投资性房地产-课件

投资性房地产2023/6/51关键术语投资性房地产初始计量后续计量成本计量模式公允价值计量模式计量模式的变更房地产的转换重点与难点

课程重点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算。课程难点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算的区别，以及投资性房地产相互转换。推荐方法：联想具体业务进行学习，并积极参与课上课后练习，同时进行课外阅读相关资料。2023/6/53取得持有处置计量模式取得的会计处理计提折旧价值变动期末计价处置分类账务处理内容结构要点2023/6/54案例导入北京锋华兴业公司主营业务为物业经营，主要的投资产品，一个是酒店式公寓，像金桥国际公寓、晶都国际、大连的樱花山庄、山西的君豪国际等；第二是商务公寓，商务公寓的性价比很高，使用起来价廉物美，投资回报也很高，如西屋国际、国润商务大厦、北环中心等；第三是写字楼，如中国兵器大厦、嘉豪国际中心等……你知道的物业经营公司有哪些?2023/6/55投资性房地产的概念、特征实务1投资性房地产概述

投资性房地产的范围2023/6/56一、投资性房地产的概念

概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。二、特征主要形式1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为；

2.持有并准备增值后转让的土地使用权与自用房地产及商品房的区别用途、目的后续计量方式1.成本模式2.公允价值模式

2023/6/57三、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产代建的建筑物【多选1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.按照国家有关规定认定的闲置土地

E.作为存货的房地产

2023/6/59【多选12】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A．已出租的建筑物B．准备出租的店铺C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC注意：1.自用企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。2.存货商品房

2023/6/511投资性房地产的确认实务2投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产的初始计量2023/6/512一、投资性房地产的确认

1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件2.时点：分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期2023/6/513【判断】金鑫以个人名义购入了3套房子，等房价上涨，卖出2套，赚到了40%，所以这两套属于投资性房地产()答案:错2023/6/514取得的成本(1)转换为自用(2)处置结转期末成本投资性房地产（一）账户设置转销数计提数投资性房地产累计折旧(摊销)累计折旧(摊销)转销数提取数投资性房地产减值准备已计提但尚未转销二、投资性房地产的初始计量

投资性房地产应按成本进行初始计量。二、投资性房地产的初始计量(二)、计量模式1.成本模式一般采用成本计量模式。2.公允价值模式存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式。其具体条件是：1）所在地有活跃的房地产交易市场；

2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及相关信息。2023/6/516成本模式1、外购投资性房地产企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出

借：投资性房地产——X房产（实际成本）

贷：银行存款公允价值模式外购投资性房地产初始计量与成本模式基本相同2023/6/517采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时：采用公允价值模式计量的企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时：投资性房地产××××××银行存款××××××按照确定的实际成本按照确定的实际成本银行存款××××××投资性房地产——成本××××××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产。成本模式2、自行建造或开发投资性房地产

在自建或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值:成本=土地开发费+建造成本+应予以资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用(建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本)

借：投资性房地产——X房产（实际成本）贷：在建工程无形资产

如果不是取得的同时即出租，则应该先计入固定资产或者存货核算。公允价值模式自建投资性房地产初始计量与成本模式基本相同2023/6/519【例1】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。2010年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。甲企业的账务处理如下：解：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产[600×(1000÷3000)]＝200万元。借：投资性房地产——厂房10000000

贷：在建工程10000000

借：投资性房地产——土地使用权2000000

贷：无形资产——土地使用权20000002023/6/520【练习1】2011年2月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月6日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期2年。3月10日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计3000万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。

请你为甲企业进行账务处理

2023/6/521甲企业的账务处理如下:

借：投资性房地产—写字楼30000000

贷：银行存款300000002023/6/522(三)非投资性房地产转换为投资性房地产

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包括：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用，改用于资本增值；投资性房地产开始自用。2023/6/523成本计量模式

公允价值计量模式实务3投资性房地产的后续计量和后续支出2023/6/524投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2023/6/525成本模式下投资性房地产的后续计量（一）摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入收取租金计提折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧一、投资性房地产的后续计量计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2023/6/526【例2】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。甲企业的账务处理如下：2023/6/527解：

1．计提折旧每月计提折旧1800÷20÷12＝7.5（万元）借：其他业务成本75000

贷：投资性房地产累计折旧750002．确认租金借：银行存款（或其他应收款）80000

贷：其他业务收入800003．计提减值准备（1800万-1500万）借：资产减值损失3000000

贷：投资性房地产减值准备30000002023/6/528练习3：乙企业投资性房地产采用成本模式计量，2009年1月1日购入一幢建筑物用于出租。买价240万元，预计使用20年，预计净残值为0。采用直线法折旧。2009年12月31日，估价可收回金额为220万元。每月租金收入1.5万元存入银行。请你为乙企业进行账务处理2023/6/529借:投资性房地产2400000

