烈

典型地块起始楼板价接近去年4季度同板块实

际成交价，高地价趋势维持零成交9885525月

14224.528.326.020.30100

50

01501月5月

0

2月

3月

4月2016年住宅类土地竞买申请书领取人数2月

3月领取申请书总人数

4月幅均领取人数

价格比对万科公园大道销售均价3.6万元奉贤南桥新城16单元36-

03区域地块

松江泗泾镇SJSB0003单

元12-01号地块

2016-5（预计）

2016-5（预计）1000018094

南桥新城12单元10A-01A区域地块，2015年10月成交，楼板价11904元，溢价率98%

泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，2015年10月成交，楼板价20531元，溢价率71%申请书领取过程中领取人数持续增加2016年典型住宅土地成交价格比对表

地块名称

成交时间

楼板价闵行马桥镇MHC10803

单元25A—07A地块短期走势土地：新政后政府有意控制供地节奏，开发商购地意愿依旧强烈，高地价趋势维持第一次限购政策出台后市场走势（2011年）18416483797757574549580100

80

60

40

2012011.111.211.311.411.511.611.711.811.9

11.10

11.11

11.12调整期

调整期内的阶段性成交高潮限购升级政策出台后市场走势（2014年）98714286766071706577109104137760120100

80

60

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2016014013.12

14.1

14.2

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14.7

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14.10

14.11

14.12

15.1调整期窗口期驱动因素典型楼盘时间营销事件规划利好地王再现政策松动限时团购礼献三节（圣诞、元旦、春节）回馈老业主2010年底七号线顾村公园站通车五里桥地块地王效应贷款政策开始放松龙湖郦城浦东星河湾保利叶语绿城盛世滨江万科翡翠滨江2011年10月2011年12月-2012年1月2011年2014年7月2014年9月30日开盘

调整期内的阶段性成交高潮

14年6月起二三线城市逐步取消限购，截止9月

30日47个限购城市中42个取消限购，市场信心

逐步恢复

央行930政策，对拥有1套住房并已结清相应购

房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，释放信

贷放松信号短期走势短期走势：调整期将持续一年以上，关注出货的窗口期【中期趋势研判】贰周期时间轴经济环境背景货币政策房产政策因素月均成交/涨幅价格涨幅第一轮（大周

期）上升

期

21个月（06/3-07/11）144万方+50%高增长高通胀（07年GDP增长14.2%、CPI增长4.75%），热钱流入，流动性泛滥货币逐步紧缩（06年M2增长率15.7%，07年M2增长率16.7%；06年4~8月两次加息，07年3至9月7个月内五次加息）信贷先松后紧：07年9月前首付三成，9月后首套且90平以下，首付最低二成；首套且90平以上，首付最低三成；二套及以上首付最低四成，利率1.1倍调整

期

15个月（07/12-

09/2）61万方/-

58%-13%金融危机（08年9月雷曼

货币逐步宽松兄弟申请破产），

（08年M2增长率17.78%；

大幅放松（

08年11月首套7折优惠，首经济增长下滑（08年

07年12月加息，08年9月至12

付下调至二成、契税营业税优惠）GDP增长9.6%）

月内五次降息）中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素

上海楼市表现周期时间轴经济环境背景货币政策房产政策因素月均成交/涨幅价格涨幅第二

轮（大周期

）上升期

23个月（09/3月-

11/1）112万方

/+84%+85%经济恢复到正常轨道（09年GDP增长9.2%，

10年GDP增长10.6%

）货币极度宽松（09年M2增长率28.4%；10年10月、12月两次加息）先松后紧（09年继续执行首套7折利率；10年4月，首套90平以上首付最低三成；二套首付最低五成，利率1.1倍；北京出台限购细则并执行。10年9月，暂停发放三套及以上贷款；不符合规定的非本地居民暂停发放贷款）。2010年10月、2011年1月，上海开始实施限购，外地购房者缴纳税收或社保费年限需累计满1年拥有2套及以上住房的本地家庭和1套及以上的外地家庭暂停购房；二套房首付比例60%

，利率下限1.1倍调整期

16个月（11/2-

12/5）57万方

/-49%-8%经济平稳，高通胀（11年GDP增长9.3%、CPI增长5.41%）货币紧缩（11年M2增长17.32%；11年2月到7月三次加息）限购、信贷收紧（11年1月底出台新国八条，二套房首付六成，利率1.1倍，限购细则进一步明确，范围扩大）中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素

上海楼市表现周期时间轴经济环境背景货币政策房产政策因素月均成交涨幅价格涨幅第三轮（小周

期）上升期

19个月（12/6-

13/12

）101万方

/+77%+18%经济下滑，通胀回落（13年GDP增长7.7%，CPI增长2.63%）货币平稳（13年M2增长13.6%；12年6月、7月两次降息）个税新规推动二手房交易火爆，带动新房改善需求2013年11月，上海规定外地购房者累计缴纳年限上升至2年，二套房首付比例70%

