民法带读司考优秀课件(租赁合同-融资租赁合同)

民法带读班27租赁合同融资租赁合同第二十七讲

租赁合同

一、不定期租赁合同（一）情形1.租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2.没有约定租赁期的；3.租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；

（二）法律效果双方当事人享有任意解除权，出租人和承租人均有权随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、买卖不破租赁1.先租后发生所有权变动，所有权变动不破租赁。（租赁必须成立在所有权发生变动之前）2.动产抵押中，先抵后租，未办理抵押登记，抵押不破租赁。例外：（1）租赁物被没收、征收的（2）先抵后租，抵押权已经登记的（3）房屋在租赁前已经被人民法院依法查封的三、转租（一）合法转租（出租人同意）1.出租人同意的推定：出租人知道或者应当知道承租人擅自转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。2.转租期限超过承租人剩余租期且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。3.合法转租各权利人之间的合同关系，遵循合同相对性的原则。4.次承租人的代为清偿请求权：承租人不支付租金时，次承租人可以代其支付租金，次承租人属于有法律上利害关系的代为清偿，故而出租人不得拒绝。出租人拒不接受，次承租人有权提存。

（二）擅自转租（未经出租人同意）1.擅自转租合同有效，但房屋擅自转租受到限制。房屋擅自转租的，出租人有权解除与承租人之间的租赁合同，该法定解除权自知道或者应当知道承租人擅自转租6个月内行使。出租人6个月内未提出异议的，视为同意转租。（擅自转租合同的效力如何，法考回避！不必纠结）2.房屋租赁中，承租人擅自转租收取的租金，出租人不得主张不当得利！但出租人解除与承租人的租赁合同后，承租人拒不返还租赁物，继续收取租金的，则构成不当得利。（出租人能不能向承租人主张不当得利，关键在于出租人是否解除了其与承租人的租赁合同）四、出租人、承租人义务（一）出租人的义务1.出租人的权利瑕疵担保责任承租人减少租金或者不支付租金（合同抗辩权）2.租赁物的维修义务，有约从约，无约则由出租人承担，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。（二）承租人的义务1.租金支付方式规则：有约从约租期不满1年的，应当在租期届满时支付；租期1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余不满1年的，应当在租赁期届满时支付。（与利息支付规则相同）

2.承租人应按照租赁物性质使用租赁物，否则出租人可以解除合同。（承租人按照约定使用租赁物致使租赁物损耗，承租人不担责。同时按照约定性质使用而产生的受益也归承租人）五、房屋租赁合同的特殊问题（一）一房数租1.每个租赁合同均有效2.债权实现有顺序：占有>登记备案>合同成立在先（二）房屋租赁合同的法定承受租赁合同存续期间，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪，三种人可以法定承受租赁合同，成为合同的承租人：（1）与承租人共同居住的人（不要求是近亲属或继承人）（2）承租人的共同经营人（仅限于承租人为个体工商户）（3）承租人的其他合伙人（限于个人合伙）

承租人必须是自然人1.按份共有人的优先购买权>次承租人优先购买权>承租人优先购买权；2.承租人不可主张优先购买权的情形①房屋共有人行使优先购买权的情形②出租人将自己的房屋出卖给自己近亲属的③出租人履行通知义务后，承租人15日内不表态的④第三人善意购买，并且已经过户完成

①不可以主张买卖合同无效3.优先购买权受到侵害后的处理②买方知情，构成侵权

③承租人可以向出租人主张违约责任

注意：房屋出卖给第三人时，第三人善意+已经完成过户登记，则承租人优先购买权丧失；否则承租人依旧可以行使优先购买权。（三）房屋租赁合同中承租人优先购买权

可拆则拆走，互不相干合同无效

不可拆，各自过错分担现值损失

可拆则拆走，互不相干

合意行为合同期满不可拆，互不相干，避免强迫得利可拆则拆走，互不相干合同解除出租方过错，赔装修残值

不可拆，按过错承租方过错，房东愿意用，适当补偿

双方过错，共分装修残值

费用承租人自负不可归责双方，公平分担

擅自行为

造成房屋损失，承租人承担侵权责任（四）租赁中的装饰物处理

（五）租赁合同中的特别解除权类别情形解除权人一房数租出租人与多个承租人订立有效的房屋租赁合同不能承租的承租人不定期租赁①租期6个月以上未书面；②租赁期满后默示续租；③没有约定租赁期的双方当事人租赁物滥用①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予以恢复原状出租人擅自转租承租人未经过出租人同意，将租赁物转租于次承租人出租人

