房地产资产证券化实务操作要点及案例分析PP课件

人的差异在于业余时间房地产资产证券化实务操作要点及案例分析房地产资产证券化实务操作要点及典型案例分析房地产企业资金需求2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较3.房地产资产证券化基础资产种类4.房地产资产证券化最新政策动态5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让房地产企业资金需求竞买(投标)保证金土地出让金项目资本金商品房预售款ˇ竞买(投标)√出让合同签订商品房预售保证金不得低于后1个月内必须√保障性住房资金应当全部存出让最低价的缴纳出让价款和普通商品住房入商品房预售资50%的首付款项目的最低资本金监管专用账户余款要按合同约金比例为20%,并对其中用于竞买(投标)定及时缴纳,最项目工程建设的人承诺竞买(投迟付款时间不得其他房地产资金实行重点监标)保证金不属超过一年开发项目的最低管,保证预售资于银行借款、股√部分地方甚至资本金比例为金优先用于工程东借款、转贷和要求在出让合同建设(北京、上募集资金签订后1个月内海、广州等重点全部付清地价款房地产企业资金需求(续)融资方的需求——大型央企传统的信贷融资受政策长期发展创新融资央企的一级和二级方式子公司的担保行为多数央企传统的信通常需要严格的审贷融资能力强,但批程序,且担保被避免集团降低资产也致使其资产负债视为负债公司担保负债率率过高央企通常能较为容易央企通常希望通过对的获得便宜资金,因控制融资对项目公资产负债率低的项目而对融资的成本控制公司并表实现资产规成本司并表要求高房地产企业资金需求(续)融资方的需求—上市公司减少关联交易在交易结构设计上避免过多关联交易增加决策及审批的难度符合信息被露要求上市严格遵循上市公司信息司披露的要求,妥善安排远期履行协议的签署降低资产负债率上市房企普遍处于高资产负债率状态,过高的负债增加财务成本房地产企业资金需求(续)融资方的需求——民营企业民营企业在让渡管理权的民营企业现金流普遍紧张,可以灵同时般会争取保留项目(活的使在多个项目投资中,追求项公司的部分管理权。用资金目之间的资金联动。民营企业通常能接受高于市场平保留对适度控项目的制鬲资均水平的融资成管理权民营企业成本本民营企业可在一定条可让渡件下让渡部分开发利部分开润以降低融资成本。发利润房地产企业资金需求2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较3.房地产资产证券化基础资产种类4.房地产资产证券化最新政策动态5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让资产证券化的现实价值通过资产证券化,企业变现预期收益,大大缩短企业获利及资金回笼时间,加快项目滚动开发,改善项目公司的资金链,提升新业务获取能力获得新的鬲賢资渠道当企业负债率较高时,银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限,而股权融资存在较大不确定性。资产证券化使企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资渠道降低鬲资成本,优化负债结构,资产证券化的融资成本—般低于当期同期银行贷款利率,能够降低融资费用。并改善企业负责结构,提高流动和速动利率,提高公司信用等级和偿债能力企业资产证券化与其它融资工具比较中期票据产支持票据公司债企业债发行规掉不受净资产净产40‰则内净资产40%内净资产40%以内净资产40%以内规模的限制主管机关中国证券投资交易商协会交易商协会发改委基金业协会审批方式注册制注册制审核制产品期限无严格限制1年以上无严格限制1年以上1年以上符合国家产业政策募集资金用途无明确规定一般偿还银行贷款般偿还很行贷款只需符合国家政和行业发属方向补充营运资金补充营运资金策,无明确规定投向不同可使用的债券比例也不同流通场所交易所银行间市场银行间市场交易所银行间场和交易资产证券化与REITS的关系(1)银行间市场找采用的RE产品形态口根据REITs产品的一般特征和我国银行间市场的发展情况,银行间RETs产品的基本法律关系是财产信托口央行:《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》口住建部:《房地产信托投资基金物业评估指导意见》、《房地产信托登记暂行办法》。乏托人设立信托尊集资金净额呆留次级信托受益枧发行收入资产管理机构十信理协以受托人投资者优先级信托收益权资产管理费REITs本息次级信托受益权委托毛管理物业管理业管理机构房地产谢谢46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基

47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游