，利率下限1.1倍调整期

15个月（14/1-

15/3）78万方/-

23%+8%经济持续下滑，通胀平稳（14年GDP增长7.4%，CPI增长2.0%）货币平稳（14年M2增

信贷收紧，审批特别严格,长12.2%；

14年11月、

限购逐步放松（14年6月起二三线城市逐步取15年3月两次降息）

消限购）中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素

上海楼市表现周期时间轴经济环境背景货币政策房产政策因素月均成交涨幅价格涨幅第四轮（大周

期）上升期

12个月（15/4-

16/3）144万方

/+85%+38%经济下滑，通涨回落（2015年GDP增长6.9%，2016年1月CPI增长1.8%）货币宽松（15年4月至16年3月共四次降息）信贷宽松（15年3月贷款未结清购买二套的，首付最低四成，

15年9月，首套或二套（首套贷款已结清）的，公积金贷款首付最低二成、不限购城市商贷首付最低二成半）；利率最低85折左右；降税收（15年3月营业税“5改2”，16年2月降契税、营业税）2016年3月，上海规定外地购房者缴纳年限上升至连续5年，二套普通住房首付最低50%；二套非普通住房首付最低70%中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素

上海楼市表现第一轮大周期上升期月均成交144万方，第一轮大周期调整期月均成交61万方，跌幅为58%；第二轮大周期上升期月均成交112万方，较第一轮调整期上涨84%；第二轮调整期月均成交57万方，

跌幅49%；第三轮小周期上升期月均成交101万方，较第二轮调整期上涨77%；第三轮调整期月均成交57万方，

跌幅23%；本轮大周期上升期截止目前月均成交144万方，相对于第三轮小周期调整期的涨幅为85%。06/3-07/1107/12-09/209/3-11/111/2-12/512/6-13/1214/1-15/315/4-16/3+84%-49%-58%+77%-23%+85%第一次限购调控第二次限购调控金融危机30%中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素第一轮大周期上升期房价涨幅50%，第二轮大周期上升期末相对于第一轮上升期末的涨幅为60%；第三轮小周期上升期末相对于第二轮大周期上升期末的涨幅仅为8%本轮大周期上升期截止目前相对于第三轮小周期上升期末的涨幅为38%；相对于第二轮大周期上升期末的涨幅为50%。26000280003600024000220001500013000100000500015000100002000030000250004000035000第一轮上升期

起点

第一轮

上升期末第一轮调整期

起点

第一轮

调整期末

第二轮上升期起点

第二轮

上升期末第二轮调整期

起点

第二轮

调整期末

第三轮上升期起点

第三轮

上升期末第三轮调整期

起点

第三轮

调整期末

第四轮上升期起点当前节点+50%+60%+85%-8%+18%+8%+29%+8%第一轮上升期

-13%第一轮大周期调整期第二轮上升期第二轮大周期调整期第三轮上升期第四轮上升期第三轮小周期调整期+38%06/3-07/1107/12-09/209/3-11/111/2-12/512/6-13/1214/1-15/315/4-16/3中期趋势

上海楼市周期走势及影响因素——“十三五规划”提出未来五年中国经济增速保持6.5%以上。2015年上海GDP增速6.9%，上海房产投资占固定资产投资比重达到55%，上海房地产投资占GDP的比重为14%。11.412.715.29.78.210.38.27.57.77.06.96.04.02.00.010.0

8.014.012.016.02005200620072008200920102011201220132014201535%32%29%28%28%37%43%53%55%10%

0%60%50%40%30%20%2005200620072008200920102011201220132014201513%12%10%10%10%12%11%14%14%4%2%0%18%16%14%12%10%

8%

6%20052006200720082009201020112012201320142015上海2005-2015年房地产投资占固定资产投资比重趋于稳定

50%

45%持续增长上海2005-2015年房地产投资占GDP比重

13%

12%稳步增长中期趋势中期趋势：我们对上海楼市发展依旧看好

经济面：宏观经济趋稳中高速发展，房地产业继续保持支柱产业地位，有利于房地产业的长期健康发展

上海2005-2015年GDP增速走势2月5日3月1日10月24日11月19日下调存款准备金率下调基准利率下调存款准备金率下调基准利率下调基准利率，定向降

准

下调基准利率，存款准备

金率扩大商业银行信

央行开展千贷资产抵押再贷

亿MLF操

款试点

作

下调基准利率，存款准备

金率下调

SLF利率下调存款准备金率2016年

3月1日中外资产配置结构对比28%

4%65%39%16%38%17%14%56%3%