租赁物无法使用①因租赁物毁损、灭失，致使合同目的不能实现；②房屋被查封；③租赁房屋权属有争议；④租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的双方当事人融资租赁合同小灶课一、租赁物相关（一）出租人的义务1.租赁物归属——租赁期间归出租人，租赁期满有约从约，无约归出租人；2.租赁物侵权——租赁期间由承租人承担；3.租赁物维修——租赁期间由承租人承担；4.租赁期内因不可归责于双方的原因导致租赁物毁损——解除合同，出租人有权要求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿；不解除合同，出租人可以要求承租人继续支付租金。（风险归承租人！）5.租赁物质量瑕疵的责任——由承租人对出卖人进行索赔，出租人协助。

向出租人索赔的情况：①出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起绝对作用。②出租人干预或者要求承租人按照出租人的意愿选择出卖人或者租赁物的③出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的④出租人明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人的⑤承租人行使索赔权时，未及时提供必要协助的⑥怠于行使融资租赁合同中约定的只能由出租人行使对出卖人的索赔权的。二、出租人几个“不”1.出租人不承担租赁物的瑕疵担保责任。但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物以及擅自变更已经选定的租赁物的除外。（决定、干预、擅变）2.出租人不承担租赁物的维修责任；3.出租人不承担承租人占有租赁物导致的侵权责任；2.租赁物的维修义务，有约从约，无约则由出租人承担，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。三、承租人的支付租金的义务1.租赁物有瑕疵的情况下，承租人可以向出卖人行使索赔权，但承租人不得拒付租金。例外：①承租人依赖出租人的技能确定租赁物；②出租人干预选择租赁物——可主张减轻或者免除相应的租金。2.租金的风险负担由承租人承担！四、合同解除情形（一）双方均有权解除合同1.出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且双方未能重新订立买卖合同的；2.租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物的；3.因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现的。（二）出租人一方享有解除权情形1.承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的；2.承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；3.合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到

两期以上，或者数额达到全部租金15%以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；4.承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。28建设工程合同第二十八讲

二、建设工程合同效力（一）建设工程合同无效的情形1.发包无效事由①肢解发包；②承包人未取得资质或者超越资质等级，但承包人如在竣工前取得相应资质等级，建设工程合同有效；③没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义订立合同；④建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效。

必须进行招标的工程有：

(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；2.分包无效事由①承包人未经发包人同意而分包②肢解分包，即承包人将其承包的全部建设工程肢解以后，以分包的名义转包给第三人③主体工程分包。建设工程主体结构的施工，必须承包人自行完成。承包人将主体工程部分分包的，分包无效。④分包给不具有相应资质条件的单位⑤分包单位将其再分包的

3.转包——一律无效1.建设工程合同无效时的工程款请求权（1）工程质量经竣工验收合格，承包人有权请求发包人按照合同约定支付工程价款（2）竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，承包人有工程价款请求权，但修复费用自理；修复后仍不合格的，承包人无权请求支付工程价款

2.建设工程无效后的收缴非法所得在以下原因导致建设工程合同无效的，法院可以收缴当事人已经取得的非法所得：①承包人非法转包②承包人违法分包③没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义（二）建设工程合同无效的后果三、工程款与垫资

工程款指承包人完成工程建设行为所应取得的对价；垫资则是指承包人为发包人垫付的、本应由发包人支付的费用。1.当事人对是否为垫资没有约定的，按照工程款处理；2.区分垫资和工程款的意义：对于工程款利息未约定，推定为有息，按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；对于垫资，没有约定利息的，视为无息。四、建设工程优先权

