资产评估的基本方法

资产评估的基本方法1第一页，共四十三页，编辑于2023年，星期一第一节成本法（Thecostmethod）

（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性2第二页，共四十三页，编辑于2023年，星期一二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算

基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率

3第三页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。4第四页，共四十三页，编辑于2023年，星期一1、重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。5第五页，共四十三页，编辑于2023年，星期一2、功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。6第六页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：

该方法计算的一般是更新重置成本。7第七页，共四十三页，编辑于2023年，星期一3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题:物价指数法计算的是复原重置成本。8第八页，共四十三页，编辑于2023年，星期一4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K9第九页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（二）有形损耗及其计量

有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。

计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

有形损耗率加权更新成本＝已使用年限×更新成本（或购建成本）10第十页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（三）功能性损耗及其计量

1.

功能性损耗的含义是无形损耗的一种，体现在两方面：

(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)产出能力2.

超额运营成本的计算步聚：

(1)计算年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:

被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）11第十一页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（四）经济性损耗及其计量1.

经济性损耗的含义

因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.

表现形式①资产利用率下降 ②资产年收益额减少12第十二页，共四十三页，编辑于2023年，星期一3.

计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）注意问题:并非每个被评估资产都需要计算经济性贬值。

13第十三页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（五）综合成新率及其计量1.

含义资产的现行价值/资产的重置权价2.

计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法(3)、修复费用法14第十四页，共四十三页，编辑于2023年，星期一三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

15第十五页，共四十三页，编辑于2023年，星期一第二节收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础

效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路

预期收益折现（三）收益法运用的前提条件

1、资产的收益可用货币计量并可以预测

2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量

3、被评估资产的预期收益年限可以预测16第十六页，共四十三页，编辑于2023年，星期一二、收益法的基本计算公式

收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期

1、每期收益不等额

2、每期收益等额17第十七页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法。

1、稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法

计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

(3)注意:

方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。18第十八页，共四十三页，编辑于2023年，星期一2、分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。19第十九页，共四十三页，编辑于2023年，星期一前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。20第二十页，共四十三页，编辑于2023年，星期一3、增长率法21第二十一页，共四十三页，编辑于2023年，星期一三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

1、预期收益的类型

(1)

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金＝税后利润+折旧－追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用22第二十二页，共四十三页，编辑于2023年，星期一2、预期收益的测算

以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益23第二十三页，共四十三页，编辑于2023年，星期一

表3－3 评估前每年收益年份净收益（万元）1990100019911150199212101993130019941340按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－16405324第二十四页，共四十三页，编辑于2023年，星期一

表3－4预测年收益年份净收益（万元）199514491996153219971615199816981999178125第二十五页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。26第二十六页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（二）折现率与资本化率

1.

二者无本质区别

2.

内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率资本化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。27第二十七页，共四十三页，编辑于2023年，星期一3.

确定折现率的基本方法(1)加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：风险累加法28第二十八页，共四十三页，编辑于2023年，星期一

系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：无风险报酬率证券i风险报酬率与证券市场平均风险报酬率的比值29第二十九页，共四十三页，编辑于2023年，星期一(2)资本成本加权法

如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率

•投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率30第三十页，共四十三页，编辑于2023年，星期一(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。31第三十一页，共四十三页，编辑于2023年，星期一第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础

均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。32第三十二页，共四十三页，编辑于2023年，星期一二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。

1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）。

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。33第三十三页，共四十三页，编辑于2023年，星期一（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：反之，系数>1一般以被评资产为100，采用打分法。34第三十四页，共四十三页，编辑于2023年，星期一3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

35第三十五页，共四十三页，编辑于2023年，星期一三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……36第三十六页，共四十三页，编辑于2023年，星期一[例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

37第三十七页，共四十三页，编辑于2023年，星期一被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

38第三十八页，共四十三页，编辑于2023年，星期一四、清算问题

清算价格属于非正常价格(