贷：银行存款2400000借:其他业务成本10000(240÷20÷12)

贷:投资性房地产累计折旧10000借:资产减值损失200000

贷:投资性房地产减值准备200000借：银行存款15000

贷：其他业务收入150002023/6/530公允价值模式下投资性房地产的后续计量（二）

注意：在公允价值模式下，不对投资性房地产的价值进行摊销，而是按其公允价值的变动差额调整。设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；2.以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益3.取得的租金收入确认为其他业务收入。2023/6/531摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入收取租金公允价值变动借：投资性房地产——x（公允价值变动）贷：公允价值变动损益公允价值模式下的账务处理若公允价值下降，做相反分录。2023/6/532

【例3】2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给乙公司，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年月12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为9300万元。2023/6/533借：投资性房地产2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2009年12月31日公允价值变动借：投资性房地产90000000

贷：开发成本900000002009年10月1日租赁借：投资性房地产1000000

贷：公允价值变动损益10000002010年12月31日公允价值变动2023/6/534【练习4】甲企业为从事房地产经营开发的企业。

2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为7000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为7200万元。2009年l2月31日，该写字楼的公允价值为7100万元。请你为甲企业的账务处理2023/6/535参考答案：（1）2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产——×写字楼（成本）70000000

贷：开发成本70000000（2）2008年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，7200-7000=200万元计入当期损益借：投资性房地产——×写字楼（公允价值变动）2000000

贷：公允价值变动损益2000000（3）2009年12月31日，公允价值又发生变动7100-7200=-100万元计入当期损益借：公允价值变动损益1000000

贷：投资性房地产——×写字楼（公允价值变动）10000002023/6/536投资性房地产后续计量模式的变更（三）借：投资性房地产—成本（公允价值）

投资性房地产累计折旧（已提）贷：投资性房地产（原值）盈余公积（公允价值-净值）×计提比例

利润分配—未分配利润（公允价值-净值-盈余公积）转换日

注意：成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。。公允价值模式不得变更为成本模式2023/6/537【例2】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为2200万元，已提折旧200万元。后由于该类市场比较活跃改为公允价值模式计量。该办公楼当时的公允价值为2400万元。盈余公积计提比例为10%。甲企业的账务处理如下：2023/6/538借：投资性房地产—成本24000000

投资性房地产累计折旧2000000贷：投资性房地产22000000盈余公积[（2400万-2000万）×10%]400000

利润分配—未分配利润36000002023/6/539二、投资性房地产的后续支出与投资性房地产有关的后续支出分为两部分：满足投资性房地产确认条件的支出予以资本化，计入投资性房地产的成本；不符合投资性房地产确认条件的支出，于发生时直接计入当期损益。（一）资本化的后续支出采用成本模式计量时，投资性房地产进入改良和装修阶段后，发生的资本化支出，先通过“在建工程”归集，改良和装修完成后，再从“在建工程”转入“投资性房地产”。采用公允价值模式模式计量参照上述2023/6/540【例】2008年3月，甲企业租与乙企业的厂房，该厂房按照成本模式计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定对厂房进行改扩建，并与乙企业续签了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给乙企业。3月15日，进行改扩建工程。12月15日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给乙企业。甲企业的账务处理如下：2023/6/541解：1．2008年3月15日，投资性房地产转入改扩建借：在建工程14000000

投资性房地产累计折旧6000000

贷：投资性房地产——厂房20000000

2．2008年3月15—12月15日发生工程支出借：在建工程1500000

贷：银行存款15000003．2008年12月15日，改扩建工程完工出租

14000000+1500000=15500000

借：投资性房地产——厂房15500000

贷：在建工程155000002023/6/542（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计人当期损益。会计处理为：

借：管理费用贷：

银行存款

等2023/6/543成本模式下转换内容四投资性房地产的转换公允价值模式下转换2023/6/544一、房地产的转换日及转换形式2023/6/545

房地产转换实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换的种类投资性房地产开始自用作为存货的房地产改为出租自用建筑物或土地改为出租自用土地使用权改为用于资本增值转换日为自用日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为停止自用、确定用于资本增值日（一）房地产转换日的确定2023/6/546归纳起来四种转换形式：投资性房地产自用房地产投资性房地产存货（二）房地产的转换形式作为存货的房地产转为投资性房地产1借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品转换日二、成本模式转换（一）非投资性房地产转换为投资性房地产2023/6/548【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2010年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年4月15日

。2010年4月15日，该写字楼的账面余额3000万元，未计提存货跌价准备。甲企业的账务处理如下：2023/6/549【练习】

甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年4月1日。2010年4月1日，该写字楼的账面余额4500万元，已提存货跌价准备50万元，转换后采用成本模式计量。