建设工程价款的优先受偿权是指发包人迟延支付工程款，承包人可对所建设工程变价优先受偿的权利。（一）建设工程优先权条件1.建设工程合同有效2.发包人到期未支付价款3.承包人催告发包人，发包人在合理期限内仍未支付4.建设工程在性质上适宜折价或者拍卖（不具有公益性）1.建设工程价款的优先受偿权的行使期限为6个月，自建设工程竣工之日，或者合同约定的竣工之日起计算。2.权利的行使方式：可以折价，也可以申请法院拍卖。3.优先权的受偿范围为承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。但不包括发包人违约造成的损失。4.建设工程优先权与其他权利的关系（1）优先于普通债权，也优先于该工程上的抵押权（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款，承包人优先受偿权不得对抗买受人注意：建设工程优先权具有专属性，不随债权的转让而转让（二）建设工程优先权的行使五、建设工程诉讼1.工程质量诉讼因工程质量发生争议的诉讼，不考虑建设工程合同的相对性原则，分包人与承包人对发包人承担连带责任。2.工程款诉讼因工程款引发的诉讼，适用债权人的代位权规则即可。

发包人——分包人——实际施工人（次债务人）（债务人）（债权人）（1）实际施工人可以分包人为被告（2）分包人可以发包人为被告（3）实际施工人可以发包人为被告，此时分包人为无独立请求权第三人，法院可以追加。发包人只在工程款范围内对实际施工人承担责任。30侵权责任法概述第三十讲

一、侵权责任的构成要件

违法加害行为损害结果因果关系主观有过错（原则）

损害事实之纯粹经济损失概念：加害人的行为没有给受害人的人身权、物权或者知识产权造成损害，但给受害人造成了纯粹金钱上的损失。救济：纯粹经济损失不属于侵权损害的范畴，即受害人不得就纯粹经济损失请求加害人承担侵权责任。两个例外：1.法律明确规定；2.加害人故意给受害人造成纯粹经济损失。

二、侵权责任的归责原则

（一）过错责任原则含义：在追究责任时考虑并且必须有过错才承担担责任。何谓过错？“正常人”的注意。（1）故意：明知结果且努力追求或者放任。（2）过失：重大过失、一般过失。

何谓重大过失？一般人犯了超级可笑的错误；专业人士犯了一般人的错误；行为具有明显的违法性。

过错推定责任含义：将过错的证明倒置给加害人，由加害人证明自己对损害发生无过错。过错推定责任类型（8种）责任承担无行为能力人在学校受到人身损害（38条）学校承担过错推定责任医疗机构违反诊疗规范、拒绝提供或伪造、篡改、销毁病历资料（58条）医疗机构承担过错推定责任动物园饲养的动物致人损害（81条）动物园承担过错推定责任物件致害责任建筑物的搁置物、悬挂物脱落、坠落致人损害（85条）所有人或管理人承担过错推定责任堆放物倒塌致人损害（88条）堆放物、林木的所有人或者管理人，承担过错推定责任在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行物致人损害（89条）堆放人承担过错推定责任林木折断、果实坠落致人致害（90条）所有人、管理人承担过错推定责任地面施工或窨井等地下设施致人损害（91条）施工人承担过错推定责任（二）无过错责任含义：法律要求行为人承担侵权责任，不考虑行为人的过错。无过错责任，并不是“没有过错的责任”，而是“不问过错的责任”。1.无限人致人损害，监护人承担无过错的替代责任2.用人单位责任3.建筑物倒塌致人损害4.机动车与行人、非机动车间发生道路交通事故5.环境污染侵权6.高度危险责任7.饲养的动物致人损害（动物园除外）8.产品责任+医疗产品责任9.因帮工致人损害，被帮工人承担无过错责任无过错责任之具体侵权：含义：当事人对损害的发生均无过错，不属于法律明文规定的无过错责任，基于公平原则要求，结合双方的财产状况以及受害人遭受损害的严重程度，由双方合理分担损失。具体体现：1.见义勇为遭受损害的公平责任注意：对于见义勇为遭受的损害，可以先找侵权人，也可以直接找受益人。（这个规定采用民法总则的规定，舍弃侵权法规定）

2.完全民事行为能力人处于无意识状态或者失去控制致人损害的（无限人则由被监护人承担无过错替代责任）例外：A.行为人对自己的行为暂时没有意识或者失去控制致人损害具有过错的