请编制甲企业2010年4月15日将开发商品转为投资性房地产的会计分录。成本模式转换2023/6/550甲企业2010年4月15日的账务处理如下：

借：投资性房地产—×写字楼44500000存货跌价准备500000

贷：开发产品45000000

2023/6/551自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备转换日成本模式转换2023/6/552

企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时账面价值对转在转换日的原值“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入成本模式转换【例】甲企业拥用一栋办公楼，自用于办公。2011年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2011年4月15日，为期5年。2011年4月15日，这栋办公楼的账面余额5000万元，已计提折旧300万元。借：投资性房地产——X写字楼5000

累计折旧300

贷：固定资产5000

投资性房地产累计折旧（摊销）3002011年4月15日2023/6/554（二）、投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为自用房地产在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入成本模式转换成本模式转换投资性房地产转为自用房地产摊销未确认融资费用借：固定资产投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备转换日2023/6/556【例】2007年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2007年7月31日，账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。借：固定资产5000

投资性房地产累计折旧1235

贷：投资性房地产—X厂房5000

累计折旧12352007年8月1日2023/6/557作为存货的房地产转为投资性房地产1借：投资性房地产——X（成本）存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品资本公积—其他资本公积

转换日

转换日投资性房地产的公允价值

转换日当投资性房地产的公允价值小于固定资产的账面价值时

转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的账面价值时三、公允价值模式转换（一）非投资性房地产转换为投资性房地产2023/6/558【练习】2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。假设2008年1月1日，该写字楼的公允价值为3500万元，账面余额为3000万元，已提存货跌价准备15万元。2023/6/559自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2借：投资性房地产——X（成本）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产资本公积——其他资本公积转换日

转换日投资性房地产的公允价值

转换日当投资性房地产的公允价值小于固定资产的账面价值时

转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的账面价值时公允价值模式转换2023/6/560【例】

2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。假设2008年1月1日，该办公楼的公允价值为3500万元，其原价为5000万元，已提折旧1425万元。2023/6/561投资性房地产转为自用房地产摊销未确认融资费用借：固定资产（公允价值）贷：投资性房地产——X（成本）投资性房地产—X（公允价值变动）公允价值变动损益转换日“公允价值变动损益”是转换日投资性房地产的账面价值和公允价值的差异，所以发生额也有可能为借方（二）、投资性房地产转换为非投资性房地产公允价值模式转换2023/6/562

【例】

2008年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。2008年12月1日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。借：固定资产4800

贷：投资性房地产—写字楼（成本)4500

—写字楼（公允价值变动)250

公允价值变动损益502008年12月1日2023/6/563房地产的转换（小结）项目成本模式公允价值模式投资性房地产自用房地产借：固定资产投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧借：固定资产贷：投资性房地产—成本

（借或贷）

公允价值变动损益自用房地产投资性房地产借：投资性房地产累计折旧贷：固定资产投资性房地产累计折旧借：投资性房地产—成本（借或贷）公允价值变动损益累计折旧贷：固定资产投资性房地产存货借：开发产品投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产借：开发产品贷：投资性房地产—成本（借或贷）公允价值变动损益（同）投资性房地产—公允价值变动

存货投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品借：投资性房地产—成本贷：开发产品资本公积实务5投资性房地产的减值与处置2023/6/565一、投资性房地产的减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备计提减值2023/6/566二、投资性房地产的处置（一）成本模式（二）公允价值模式2023/6/567借：银行存款贷：其他业务收入取得收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产—X结转成本借：营业税金及附加贷：应交税费—应交营业税发生税费（一）成本模式下处置投资性房地产2023/6/568【例】

甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3200万元，乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成本为2800万元，已计提折旧300万元,营业税税率5%。成本模式下处置投资性房地产处理2023/6/569借：其他业务成本25000000

投资性房地产累计折旧3000000

贷：投资性房地产28000000结转成本3200×5%=160万元借：营业税金及附加

1600000贷：应交税费—应交营业税

1600000计算税金2023/6/570【练习】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为4000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为3800万元，已计提折旧300万元，营业税税率5%。请你为甲企业进行账务处理2023/6/571

甲企业的账务处理如下：出售时：借：银行存款40000000

贷：其他业务收入40000000计算营业税:

（40000000×5%）借：营业税金及附加2000000

贷：应交税费---应交营业税2000000结转销售成本：

借：其他业务成本35000000

投资性房地产累计折旧3000000

贷：投资性房地产—写字楼380000002023/6/572（二）公允价值模式下处置投资性房地产摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入取得收入借：其他业务成本贷：投资性房地产—X（成本）

—X（公允价值变动）结转成本摊销未确认融资费用借：公允价值变动损益贷：其他业务收入结转公允价值变动损益如果持有期间公允价值下降，则编制与该分录相反的分录借：营业税金及附加贷：应交税费—应交营业税发生税费如