B.行为人因醉酒、滥用麻药或者精神药品以至于失去意识或者失去控制致人损害的。（三）公平责任3.高空抛物致人损害的公平责任A.由可能的加害人以按份责任的方式对受害人适当补偿B.免责事由：能够证明自己不是可能加害的建筑使用人的，不承担公平责任。

4.因紧急避险致人损害的公平责任但避险不当的情况下，避险人应当承担适当的责任。若有引发险情的人，构成多果一因，由险情引发者和避险不当者承担按份责任。知识点考题实战演练【1】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（09-3-60，多）

A．甲有权要求解除与乙的租赁合同

B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C．甲有权要求丙搬出房屋

D．甲有权要求丙支付租金答案：ABC【2】孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的？（14-3-14，单）

A．李某有权要求王某搬离房屋

B．陈某有权要求王某搬离房屋

C．李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任

D．陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任答案：C【3】居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。对此，下列哪些选项是正确的？（16-3-60，多）A．无论有无约定，乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用B．甲可请求丙承担违约责任C．甲可请求丙承担侵权责任D．甲可请求乙承担违约责任答案：CD【4】甲将房屋租给乙，在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易，丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施，下列哪一选项是正确的？（15-3-11，单）

A.请求解除租赁合同，因甲出卖房屋未通知乙，构成重大违约

B.请求法院确认买卖合同无效

C.主张由丙承担侵权责任，因丙侵犯了乙的优先购买权

D.主张由甲承担赔偿责任，因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权答案：D【5】甲、乙、丙三人签订合伙协议并开始经营，但未取字号，未登记，也未推举负责人。其间，合伙人与顺利融资租赁公司签订融资租赁合同，租赁淀粉加工设备一台，约定租赁期限届满后设备归承租人所有。合同签订后，出租人按照承租人的选择和要求向设备生产商丁公司支付了价款。如租赁期间因设备自身原因停机，造成承租人损失。下列说法正确的是：（16-3-88，不定项）A．出租人应减少租金B．应由丁公司修理并赔偿损失C．承租人向丁公司请求承担责任时，出租人有协助义务D．出租人与丁公司承担连带责任答案：BC【6】甲融资租赁公司与乙公司签订融资租赁合同，约定乙公司向甲公司转让一套生产设备，转让价为评估机构评估的市场价200万元，再租给乙公司使用2年，乙公司向甲公司支付租金300万元。合同履行过程中，因乙公司拖欠租金，甲公司诉至法院。下列哪些选项是正确的？（17-3-61，多）

A.甲公司与乙公司之间为资金拆借关系

B.甲公司与乙公司之间为融资租赁合同关系

C.甲公司与乙公司约定的年利率超过24%的部分无效

D.甲公司已取得生产设备的所有权答案：BD【7】甲公司将一工程发包给乙建筑公司，经甲公司同意，乙公司将部分非主体工程分包给丙建筑公司，丙公司又将其中一部分分包给丁建筑公司。后丁公司因工作失误致使工程不合格，甲公司欲索赔。对此，下列哪些说法是正确的？（10-3-59，多）

A．上述工程承包合同均无效

B．丙公司在向乙公司赔偿损失后，有权向丁公司追偿

C．甲公司有权要求丁公司承担民事责任D．法院可收缴丙公司由于分包已经取得的非法所得答案：BCD【8】甲公司与没有建筑施工资质的某施工队签订合作施工协议，由甲公司投标乙公司的办公楼建筑工程，施工队承建并向甲公司交纳管理费。中标后，甲公司与乙公司签订建筑施工合同。工程由施工队负责施工。办公楼竣工验收合格交付给乙公司。乙公司尚有部分剩余工程款未支付。下列哪一选项是正确的？（15-3-14，单）

A.合作施工协议有效

B.建筑施工合同属于效力待定

C.施工队有权向甲公司主张工程款D.甲公司有权拒绝支付剩余工程款答案：C【9】甲公司以一地块的建设用地使用权作抵押向乙银行借款3000万元，办理了抵押登记。其后，甲公司在该地块上开发建设住宅楼，由丙公司承建。甲公司在取得预售许可后与丁订立了商品房买卖合同，丁交付了80%的购房款。现住宅